崔某某
崔巖
楊艷英（黑龍江晨陽律師事務(wù)所）
李某

原告:崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)。
委托訴訟代理人:崔巖，男，xxxx年xx月xx日出生，住齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)。
委托訴訟代理人:楊艷英，黑龍江晨陽律師事務(wù)所律師。
被告:李某，女，xxxx年xx月xx日出生，住齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)。
原告崔某某與被告李某排除妨害糾紛一案，本院于2016年7月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2016年7月27日公開開庭進(jìn)行了審理。
由于雙方爭(zhēng)議較大，本院將此案轉(zhuǎn)為普通程序，于2016年10月31日依法組成合議庭，再次公開開庭進(jìn)行了審理，原告崔某某的委托訴訟代理人崔巖、楊艷英，被告李某均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告崔某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.要求被告遷出原告房屋；2.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:2015年1月5日，原告合法購(gòu)買李建國(guó)的位于齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)榆樹屯鎮(zhèn)東風(fēng)委6組，房權(quán)證號(hào)為昂昂溪字第x號(hào)的房屋一處。
現(xiàn)該房屋被被告李某侵占。
故此訴至法院，要求被告李某停止侵占原告合法擁有的房屋，并遷出。
被告李某未向法庭提交書面答辯意見，其在庭審中辯稱，因被告李某對(duì)李建國(guó)、丁萬芝夫婦享有債權(quán)，李建國(guó)、丁萬芝夫婦把李建國(guó)名下房屋以出租給李某的方式償還債務(wù)，雙方于2014年12月5日簽訂了房屋租賃合同，李某于2014年12月6日搬入房屋并開始經(jīng)營(yíng)食雜店。
被告李某的房屋租賃在原告買房之前，承租方?jīng)]有義務(wù)查詢房屋是否被法院查封，所以原告無權(quán)起訴被告，不同意遷出。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:
1.對(duì)于原告提交的登記在崔某某名下，位于齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)榆樹屯鎮(zhèn)東風(fēng)委6組，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為齊齊哈爾市房權(quán)證昂昂溪字第x號(hào)，建筑面積為98平方米的房屋登記簿一本的證據(jù)，用以證明該房屋所有權(quán)系原告崔某某，是原告合法購(gòu)得。
雖然被告李某認(rèn)為由于涉案房屋有法院查封，原告崔某某購(gòu)買該處房屋并完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并不合法，但被告未能向法庭提供相反證據(jù)予以反駁，故本院對(duì)此份證據(jù)予以采信。
2.對(duì)于原告提交的從齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處調(diào)取的房屋登記簿一份的證據(jù)，用以證明涉案房屋被查封日期為2014年11月5日，解封日期為2015年1月5日。
被告李某質(zhì)證認(rèn)為，該時(shí)間與其知道的時(shí)間不符。
對(duì)于此份證據(jù)，被告李某未能向法庭提交足以推翻的相反證據(jù)。
另因，被告李某對(duì)從本院調(diào)取的執(zhí)行案件法律文書（關(guān)于涉案房屋查封、解封時(shí)間）的證據(jù)并無異議，故本院對(duì)此份證據(jù)予以采信。
3.對(duì)于原告提交的原告崔某某的兒子崔巖與案外人丁萬芝之間的微信截圖照片3張的證據(jù)。
其中，兩張是案外人丁萬芝給崔巖發(fā)送的房屋租賃協(xié)議書（李建國(guó)、丁萬芝與李某簽訂的）照片，一張是帶有丁萬芝頭像的微信賬號(hào)詳細(xì)資料截圖照片。
用以證明李建國(guó)、丁萬芝與李某簽訂的房屋租賃協(xié)議的時(shí)間是2015年12月5日，在涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之后。
被告質(zhì)證認(rèn)為，此租賃協(xié)議不是原件，與其自己持有的房屋租賃協(xié)議不一致。
對(duì)于被告李某提交的李建國(guó)、丁萬芝與李某簽訂的房屋租賃協(xié)議書一份的證據(jù)。
用以證明涉案房屋的租賃事實(shí)以及該協(xié)議的簽訂時(shí)間是2014年12月5日。
原告質(zhì)證認(rèn)為被告提交的證據(jù)不具有真實(shí)性。
原、被告均向法庭提交了關(guān)于李建國(guó)、丁萬芝夫婦與李某簽訂房屋租賃協(xié)議的證據(jù)，但是兩份證據(jù)在簽訂時(shí)間上不一致。
原告向法庭提交的房屋租賃協(xié)議上載明的房屋租賃期為11年，自2015年1月1日起至2026年1月1日止，而又載明協(xié)議簽訂日期為2015年12月5日。
