上訴人（原審被告）：應(yīng)某某。
委托代理人：馬忠恒，荊州市楚天法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人（原審被告）：荊州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳某某。
代表人：張遠龍，該村村主任。
被上訴人（原審原告）：張某某。
委托代理人：段向陽，湖北博智律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黃祥海。
被上訴人（原審被告）：吳俊祥。
被上訴人（原審被告）：張光禮。

上訴人應(yīng)某某、荊州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳某某（以下簡稱吳某某）與被上訴人張某某、黃祥海、吳俊祥、張光禮物權(quán)保護糾紛一案，江陵縣人民法院于2013年4月19日作出（2012）鄂江陵民初字第01047號民事判決，原審被告應(yīng)某某不服，向本院提起上訴。本院于2013年7月18日作出（2013）鄂荊州中民二終字第00233號民事裁定，裁定本案發(fā)回重審。江陵縣人民法院于2014年10月17日作出（2013）鄂江陵民初字第00320號民事判決，原審被告應(yīng)某某、吳某某仍不服，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審認定，張某某、應(yīng)某某、黃祥海、吳俊祥、張光禮均系吳某某村民。1991年，吳某某將該村二組一塊東抵五七公路、南抵彭成華住宅、西抵空地、北抵村二組生活路的土地收歸本村集體所有。1994年，吳某某將該宗土地出租給張某某經(jīng)營打米加工廠，雙方未簽訂書面租賃合同，也未約定租賃期限，僅約定年租金為400元。張某某承租后，在該宗土地上修建了車間、倉庫，但未辦理房產(chǎn)登記。隨后，張某某對前述土地申請農(nóng)村宅基地登記。同年10月13日，江陵縣土管部門頒發(fā)了證號為“江集建（94）字第060207043號”集體土地建設(shè)用地使用證。證書載明用地面積319.6平方米，建筑占地面積292.1平方米。用途為住宅。
2003年10月20日，原審法院受理了黃祥海、吳俊祥、張光禮訴張某某民間借貸糾紛案，經(jīng)過審理后于2003年12月4日作出判決：張某某償還黃祥海、吳俊祥、張光禮借款本金及米款28916.04元，按月率17.7‰計息至清償之日止，并負擔訴訟費用2000元。在訴訟過程中，原審法院于2003年10月21日作出（2003）江民初字第301號裁定，查封了張某某位于灘橋鎮(zhèn)吳場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的打米加工廠車間及倉庫。同年，張某某的打米加工廠停業(yè)，張某某參加庭審后下落不明。打米加工廠無人看管。2004年5月10日，江陵縣鶴鳴房地產(chǎn)估價事務(wù)有限責任公司受原審法院委托對張某某所屬的座落于灘橋鎮(zhèn)吳場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（打米加工廠）的房地產(chǎn)進行綜合評估。經(jīng)評估，該房地產(chǎn)價值為80627元。其中車間24742元、倉庫34885元、土地價值21000元。2011年4月23日，黃祥海、吳俊祥、張光禮在未申請法院強制執(zhí)行的情況下，經(jīng)吳某某同意，將評估財產(chǎn)中的車間、倉庫以4萬元的價格賣給應(yīng)某某，并以此款抵償張某某下欠的債務(wù)。2011年5月30日，吳某某二組處理了張某某原打米加工廠所剩的2.5噸的油罐一個、25噸打米機一臺、打糠機一臺及15噸打米機一臺，價款3500元，補交了張某某欠繳的“征地款”。
