崇陽(yáng)縣某某物業(yè)有限公司
戴朝暉（湖北盈悅律師事務(wù)所）
崇陽(yáng)縣某某娛樂(lè)會(huì)所
陳青松（湖北順風(fēng)律師事務(wù)所）
吳偉

原告崇陽(yáng)縣某某物業(yè)有限公司（下稱(chēng)某某物業(yè)）。
法定代表人崔某某，該公司經(jīng)理。
委托代理人戴朝暉，湖北盈悅律師事務(wù)所律師。
被告崇陽(yáng)縣某某娛樂(lè)會(huì)所（下稱(chēng)某某會(huì)所）。
負(fù)責(zé)人吳某某，該會(huì)所投資人。
委托代理人陳青松，湖北順風(fēng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人吳偉，男，1982年10月28日生，漢族，崇陽(yáng)縣人，住本縣石城鎮(zhèn)楊林村7組。
原告某某物業(yè)與被告某某會(huì)所物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告某某物業(yè)的法定代表人崔某某和委托代理人戴朝輝及被告某某會(huì)所的負(fù)責(zé)人吳某某及其委托代理人陳青松、吳偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
該合同簽訂后，原告依約向被告等業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告一直未向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告曾多次書(shū)面或口頭通知被告交納，但被告以種種理由拖延至今。
原告認(rèn)為:1、原告與弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對(duì)被告等業(yè)主具有約束力，被告依法應(yīng)當(dāng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；2、被告使用的商鋪總面積為1403.86平方米，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，被告每年應(yīng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)18530.95元（1403.86平方米×1.1元×12個(gè)月），三年應(yīng)交納55592.85元。
由于被告至今未向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為此，原告根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，特具狀向崇陽(yáng)縣人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判準(zhǔn)原告的訴訟請(qǐng)求。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提供如下證據(jù):
1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證各1份，證明原告系合法物業(yè)公司；
2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照1份、商鋪?zhàn)赓U合同1份，證明被告某某會(huì)所2011年租賃崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所屬的崇陽(yáng)大道商業(yè)街1層30號(hào)至33號(hào)商鋪；第二層24至38號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)歌廳；期限為5年；
3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同1份，證明被告于2012年2月24日向崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)其租賃的商鋪，商鋪面積為1403.86平方米；
4、前期物業(yè)合同，證明崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司選聘原告對(duì)崇陽(yáng)縣四季花城提供前期物業(yè)管理服務(wù)，簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按擁有建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元／月，服務(wù)期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，按年度每年1月份交納；
5、崇價(jià)費(fèi)規(guī)（2014）34號(hào)文件及湖北省服務(wù)價(jià)格（收費(fèi)）監(jiān)審證，證明崇陽(yáng)縣四季花城住宅、車(chē)庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；
6、工資發(fā)放花名冊(cè)，證明原告聘請(qǐng)了大量的清潔工、保安等從事物業(yè)服務(wù)，履行了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；
7、通知2份，證明原告曾多次通知被告等業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
8、資質(zhì)證書(shū)，證明原告具有從事物業(yè)管理資格；
9、證人汪仙宜調(diào)查筆錄（已出庭作證），證明原告派遣人員汪仙宜打掃被告房前衛(wèi)生每天2次，履行了合同的義務(wù)；
10、證明3份，證明原告于2013年1月在縣房管局就前期物業(yè)服務(wù)合同在該局進(jìn)行了備案，并通過(guò)了查驗(yàn)和審批；湖北萬(wàn)欣緣物業(yè)有限公司證實(shí)，該公司商鋪每平方米收物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1.0元／月；湖北文濤物業(yè)有限公司證實(shí)，該公司商鋪每平方米收費(fèi)2.0元／月。
