原告：左陽某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,務工，湖北省廣水市人，住湖北省廣水市。
委托訴訟代理人：李錫斌，安陸市府城法律服務所法律工作者。代理權限：特別授權，代為承認與放棄、變更請求事項，代為調(diào)解，提起上訴，提起申訴，代為申請執(zhí)行，代簽法律文書。
被告：湖北鼎昇置業(yè)有限公司，住所地：湖北省安陸市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)卓塆社區(qū)。統(tǒng)一社會信用代碼：91420982553912501G。
法定代表人：卓小清，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王錫楚，湖北維天律師事務所律師。代理權限：特別授權，代為承認、放棄、變更請求事項，進行和解，提起反訴、代為上訴、申訴，代簽法律文書。
被告：葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，務工，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市。
委托訴訟代理人：董陸茜，湖北浩法律師事務所律師。代理權限：特別授權，代為承認與放棄、變更請求事項，進行和解，代簽法律文書等。
被告：殷水平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自由職業(yè)，湖北省安陸市人，住安陸市東城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

原告左陽某與被告葉某某、殷水平、湖北鼎昇置業(yè)有限公司（以下簡稱鼎昇置業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本案原由左陽某于2017年10月17日向本院提起訴訟。本院原審于2018年2月6日作出（2017）鄂0982民初1871號民事判決，被告葉某某不服，上訴至湖北省孝感市中級人民法院。湖北省孝感市中級人民法院于2018年6月6日作出（2018）鄂09民終674號民事裁定，撤銷湖北省安陸市人民法院（2017）鄂0982民初1871號民事判決，將本案發(fā)回湖北省安陸市人民法院重審。本院于2018年7月4日立案后，依法適用普通程序，另行組成合議庭公開開庭進行了審理。原告左陽某的委托訴訟代理人李錫斌、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王錫楚、被告葉某某的委托訴訟代理人董陸茜、被告殷水平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告左陽某原一審向本院提出訴訟請求：1.判決商品房買賣合同協(xié)議有效；2.判決三被告退還購房款360000元整并承擔違約金1800元；3.判決三被告互相承擔連帶責任；4.判決三被告承擔訴訟費用。庭審中變更訴訟請求為：判決商品房買賣合同無效；判決三被告返還購房款360000元整并承擔違約金1800元；判決三被告互相承擔連帶責任；判決三被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：2017年3月31日下午，原告及三被告補簽商品房買賣合同，由被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司將2008年已出售給被告葉某某的房屋轉(zhuǎn)售給原告。合同簽訂后，原告方由其父左小三當日通過銀行匯款355000元給被告葉某某，同時交付現(xiàn)金5000元給葉某某。被告葉某某收取原告360000元房款后當即交房。事實上，2008年12月份，葉某某從殷水平手中購得該房屋并使用近十年，未取得房屋產(chǎn)權證書；為了出售該房屋，伙同被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司名義將自己居住多年的房屋出售給原告。被告湖北鼎晟置業(yè)有限公司及殷水平無法提供土地使用權證等相關文件，因此應認定該協(xié)議無效，雙方應嚴格按照國家法律規(guī)定履行雙返義務。
在本次發(fā)回重審過程中，原告變更訴訟請求為：1.請求人民法院依法確認原告左陽某與被告葉某某之間的房屋買賣合同無效。2.我們第二次請求是判定被告返還原告的購房款36萬元，也是針對被告葉某某的訴訟請求；3.被告葉某某賠償原告的損失，以原告交房款36萬元為基數(shù)，按照同期銀行貸款利率計算利息，實際計算至36萬元返還日止；對于原告主張的第二項返還購房款、第三項賠償損失的請求，同時要求被告殷水平承擔連帶賠償和返還責任,不要求被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司承擔責任；4.訴訟費用由被告共同承擔。事實和理由：原告于2017年2月份在楚躍新區(qū)門前看到被告葉某某張貼的售房廣告，擬出售楚躍新區(qū)4號樓1單元401室的房屋。剛好原告欲購買商品房，遂與被告葉某某聯(lián)系購房事宜，經(jīng)協(xié)商，雙方商定房屋價款為39萬元，簽訂合同后原告支付36萬元購房款，被告交付房屋，余款3萬元于同年5月1日前辦理所有權證后支付。