上訴人（原審第三人）：左某，，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：姜笑雨，黑龍江姜笑雨律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：管明和，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)西豐鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：王世才（管明和的近親屬），男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。被上訴人（原審被告）：劉云龍，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。委托訴訟代理人：李曉玲（劉云龍妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省饒河縣饒河鎮(zhèn)。被上訴人（原審被告）：饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司，住所地饒河縣饒河鎮(zhèn)通江路中段。法定代表人：臧兆賓，經理。

左某上訴請求：1、請求人民法院依法撤銷(2017)黑0524民初字第657號民事判決書第一項和第二項；2、請求人民法院依法改判或發(fā)回重審；3、被上訴人承擔上訴費用。事實和理由：一審判決事實認定錯誤。一審法院認定左某和裴瑋簽訂房屋買賣協(xié)議和移交協(xié)議之后，并沒有實際交付房屋是錯誤的。2017年1月1日左某與裴瑋簽訂房屋買賣協(xié)議，并于2017年1月30日簽訂房屋交接協(xié)議，同時辦理了房屋及房屋內的附屬設施的交接，同時對水費電費使用狀況進行了確認。該房屋已經由裴瑋對左某交接完畢，在房屋交接之后，由左某對房屋門鎖進行了更換，由于考慮到裴瑋暫時沒有地方居住，所以左某答應裴瑋在該房屋中暫時居住到2017年5月1日，于是左某將新?lián)Q的鎖鑰匙交給裴瑋一把。一審法院直接認定雙方并沒有實施實際交接房屋是錯誤的。左某購買裴瑋的房屋，是雙方真實意思表示，并無違反法律強制性規(guī)定，且雙方交易行為發(fā)生在管明和購買房屋之前，已經進行了房屋交付，應當認定雙方的房屋買賣合同有效，并受到法律保護。反之，由于案外人胡軍濤與案外人周全勝有借貸關系，裴瑋為胡軍濤擔保，由于胡軍濤無力償還，所以案外人周全勝欲將承擔擔保責任的裴瑋的房屋銷售款用來償還其借款，案外人周全勝才逼迫裴瑋將房屋再次賣給管明和，并直接收取了管明和支付的房款抵債。在管明和和裴瑋簽訂房屋買賣合同之前，裴瑋多次向管明和、周全勝表明，該房屋已經出賣他人，不能再賣了，但是周全勝答復到你只管簽合同，其他的事不用你管。在雙方簽訂合同之后，周全勝也曾和左某協(xié)商，要求左某解除所簽的房屋買賣合同并返還所購買的房屋，但左某考慮到即使解除合同也無法獲得所退之房款，便拒絕了。以上事實證明管明和與裴瑋所簽訂之房屋買賣合同不是雙方真實意思表示，是案外人逼迫裴瑋所簽，并侵害了左某之合法利益，法院不應支持其訴訟請求。綜上所述，因一審法院審理本案事實認定錯誤、導致上訴人的合法權益受到侵害。為維護上訴人合法權益，請二審人民法院撤銷原判并改判或發(fā)回重審。管明和辯稱，針對第三人左某的上訴請求和理由，被上訴人認為上訴人的上訴請求無事實依據和法律依據，應予駁回。一、左某與裴瑋簽訂的房屋買賣協(xié)議是無效合同?！逗贤ā返谝话偃l規(guī)定，出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。在本案中，裴偉因未付清房款，又未辦理房屋產權變更登記，且與李曉玲當時約定在付清房款前不得將該房屋出售抵押，所以裴偉不享有該案涉房屋的所有權和處分權，他與左某簽定的房屋買賣協(xié)議是無效合同，房屋的所有權并未發(fā)生轉移，仍歸劉云龍所有。而管明和的房屋買賣協(xié)議是與房屋的實際所有權人劉云龍簽定，并經饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司蓋章確認，是雙方的真實意思表示，并且管明和已按協(xié)議約定定期還款，合同已實際履行，真實有效，故該訴爭房屋應歸管明和所有。二、對該案涉房屋，管明和占有在先。裴瑋已當庭證實，裴瑋在將房屋交付給管明和之前并未將房屋交付給左某,一直是由裴瑋居住，房屋的水、電等各項費用也是由裴瑋繳納。在裴瑋與管明和于2017年3月21日簽定完房屋買賣合同后，裴瑋將房屋直接交給了管明和，第二天管明和要裝修入住時發(fā)現門鎖被破壞了。在此之前，一直是由裴瑋居住，詳見裴瑋一審庭審筆錄第9頁。三、本案中管明和與裴瑋之間的房屋買賣是雙方合法自愿的行為，不存在逼迫的情形，是合法有效的。管明和與裴瑋之之間的房屋買賣協(xié)議是雙方的真實意思表示，并不存在逼迫的情形，雙方簽定完買賣協(xié)議后，一同找到李曉玲和劉云龍，管明和與劉云龍重新又簽了協(xié)義，并經饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司蓋章確認，根本不存在上訴人所說的那些情況。