被告某某會(huì)所辯稱(chēng)，一、弘大公司選聘原告公司對(duì)崇陽(yáng)縣四季花城提供前期物業(yè)管理服務(wù)，沒(méi)有依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條 ?的規(guī)定“經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，即弘大公司未經(jīng)崇陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘原告公司提供物業(yè)服務(wù)，違反國(guó)務(wù)院法規(guī)規(guī)定，選聘程序缺乏正當(dāng)性和合法性，原告公司接受選聘進(jìn)駐小區(qū)及原告公司和弘大公司于2012年12月28日簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》違反法律規(guī)定，屬未生效或無(wú)效的民事行為，對(duì)崇陽(yáng)縣四季花城所有業(yè)主或者物業(yè)使用者不具有約束力。
二、首先，原告和弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二條約定的服務(wù)內(nèi)容，屬普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)范圍，按照《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第五條的規(guī)定，該服務(wù)范圍內(nèi)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其次，答辯人的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所位于9棟和10棟的一、二層，為經(jīng)營(yíng)性用房，以上樓層均為住宅用房，整體性質(zhì)仍屬住宅區(qū)，也不是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的對(duì)象。其三，弘大公司在物業(yè)銷(xiāo)售前沒(méi)有將臨時(shí)管理規(guī)約向答辯人明示，并予以說(shuō)明，簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，答辯人也沒(méi)有就物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)做出過(guò)任何承諾，在管理區(qū)域的顯著位置也未見(jiàn)原告服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況的公示。故，原告主張按建筑面積每平方米1.1元／月的價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。
三、答辯人的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所臨靠崇陽(yáng)大道，前門(mén)與人行道相連，并非小區(qū)內(nèi)的商鋪。答辯人場(chǎng)所活動(dòng)人員均從前面進(jìn)入，無(wú)需通過(guò)小區(qū)大門(mén)；用電安裝的是單獨(dú)的變壓器，排污是獨(dú)立的管道，自我維修、管理；門(mén)前屋內(nèi)垃圾聘請(qǐng)專(zhuān)人清掃、清運(yùn)至垃圾池；車(chē)輛依靠在崇陽(yáng)大道兩側(cè)；門(mén)前綠化、照明是市政在養(yǎng)護(hù)和管理；公共秩序是答辯人聘請(qǐng)的人員在維護(hù)和協(xié)助管理。故答辯人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所不在原告提供的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，或者說(shuō)原告公司從未向答辯人提供物業(yè)服務(wù)。
綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告為支持其辯解理由的成立，向本院提供證據(jù)1份，證明保安公司向被告派遣了保安。
本院為了查明案情，制作調(diào)查筆錄3份，湖北萬(wàn)欣緣物業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理顏杜軍、湖北文濤物業(yè)有限公司總經(jīng)理田伶超證實(shí)服務(wù)收費(fèi)與其出具證明內(nèi)容一致，物業(yè)服務(wù)為公共衛(wèi)生打掃、公共設(shè)施維護(hù)管理、安保巡邏等七個(gè)方面的問(wèn)題；原告某某物業(yè)的業(yè)主胡海軍、柳秋華證實(shí)，他們門(mén)店前的衛(wèi)生從未有人打掃過(guò)，但原告某某物業(yè)每年都上門(mén)收取物業(yè)費(fèi)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)1、2、3的真實(shí)性無(wú)異議。對(duì)證據(jù)4，合法性有異議，弘大公司協(xié)議選聘原告公司未經(jīng)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，該合同未生效或因違法無(wú)效，對(duì)被告和其他業(yè)主不具有約束力；合同約定的服務(wù)內(nèi)容均為普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)范圍，只應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；商鋪每平方米1.1元／月的價(jià)格沒(méi)有根據(jù)；被告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所不在原告提供的物業(yè)服務(wù)范圍和服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明原告的主張成立。