原告：應(yīng)廣元，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　上列原告共同委托訴訟代理人：徐惠忠，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　上列原告共同委托訴訟代理人：陳中圓，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：閔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，戶籍地遼寧省沈陽市。
　　委托訴訟代理人：穆道彥，上海宇鈞律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：郭振華，上海宇鈞律師事務(wù)所律師。
　　原告應(yīng)廣元、周某與被告閔某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告應(yīng)廣元、周某的委托訴訟代理人徐惠忠與被告閔某某的委托訴訟代理人穆道彥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告應(yīng)廣元、周某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、依法判令閔某某退還首期3個(gè)月租金合計(jì)人民幣52,500元、押金人民幣35,000元、轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣90,000元；3、判令閔某某依法賠償裝潢經(jīng)濟(jì)損失人民幣38,175元；4、依法賠償律師費(fèi)人民幣4,000元(以上費(fèi)用合計(jì)為人民幣219,675元)。事實(shí)和理由：2019年1月4日，雙方簽訂《房屋租賃合同》一份。合同約定閔某某將位于上海市共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋的一樓過道邊部位(不含消防通道)租賃給應(yīng)廣元、周某辦公使用，租賃期限2019年1月12日起至2022年8月30日止，每月租金為人民幣17,500元、付三押二。另應(yīng)廣元、周某向閔某某支付房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)80，000元。同時(shí)，雙方還就房屋使用要求與維修責(zé)任、房屋返還時(shí)狀態(tài)、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓與交換、解除合同條件、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等作了明確約定。合同其他條款特別約定：如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苡么松啼伖ど套?cè)的，甲方應(yīng)退還房屋租金、押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及補(bǔ)償金。合同簽訂后，應(yīng)廣元、周某按約向閔某某支付了首期3個(gè)月租金合計(jì)人民幣52,500元、押金人民幣35,000元、轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣90,000元、物業(yè)垃圾清運(yùn)費(fèi)人民幣2,000元；閔某某按約交付了上述商鋪。此后，應(yīng)廣元、周某對(duì)該商鋪進(jìn)行相應(yīng)裝修，并在預(yù)備開始經(jīng)營(yíng)之際，政府執(zhí)法部門告知原告上述商鋪位置屬于該幢房屋的消防疏散通道，該部位不得占用、堵塞。對(duì)此，應(yīng)廣元、周某向閔某某提出異議，并要求其退還已收取的租金及押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、補(bǔ)償金等費(fèi)用，但均未果。應(yīng)廣元、周某認(rèn)為：雙方之間所簽《房屋租賃合同》雖依法成立，但因上述商鋪場(chǎng)地系公共消防疏散通道、系閔某某自行搭建形成，依法不得占用、堵塞，故雙方所簽租賃合同應(yīng)屬于無效合同，閔某某應(yīng)依法退還應(yīng)廣元、周某已付的費(fèi)用、并賠償各經(jīng)濟(jì)損失。