協(xié)商一致后被告葉某某向原告引見被告殷水平，稱其出售的房屋系被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司的名義開發(fā)，并稱與開發(fā)商直接簽訂正式合同便于辦理房屋所有權證，也能節(jié)約辦證等相關費用。原告遂同意了被告葉某某的安排。2017年3月31日，被告殷水平攜帶已經(jīng)加蓋湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部公章的空白合同與被告葉某某一起，在楚躍新區(qū)物業(yè)辦公室簽訂了商品房買賣合同，同時原告向被告葉某某支付了購房款36萬元，并向被告殷水平出具了欠條1萬元，向葉某某出具欠條2萬元。隨后，原告攜帶簽訂的商品房買賣合同向職能部門打聽，發(fā)現(xiàn)合同上所登記的內(nèi)容與被告出售的商品房完全不符，且被告出售的商品房不但沒有取得合法的用地手續(xù)，也沒有規(guī)劃許可，更無有效產(chǎn)權，根本不能對外進行銷售。原告便詢問被告葉某某，葉某某先承諾負責辦理權屬證書，后避而不見。被告明知出售的房屋未取得合法的用地手續(xù)，還惡意串通出售給原告，致使原告利益受損。原告為維護自身合法權益，特具文起訴。請貴院依法支持。
原告圍繞其訴訟請求，依法提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：身份證、被告鼎昇置業(yè)公司信息，擬證明原、被告訴訟主體資格；
證據(jù)二：商品房買賣合同一份（被告鼎昇置業(yè)公司加蓋公章的合同），擬證明1、原告和三被告簽訂買賣合同的事實；2、被告殷水平和被告葉某某惡意串通并損害原告利益的事實；
證據(jù)三：涉案房屋電表照片、收據(jù)、賬戶查詢明細、回單，擬證明1、被告葉某某將楚躍新區(qū)4號樓1單元401室出售給原告的事實；2.原告向被告葉某某支付購房款36萬元的事實；
證據(jù)四：售房協(xié)議書二份、出售車庫協(xié)議書一份、收據(jù)三份，擬證明楚躍新區(qū)4號樓1單元系被告殷水平個人建設、出售，無合法有效手續(xù)；
被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司辯稱，本案從事實上來講，存在兩個法律關系，1.原告左陽某與被告葉某某存在一個事實上的買賣關系，是真實存在的一個買賣關系。2.本案審理的原告左陽某和被告鼎昇置業(yè)有限公司的買賣關系。一是原告和葉某某已經(jīng)實際發(fā)生買賣，至于效力問題，我認為目前相關法律的規(guī)定，應當是無效的，但關于左陽某與我們公司之間的合同，我們認為是不成立的，因為雙方之間沒有合同買賣合意。二是買賣的標的物，跟被告鼎昇置業(yè)公司之間沒有任何關系，不屬于我們公司所有，我們公司也無權對標的物進行買賣。三是合同的內(nèi)容和時間顯然都與原告左陽某和被告葉某某是買賣關系，跟被告鼎昇置業(yè)公司并沒有關聯(lián)。四是根據(jù)已經(jīng)查明的事實，左陽某是將房款付給了葉某某，所以在我們公司和原告之間不存在任何的權利義務關系。
被告葉某某辯稱，1.原告并沒有對被告鼎昇置業(yè)公司提任何訴求，希望法庭不采納被告鼎昇置業(yè)公司的答辯意見。2.房屋買賣合同是一個要式合同，應簽訂書面合同，以書面合同為準，本案葉某某不是合同的相對方，與原告沒有書面房屋買賣合同，是原告與被告鼎昇置業(yè)公司達成的購房合意。3.原告在購房的時候，對房屋沒有相應的產(chǎn)權手續(xù)，是明知的仍然購買，并且現(xiàn)在已經(jīng)達到了購房目的，取得了房屋的處置權。4.加蓋被告鼎昇置業(yè)公司公章，以及殷水平簽字，收取中間費用5000元，應該視為葉某某將房屋退回原出售人殷水平，原出售人再出售給本案的原告，葉某某在中間收取自己相應的裝修費和房屋近年來漲價的差款，綜上所述，原告不應該對本案的被告葉某某提出任何訴求。
被告葉某某為支持其抗辯，依法提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：葉某某的身份證復印件，擬證明被告葉某某訴訟主體資格及身份信息；
證據(jù)二：被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司出具“過戶手續(xù)費”收條復印件，擬證明被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司殷水平為辦理被告葉某某出售房屋向原告收取中間費用5000元的事實。
被告殷水平辯稱，我認為房屋買賣是原告左陽某與被告葉某某，是兩個人自己談好的價錢，自己去看的房屋，然后跟我聯(lián)系，我只是證實房子的真實性，我當時賣給葉某某是13萬元，實際最后葉某某與左陽某成交是39萬元，我沒有收取左陽某的一分錢，他明知道此房是小產(chǎn)權房，要等到相關政策來了以后，才能辦理房產(chǎn)證，但最后兩人私下還是交了錢，至于收取的5000元，就是辦證費用。
被告殷水平為支持其抗辯，依法提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：與原一審提交的證據(jù)一致，2008年12月14日殷水平與葉某某簽訂的房屋買賣協(xié)議，價款是13萬元，實際付了12萬元和三個收據(jù)，擬證明房屋是葉某某賣給左陽某的。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院依法確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