對(duì)證據(jù)6，無(wú)物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格證和工作日志，不能證明原告向被告提供了物業(yè)服務(wù)。對(duì)證據(jù)7，真實(shí)性有異議，也不能證明該所謂的“通知”已送達(dá)被告。對(duì)證據(jù)8，真實(shí)性無(wú)異議，但其內(nèi)容與原告的主張相背，收費(fèi)日期在前辦證在后。對(duì)證據(jù)9，原告和證人是雇傭勞動(dòng)關(guān)系，不能作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。對(duì)縣房管局出具的證明，（1）該局負(fù)責(zé)人在證明上未簽名，且未出庭；（2）該證據(jù)未附有備案登記材料。對(duì)湖北萬(wàn)欣緣物業(yè)有限責(zé)任公司的證明和湖北文濤物業(yè)有限公司二份證明及其二位總經(jīng)理的證言認(rèn)為，該證據(jù)不能證明原告某某物業(yè)符合湖北物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法的規(guī)定。對(duì)胡海軍、柳秋華的證言，客觀、真實(shí)。
原告對(duì)被告提供的證據(jù)認(rèn)為系被告聘請(qǐng)的保安對(duì)其內(nèi)部經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的服務(wù)，和本案不相關(guān)聯(lián)。對(duì)證人柳秋華、胡海軍的證言，系原告的收費(fèi)對(duì)象，與本案有利害關(guān)系，對(duì)顏杜軍、田伶超的證言無(wú)異議。
本院認(rèn)為，一、對(duì)原告的證據(jù)分析和認(rèn)定，被告某某會(huì)所對(duì)原告提供的證據(jù)1、2、3、5、8無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。對(duì)原告提供的證據(jù)4，該前期物業(yè)服務(wù)合同系雙方真實(shí)意思表示，且在相關(guān)部門(mén)備案后辦理相關(guān)資質(zhì)證書(shū)，合同中雙方所約定的商鋪價(jià)格和本地區(qū)的收費(fèi)持平，該證據(jù)本院予以采信；對(duì)證據(jù)6，系原告的管理員工對(duì)四季某某物業(yè)服務(wù)工作后而領(lǐng)取的勞動(dòng)報(bào)酬的發(fā)放情況，雖不能直接證明物業(yè)服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，但和整體物業(yè)服務(wù)相關(guān)聯(lián)，該證據(jù)予以采信；對(duì)證據(jù)7，該證據(jù)沒(méi)有被告的簽收及相應(yīng)的證據(jù)證明，該證據(jù)不予采信；對(duì)證據(jù)9并結(jié)合證人胡海軍、柳秋華證言來(lái)分析，本院認(rèn)為，三位證人和本案均有利害關(guān)系，該證據(jù)應(yīng)結(jié)合原告四季花城在其服務(wù)的整體方面來(lái)進(jìn)行綜合判斷，原告為四季花城所屬地段提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量上如有缺陷，被告可請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，但被告未提供相應(yīng)的證據(jù)證明，對(duì)該證據(jù)應(yīng)認(rèn)定為原告為被告提供物業(yè)服務(wù)。對(duì)證據(jù)10三份證明并結(jié)合本院調(diào)查證人顏杜軍、田伶超的證言分析，本院認(rèn)為，（1）原告某某物業(yè)雖在2013年8月才取得相應(yīng)服務(wù)收費(fèi)資格，但在2013年1月在縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行備案登記，且實(shí)際履行了服務(wù)合同，該證據(jù)應(yīng)予認(rèn)定；（2）《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的市場(chǎng)價(jià)格和從顏杜軍、田伶超證言來(lái)看，被告所經(jīng)營(yíng)的歌廳為商業(yè)行為，應(yīng)按本地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格即1.1元／月平方米計(jì)算較為合理，對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
二、對(duì)被告證據(jù)的分析認(rèn)定。被告所聘請(qǐng)的保安是為其內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理所需，和本案無(wú)關(guān)，該證據(jù)不予采信。
本院根據(jù)上述認(rèn)證結(jié)果并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，可以認(rèn)定如下事實(shí):