　　被告閔某某辯稱，確認(rèn)雙方的合同在2019年4月中旬解除，是應(yīng)廣元、周某單方面解除，對(duì)此閔某某表示同意。關(guān)于具體交接時(shí)間并不清楚。至于其要求解除的理由，因?yàn)楫?dāng)時(shí)應(yīng)廣元、周某是“人人拍”的員工，他們背著公司在外面開店，公司發(fā)現(xiàn)之后就不許他們開店了，因此提出了終止合同。退租的時(shí)候他們交付了鑰匙，租金差不多交到4月中旬，因此不存在退租金的問題。至于押金，是因?yàn)槌凶馊藛畏矫孢`約因此也不存在退還。關(guān)于轉(zhuǎn)讓費(fèi)9萬元，是因?yàn)橹笆浅鲎饨o案外人經(jīng)營(yíng)蛋糕房，蛋糕房的營(yíng)業(yè)一直被投訴，正好當(dāng)時(shí)應(yīng)廣元、周某一直想用這個(gè)房屋，閔某某就和當(dāng)時(shí)的承租人談解除的事情，為此向其支付了8.8萬元補(bǔ)償金，本來應(yīng)廣元、周某說出8萬元處理蛋糕房的事，事實(shí)上閔某某出了8.8萬元，所以應(yīng)廣元、周某為此承擔(dān)了9萬元，這不是轉(zhuǎn)讓費(fèi)，就是支付給上家提前搬離的補(bǔ)償費(fèi)用。關(guān)于裝修費(fèi)和律師費(fèi)，是應(yīng)廣元、周某單方面違約，因此如果有損失，也應(yīng)由其自行承擔(dān)。2019年3月20日左右，應(yīng)廣元、周某發(fā)信息給閔某某，見面的時(shí)候就表示“人人拍”不讓他們開店了，根本沒有提到消防通道的事情。此前出租給蛋糕房的期間(2018年8月到2019年1月)，蛋糕房從未被公安消防整治過，只是因?yàn)橛蜔煍_民被投訴過。系爭(zhēng)房屋在一樓，和沿街的商鋪連在一起，的確和消防通道相連，但是沒有占用消防通道，是現(xiàn)在樓梯口搭建起來的空間。而且和應(yīng)廣元、周某類似承租的情況，在一樓還有三間鋪位，一直正常經(jīng)營(yíng)手機(jī)貼膜。在應(yīng)廣元、周某退場(chǎng)之后，過了兩三個(gè)月閔某某又租賃給案外人開某某，據(jù)了解還在辦理證照尚未開業(yè)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2019年1月4日，甲方閔某某與乙方應(yīng)廣元、周某簽訂房屋租賃合同，約定，甲方將位于上海市寶山區(qū)共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋的一樓過道邊部位(不含消防通道)租賃給應(yīng)廣元、周某辦公使用，租賃期限2019年1月12日起至2022年8月30日止，每月租金為人民幣17,500元、付三押二。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示了該房屋所屬的咖啡店承包合同，并已經(jīng)告知乙方該房屋處于查封狀態(tài)。該房屋屬于201-204室的附屬部分，沒有產(chǎn)權(quán)證，乙方如需辦理工商登記，雙方確定以201-204室為登記注冊(cè)地址。另應(yīng)廣元、周某向閔某某支付房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)80,000元，租賃保證金35,000元。租賃開始后，無論什么原因?qū)е伦赓U關(guān)系終止，房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)均不予返還。同時(shí)，雙方還就房屋使用要求與維修責(zé)任、房屋返還時(shí)狀態(tài)、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓與交換、解除合同條件、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等作了明確約定。合同其他條款特別約定：如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苡么松啼佭M(jìn)行工商注冊(cè)的，甲方應(yīng)退還房屋租金、押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及補(bǔ)償金。
　　合同簽訂后，應(yīng)廣元、周某向閔某某支付了第一期租金52,500元、押金35,000元。同時(shí)還向閔某某支付8萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)及附加補(bǔ)償金1萬元，還有物業(yè)費(fèi)垃圾清理費(fèi)2,000元。