當事人有異議的證據(jù)及質(zhì)證理由是：經(jīng)舉證質(zhì)證，三被告對原告提交的證據(jù)意見如下：原告提交的證據(jù)二，被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司對真實性沒有異議，但認為該證據(jù)與其公司沒有關系。被告葉某某對商品房買賣合同的真實性沒有異議，對證明目的有異議，認為這份合同沒有葉某某的簽字，認為自己不是合同的相對方，同時這是被告鼎昇置業(yè)公司提交的一份格式合同，簽字方為殷水平和被告鼎昇置業(yè)公司；被告殷水平質(zhì)證認可簽合同的事實，證實房子是其自己做的，之前以13萬元賣給葉某某，當時合同簽訂的時候，還是以13萬元跟左陽某簽訂的，但我沒有收到左陽某的錢，而是原來收的葉某某的13萬元。原告提交的證據(jù)三，被告鼎昇置業(yè)對于收條的項目部的公章不認可，我們沒有收到這個錢，原告這個錢直接付給了葉某某。被告葉某某的質(zhì)證理由是，電表照片真實性沒有意見，對被告鼎昇置業(yè)、被告殷水平對原告出據(jù)的收條也沒有異議，這個收條應當視為殷水平對原來賣給葉某某的房屋置換為左陽某賣的收到12萬元，應視為合同是原告和殷水平按以前的價格簽訂的。我們收到26萬元的裝修款和房屋漲價的差價款。被告殷水平的質(zhì)證意見是，電表照片沒有異議，我賣給葉某某，葉某某已經(jīng)實際居住使用，我賣的13萬元，只收了12萬元，還有1萬元留著辦證。后來葉某某與原告左陽某談好進行了買賣，原告的買賣是原告左陽某與被告葉某某發(fā)生的，葉某某收取房款36萬元。原告提交的證據(jù)四，被告葉某某對真實性沒有異議，但側面證明原告是足夠相信殷水平是開發(fā)商，向殷水平購房是正當?shù)模~某某在中間只是置換房屋收取差價的作用，同時也證明原告在購房時明知該房屋沒有房產(chǎn)證和土地證，葉某某和殷水平也沒有串通，不能僅憑合同不一致，就說惡意串通。被告殷水平質(zhì)證認為，當時做這個房子簽訂的售房協(xié)議，都是這個協(xié)議，我換了合同，主要是為了以后等政策下來方便辦證。
被告葉某某提交的證據(jù)二，原告左陽某質(zhì)證意見是，對真實性沒有異議，進一步證實房屋是葉某某出售給原告的，如果是殷水平賣給原告的話，他自己不會收取過戶手續(xù)費。被告鼎昇置業(yè)公司的質(zhì)證意見是，沒有見到過這個收條，也沒有收取這筆費用，是殷水平個人收取的。被告殷水平質(zhì)證稱，當時葉某某為了將房屋賣給左陽某，收取的過戶手續(xù)費。
被告殷水平提交的證據(jù)一，被告葉某某對真實性沒有異議，對證明目的不認可，認為殷水平向葉某某出據(jù)收據(jù)以后，又向左陽某出據(jù)了收據(jù)。
對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：

原告左陽某提交證據(jù)二商品房買賣合同一份，擬證明1、原告和三被告簽訂買賣合同的事實；2、被告殷水平和被告葉某某惡意串通并損害原告利益的事實。本院認為，綜合本案，被告葉某某從被告殷水平處購得房屋后又將房屋賣給原告左陽某，本案購房合同雙方是實為原告左陽某和被告葉某某，被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司與原告左陽某無買賣房屋的合意。原告提交的證據(jù)三涉案房屋電表照片、收據(jù)、賬戶查詢明細、回單，擬證明1、被告葉某某將楚躍新區(qū)4號樓1單元401室出售給原告的事實；2、原告向被告葉某某支付購房款36萬元的事實。本院認為，原告提交的此組證據(jù)能夠證明被告葉某某出賣涉案房屋給原告和原告已支付36萬元房款的事實。原告提交的證據(jù)四售房協(xié)議書二份、出售車庫協(xié)議書一份、收據(jù)三份，擬證明楚躍新區(qū)4號樓1單元系被告殷水平個人建設、出售，無合法有效手續(xù)。本院認為，該證據(jù)證明涉案房屋屬殷水平個人開發(fā)建造，無房產(chǎn)證和土地證。被告葉某某提交的證據(jù)二被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司出具“過戶手續(xù)費”收條復印件，擬證明被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司殷水平為辦理被告葉某某出售房屋向原告收取中間費用5000元的事實。本院認為與本案無關。被告殷水平提交合同照片和收據(jù)三張，擬證明殷水平與葉某某簽訂的房屋買賣合同的事實。本院依法確認被告殷水平與被告葉某某有買賣房屋的事實。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2008年12月14日，被告葉某某與被告殷水平簽訂售房協(xié)議，約定被告殷水平將楚躍新區(qū)四號樓一單元四樓401室出售給被告葉某某，房價130000元。該四號樓由被告殷水平個人開發(fā)，被告殷水平無商品房開發(fā)資質(zhì)，該房屋所占土地屬于李店鎮(zhèn)，未取得國有土地證，至目前也未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。被告葉某某購得房屋后，將房屋進行了裝修并入住。