崇陽(yáng)縣四季花城房地產(chǎn)位于崇陽(yáng)縣天城鎮(zhèn)城北新區(qū)金三角，系崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建。2012年12月28日，崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司選聘原告某某物業(yè)對(duì)崇陽(yáng)縣四季花城房屋、商鋪提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》1份，合同第四條約定:“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元／月，小高層住宅每平方米0.55元／月，電梯住宅每平方米0.8元／月。物價(jià)部門(mén)有指導(dǎo)價(jià)的，以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。”第五條約定:“物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每年1月份交納當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！焙贤€就物業(yè)的各項(xiàng)管理、使用、維護(hù)等進(jìn)行了約定。合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月，原告某某物業(yè)到崇陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案，后辦理了相關(guān)的合法經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)證書(shū)。2010年9月10日，被告某某會(huì)所租賃崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建的崇陽(yáng)縣四季花城臨崇陽(yáng)大道商業(yè)街1層30號(hào)至33號(hào)商鋪；2層24至38號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)歌廳，成立崇陽(yáng)縣某某會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所，負(fù)責(zé)人吳某某。2012年2月24日，被告的負(fù)責(zé)人吳某某（買(mǎi)受人）與崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（出賣(mài)人）簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同1份，雙方約定，出賣(mài)人將崇陽(yáng)縣四季花城9棟臨崇陽(yáng)大道商業(yè)街1層28號(hào)商鋪、2層24號(hào)-28號(hào)商鋪、10棟臨崇陽(yáng)大道1層29號(hào)-33號(hào)商鋪、2層29號(hào)-38號(hào)商鋪出賣(mài)給買(mǎi)受人，該房建筑面積為1403.86平方米，總價(jià)款為5058708元。被告在上述租賃和購(gòu)買(mǎi)的房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)歌廳至今。原告某某物業(yè)與崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，便在四季花城地段進(jìn)行了水、電管理、排污、清掃、維修、養(yǎng)護(hù)等相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并逐年向其業(yè)主收取相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。自2013年1月至今被告某某會(huì)所未向原告交納物業(yè)管理費(fèi)。為此，原告某某物業(yè)起訴來(lái)院。
本院認(rèn)為，原告某某物業(yè)與崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，為崇陽(yáng)縣四季花城地段所有業(yè)主提供了前期整體物業(yè)服務(wù)，被告某某會(huì)所作為該小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，為此，原告請(qǐng)求由被告按實(shí)際建筑面積計(jì)算交納物業(yè)管理費(fèi)的請(qǐng)求于法有據(jù)，應(yīng)予支持。審理中被告抗辯，1、原告與崇陽(yáng)弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》未經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，該合同無(wú)效；該合同簽訂后，原告到縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案，后辦理了相關(guān)資質(zhì)證書(shū)，且原告已實(shí)際履行了義務(wù)；2、被告稱(chēng)所購(gòu)房屋不屬商鋪是住宅區(qū)，不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的對(duì)象，被告購(gòu)得該房屋后，經(jīng)營(yíng)歌廳至今，屬商業(yè)性質(zhì)用途，應(yīng)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)來(lái)交費(fèi)，即崇陽(yáng)縣天城鎮(zhèn)臨街地段均價(jià)來(lái)計(jì)算；3、被告稱(chēng)所購(gòu)房屋地段臨大街，無(wú)需以小區(qū)大門(mén)進(jìn)入，用電所需變壓器系自己安裝，門(mén)前養(yǎng)護(hù)自行負(fù)擔(dān)，門(mén)前衛(wèi)生未打掃過(guò)，物業(yè)服務(wù)是小區(qū)內(nèi)整體性的管理服務(wù)，原告的房屋雖臨街地段，也系原告服務(wù)的小區(qū)范圍之內(nèi)；如服務(wù)質(zhì)量不到位，業(yè)主可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)或向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益，但不能作為拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由。故，被告的上述抗辯理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?、《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第一條、第三條、第五條之規(guī)定，判決如下:
