原告：尼某某來(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：黃筑，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：金泉國，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳燕萍，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：田玉成，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：鞠濟(jì)元，上海市中信正義律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱亮，上海原本律師事務(wù)所律師。
　　原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司(以下尼某某來公司)與被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱蘭某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月09日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告尼某某來公司的法定代表人黃筑、委托訴訟代理人金泉國、陳燕萍，被告蘭某公司的委托訴訟代理人鞠濟(jì)元、朱亮到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告尼某某來公司向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告于2016年1月15日簽訂的租賃合同、2016年1月30日簽訂的租賃合同補(bǔ)某協(xié)議(一)、租賃合同補(bǔ)某協(xié)議(二)、2016年9月19日簽訂的《關(guān)于上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司租賃合同》主體變更協(xié)議等所有租賃合同、協(xié)議全部于2017年9月29日解除；2.被告向原告支付違約金人民幣(以下幣種相同)474,1644元并退付半個月租金197，568.50元(對應(yīng)2017年9月30日至2017年10月15日期間租金)；3.被告向原告賠償裝修損失及固定資產(chǎn)損失22,678,869.80元(其中酒店裝修20,600,169.80元，配套物品、可移動物品2,078,700元)；4.被告賠償原告銀信資產(chǎn)公司的評估費(fèi)用4萬元；5.判令被告返還原告水電費(fèi)保證金10萬元；6.判令被告返還原告房屋押金790,274元；7.被告賠償原告2017年9月員工解散費(fèi)141,241元，2017年10月至2019年2月留守人員工資457,984元。事實(shí)和理由：原告法定代表人黃筑與被告于2016年1月簽訂租賃合同，約定被告將位于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號的研發(fā)中心一層、二層的部分、三層全部出租給原告經(jīng)營酒店。2016年9月，原、被告簽訂主體變更協(xié)議，承租人變更為原告。合同約定被告應(yīng)保證租賃標(biāo)的物符合國家法律規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)，并保證標(biāo)的物及附屬物處于正常的可使用的狀態(tài)。合同簽訂后，原告向被告支付了水電費(fèi)保證金10萬元和押金790,274元，并辦理了工商、消防、環(huán)評等各種證照，開業(yè)后原告按期支付租金、水電費(fèi)等費(fèi)用。原告于2016年10月1日開業(yè)后，被告又將科研樓一、二層租賃給他人，并開始裝修施工，噪音不斷，致使原告酒店客人不斷投訴。2017年9月1日，被告在原告承租的三層樓頂面東南處安裝建造水箱鋼架，重約50噸左右，一樓在地面縱橫切割，地梁被切斷，破壞房屋的縱橫結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響整棟大樓的房屋結(jié)構(gòu)和安全使用，并違規(guī)鋪設(shè)燃?xì)夤艿?。被告的上述行為對原告?jīng)營的酒店造成極大安全隱患，屬于嚴(yán)重違約，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告遂于2017年9月29日向被告發(fā)函要求解除租賃合同。
　　被告蘭某公司在第一次證據(jù)交換時辯稱，原告提出的涉案房屋其他部位的裝修改造破壞房屋結(jié)構(gòu)致使原告無法使用房屋的解除合同事由不存在，對原告陳述的租金、水電費(fèi)、保證金、押金支付情況無異議，原告2017年9月29日送達(dá)的解除通知不發(fā)生合同解除的效力，要求繼續(xù)履行租賃合同。在2019年3月第二次庭審時，被告蘭某公司答辯稱雙方租賃合同應(yīng)予解除，但解除的原因是原告違約，被告已于2018年9月另案起訴要求解除租賃合同。被告為減少損失已經(jīng)于2019年2月2日收回房屋。因原告違約，故原告已經(jīng)繳納的保證金、押金予以沒收。原告應(yīng)于2017年9月14日給付此后半年的房屋租金，但只支付了一個月的房租，原告沒有超付租金，不存在退還超付租金的問題。本案租賃合同因原告違約解除，不同意原告提出的賠償損失的訴訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。