原告中國工商銀行股份有限公司荊門南臺支行。
負責人：裴中勇，行長。
委托訴訟代理人：陳婷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人。
委托訴訟代理人：林強，湖北新天律師事務所律師。
被告：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人。
被告：游某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人。系楊某某之妻。
被告：荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：董西林，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王義，湖北京中金律師事務所律師。

原告中國工商銀行股份有限公司荊門南臺支行（以下簡稱工行南臺支行）與被告楊某某、游某某、荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱荊門凱某公司）借款合同糾紛一案，本院于2016年4月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告工行南臺支行的委托訴訟代理人陳婷、林強，被告荊門凱某公司的委托訴訟代理人王義到庭參加訴訟。被告楊某某、游某某經(jīng)本院公告送達開庭傳票無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
工行南臺支行向本院提出訴訟請求：1、判令楊某某、游某某共同償還積欠的貸款本金134533.94元及應付的利息、罰息、復利（截至2016年1月21日，共計20438.18元，此后的利息、罰息、復利按照合同約定標準計算至還清貸款本息之日止）；2、判令荊門凱某公司對工行南臺支行的債權及其實現(xiàn)債權的費用承擔連帶擔保責任；3、案件受理費由三被告承擔。事實和理由：2006年9月，楊某某、游某某向工商銀行南臺支行申請貸款用于購買商品房，雙方簽訂了《個人購房借款合同》，工行南臺支行向楊某某發(fā)放個人購置住房貸款173000元，貸款期限20年，還款方式為按月等額償還本息。楊某某、游某某以其購置的位于荊門市東寶區(qū)南臺路19號9座2-301號的房屋抵押給工行南臺支行為其借款提供抵押擔保，荊門凱某公司為楊某某、游某某的借款承擔連帶擔保責任。工行南臺支行依合同約定發(fā)放貸款后，楊某某、游某某沒有依約按月償還貸款本息，荊門凱某公司也沒有承擔擔保責任。截至2016年1月，楊某某、游某某已連續(xù)違約29期，積欠貸款本金17905.85元，利息20438.18元，合同貸款余額134533.94元。
楊某某、游某某未作答辯。
荊門凱某公司辯稱，荊門凱某公司作為開發(fā)商為購房者辦理了房產(chǎn)證，已履行完自己的合同義務，作為提供階段性保證的擔保人，荊門凱某公司在購房者取得房產(chǎn)證后，其擔保責任已免除；借款逾期后，工行南臺支行未采取措施防止損失擴大，即在借款人逾期29期后才起訴，對擴大損失主要包括罰息、復利應由工行南臺支行自行承擔；工行南臺支行違反《個人購房借款合同》第五條約定，在擔保尚未生效時，即向楊某某發(fā)放貸款，由此產(chǎn)生的損失應由其自行承擔。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，即工行南臺支行提供的三被告的身份信息、荊門凱某公司提供的商品房買賣合同、預售商品房許可證，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：
1、工行南臺支行提供的《個人購房借款合同》、匯款憑證，擬證明工行南臺支行與楊某某簽訂了借款合同，依約履行了放款義務，以及雙方就借款合同所約定的權利、義務。荊門凱某公司對真實性無異議，但對證明目的有異議，認為工行南臺支行并未依約發(fā)放貸款，在擔保合同未生效時即發(fā)放了貸款。本院認為，《個人購房借款合同》第五條約定，借款人授權貸款人在本合同擔保生效后（或登記備案后），貸款人將貸款劃入售房者在貸款人處的賬戶，而本案有保證擔保和抵押擔保兩種保證方式，而保證擔保在工行南臺支行與荊門凱某公司簽訂保證函之日起生效，合同并未約定兩種擔保方式必須同時生效，因此荊門凱某公司抗辯在本合同擔保未生效貸款人即發(fā)放了貸款的理由不能成立，對該證據(jù)予以采信。
2、工行南臺支行提供的荊門凱某公司向工行南臺支行出具的保證函，擬證明荊門凱某公司為楊某某、游某某的借款承擔連帶保證責任。荊門凱某公司對真實性無異議，但對證明目的有異議，認為證據(jù)證明不全面，荊門凱某公司是階段性擔保。本院認為，保證函第2條約定在貸款人未取得《房屋他項權證》前，荊門凱某公司對借款的還款義務承擔連帶責任，因此荊門凱某公司的保證責任只是在將《房屋他項權證》交付貸款人前，為階段性的保證。對該證據(jù)的證明目的不予采信。
3、工行南臺支行提供的還款賬單，擬證明截止工行南臺支行起訴時，楊某某、游某某積欠貸款情況。荊門凱某公司對真實性無異議，但認為具體數(shù)額由法院核實。本院認為，荊門凱某公司未提出實質(zhì)性異議，本院予以采信。
4、荊門凱某公司提供的房產(chǎn)證，擬證明本案房屋于2007年11月15日辦理了房產(chǎn)登記。工行南臺支行對真實性無異議，但不能證明荊門凱某公司已履行了相關的保證責任，依合同約定，保證責任是指辦理登記抵押時，荊門凱某公司應當承擔保證責任。荊門凱某公司提供此證據(jù)的證明目的在于本案房屋已辦理了房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證顯然能夠證明，對該證據(jù)予以采信。
根據(jù)當事人的陳述及本院采信的證據(jù)，本院認定事實如下：
2006年9月4日，楊某某、游某某與工行南臺支行簽訂了《個人購房借款合同》，約定：工行南臺支行向楊某某發(fā)放173000元貸款用于購買荊門市東寶區(qū)南臺路19號9棟2-301號的住房一套，貸款期限20年，即從2006年9月4日起至2026年9月4日止。借款人不可撤銷地授權貸款人在本合同擔保生效后（或登記備案后），貸款人將貸款一次性劃入荊門凱某公司在貸款人的賬戶。還款方式為按月等額還款。逾期償還本息，貸款人對逾期貸款按合同利率上浮30%計收罰息并計收復利。借款人連續(xù)三個付款期或在合同期內(nèi)累計六個付款期未按時償還貸款本息的，貸款人有權宣布合同提前到期，并要求借款人、保證人在《提前還款函》規(guī)定的期限內(nèi)清償部分或全部貸款本息（包括逾期利息）。同時，楊某某、游某某以其購置的位于荊門市東寶區(qū)南臺路19號9棟2-301號的房屋抵押給工行南臺支行為其借款提供抵押擔保，但未辦理預抵押登記。另外荊門凱某公司為工行南臺支行出具保證函，約定荊門凱某公司在住房峻工并辦理《房屋他項權證》后，及時代借款人辦理《房屋他項權證》，并交付工行南臺支行。在工行南臺支行未取得《房屋他項權證》前，荊門凱某公司對借款人的還款義務承擔連帶責任。保證函的有效期為將《房屋他項權證》交付工行南臺支行止。楊某某、游某某的借款承擔連帶擔保責任。
合同簽訂后，工行南臺支行依合同約定向楊某某、游某某發(fā)放了貸款，但楊某某、游某某沒有依約按月償還貸款本息，截至2016年7月21日，楊某某、游某某逾期35期，欠貸款本金134533.94元，利息（含罰息、復利）24197.24元。
另查明，位于荊門市東寶區(qū)南臺路19號9棟2-301號的房屋已于2007年11月15日辦理房屋所有權證，但未辦理權利人為工行南臺支行的房屋他項權證。