2011年4月26日，吳某某與應(yīng)某某簽訂了一份租賃合同書，將張某某荒廢數(shù)年的打米加工廠租賃給應(yīng)某某使用。期限為20年，年租金700元。2011年5月1日，應(yīng)某某一次性交納了20年的租金14000元。應(yīng)某某與吳某某簽訂租賃合同后，將張某某原打米加工廠改為蔬菜交易中心，并在原址上修建了一排三間平房，原倉庫一間由應(yīng)某某占有使用至今，但未辦理上述土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
2014年1月30日，吳某某以江陵縣國土資源局土地行政登記違法為由，提起行政訴訟。原審法院于2014年9月9日作出（2014）鄂江陵行初字第00001號行政判決，判決駁回吳某某的訴訟請求。該判決于2014年10月8日發(fā)生法律效力。
一審認為，本案爭議的焦點為：一是關(guān)于訴爭土地使用權(quán)人的認定及財產(chǎn)返還問題。1994年，張某某與吳某某二組達成的口頭租賃合同合法有效，張某某利用該宗土地經(jīng)營開辦了打米加工廠，后經(jīng)江陵縣政府審批，辦理了（住宅用途）建設(shè)用地使用權(quán)證。在該證未被確認無效或被撤銷之前，張某某系該宗土地的合法使用權(quán)人。吳某某未經(jīng)法定程序?qū)埬衬惩恋厥褂脵?quán)收回另行租賃給應(yīng)某某的行為，侵害了張某某的合法權(quán)益。應(yīng)某某辯稱其擁有該宗土地的使用權(quán)屬于善意取得。原審認為，在不動產(chǎn)未發(fā)生錯誤登記的情形下，不適用善意取得制度，其抗辯于法無據(jù)，應(yīng)不予采納。應(yīng)某某應(yīng)停止使用并返還張某某原打米加工廠占有的宅基地使用權(quán)。應(yīng)某某添置的不動產(chǎn)，按照我國“屋隨地走”的原則，應(yīng)由張某某接受并給予補償。應(yīng)某某辯稱本案屬于土地權(quán)屬爭議，且自己并非侵權(quán)人，不是本案適格被告。原審認為，本案案由為物權(quán)保護糾紛，非訴爭土地權(quán)屬爭議；應(yīng)某某占有、使用該宗土地，與本案關(guān)系密切，是本案適格被告。應(yīng)某某購買打米加工廠支付的費用和租金，與張某某無關(guān)，可與吳某某等協(xié)商或另案解決。
二是關(guān)于黃祥海、吳俊祥、張光禮以張某某所有的車間、倉庫折價抵償其債權(quán)及吳某某二組變賣張某某的部分設(shè)備抵償租金的問題。2003年，張某某對黃祥海、吳俊祥、張光禮負有的債務(wù)經(jīng)原審法院審理判決后，張某某仍下落不明。黃祥海、吳俊祥、張光禮參照評估價格對張某某的財產(chǎn)進行處分以抵償其債權(quán)，是無權(quán)處分行為。但該處分行為是一種民事權(quán)利自我保護的方法，具有民事權(quán)利的自助性，盡管在抵償程序上有些瑕疵，但為了維護民事權(quán)利的安定性，以維護現(xiàn)狀為宜；黃祥海、吳俊祥、張光禮與吳某某和應(yīng)某某，無共同侵權(quán)的事實，不構(gòu)成共同侵權(quán)，不應(yīng)成為本案的共同被告。同時，黃祥海、吳俊祥、張光禮要求張某某給付下欠的款項，與本案不是同一法律關(guān)系，在本案中不予審理。吳某某二組變賣張某某部分設(shè)備抵償租金，也是無權(quán)處分行為。該村二組沒有自己獨立的資產(chǎn)，應(yīng)由吳某某對其行為負責。但是，張某某在庭審后出走，且下落不明，也未委托他人管理其財產(chǎn)，以致其財產(chǎn)毀損、滅失，吳某某二組的變賣行為是為了防止張某某財產(chǎn)損失的進一步擴大，是對張某某有益的行為。故對張某某要求五被告賠償損失的請求不予支持。
三是關(guān)于張某某要求五被告賠償房地產(chǎn)被占用期間至返還之日的使用費問題。應(yīng)某某占有、使用訴爭土地，是與吳某某簽訂租賃合同交納租金的情況下，并且張某某下落不明主觀上存在規(guī)避債務(wù)的故意；吳某某在訴爭土地荒蕪，本著物盡其用的原則，將土地出租，無重大過錯；黃祥海、吳俊祥、張光禮將張某某的財產(chǎn)進行處分，是民事權(quán)利自救，故對張某某訴請訴爭土地被占用期間使用費的主張不予支持。但是，在本判決發(fā)生效力后，應(yīng)某某應(yīng)及時返還，否則，應(yīng)給付使用費。