綜上，請求二審法院駁回上訴人的請求、維持一審判決。劉云龍辯稱，實際情況是我方把房屋出賣給了裴瑋，后來裴瑋把管明和帶到我的辦公室，說把房屋轉賣給管明和。我讓裴瑋把我和他簽的協(xié)議拿回來，裴瑋說協(xié)議丟了，我們在我那份協(xié)議上讓裴瑋簽上此協(xié)議作廢。之后，我和管明和重新簽訂了協(xié)議，當時并不知道裴瑋和左某之間有協(xié)議。后來管明和給我打電話，說左某說房子賣給他了，不讓管明和進入房屋。我當時表示，我并不知道左某和裴瑋之間有協(xié)議。然后，左某和管明和就開始打官司，我并不清楚其他情況。管明和向一審法院起訴請求：一、請求法院確認原告與二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，判令位于饒河縣花園小區(qū)的房屋歸原告所有。二、請求法院判決二被告協(xié)助原告辦理房屋產權登記手續(xù)。三、訴訟費和其他費用均由被告承擔。一審法院認定事實：2016年1月1日，裴瑋和饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司簽訂了房屋買賣協(xié)議，購買了位于饒河縣花園小區(qū)的房屋。首付款135000元裴瑋已付清，剩余150000萬元房款按工行貸款利率以每月還款方式分八年還清，每月向開發(fā)商還房款2110元。協(xié)議中還約定沒有還清房款之前，買受方不許抵押和出售，房照開發(fā)商統(tǒng)一辦理，如違反約定甲方有權收回房屋另行處理。2017年1月1日，第三人左某與裴瑋簽訂房屋買賣合同，購買位于饒河縣花園小區(qū)的房屋，房屋價格280000元，左某在簽訂合同當日給付裴瑋房款150000元，約定剩余拖欠開發(fā)商房款130000元由左某償還，如何償還這筆房款沒有約定，房屋沒有交付。2017年1月30日，雙方簽訂了房屋交接協(xié)議，鑒于房屋暫時無法辦理房照，經協(xié)商裴瑋將房屋交給左某，雙方辦理移交手續(xù)：一、該房間全部轉移給乙方，房屋鑰匙，當面點清移交，同時移交與該房屋有關的一切合同及相關手續(xù)，甲方如隱藏相關手續(xù)不進行移交，乙方有權追究甲方相關責任并要求賠償。二、房屋鑰匙交接完畢，即作為房屋移交手續(xù)辦妥。三、自房屋移交之日起，乙方獲得房屋的所有權及使用權，同時獲得管理權和維修權。四、房屋交接之日，該房屋之后產生的水費、電費、電話費、上網費等由乙方承擔。五、乙方在房屋交接后，同時承擔該房屋的防火、防盜、防水等責任。六、在乙方接受房務交接后，乙方對該房屋享有所有權，可以進行轉租、轉讓。七、甲方在房屋交接之日起，不享有與該房屋有關的一切權利。協(xié)議簽訂后房屋仍然由裴瑋居住。2017年3月21日，裴瑋與管明和簽訂了商品房買賣合同，約定管明和購買位于饒河縣花園小區(qū)4號樓1單元301室的房屋，交易價格150000元，余款（即房貸）按揭交給開發(fā)商，與裴瑋無關。裴瑋收到房款后需在2017年3月22日將此房交付給管明和。簽訂合同后，雙方到饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司售樓處找到售樓負責人劉云龍，經協(xié)商開發(fā)商同意，將2016年1月1日和裴瑋簽訂的房屋買賣合同更換為管明和的名，時間沒有更改，將交房款收據更改為管明和的名。約定以后由管明和每月向開發(fā)商繳納剩余房款。管明和當日向開發(fā)商交付2017年5月1日前的按揭房款14770元。售樓處工作人員李曉玲和裴瑋及管明和三人在原裴瑋和開發(fā)商簽訂的合同上聲明作廢并簽名。辦完相關手續(xù)后，裴瑋將電卡、水卡、供熱卡交給管明和并當日搬出該房屋，管明和將房屋的門鎖更換。次日，左某將該房門鎖打開入住。一審法院認為，裴瑋與管明和、左某分別簽訂了房屋買賣合同，雙方都沒有到房屋產權登記部門登記，裴瑋和左某之間簽訂房屋買賣合同和移交協(xié)議后并沒有實際交付房屋。裴瑋和管明和簽訂房屋買賣合同后將房屋交付給管明和，并一同到饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司更換了原始購房合同，每月向開發(fā)商交付按揭房款，交付水費、電費。裴瑋和管明和之間房屋買賣合同已實際履行，房屋產權已轉移交付。裴瑋和管明和沒有惡意串通，應是善意取得的法律行為。產權產生了轉移，其行為是物權行為。裴瑋和左某之間雖然簽訂房屋買賣合同，但沒有實際履行，其法律行為是債權行為。債權行為和物權行為具有不同的性質，并將引起不同的法律后果。債權行為是指直接引起債權債務關系成立、變更或消滅的民事行為。而物權行為則是指直接引起物權取得、變更或消滅的民事行為。即使訂立的是以轉移所有權為目的的買賣合同，訂立合同行為本身由于不能直接導致所有權的轉移，因此不屬于物權行為。標的物的交付或過戶登記行為，才是直接引起物權轉移的法律事實，從而才是物權行為。原告管明和主張饒河縣花園小區(qū)的房屋所有權歸其所有，本院予以支持。