本院認為，工行南臺支行與楊某某、游某某簽訂的《個人購房借款合同》系當事人真實意思的表示且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應恪守。楊某某、游某某作為借款人，有依約償還貸款本息、罰息、復利的民事責任?，F(xiàn)楊某某、游某某已連續(xù)三個付款期未按時償還貸款本息，工行南臺支行有權提前收回貸款本息、罰息及復利。
荊門凱某公司向工行南臺支行出具了保證函，雙方明確約定荊門凱某公司在住房峻工并辦理《房屋他項權證》后，及時代借款人辦理《房屋他項權證》，并交付工行南臺支行。在工行南臺支行未取得《房屋他項權證》前，荊門凱某公司對借款人的還款義務承擔連帶責任。保證函的有效期為將《房屋他項權證》交付工行南臺支行止?？梢?，辦理《房屋他項權證》并交付工行南臺支行系荊門凱某公司的義務，即使辦理房屋他項權證需抵押當事人辦理，荊門凱某公司也應將已辦理房屋所有權證情況及時告知工行南臺支行并敦促雙方及時辦理?，F(xiàn)工行南臺支行未能取得《房屋他項權證》，荊門凱某公司的保證責任不能免除，其應對上述借款本息、罰息、復利承擔連帶還款責任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某某、游某某于判決生效后七日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司荊門南臺支行貸款本金134533.94元及利息、罰息、復利24197.24元（截止2016年7月21日止，此后的利息、罰息、復利按合同約定標準支付至貸款還清之日止）；
二、被告荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述款項承擔連帶清償責任。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3475元，由被告楊某某、游某某、荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應當在提交上訴狀時預交上訴案件受理費3475元。上訴人款匯至荊門市中級人民法院，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊門海慧支行，戶名：湖北省荊門市中級人民法院，賬號：17570401040008989-1，上訴人在上訴期屆滿后仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。當事人如自動履行義務的，將標的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名：荊門市東寶區(qū)人民法院，賬號：xxxx66，開戶行：建設銀行荊門金蝦支行。

審　判　長　　李　莉 人民陪審員　　程凌春 人民陪審員　　陳紅麗

書記員：黃天智