　　審理中，應(yīng)廣元、周某為證明己方主張，提供如下證據(jù)材料：1、周某和案外人簽訂的家庭居室裝飾裝修施工合同示范文本及支付裝修費(fèi)的發(fā)票，裝修費(fèi)用金額為38,175元；2、向物業(yè)公司調(diào)取的系爭(zhēng)房屋平面圖，其中6號(hào)就是系爭(zhēng)商鋪位置，證明閔某某將該處封起來后對(duì)外出租；3、委托代理合同和票據(jù)，證明律師費(fèi)的實(shí)際支出。對(duì)上述證據(jù)材料，閔某某表示：證據(jù)1的真實(shí)性無法確認(rèn)，應(yīng)該沒有這么多裝修成本；證據(jù)2-3真實(shí)性認(rèn)可，但是該筆費(fèi)用不應(yīng)該由閔某某承擔(dān)。閔某某并表示，其同時(shí)有三個(gè)位于消防通道的商鋪都對(duì)外出租，一直正常經(jīng)營(yíng)，在借給蛋糕房的時(shí)候是有門的，并沒有全部封起來。交給應(yīng)廣元、周某后由其自行裝修。另外兩家店面對(duì)著樓梯口的門是敞開并可以進(jìn)出的。合同中約定不占消防通道就是指樓梯前面1.5米寬的地方不能有搭建，實(shí)際上應(yīng)廣元、周某把樓梯口的門封掉了，把門開在了旁邊，至于他們?cè)跇翘菘谇坝袥]有搭建，對(duì)此閔某某并不清楚。閔某某就己方觀點(diǎn)提供：1、閔某某和此前蛋糕房業(yè)主簽訂的租房合同；2、收條；3、照片，其中第一張15號(hào)鋪位就是同一樓的與系爭(zhēng)商鋪情況一樣的出租情況，現(xiàn)在承租戶在經(jīng)營(yíng)手機(jī)貼膜；第二張25號(hào)的照片，同樣也是經(jīng)營(yíng)手機(jī)貼膜。2019年3月拍攝了系爭(zhēng)商鋪的承租情況，可以看到里面樓梯前又有一堵門，這個(gè)門是誰做的閔某某并不清楚，這個(gè)門是敞開的就符合要求，若是鎖住了就堵住了消防通道，但是事實(shí)上是敞開還是封閉，閔某某不知道。應(yīng)廣元、周某表示，關(guān)于閔某某和之前租戶的租賃合同不清楚；關(guān)于照片，對(duì)于兩張新照片真實(shí)性不清楚，貼膜的情況和系爭(zhēng)房屋的情況不一樣，系爭(zhēng)房屋這邊是封起來的，貼膜的店都不是封起來的，貼膜的店也只是占了一角，和系爭(zhēng)房屋不一樣；“人人拍”的照片真實(shí)性沒有異議，一道白色的門后面是否是樓梯代理人不清楚。公安給的解釋是，系爭(zhēng)空間都是不能占用的，而不是單單說白色門的問題，整個(gè)空間都是消防通道，都不能搭建和使用，應(yīng)廣元、周某收到商鋪時(shí)就是這個(gè)現(xiàn)狀，應(yīng)廣元、周某看到的就是一個(gè)門面。
　　本案審理過程中，應(yīng)廣元、周某主張本案行使的是法定解除權(quán)，因?yàn)橄禒?zhēng)商鋪不具有正常使用的功能，無法達(dá)到合同的目的，出租的位置為消防通道，租賃期間約定從2019年1月12日開始，沒有免租期，交給應(yīng)廣元、周某之后就開始裝修，裝修了一個(gè)多月。2019年3月10日左右，公安和消防部門就上門要求停止開業(yè)并整改，該處經(jīng)營(yíng)的是人人拍的業(yè)務(wù)，公安表示使用部位是消防通道，不能經(jīng)營(yíng)使用，當(dāng)時(shí)沒有出具行政處置通知書，是公安口頭警告，如果要書面的話，就是行政處罰。嗣后，應(yīng)廣元、周某到物業(yè)公司調(diào)到系爭(zhēng)房屋的平面圖，確認(rèn)系爭(zhēng)房屋就是樓梯下出口的位置，是不能封起來使用的。因此，2019年4月4日下午應(yīng)廣元、周某將鑰匙返還給了閔某某。之后，閔某某馬上又貼公示招租，據(jù)應(yīng)廣元、周某了解，后面出租給一個(gè)賣鞋客戶，但遇到了和應(yīng)廣元、周某一樣的情況。還發(fā)現(xiàn)2019年6月18日高境鎮(zhèn)政府的整改告知書貼在6號(hào)的玻璃窗上，說是消除破壞房屋的現(xiàn)狀，至于系爭(zhēng)房屋的現(xiàn)狀情況，應(yīng)廣元、周某不清楚。關(guān)于9萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題，因?yàn)殚h某某是二房東，系爭(zhēng)房屋是空置的，系爭(zhēng)房屋出租給應(yīng)廣元、周某之前是何用途并不清楚。