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、饒河縣花園小區(qū)的房屋所有權歸管明和所有。二、饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司協(xié)助辦理饒河縣花園小區(qū)的房屋產權登記。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。上訴人左某申請證人裴瑋、袁慶賀、胡軍濤出庭作證，并提交了一份《房屋清單》。裴瑋證實賣房經過、袁慶賀證實為左某換鎖芯、胡軍濤的證實與本案無關聯(lián)，《房屋清單》落款日期是2017年1月30日、簽訂人是左某、裴瑋。對于上述證人證言及《房屋清單》，是在舉證期限內已經客觀存在的，是左某知悉和掌握的證據，不是原審庭審結束后新發(fā)現的證據，本院不予采納。庭審中劉云龍陳述稱，自己是施工方，是為開發(fā)商饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司墊資施工，開發(fā)商把一部分房屋折抵工程款由劉云龍出售，劉云龍的妻子李曉玲負責收款。對此事實的陳述，左某、管明和明確表示承認，無需劉云龍舉證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：李曉玲與裴瑋于2016年1月1日簽訂《售樓協(xié)議》，將花園小區(qū)4號樓1單元301室出售給裴瑋，協(xié)議載明“首付房款已交清，余款壹拾伍萬元按工行按揭利率分為六年還清，每月還款2110元”。裴瑋與左某于2017年1月1日簽訂《房屋買賣協(xié)議》將該房賣給左某時，并未征得出賣人李曉玲的同意，左某亦未將裴瑋欠出賣人的房款償還。裴瑋與管明和于2017年3月21日簽訂《商品房買賣合同》后，左某破壞訴爭房屋門鎖，入住至今。管明和接收了裴瑋交給的電卡、水卡、供熱卡并交納了相關費用。劉云龍的妻子李曉玲有權出售訴爭房屋。2017年8月11日，饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司的法定代表人，由靳長春變更為臧兆賓。本院對一審查明的事實予以確認。
上訴人左某因與被上訴人管明和、劉云龍、饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司物權保護糾紛一案，不服黑龍江省饒河縣人民法院（2017）黑0524民初657號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月25日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人左某及其委托訴訟代理人姜笑雨、被上訴人管明和及其委托訴訟代理人王世才、被上訴人劉云龍的委托訴訟代理人李曉玲到庭參加訴訟。被上訴人饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司經本院合法傳喚未到庭。本案現已審理終結。

本院認為，李云龍妻子李曉玲是在開發(fā)商饒河縣富某房地產開發(fā)有限公司允許下出售訴爭房屋的,裴瑋向出賣人李曉玲購買訴爭房屋后，在尚欠購房款且未征得出賣人同意的情況下，無權將訴爭房屋賣給左某，裴瑋與左某簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，左某亦未向出賣人李曉玲償還裴瑋所欠房款，訴爭房屋沒有過戶登記到裴瑋名下，裴瑋對訴爭房屋不具有所有權，裴瑋與左某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》應屬無效。左某與裴瑋簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，雖有2017年1月30日的《房屋交接協(xié)議》，但一直沒有占有使用訴爭房屋，左某在裴瑋與管明和簽訂《商品房買賣合同》后，對訴爭房屋的破壞門鎖占有，不適用占有優(yōu)先原則。關于左某已付裴瑋的購房款，可另行主張權利。沒有確實充分的證據證明裴瑋是在被逼迫的情況下將房屋賣給管明和。管明和與裴瑋簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，裴瑋對管明和的購房款及裴瑋所欠出賣人李曉玲的房款由管明和負責給付沒有異議，也得到了出賣人李曉玲的認可和接受。裴瑋與李曉玲的2016年1月1日的《售樓協(xié)議》由購買人裴瑋變更為管明和，裴瑋與出賣人李曉玲的房屋買賣關系已經變更為管明和與出賣人李曉玲的房屋買賣關系，管明和與出賣人李曉玲間變更后的《售樓協(xié)議》是平等協(xié)商而自愿簽訂的，且還有裴瑋的簽字，從房屋所有權人利益考慮是最大化地發(fā)揮了房屋的價值，應當認定為有效，管明和有權要求取得訴爭房屋的所有權。綜上所述，左某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由上訴人左某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　朱世濤
審判員　　于靜哲
審判員　　段余昆

書記員：李陽