簽訂日期與約定的租賃起始日期相差近一年，不符合常理。
被告李某向法庭提交的房屋租賃協(xié)議為原件，其中約定房屋租賃期限同為11年，也是自2015年1月1日起至2026年1月1日止，而該協(xié)議簽訂日期為2014年12月5日。
又因，原告向法庭出示的房屋租賃協(xié)議為微信截圖，屬于傳來證據(jù)，在沒有其他佐證的情況下其效力低于原始證據(jù)。
綜上，本院對(duì)原告提交的房屋租賃協(xié)議的證據(jù)不予采信，對(duì)被告提交的房屋租賃協(xié)議的證據(jù)予以采信。
4.對(duì)于被告李某提交的從本院調(diào)取的（2015）昂商初字第191號(hào)民事判決書一份的證據(jù)，用以證明被告李某所簽的房屋租賃協(xié)議時(shí)間是2014年12月5日。
被告質(zhì)證認(rèn)為，判決書只體現(xiàn)了李某與丁萬芝的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，判決書下達(dá)時(shí)間是2015年1月12日，被告向法庭提交的租賃協(xié)議時(shí)間是2014年12月5日，不可能在法院判決之前就有房屋租賃合同，不能證明其問題。
此份證據(jù)與待證事實(shí)不具有關(guān)聯(lián)性，不能證明房屋租賃協(xié)議的簽訂時(shí)間，故本院對(duì)此份證據(jù)不予采信。
綜合分析原、被告雙方的當(dāng)庭陳述、向法庭提交的證據(jù)，以及庭審質(zhì)證意見，并結(jié)合上述證據(jù)分析，本院對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定如下:
因案外申請(qǐng)執(zhí)行人王樹學(xué)與被執(zhí)行人丁萬芝、李建國(guó)合同糾紛一案，齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)人民法院于2014年11月5日依法查封被執(zhí)行人李建國(guó)名下，位于齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)榆樹屯鎮(zhèn)東風(fēng)委6組，建筑面積98平方米房屋一處。
2014年12月5日，李建國(guó)、丁萬芝因無法償還對(duì)于本案被告李某的債務(wù)，故以房屋出租的形式將上述房屋出租給被告李某，并簽訂房屋租賃協(xié)議一份，雙方約定以房屋內(nèi)物品及一年租期抵頂一萬元，以十年租期的房租抵頂三萬元，租賃期限為11年，自2015年1月1日起至2026年1月1日止。
本案被告李某于2014年12月6日搬入該房屋。
2015年1月5日，因被執(zhí)行人李建國(guó)、丁萬芝履行了對(duì)于案外申請(qǐng)執(zhí)行人王樹學(xué)的全部債務(wù)，齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)人民法院依法解除了對(duì)上述房屋的查封。
同日，李建國(guó)與本案原告崔某某達(dá)成了該房屋的買賣協(xié)議，并于房屋解除查封后將該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到崔某某名下。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告李某與案外人李建國(guó)、丁萬芝簽訂的房屋租賃協(xié)議的效力問題，以及該房屋租賃協(xié)議能否對(duì)抗原告崔某某基于買賣合同而取得的房屋所有權(quán)。
法院執(zhí)行部門的查封是在執(zhí)行程序中采取的一種意在保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人得以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，促進(jìn)生效法律文書得以履行，防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制措施。
本案中，雖然涉案房屋在被告李某與案外人李建國(guó)、丁萬芝簽訂房屋租賃協(xié)議以前被法院執(zhí)行局依法查封，但是涉案房屋的查封并不當(dāng)然導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議的無效，并且涉案房屋在2015年1月5日已被法院依法解除查封，該房屋租賃協(xié)議并沒有違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 ?規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持，但是房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。
該條規(guī)定意在保護(hù)通過法院強(qiáng)制處分財(cái)產(chǎn)也即強(qiáng)制拍賣過程中不特定的買受人的相關(guān)權(quán)利。
在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被法院查封后將進(jìn)入拍賣程序，最終將拍賣所得價(jià)款用于償還對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人的債務(wù)，拍賣過程中的買受人的所有權(quán)基于對(duì)法院拍賣的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)對(duì)查封在前，租賃在后的租賃權(quán)具有對(duì)抗效力。
