原告：應(yīng)文煜，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　原告：季某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：柳寧浩，北京市京師(上海)律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：顏志洋，上海震亞律師事務(wù)所律師。
　　被告：唐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姚岑，上海保誠律師事務(wù)所律師。
　　第三人：中國銀行股份有限公司上海市分行，住所地上海市。
　　負責人：趙蓉，該分行行長。
　　委托訴訟代理人：陳衍平，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：汪漪，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告應(yīng)文煜、季某某與被告唐某某、第三人中國銀行股份有限公司上海市分行房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月7日立案受理。因被告下落不明，故本院依法組成合議庭，以公告方式向被告送達起訴狀副本及傳票，并于2018年8月23日、10月12日就本案公開開庭進行了審理。兩原告共同委托訴訟代理人柳寧浩、被告委托訴訟代理人姚岑、第三人委托訴訟代理人陳衍平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即結(jié)清上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室房屋(以下簡稱系爭房屋)在第三人處的貸款余額本息，并配合第三人滌除系爭房屋上的抵押登記；并判令若屆時被告未能清償?shù)?，準予原告代為清償，就代清償部分，有?quán)直接向被告追償；2、判令被告在上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室的房屋抵押登記滌除后，協(xié)助兩原告將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至兩原告名下；3、判令被告向兩原告支付違約金，以人民幣(以下幣種同)364萬元為基數(shù)，按日萬分之五的比例，自2018年2月1日起計算至實際辦理產(chǎn)權(quán)過戶并遷出戶口之日(以最晚完成之日為準)止。
　　事實和理由：兩原告與被告于2017年3月22日就系爭房屋簽訂《售房定金協(xié)議書》，約定兩原告向被告購買系爭房屋，總價為被告凈到手價365萬元。2017年3月31日，兩原告與被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同價約定229萬元，并約定了付款方式、交房日期、辦理產(chǎn)權(quán)變更登記日期。2017年5月25日，原、被告雙方簽訂補充協(xié)議《承諾書》。上述協(xié)議簽訂后，原告總計向被告付款364萬元；被告于2017年6月將系爭房屋交付原告居住使用至今。嗣后，被告拒絕辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；且系爭房屋上仍然存在抵押。原告認為，被告的行為顯屬違約。故原告訴至法院，請求判如所請。
　　被告辯稱，原、被告雙方就系爭房屋約定的總房價款為374萬元，該價款與《售房定金協(xié)議書》中約定的365萬元之間的差額9萬元，系原告給予被告配合其減免稅費的補償；原告應(yīng)在被告向其實物交付房屋時支付最后一筆尾款10萬元，原告在支付尾款時存在違約，故被告不同意原告的全部訴訟請求。
　　第三人述稱，2015年11月，被告為購買系爭房屋向第三人申請貸款；2018年3月，因被告逾期還款，第三人遂聯(lián)系被告，被告稱系爭房屋因存在訴訟，所以不再還款；第三人于2018年5月11日與原告簽訂書面協(xié)議，由原告代被告按照之前的貸款協(xié)議進行還款，因此，自2018年3月至本次開庭期間的貸款均由原告按月償還。
　　本院經(jīng)審理認定如下事實：被告為系爭房屋產(chǎn)權(quán)人。2017年3月22日，原告(購買方、乙方)在中介方上海麗池房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所的居間介紹下，與被告(轉(zhuǎn)讓方、甲方)就系爭房屋簽訂《售房定金協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：系爭房屋總標的為凈到手價365萬元，稅費由乙方承擔；乙方于2017年4月10日前支付甲方100萬元；2017年8月30日除5萬元尾款交房支付外，全部購房款付清；乙方支付定金10萬元，正式交易時則作為付給甲方的第一次付款。
　　2017年3月31日，原告(買受人、乙方)與被告(賣售人、甲方)就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計229萬元；由乙方于2017年3月22日支付甲方10萬元、2017年3月31日支付100萬元、交易過戶之前付清剩下的房款119萬元；在2018年1月31日前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時，積極給予協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任；該房屋總價為甲方凈到手價，甲乙雙方在交易時所產(chǎn)生的稅費及中介服務(wù)費一切費用均由乙方支付；甲乙雙方同意該套房屋產(chǎn)權(quán)證滿2年以后去交易中心辦理審稅及其它交易事宜，甲方同意在2017年5月31日前將系爭房屋交付給乙方，剩下房款除了尾款之外產(chǎn)權(quán)過戶當天全部支付給甲方；甲方在交易前遷清該套房屋內(nèi)所有戶口，并保證該套房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無任何抵押；乙方從總房款中留尾款3萬元，辦理完成一切手續(xù)當天由乙方支付給甲方；乙方未按約定期限付款的，乙方應(yīng)向甲方支付違約金，違約金按照乙方逾期未付款的日萬分之五計算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之次日起計算至實際付款之日止，逾期超過20日乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)當向甲方支付20日的違約金外，甲方有權(quán)單方解除合同；甲方同意在2017年5月31日前將系爭房屋交付給乙方；甲方未按合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲方應(yīng)當向乙方支付違約金，違約金按照乙方未付款的日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當交付之日起至實際交付之日止，逾期超過20日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)當向乙方支付20日的違約金外，乙方有權(quán)單方解除合同；乙方單方解除合同時，應(yīng)書面通知甲方，甲方承擔賠償責任，賠償金額為乙方購房總價款的20%。同日，兩原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《補償協(xié)議》一份，該協(xié)議約定：甲乙雙方于2017年3月31日簽訂關(guān)于系爭房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該合同約定的成交價為229萬元，未包含房屋裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備，實際甲方凈到手價為365萬元，現(xiàn)經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：乙方同意就現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬、設(shè)備另行補償甲方136萬元；本協(xié)議為買賣合同的有效組成部分，雙方保證本協(xié)議一經(jīng)簽訂即不可撤銷；雙方同意本協(xié)議的違約責任適用買賣合同有關(guān)規(guī)定；本協(xié)議與甲、乙方雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》不一致的，以本協(xié)議約定為準。
