原告：莊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張麗君。
　　委托訴訟代理人：許靜雯，上海巨明律師事務所律師。
　　被告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：李建丹，上海煜珩納川律師事務所律師。
　　原告莊某某與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月5日立案后，依法適用簡易程序于2018年10月19日、11月28日兩次公開開庭進行了審理。原告莊某某及其委托訴訟代理人張麗君、許靜雯，被告劉某及其委托訴訟代理人李建丹到庭參加訴訟。審理中，雙方當事人同意并經(jīng)院長批準繼續(xù)適用簡易程序延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告莊某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告搬離位于上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)平原街XXX弄XXX號房屋(原地址為平原街XXX弄XXX-XXX號，以下簡稱“系爭房屋”)；2、判令被告支付原告房屋占有使用費(自2017年10月1日起至實際搬離系爭房屋之日止，按市場價每月8,300元計算)；3、判令被告支付原告2015年4月至2016年12月及2018年6月至同年7月的水費1,550元。事實和理由：2014年4月29日，原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告使用，租賃期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金隨行就市，先付后用。合同簽訂后，原告按約將系爭房屋交付被告使用，合同到期后被告未能按約向原告返還系爭房屋，故請求法院判如所請。
　　被告劉某辯稱，被告同意搬離系爭房屋，但需要得到拆遷補償款后才搬離。關(guān)于水費，因有兩家共同使用，故被告同意支付一半的水費。關(guān)于合同到期的租金計算標準，應該按每天每平方米0.4元計算。
　　經(jīng)審理查明：系爭房屋的權(quán)利人為原告，建筑面積為276.81平方米。系爭房屋未取得房屋土地管理部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。2014年4月29日，原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告使用，租賃期限自2014年5月1日起，暫定3年。第一年租金為35,000元，之后隨行就市，租金一次性交清,先付后用。物業(yè)費從第二年起由被告托付給原告，每年3,800元。協(xié)議另對其他事項作了相應的約定。
　　另查明：2018年5月6日，原告向被告發(fā)出《通知》一份，載明：“我們的租賃合同已于2017年4月30日到期，我在到期前半年通知你，由于你賴著不走，就以特殊居住在春節(jié)前夕向你收了2萬元居住費?，F(xiàn)該房屋動遷且我已簽了合同，請你于3天內(nèi)搬離。特此通知”。
　　以上事實，有《房屋產(chǎn)權(quán)證明》、《房屋租賃協(xié)議》、《通知》及當事人的陳述等證據(jù)予以證實，本院予以確認。
　　審理中，被告另提供了《房屋租賃合同》一份，以證明就系爭房屋雙方于2014年5月1日又簽訂了上述合同，合同補充了物業(yè)費，租賃期限自2014年5月1日至2017年4月30日，月租金3,000元，年租金36,000元。原告對上述合同的真實性不予認可，出租人欄的簽名不是原告本人簽名。
　　關(guān)于租金支付情況：原告認為，2017年4月30日之前的租金被告已經(jīng)付清，合同到期后被告既不肯搬離系爭房屋，也不向原告支付租金，經(jīng)原告多次與被告交涉，被告于2018年1月向原告支付了20,000元，按照市場價系爭房屋的租金應為每天每平方米1元計算，月租金為8,300元；被告認為合同到期后其又向原告支付了35,000元，其中27,000元是用現(xiàn)金支付的，8,000元用支付寶轉(zhuǎn)賬支付的，按《房屋租賃合同》年租金35,000計算，其已經(jīng)將租金支付至2018年4月30日。
　　本院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，原告出租給被告的系爭房屋，未經(jīng)合法批準建造，故原、被告之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》應當認定為無效。雖然，原、被告之間的《房屋租賃協(xié)議》無效，但被告仍應參照協(xié)議約定的標準向原告支付其占有使用系爭房屋期間的占有使用費。合同無效后，被告應當將系爭房屋返還給原告。關(guān)于被告提供的《房屋租賃合同》，因就物業(yè)費在《房屋租賃協(xié)議》中已經(jīng)作了明確的約定，無需再作補充，且《房屋租賃合同》中所記載的地址與《房屋產(chǎn)權(quán)證明》中所記載的地址不符，在雙方已經(jīng)簽訂了《房屋租賃協(xié)議》情況下，雙方另再簽訂《房屋租賃合同》，顯然不符合常理，故本院對《房屋租賃合同》的真實性不予認可。
　　關(guān)于房屋占有使用費的計算標準，《房屋租賃協(xié)議》中僅對第一年金額予以了明確約定，但之后未作明確約定，只約定了隨行就市。故本院根據(jù)本案的實際情況，并結(jié)合小昆山地區(qū)房屋租賃市場情況，依法酌情確定合同到期后房屋占有使用費的計算標準為每天每平方米0.6元。關(guān)于原告主張合同到期的房屋占有使用費計算標準，按每天每平方米1元計算，缺乏依據(jù)，本院不予采納。同樣，被告主張合同到期的房屋占有使用費計算標準，按每天每平方米0.4元計算，缺乏依據(jù)，本院亦不予采納。因此，系爭房屋每天的房屋占有使用費為166元(276.81平方米×0.6元)，被告已經(jīng)支付原告20,000元，故被告實際已將房屋占有使用費支付至2017年7月29日。關(guān)于被告認為合同到期后其又向原告支付了35,000元，缺乏依據(jù)，本院難以采信。本案中，原告僅要求被告支付自2017年10月1日起至實際搬離系爭房屋之日止房屋占有使用費，是其處分自己的權(quán)利，本院予以準許。關(guān)于原告主張的水費，由于雙方對水費未進行過結(jié)算，且原告沒有充分的證據(jù)證明被告應承擔1,550元，現(xiàn)被告同意支付1,550元的一半，即775元，本院予以確認。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告莊某某與被告劉某于2014年4月29日就位于上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)平原街XXX弄XXX號房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離位于上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)平原街XXX弄XXX號房屋，并將上述房屋返還給原告莊某某；
　　三、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告莊某某房屋占有使用費(自2017年10月1日起至上述房屋實際搬離之日止，按每天166元計算)；
　　四、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告莊某某水費775元。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　受理費1,914元，減半收取957元，由被告劉某負擔(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：何詰彌