2017年3月31日，原告左陽某與被告葉某某口頭協(xié)商，購買被告葉某某上述房屋，房屋總價390000元；左陽某之父左小三當日通過銀行向被告葉某某賬戶匯款355000元及交付現(xiàn)金5000元給被告葉某某。2017年3月31日，被告葉某某在收款360000元后實際向原告出具收款260000元的收條，被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部的名義，向原告出具120000元收條一張。實際余款30000元未付，原告同時給被告葉某某出具欠條一張：今欠到葉某某購房余款20000元，此余款待房屋不動產(chǎn)證辦完付清。亦給被告殷水平出具10000元欠據(jù)一張，待房屋不動產(chǎn)證辦完付清。同日，被告殷水平還以湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部的名義給被告葉某某出具收條一張，收被告葉某某過戶手續(xù)費5000元，被告葉某某將房屋交付給原告左陽某；被告殷水平又以湖北鼎昇置業(yè)有限公司的名義與左陽某簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋賣給左陽某，同時將該房屋買賣合同簽字時間往前推至2008年12月14日，合同簽字方為左陽某及湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部。被告葉某某收取原告左陽某360000元房款后當即交房。原告在重審中訴訟請求不主張被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司承擔責任，同時主張要求被告葉某某和殷水平共同賠償原告損失。
本院認為：合同是雙方當事人的真實意思表示，綜合本案，被告葉某某從被告殷水平處購得房屋后又將房屋賣給原告左陽某，雖然被告葉某某與原告左陽某無文字合同，但雙方之間購房行為是一種口頭合同、實踐合同，該口頭合同表明本案購房合同雙方當事人為原告左陽某及被告葉某某，且原告左陽某和被告葉某某已按口頭合同實際互為履行給付義務，原告與被告葉某某為辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，轉(zhuǎn)而以被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司名義訂立合同，但被告殷水平、被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司與原告左陽某之間并無買賣房屋的合意，更未發(fā)生買賣履行事實，涉案房屋亦非被告湖北鼎昇置業(yè)公司所有?！吨腥A人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！睋?jù)此，被告殷水平將未經(jīng)政府批準農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設用地的房屋先前賣給被告葉某某的行為無效，由此所簽訂的系列合同為無效合同；被告葉某某將該房屋轉(zhuǎn)賣給原告左陽某的口頭合同亦違反法律規(guī)定為無效合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。綜上所述，被告葉某某實際取得原告左陽某360000元購房款應予返還，原告書寫給被告葉某某欠款20000元及被告殷水平10000元欠條不再履行。鑒于被告殷水平在促成原告左陽某和被告葉某某達成買賣協(xié)議中起了一定作用，被告殷水平以湖北鼎昇置業(yè)有限公司楚躍新區(qū)項目部的名義，向原告出具120000元收條和收取被告葉某某辦證費用5000元的行為，對原告辦證期待產(chǎn)生誤導，其在簽訂合同中存有過錯，原告要求被告殷水平承擔共同償還責任的訴訟請求本院依法予以支持；由于原告在購房和選任標的物時疏于對涉案房屋的用地性質(zhì)和相關產(chǎn)權證手續(xù)的審查，導致該口頭買賣合同無效亦存在一定原因，故原告左陽某要求被告葉某某和被告殷水平承擔賠償損失的主張，即損失按照同期銀行貸款利率計算利息，實際計算至360000元返還日止的訴訟請求，本院不予支持；對于原告主張被告殷水平承擔共同返還購房款責任的訴訟請求，本院依法對其中的120000元部分予以支持；原告不要求被告湖北鼎昇置業(yè)有限公司承擔責任的主張，本院依法照允。綜上，本案經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、第四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二的規(guī)定，判決如下：

一、原告左陽某與被告葉某某達成的口頭房屋買賣合同無效；
二、被告葉某某返還原告左陽某360000元；被告殷水平對其中120000元與被告葉某某承擔共同返還責任；
上列應付款項于本判決生效后10日內(nèi)給付，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
三、駁回原告左陽某的其他訴訟請求。
案件受理費6700元，由原告左陽某、被告葉某某各負擔3350元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審判長 陳芳
審判員 胡冬梅
人民陪審員 汪春蘭

書記員： 章軍