閔某某就告知如果要租賃這個(gè)場(chǎng)地，要支付場(chǎng)地費(fèi)，當(dāng)時(shí)里面什么東西都沒有的，因此應(yīng)廣元、周某就支付了9萬元所謂轉(zhuǎn)讓費(fèi)。應(yīng)廣元、周某的確是“人人拍”的工作人員，但并不是公司不讓經(jīng)營(yíng)開始導(dǎo)致解除合同的，事實(shí)上在和閔某某解除合同之后，應(yīng)廣元、周某繼續(xù)在系爭(zhēng)房屋旁邊兩百米左右(萬達(dá)廣場(chǎng)里面)承租他處商鋪繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
　　本院認(rèn)為，閔某某與應(yīng)廣元、周某簽訂的《房屋租賃合同書》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。關(guān)于退房的責(zé)任，應(yīng)廣元、周某提供的證據(jù)不足以證明因閔某某的違約行為導(dǎo)致承租人無法占有使用系爭(zhēng)商鋪的事實(shí)，其主張系爭(zhēng)商鋪不具有正常使用的功能，無法達(dá)到合同的目的缺乏相應(yīng)確鑿證據(jù)加以印證，本院認(rèn)為其不具有法定解除權(quán)的充分依據(jù)。但同時(shí)，閔某某也未舉證證明本案承租人即應(yīng)廣元、周某系擅自、自行退場(chǎng)的事實(shí)，故本院難以確定合同終止的責(zé)任由誰承擔(dān)。但可以確定雙方在2019年4月中旬左右退房的事實(shí)，并認(rèn)定租賃合同已在當(dāng)時(shí)實(shí)際解除。合同解除后，閔某某應(yīng)退還押金。閔某某要求沒收押金的意見，沒有合同依據(jù)，本院不予采納。根據(jù)查明的事實(shí)以及交易慣例，應(yīng)廣元、周某向閔某某支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)9萬元應(yīng)屬于為獲得承租權(quán)而支付的相關(guān)費(fèi)用，鑒于兩人已實(shí)際承租了系爭(zhēng)房屋，故再行要求閔某某返還該筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)的請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)應(yīng)廣元、周某提供的證據(jù)，為承租使用系爭(zhēng)商鋪兩人的確委托裝修公司對(duì)商鋪進(jìn)行添附并為此支付工程款費(fèi)用，如果合同正常履行完畢，固定添附應(yīng)歸出租方所有，鑒于本案租賃合同為提前解除，兩人實(shí)施的裝修成本還未在租期內(nèi)攤銷完畢，閔某某在收回房屋同時(shí)獲得添附利益，應(yīng)給予一定補(bǔ)償。至于具體金額，本院根據(jù)案情，酌情確定閔某某承擔(dān)添附補(bǔ)償1萬元。根據(jù)上述分析，應(yīng)廣元、周某于2019年4月中旬左右退場(chǎng)，故其應(yīng)承擔(dān)實(shí)際占用期間的租金，故其起訴要求返還支付的首期租金的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院無法準(zhǔn)許。其要求賠償律師費(fèi)人民幣4,000元也于法無據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百零九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下
　　一、解除原告應(yīng)廣元、周某與被告閔某某簽訂的《房屋租賃合同》；
　　二、被告閔某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告應(yīng)廣元、周某押金人民幣35,000元；
　　三、被告閔某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告應(yīng)廣元、周某裝修補(bǔ)償款1萬元；
　　四、原告應(yīng)廣元、周某的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)減半收取2,298元，由原告應(yīng)廣元、周某與被告閔某某各半負(fù)擔(dān)1,149元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