給付的標準，可按照每年每平方米10元的標準給付。經(jīng)原審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、被告應(yīng)某某停止使用并返還原告張某某位于荊州市荊州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳場經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)及其附著物（一間倉庫）；二、被告應(yīng)某某添置的不動產(chǎn)由原告張某某所有并給予補償；三、被告應(yīng)某某應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)，向原告張某某交付被占用的土地，逾期交付，從逾期之日起按每年每平方米10元給付使用費；四、駁回原告張某某的其他訴訟請求。上列具有給付內(nèi)容的事項，于本判決生效之日起30日內(nèi)履行。逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費1300元，由被告應(yīng)某某、荊州市荊州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳某某委會各負擔650元。
二審查明的事實與原審判決認定的一致，二審予以確認。

本院認為，本案二審爭議的焦點為：1、本案糾紛是否屬人民法院管轄；2、原審判決應(yīng)某某向張某某返還倉庫一間是否適當；3、原審認定張某某對訟爭土地享有合法的宅基地使用權(quán)是否適當；4、原審認定應(yīng)某某與黃祥海等三人達成的買賣合同合法，應(yīng)某某與吳某某達成土地租賃合同合法，判決應(yīng)某某向張某某返還土地及土地上的附著物、建筑物是否適當，未處理應(yīng)某某在訟爭土地上的投資是否適當。
1、本案糾紛是否屬人民法院管轄。
經(jīng)查，訟爭土地系集體性質(zhì)土地，所有權(quán)人為吳某某。1994年，吳某某將土地出租給張某某，約定年租金為400元。雙方未簽訂書面租賃合同，未約定租賃期限。張某某承租后，在該宗土地上修建了車間、倉庫。同年10月13日，江陵縣土管部門向其頒發(fā)了證號為“江集建（94）字第060207043號”集體土地建設(shè)用地使用證。證書載明用地面積319.6平方米，建筑占地面積292.1平方米。用途為住宅。2013年9月9日，原審法院作出（2014）鄂江陵行初字第00001號行政判決，駁回吳某某請求確認訟爭土地登記違法的訴訟請求。故本案訟爭土地所有權(quán)人是吳某某，張某某是訟爭土地宅基地使用權(quán)人，土地權(quán)屬明確?，F(xiàn)張某某作為訟爭土地宅基地使用權(quán)人請求正在使用該土地的應(yīng)某某等人停止侵害、返還土地并賠償損失，屬于人民法院主管的范圍，本案糾紛屬于人民法院管轄。
2、原審判決上訴人應(yīng)某某向張某某返還倉庫一間是否適當。
經(jīng)查，應(yīng)某某仍使用張某某在訟爭土地原修建的倉庫一間，應(yīng)某某的上訴意見及在二審中對該事實均無異議，故原審判決其返還倉庫一間有事實依據(jù)，并無不當。
3、原審認定張某某對訟爭土地享有合法的宅基地使用權(quán)是否適當。
經(jīng)查，訟爭土地所有權(quán)人是吳某某，張某某占有、使用該土地系基于其與吳某某的租賃合同，并經(jīng)江陵縣土地管理部門頒發(fā)的建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)證。吳某某于2014年1月13日以訟爭土地登記違法為由，以江陵縣國土資源局為被告向原審法院起訴，原審法院于2014年9月9日作出（2014）鄂江陵行初字第00001號行政判決，認定江陵縣國土資源局因檔案管理原因，不能提供據(jù)以作出登記訟爭土地為張某某住宅用地的行為的全部證據(jù)，無法查清行政機關(guān)作出土地登記行為的全部事實和經(jīng)過，無法認定其行為是否違法。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法證實張某某有隱瞞事實騙取登記的行為，且行政機關(guān)的登記行為并未違反《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定，判決駁回吳某某的起訴。一審判決后，雙方當事人均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。原審根據(jù)本案目前現(xiàn)有的證據(jù)認定張某某是訟爭土地合法的宅基地使用權(quán)人并無不當。
