原告：屠某某，女，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：汪雷，上海源盈律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海連某投資發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張彤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：赫少華，遠(yuǎn)聞(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃曉菁，遠(yuǎn)聞(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司黃浦支行，住所地上海市黃浦區(qū)寧波路XXX號(hào)。
　　負(fù)責(zé)人：周明強(qiáng)，行長。
　　委托訴訟代理人：章琰，上海茂雄律師事務(wù)所律師。
　　原告屠某某與被告上海連某投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱連某公司)間商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。經(jīng)被告申請(qǐng)，本院追加了上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司黃浦支行(以下簡(jiǎn)稱浦發(fā)銀行)作為第三人參加訴訟。原告委托訴訟代理人汪雷，被告委托訴訟代理人赫少華，第三人委托訴訟代理人章琰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告雙方于2016年10月10日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》；2、判令被告返還原告購房款人民幣(以下幣種同)4,492,635元(包含定金18萬元、購房款4,311,535元、預(yù)告登記費(fèi)1,100元)；3、判令被告向原告支付利息損失(以4,492,635元為基數(shù)，按每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年10月1日計(jì)算至實(shí)際返還之日止)；4、判令被告按總房價(jià)款的3%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金134,779元。事實(shí)和理由：2016年10月10日，原、被告雙方簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購買位于上海市嘉定區(qū)武威路XXX弄XXX號(hào)XXX層XXX室辦公用房(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，房屋總價(jià)4,311,535元。合同簽訂當(dāng)日原告支付定金18萬元，之后又支付包括銀行貸款在內(nèi)的全部房價(jià)款4,311,535元，原告已付被告房價(jià)總額為4,491,535元。按照預(yù)售合同第十條約定，被告應(yīng)于2018年9月30日前(即約定的交房時(shí)間前)辦理大產(chǎn)證；合同第十二條約定，被告如未按約交房，原告有權(quán)單方解除合同。2018年9月，被告向各位業(yè)主發(fā)出“告客戶書”，承諾將于2018年12月29日前交付房屋，延遲交付期間將按每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償金。后至2019年1月上旬，被告仍無法按約交房，故原告于2019年1月30日向被告發(fā)出“退房通知書”，被告方工作人員簽收后拖延未作任何說明。2019年2月26日，原告向嘉定區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢得知，被告仍未取得大產(chǎn)證，未具備交房條件。原告遂于2019年3月1日至被告處交涉，未果后報(bào)警，詳見“公安接報(bào)回執(zhí)單”。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故涉訴。
　　被告辯稱，1、不同意解除合同，因原告解除合同的條件尚不具備，根據(jù)合同補(bǔ)充條款第十一條第1款的約定，原告應(yīng)當(dāng)將系爭(zhēng)房屋上抵押注銷，否則無權(quán)解除合同。如果法院判決解除，則要求一并辦理抵押登記注銷手續(xù)、撤銷網(wǎng)簽，并將相關(guān)發(fā)票(三張)及合同原件返還被告。2、原告主張返還的房款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于被告收到的房款，被告并未收到原告的定金18萬元。3、原告主張的訴請(qǐng)3利息與訴請(qǐng)4違約金只能擇其一。解除合同只能按照違約金條款主張，被告發(fā)出的交房通知上的利息是基于雙方合同繼續(xù)履行的情況下才支付的。
　　第三人述稱，不要求一并處理借款合同，若日后第三人與原告或被告就借款合同產(chǎn)生糾紛，將另行主張相關(guān)權(quán)利。不同意解除合同，在原、被告尚未清償債務(wù)之前解除合同，將影響貸款合同的擔(dān)保物，損害第三人合法權(quán)益。也不同意由原告或被告單方面承擔(dān)債務(wù)，根據(jù)借款合同，原告是借款人，被告是保證人，承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年10月10日，屠某某(乙方)與連某公司(甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定乙方向甲方購買系爭(zhēng)房屋，房屋類型為辦公，建筑面積161.53平方米，總價(jià)4,311,535元，乙方應(yīng)于簽約之日支付首付款2,161,535元，剩余房款215萬元通過申請(qǐng)銀行貸款的方式支付，貸款部分應(yīng)于簽約后60日內(nèi)到賬；雙方約定交房時(shí)間為2018年9月30日前，房屋交付必須符合以下條件：“該房屋取得了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》，甲方承諾在2018年9月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)?！比粲馄诮桓?，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款的日萬分之二計(jì)算，違約金自約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過90天，乙方有權(quán)單方面解除本合同；乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同的權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起90天內(nèi)將乙方已支付的房價(jià)款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價(jià)款的3%，在退還房價(jià)款時(shí)一并支付給乙方。合同補(bǔ)充條款一第七條約定，甲方逾期取得大產(chǎn)證超過180日，乙方有權(quán)單方面解除合同。
　　上述合同簽訂后，屠某某于當(dāng)日向案外人深圳市吉屋電子商務(wù)有限公司支付了18萬元，并向連某公司支付房款2,161,535元。連某公司已向其開具了首付款增值稅普通發(fā)票三張(合計(jì)金額2,161,535元)。2016年12月8日，屠某某與浦發(fā)銀行簽訂了《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，以系爭(zhēng)房屋作為抵押，向浦發(fā)銀行借款215萬元，連某公司作為保證人在合同上簽字。上述貸款已于2017年1月3日放款至連某公司賬戶。至此，屠某某房款已經(jīng)全部付清。此外，為辦理預(yù)告登記和預(yù)告抵押登記，屠某某向連某公司工作人員支付代辦登記費(fèi)1,100元。