結(jié)合雙方遞交的證據(jù)和庭審質(zhì)證情況，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上南路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)所有權(quán)人為被告。2016年1月18日，被告(甲方、出租方)與黃筑(乙方、承租方)簽訂租賃合同，約定甲方將系爭房屋一層329平方米、二層96平方米以及三層整層7698平方米房屋出租給乙方，雙方定于2016年1月15日向乙方交付租賃標(biāo)的物，租賃期限15年，自2016年1月15日起至2031年1月14日止，其中2016年9月15日前為免租期。自交接日開始，因乙方租賃標(biāo)的物產(chǎn)生的水電費(fèi)及其他能耗等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同3.1條約定，乙方承租范圍內(nèi)的租金為含稅價并含所有公攤面積和物業(yè)管理費(fèi)。合同第3.3條約定，乙方承租的第一層酒店大堂租金為：自2016年9月15日至2019年9月14日，每天每平方米2.2元……第3.4條約定，乙方承租的第二層酒店辦公用房租金為：自2016年9月15日至2019年9月14日，每天每平方米2元……第3.5條約定，乙方承租的第三層整層租金為：自2016年9月15日至2019年9月14日，每天每平方米1.50元。合同第3.7條約定，租賃標(biāo)的物租金的支付方式為每半年支付一次，乙方必須于每半年開始前10個工作日內(nèi)支付下半年租金。如果乙方逾期未付租金，須按照“到期未付金額×萬分之五×逾期天數(shù)”向甲方支付滯納金。如果超過30日未能支付租金的，甲方將書面通知乙方，同時停水、電，因此造成的損失由乙方自行承擔(dān)。乙方在接到通知后10日內(nèi)仍不支付租金的，甲方有權(quán)接管乙方酒店財務(wù)及經(jīng)營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入沖抵房租及滯納金利息。如在3個月后仍無法足額收取房租及滯納金利息，甲方有權(quán)解除租賃合同，乙方在租賃標(biāo)的物內(nèi)的所有裝修投入均歸甲方所有，甲方所收乙方押金不予退還，如果造成甲方其他損失的，還應(yīng)賠償甲方的損失。合同4.1條約定，乙方在簽訂本合同的3日內(nèi)，向甲方支付租賃標(biāo)的物的押金為2個月租金758,154元，并同時繳納前6個月的租金2,274,462元。合同4.4條約定，合同終止時，如租賃標(biāo)的物及其設(shè)施設(shè)備不存在損壞且可正常使用(自然損耗除外)，甲方應(yīng)在雙方辦理租賃標(biāo)的物交接且乙方撤場后15日內(nèi)將租賃物的押金無息返還乙方。合同6.1條約定，在租賃期限內(nèi)，甲方保證租賃標(biāo)的物符合國家建筑相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)(主體結(jié)構(gòu)與外墻)。如租賃標(biāo)的物被認(rèn)定為危樓，甲方必須在簽約前向乙方作出準(zhǔn)確充分的信息披露。否則，因此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失及一切后果全部由甲方承擔(dān)。如甲方在移交租賃標(biāo)的物時，存在任何安全問題或者安全隱患等影響乙方正常經(jīng)營活動，且甲方能夠通過維修消除不安全因素而怠于維修的，乙方有權(quán)解除本租賃合同，并追究甲方的違約責(zé)任和賠償責(zé)任?；蛘呓?jīng)甲方認(rèn)可后乙方選擇自行維修，維修費(fèi)用經(jīng)甲方認(rèn)可后甲方承擔(dān)?！贤?0.2條約定，除本合同另有規(guī)定外，甲方有以下行為之一的，乙方有權(quán)單方面解除合同，要求甲方返還押金、已預(yù)付的剩余租金、保證金(若有)，承擔(dān)違約責(zé)任并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失：10.2.2甲方交付的租賃標(biāo)的物不符合國家建筑規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)的。合同11.1條約定，合同生效后，任何一方違約導(dǎo)致本合同被解除的，違約方需向守約方支付相當(dāng)于當(dāng)年一年的租金作為違約金及賠償守約方所遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失。2016年1月30日，被告(甲方)與黃筑(乙方)簽訂《租賃合同》的補(bǔ)某協(xié)議(一)，約定乙方承租的系爭房屋二層租賃面積變更為360平方米。2016年2月，原告公司設(shè)立，黃筑為原告法定代表人。2016年9月19日，被告(甲方)、黃筑(乙方)以及原告(丙方)簽訂《關(guān)于上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司租賃合同主體變更協(xié)議》，約定甲乙雙方于2016年1月18日簽署的租賃合同的承租方由乙方變更為丙方，乙方向甲方支付的租賃保證金轉(zhuǎn)為丙方向甲方支付的保證金，租賃合同其他條款不變。此后，原、被告以被告為甲方(出租方)，原告為乙方(承租方)又簽訂了一份落款日期為2016年1月15日的租賃合同，該份合同除承租人為原告外，合同條款與上述2016年1月18日的租賃合同基本一致。