　　2017年5月25日，原告(買受方、乙方)與被告(出售方、甲方)簽訂《承諾書》一份，該承諾書備注部分載明：乙方已支付給甲方購房款共計310萬元，除10萬元尾款交房支付外，剩余房款在2017年6月30日前支付給甲方。后雙方又于該承諾書上手寫備注：2017年6月30日改成2017年7月10日前支付。另查明，被告于2017年6月將系爭房屋交付原告居住使用至今。
　　原告付款情況如下：2017年3月22日，原告向被告支付定金5萬元；2017年3月23日，原告向被告支付定金5萬元；2017年3月31日，原告向被告支付購房款100萬元；2017年5月25日，原告向被告支付購房款200萬元；2017年7月3日，原告向被告支付房款54萬元。即，原告總計向被告支付房款364萬元，尚余尾款1萬元未支付。
　　再查明，2015年9月17日，被告唐某某為購買系爭房屋，與第三人簽訂《個人住房(二手房)抵押借款合同》，申請貸款金額為105萬元，還款方式為等額本息，貸款期限自2015年10月29日起至2036年10月28日止；被告并以系爭房屋作為抵押擔保，并辦理了抵押登記。嗣后，第三人按約向被告發(fā)放了貸款。被告自2018年3月起開始未按約向第三人償還貸款。原告遂與第三人聯(lián)系并代被告按月歸還貸款。
　　2018年8月23日，被告向原告發(fā)送通知函，要求解除原、被告雙方就系爭房屋簽訂的買賣合同及其他協(xié)議。
　　以上事實，由原告提交的《售房定金協(xié)議書》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《承諾書》、銀行支付憑證、上海市不動產(chǎn)登記薄，被告提交的《補償協(xié)議》、《通知函》，第三人提交的《個人住房(二手房)抵押借款合同》、借款憑證、貸款放款回單、抵押權(quán)登記證明、還款明細清單以及原告、被告、第三人的當庭陳述予以佐證。
　　本院認為，原、被告之間簽訂的《售房定金協(xié)議書》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《承諾書》、《補償協(xié)議》，系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。上述一系列協(xié)議均顯示，原、被告就系爭房屋總價約定為被告凈到手價365萬元。被告辯稱系爭房屋總成交價為374萬元，依據(jù)不足，本院不予采信。根據(jù)原、被告于2017年5月25日簽訂的《承諾書》可知，截止2017年5月25日，原告已向被告支付房款310萬元，除了10萬元尾款在交房時支付外，剩余款項在2017年7月10日之前付清。同時，雙方在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定，被告同意于2017年5月31日前將系爭房屋交付給原告，且被告實際于2017年6月即將系爭房屋交付給原告使用。因此，雙方當事人在《承諾書》中約定的尾款支付時間“交房時”系指系爭房屋的“權(quán)利交付時”。被告辯稱，原告未在系爭房屋實物交付時付清10萬元尾款，原告存在違約，證據(jù)不足，本院不予采信。原告已按約向被告支付了絕大部分的購房款，被告理應(yīng)配合原告辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。原告要求被告辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，首先需要被告滌除抵押權(quán)，然后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時所應(yīng)繳納的稅費由原告負擔。如果被告不能滌除抵押權(quán)，原告亦可代為清償?shù)盅褐畟鶆?wù)，消滅抵押權(quán)，以便辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如原告代為滌除抵押權(quán)的，原告可以另行向債務(wù)人追償，主張相關(guān)權(quán)利。原告亦應(yīng)按照合同約定于辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)當日向被告支付尾款1萬元。至于原告主張自2018年2月1日起至辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更之日止的違約金，本院認為，該違約金應(yīng)以合同約定的原告未付款為計算基數(shù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告唐某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)滌除第三人中國銀行股份有限公司上海市分行在上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室房屋上的抵押權(quán)，如被告唐某某未按期滌除抵押權(quán)，原告應(yīng)文煜、季某某可以代位清償。第三人中國銀行股份有限公司上海市分行在實現(xiàn)抵押的債權(quán)后十五天內(nèi)協(xié)助被告唐某某辦理注銷上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室房屋抵押登記手續(xù)；
　　二、被告唐某某于第三人中國銀行股份有限公司上海市分行注銷了抵押登記后的十日內(nèi)，協(xié)助原告應(yīng)文煜、季某某辦理上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將此房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至原告應(yīng)文煜、季某某名下。在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記過程中所應(yīng)繳納的稅費由原告應(yīng)文煜、季某某負擔；
　　三、原告應(yīng)文煜、季某某于被告唐某某辦理上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)之日，支付被告唐某某購房款人民幣10,000元；
　　四、被告唐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告應(yīng)文煜、季某某自2018年2月1日起至辦理上海市閔行區(qū)莘松路xxx弄山林道x號xxx室房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)之日止以人民幣10,000元為計算基數(shù)、按日萬分之五的標準計算的違約金；
　　五、駁回原告應(yīng)文煜、季某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費人民幣36,072.8元，財產(chǎn)保全費人民幣5,000元，兩項合計人民幣41,072.8元，由被告唐某某負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：尹??萍

書記員：沈旺迪