本案中，原告崔某某購(gòu)買案外人李建國(guó)的房屋顯然不是通過拍賣程序購(gòu)得，執(zhí)行過程中作為被執(zhí)行人的李建國(guó)、丁萬芝自動(dòng)履行了法定義務(wù)，導(dǎo)致被查封的房屋被依法解除查封，法院對(duì)該房屋的查封效力自然隨解除查封而消滅，原告崔某某對(duì)涉案房屋的所有權(quán)不能對(duì)抗被告李某與案外人李建國(guó)、丁萬芝簽訂在前的租賃協(xié)議。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條 ?規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
故本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持，至于原告崔某某的損失可以基于房屋買賣合同向案外人李建國(guó)、丁萬芝主張權(quán)利。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條 ?、第二百二十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告崔某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100.00元，由崔某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告李某與案外人李建國(guó)、丁萬芝簽訂的房屋租賃協(xié)議的效力問題，以及該房屋租賃協(xié)議能否對(duì)抗原告崔某某基于買賣合同而取得的房屋所有權(quán)。
法院執(zhí)行部門的查封是在執(zhí)行程序中采取的一種意在保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人得以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，促進(jìn)生效法律文書得以履行，防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制措施。
本案中，雖然涉案房屋在被告李某與案外人李建國(guó)、丁萬芝簽訂房屋租賃協(xié)議以前被法院執(zhí)行局依法查封，但是涉案房屋的查封并不當(dāng)然導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議的無效，并且涉案房屋在2015年1月5日已被法院依法解除查封，該房屋租賃協(xié)議并沒有違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 ?規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持，但是房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。
該條規(guī)定意在保護(hù)通過法院強(qiáng)制處分財(cái)產(chǎn)也即強(qiáng)制拍賣過程中不特定的買受人的相關(guān)權(quán)利。
在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被法院查封后將進(jìn)入拍賣程序，最終將拍賣所得價(jià)款用于償還對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人的債務(wù)，拍賣過程中的買受人的所有權(quán)基于對(duì)法院拍賣的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)對(duì)查封在前，租賃在后的租賃權(quán)具有對(duì)抗效力。
本案中，原告崔某某購(gòu)買案外人李建國(guó)的房屋顯然不是通過拍賣程序購(gòu)得，執(zhí)行過程中作為被執(zhí)行人的李建國(guó)、丁萬芝自動(dòng)履行了法定義務(wù)，導(dǎo)致被查封的房屋被依法解除查封，法院對(duì)該房屋的查封效力自然隨解除查封而消滅，原告崔某某對(duì)涉案房屋的所有權(quán)不能對(duì)抗被告李某與案外人李建國(guó)、丁萬芝簽訂在前的租賃協(xié)議。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條 ?規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
故本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持，至于原告崔某某的損失可以基于房屋買賣合同向案外人李建國(guó)、丁萬芝主張權(quán)利。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條 ?、第二百二十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告崔某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100.00元，由崔某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：徐萬玉
審判員：朱海龍
審判員：郭柏巖

書記員：敖佳美