　　2018年9月，連某公司向全體業(yè)主發(fā)出《告客戶書》，告知全體業(yè)主，其公司將延遲交付業(yè)主所購房屋，最晚將于2018年12月29日交付，推遲交付期間，將參照合同約定的日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償金。2018年12月31日，屠某某前往收房，但房屋尚不符合合同附件三約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。2019年1月30日，屠某某向連某公司提出退房申請(qǐng)，并出具了一份《退房通知書》。連某公司工作人員沈詩蕓簽收了該通知書。后雙方因合同解除事宜協(xié)商未成，故原告訴至本院。
　　另查，涉案項(xiàng)目于2018年12月13日取得竣工驗(yàn)收備案登記證書，連某公司于2019年6月11日取得系爭(zhēng)房屋的大產(chǎn)證。
　　對(duì)上述事實(shí)，雙方并無爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、屠某某是否有權(quán)解除合同？二、若合同解除，實(shí)際返還房款的金額是多少？三、若合同解除，違約責(zé)任如何承擔(dān)？
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：屠某某與連某公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同約定的交房時(shí)間為2018年9月30日，并約定交房時(shí)應(yīng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書和大產(chǎn)證。屠某某已支付了全部房款，連某公司直至2019年6月11日才取得大產(chǎn)證，顯屬違約，屠某某有權(quán)按約解除合同。至于連某公司以屠某某尚未歸還貸款注銷抵押等為由根據(jù)合同補(bǔ)充條款第十一條第1款的約定認(rèn)為尚不符合解除權(quán)行使條件。因房款包含按揭貸款部分已經(jīng)支付連某公司，在合同解除之前卻要求屠某某先行歸還貸款注銷抵押，才能行使解除權(quán)，明顯不合理，故對(duì)連某公司該抗辯意見，本院不予采納。
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：合同解除后，連某公司應(yīng)當(dāng)返還購房款。關(guān)于房款金額，連某公司實(shí)際收到的款項(xiàng)即為合同約定的房屋總價(jià)4,311,535元，故連某公司應(yīng)將上述房款返還屠某某。至于屠某某要求連某公司返還其向案外人深圳市吉屋電子商務(wù)有限公司支付的18萬元，因并非連某公司收取，也不在合同約定的房價(jià)范圍內(nèi)，故對(duì)該請(qǐng)求，本院不予支持。
　　關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三：連某公司應(yīng)按何標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任問題，屠某某主張的訴請(qǐng)中既有合同約定的違約金，也有其因違約造成的損失，根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。對(duì)于屠某某的實(shí)際損失的認(rèn)定，其為履行合同而申請(qǐng)銀行貸款，現(xiàn)合同解除，則其支付的貸款利息可作為其實(shí)際損失，應(yīng)計(jì)算至連某公司返還該部分房款為止；屠某某以現(xiàn)金方式支付的房款的利息損失亦可作為其實(shí)際損失；其為了辦理預(yù)告登記而支付的費(fèi)用1,100元，亦可作為其實(shí)際損失?，F(xiàn)屠某某除主張違約金外，另行主張了自2018年10月1日起按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的全部購房款利息損失，其計(jì)算基數(shù)均應(yīng)當(dāng)按照房款4,311,535元計(jì)算，經(jīng)核算截至判決之日利息為314,742.06元。因屠某某主張的上述違約金、截至判決之日的利息損失、登記費(fèi)損失之和未超過其實(shí)際損失，故對(duì)上述三項(xiàng)請(qǐng)求，本院均予以支持。判決之后的利息損失，不再按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以實(shí)際損失為限，并區(qū)分首付款及貸款部分分別計(jì)算實(shí)際利息損失。
　　至于連某公司提出的解除后果的一并處理問題，在其返還房款后，屠某某應(yīng)滌除系爭(zhēng)房屋抵押并協(xié)助連某公司辦理預(yù)售合同的網(wǎng)簽撤銷手續(xù)。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十四條第一、二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告屠某某與被告上海連某投資發(fā)展有限公司于2016年10月10日簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)武威路XXX弄XXX號(hào)XXX層XXX室房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》；
　　二、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告屠某某購房款人民幣4,311,535元；
　　三、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某違約金人民幣129,346.05元；
　　四、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某利息損失人民幣314,742.06元(以4,311,535元為基數(shù)，按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年10月1日計(jì)算至2019年9月30日止)；
　　五、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某預(yù)告登記費(fèi)用損失人民幣1,100元；
　　六、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某人民幣2,150,000元自2019年10月1日起至被告實(shí)際返還之日止的貸款利息損失(以銀行實(shí)際利息為準(zhǔn))；
　　七、被告上海連某投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告屠某某人民幣2,161,535元自2019年10月1日起至實(shí)際返還之日止按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息損失；
　　八、原告屠某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海連某投資發(fā)展有限公司三張購房款發(fā)票(合計(jì)金額2,161,535元)；
　　九、原告屠某某應(yīng)于被告上海連某投資發(fā)展有限公司履行完畢判決主文第二項(xiàng)義務(wù)后十日內(nèi)滌除上述房屋上的抵押并協(xié)助被告辦理預(yù)售合同的網(wǎng)簽撤銷手續(xù)；
　　十、駁回原告屠某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)43,819元，減半收取21,909.50元，由原告屠某某負(fù)擔(dān)883.50元，被告上海連某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)21,026元。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！?br/>

審判員：鄧??珍

書記員：朱??雯