被告崇陽(yáng)縣某某會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所于本判決生效后五日內(nèi)支付原告崇陽(yáng)縣四季某某物業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)按其房屋建筑面積1403.86平方米，每平方米每月按1.1元自2013年1月1日計(jì)算至本判決生效之日止。
如果未按本判決指定的期限履行給付現(xiàn)金的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期內(nèi)的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1190元，由被告崇陽(yáng)縣某某會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，一、對(duì)原告的證據(jù)分析和認(rèn)定，被告某某會(huì)所對(duì)原告提供的證據(jù)1、2、3、5、8無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。對(duì)原告提供的證據(jù)4，該前期物業(yè)服務(wù)合同系雙方真實(shí)意思表示，且在相關(guān)部門(mén)備案后辦理相關(guān)資質(zhì)證書(shū)，合同中雙方所約定的商鋪價(jià)格和本地區(qū)的收費(fèi)持平，該證據(jù)本院予以采信；對(duì)證據(jù)6，系原告的管理員工對(duì)四季某某物業(yè)服務(wù)工作后而領(lǐng)取的勞動(dòng)報(bào)酬的發(fā)放情況，雖不能直接證明物業(yè)服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，但和整體物業(yè)服務(wù)相關(guān)聯(lián)，該證據(jù)予以采信；對(duì)證據(jù)7，該證據(jù)沒(méi)有被告的簽收及相應(yīng)的證據(jù)證明，該證據(jù)不予采信；對(duì)證據(jù)9并結(jié)合證人胡海軍、柳秋華證言來(lái)分析，本院認(rèn)為，三位證人和本案均有利害關(guān)系，該證據(jù)應(yīng)結(jié)合原告四季花城在其服務(wù)的整體方面來(lái)進(jìn)行綜合判斷，原告為四季花城所屬地段提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量上如有缺陷，被告可請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，但被告未提供相應(yīng)的證據(jù)證明，對(duì)該證據(jù)應(yīng)認(rèn)定為原告為被告提供物業(yè)服務(wù)。對(duì)證據(jù)10三份證明并結(jié)合本院調(diào)查證人顏杜軍、田伶超的證言分析，本院認(rèn)為，（1）原告某某物業(yè)雖在2013年8月才取得相應(yīng)服務(wù)收費(fèi)資格，但在2013年1月在縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行備案登記，且實(shí)際履行了服務(wù)合同，該證據(jù)應(yīng)予認(rèn)定；（2）《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的市場(chǎng)價(jià)格和從顏杜軍、田伶超證言來(lái)看，被告所經(jīng)營(yíng)的歌廳為商業(yè)行為，應(yīng)按本地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格即1.1元／月平方米計(jì)算較為合理，對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
二、對(duì)被告證據(jù)的分析認(rèn)定。被告所聘請(qǐng)的保安是為其內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理所需，和本案無(wú)關(guān)，該證據(jù)不予采信。
本院根據(jù)上述認(rèn)證結(jié)果并結(jié)合當(dāng)事人的陳述，可以認(rèn)定如下事實(shí):
崇陽(yáng)縣四季花城房地產(chǎn)位于崇陽(yáng)縣天城鎮(zhèn)城北新區(qū)金三角，系崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建。2012年12月28日，崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司選聘原告某某物業(yè)對(duì)崇陽(yáng)縣四季花城房屋、商鋪提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》1份，合同第四條約定:“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，商鋪每平方米1.1元／月，小高層住宅每平方米0.55元／月，電梯住宅每平方米0.8元／月。物價(jià)部門(mén)有指導(dǎo)價(jià)的，以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)?！钡谖鍡l約定:“物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每年1月份交納當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！焙贤€就物業(yè)的各項(xiàng)管理、使用、維護(hù)等進(jìn)行了約定。合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月，原告某某物業(yè)到崇陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案，后辦理了相關(guān)的合法經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)證書(shū)。