4、原審認定應(yīng)某某與黃祥海等三人達成的買賣合同合法，與吳某某達成的訟爭土地租賃合同合法，判決應(yīng)某某返還土地及土地上的附著物、建筑物是否適當，未處理應(yīng)某某在訟爭土地上的投資是否適當。
黃祥海、吳俊祥、張光禮雖經(jīng)原審法院判決其對張某某享有合法的債權(quán)。但其于2011年4月23日與應(yīng)某某達成的打米廠房屋買賣合同未經(jīng)原審法院執(zhí)行程序，屬無權(quán)處分行為。《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案買賣合同未經(jīng)權(quán)利人追認，無權(quán)處分人至今也未取得處分權(quán)。且買賣合同雙方當事人均系吳某某村民，在達成買賣合同時均知道打米廠的所有權(quán)人。該買賣合同無效。黃祥海、吳俊祥、張光禮自行處分張某某的房屋雖系為了保護自己的合法權(quán)利，但并不具備民事自助行為必須具備的“情況緊急，如果不采取自助行為，權(quán)利人的合法權(quán)益將受到無以彌補的或是以后難以實現(xiàn)的損害”情勢要素，原審認為其行為構(gòu)成民事自助行為不當。吳某某于1994年與張某某就訟爭土地達成未約定期限的租賃合同，于2011年又與應(yīng)某某就訟爭土地達成租賃合同，兩租賃合同均是雙方當事人真實意思表示，均為有效協(xié)議。張某某依上述協(xié)議辦理了宅基地使用權(quán)證，張某某對該土地享有宅基地使用權(quán)。應(yīng)某某現(xiàn)占有使用訟爭土地的行為構(gòu)成對張某某宅基地使用權(quán)的侵權(quán)，故原審判決其向張某某返還訟爭土地并無不當。應(yīng)某某與吳某某的糾紛應(yīng)另行解決。但張某某訴請應(yīng)某某立即停止使用并返還訟爭土地及其上的建筑物、附屬物，將訟爭土地和房屋恢復(fù)原狀，并賠償損失，原審判決應(yīng)某某后來在訟爭土地上添置的不動產(chǎn)歸張某某所有沒有法律依據(jù)，且判非所請，應(yīng)當予以改判。本案審理的是張某某請求停止侵害、返還財產(chǎn)、賠償損失糾紛，應(yīng)某某在該土地上的投資不宜在本案中一并解決。
另，對一審判決中雙方當事人未提出上訴的部分予以維持。
綜上，原審認定本案事實清楚，但部分判決判非所請，應(yīng)當予以改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持江陵縣人民法院（2013）鄂江陵民初字第00320號民事判決第一項、第三項（即：一、被告應(yīng)某某停止使用并返還原告張某某位于荊州市荊州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)灘橋鎮(zhèn)吳場經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)及其附著物（一間倉庫）；三、被告應(yīng)某某應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)，向原告張某某交付被占用的土地，逾期交付，從逾期之日起按每年每平方米10元給付使用費；）
二、撤銷江陵縣人民法院（2013）鄂江陵民初字第00320號民事判決第二項、第四項（即：二、被告應(yīng)某某添置的不動產(chǎn)由原告張某某所有并給予補償；四、駁回原告張某某的其他訴訟請求。）；
三、駁回被上訴人張某某的其他訴訟請求。
本判決為終審判決。

審判長　殷　芳 審判員　謝本宏 審判員　歐陽慶

書記員：覃小飛