2010年9月10日，被告某某會(huì)所租賃崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建的崇陽(yáng)縣四季花城臨崇陽(yáng)大道商業(yè)街1層30號(hào)至33號(hào)商鋪；2層24至38號(hào)商鋪經(jīng)營(yíng)歌廳，成立崇陽(yáng)縣某某會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所，負(fù)責(zé)人吳某某。2012年2月24日，被告的負(fù)責(zé)人吳某某（買(mǎi)受人）與崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（出賣(mài)人）簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同1份，雙方約定，出賣(mài)人將崇陽(yáng)縣四季花城9棟臨崇陽(yáng)大道商業(yè)街1層28號(hào)商鋪、2層24號(hào)-28號(hào)商鋪、10棟臨崇陽(yáng)大道1層29號(hào)-33號(hào)商鋪、2層29號(hào)-38號(hào)商鋪出賣(mài)給買(mǎi)受人，該房建筑面積為1403.86平方米，總價(jià)款為5058708元。被告在上述租賃和購(gòu)買(mǎi)的房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)歌廳至今。原告某某物業(yè)與崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，便在四季花城地段進(jìn)行了水、電管理、排污、清掃、維修、養(yǎng)護(hù)等相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并逐年向其業(yè)主收取相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。自2013年1月至今被告某某會(huì)所未向原告交納物業(yè)管理費(fèi)。為此，原告某某物業(yè)起訴來(lái)院。
本院認(rèn)為，原告某某物業(yè)與崇陽(yáng)弘大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，為崇陽(yáng)縣四季花城地段所有業(yè)主提供了前期整體物業(yè)服務(wù)，被告某某會(huì)所作為該小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，為此，原告請(qǐng)求由被告按實(shí)際建筑面積計(jì)算交納物業(yè)管理費(fèi)的請(qǐng)求于法有據(jù)，應(yīng)予支持。審理中被告抗辯，1、原告與崇陽(yáng)弘大公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》未經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，該合同無(wú)效；該合同簽訂后，原告到縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案，后辦理了相關(guān)資質(zhì)證書(shū)，且原告已實(shí)際履行了義務(wù)；2、被告稱(chēng)所購(gòu)房屋不屬商鋪是住宅區(qū)，不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的對(duì)象，被告購(gòu)得該房屋后，經(jīng)營(yíng)歌廳至今，屬商業(yè)性質(zhì)用途，應(yīng)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)來(lái)交費(fèi)，即崇陽(yáng)縣天城鎮(zhèn)臨街地段均價(jià)來(lái)計(jì)算；3、被告稱(chēng)所購(gòu)房屋地段臨大街，無(wú)需以小區(qū)大門(mén)進(jìn)入，用電所需變壓器系自己安裝，門(mén)前養(yǎng)護(hù)自行負(fù)擔(dān)，門(mén)前衛(wèi)生未打掃過(guò)，物業(yè)服務(wù)是小區(qū)內(nèi)整體性的管理服務(wù)，原告的房屋雖臨街地段，也系原告服務(wù)的小區(qū)范圍之內(nèi)；如服務(wù)質(zhì)量不到位，業(yè)主可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)或向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益，但不能作為拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由。故，被告的上述抗辯理由不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?、《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第一條、第三條、第五條之規(guī)定，判決如下:

被告崇陽(yáng)縣某某會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所于本判決生效后五日內(nèi)支付原告崇陽(yáng)縣四季某某物業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)按其房屋建筑面積1403.86平方米，每平方米每月按1.1元自2013年1月1日計(jì)算至本判決生效之日止。
如果未按本判決指定的期限履行給付現(xiàn)金的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期內(nèi)的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1190元，由被告崇陽(yáng)縣某某會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：程天華
審判員：黃攀峰
審判員：曾蒲生

書(shū)記員：饒熙