　　上述合同簽訂前后，原告按約向被告給付了租賃保證金790,274元、水電費(fèi)押金10萬元。被告按約向原告交付了租賃房屋，原告對其進(jìn)行了裝修，在房屋內(nèi)經(jīng)營的酒店于2016年10月開業(yè)。原告向被告按期繳納了2016年9月15日至2017年3月14日首期六個月房屋租金，分兩筆繳納了2017年3月15日至2017年9月15日的房屋租金，于2017年9月15日向被告繳納了2017年9月15日至2017年10月14日共計一個月的房屋租金395,137元。
　　2017年4月26日，被告向原告發(fā)送《催款函》，主要內(nèi)容為原告應(yīng)于2017年3月14日之前給付下一季六個月的租金2,370,822元，截止到2017年3月14日，原告僅繳納1,137,231元，要求原告于2017年5月1日前付清剩余房租1,233,591元、拖欠的水電費(fèi)及相應(yīng)滯納金。2017年4月27日，原告向被告回函稱：“因我司當(dāng)初對迪士尼期望過大，對迪士尼周邊酒店生意預(yù)期過高，故在貴司的此地段房租費(fèi)高昂的情況下簽訂了合同。如今，此地段市場房價不高，人流過低，致使酒店生意不好，我司現(xiàn)在每月虧損額較大，每月收入還不夠交房租，再加上供應(yīng)商催款以及銀行的利息費(fèi)用，致使我司資金壓力巨大。故現(xiàn)關(guān)于房租水電費(fèi)事宜向你公司回復(fù)如下：1.我司已經(jīng)很努力地在3月中旬前已支付完一個季度的房租費(fèi)，現(xiàn)正努力湊下一個季度的房租費(fèi)，故申請協(xié)商貴司在不算滯納金的情況下再給予我們一個月時間……3.關(guān)于我司緩交費(fèi)用的事宜，在3月8號(日)已經(jīng)向貴司發(fā)過申請函，……請貴司給予我司緩沖時間，滯納金的事宜就請貴司先不要考慮，望諒解?！?017年6月1日，原告向被告繳納了上述欠付房租12,233,591元。2017年7月21日，原告向被告出具《情況說明》，主要內(nèi)容為“因我司租賃的上南路XXX號樓層，租金貴、面積過大、地理位置過偏，造成我司自開業(yè)以來連續(xù)虧損，入不敷出，故與貴司提出申請：1.由于面積過大，向貴司提出退租三樓50%左右租賃面積；2.由于租金過高無法承受，故向貴司提出降低租金，具體為一樓1.8元每平方米每天，二樓1.5元每平方米每天，三樓1元每平方米每天，并且減去相關(guān)遞增條款。請貴司從現(xiàn)實(shí)及我司經(jīng)營狀況考慮滿足其要求，使我司能夠正常經(jīng)營?！?br/>　　2017年6月起，被告將系爭房屋中原告租賃部位以外的一層、二層房屋出租給案外人開辦浴場，案外人對承租部位進(jìn)行了裝修。
　　2017年9月8日，原告向被告發(fā)送《協(xié)商函》，主要內(nèi)容為：“考慮到我司實(shí)際的經(jīng)營業(yè)績，每天的營業(yè)額只有幾千元，營業(yè)額還不夠每天的房屋租金，還有我們酒店周圍的環(huán)境也會影響到酒店的經(jīng)營業(yè)績。第一，在2017年6月至今隔壁2樓一直在裝修，電鉆聲發(fā)出刺耳的噪音影響客人休息，客人不在(再)續(xù)住大量退房、退房費(fèi)，并且在網(wǎng)站上給予差評，如此差評累計增多，客人考到引起一系列的不良連鎖反應(yīng)，訂單量直線下降。第二，酒店外圍煤氣管道施工，其中鉆地機(jī)和挖土機(jī)產(chǎn)生刺耳的噪音，對酒店正門對面的停車場進(jìn)行地面施工，導(dǎo)致入住酒店的客人出入不便。第三，酒店大門正對面安裝的煤氣管，對周圍群眾和酒店顧客存在安全隱患，如果一旦出現(xiàn)意外，這個責(zé)任我們負(fù)擔(dān)不起。這些原因都會導(dǎo)致我們酒店客源減少、營業(yè)額下降。貴公司給予新租客施工期六個月減免租金，也希望你們考慮一下如此情況給予我們老租客帶來的不良影響，酒店的四周均在施工環(huán)境實(shí)在是惡劣，特此我們酒店希望你們公司允許我們緩交房租，待到經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)后，再把租金補(bǔ)交?！?br/>　　2017年9月15日，原告委托律師向被告發(fā)送《律師函》，主要內(nèi)容為，被告或第三方于2017年9月1日在系爭房屋三層頂面東南安裝水箱鋼架，并將安裝鍋爐，一樓在地面縱橫切割，地梁被切斷，以及多處地梁被切割掉，嚴(yán)重影響整棟大樓的房屋結(jié)構(gòu)使用安全，上述改變主體結(jié)構(gòu)、破壞地梁等行為未通知原告，也未有施工銘牌。原告律師認(rèn)為被告的上述改建行為是違章行為，改變承重結(jié)構(gòu)和使用功能，并影響到原標(biāo)的物的抗震性能，對原告酒店經(jīng)營造成極大安全隱患，故要求被告在收到函件后三天內(nèi)出具有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的批文，出具標(biāo)的物被改變后的安全使用合格證明，出具施工隊伍的資質(zhì)合格證明。2017年9月21日，原告向被告發(fā)出《關(guān)于消除酒店經(jīng)營安全隱患的函》，主要內(nèi)容為“近來，貴公司租賃給我們的科研樓周圍發(fā)生了很多事件，致使酒店難以開展正常經(jīng)營，這些事件主要有：1.大樓一樓、二樓及三樓屋頂?shù)氖┕?，每天產(chǎn)生持續(xù)的長時間的巨大施工噪音，使酒店失去安靜，導(dǎo)致酒店客源大量減少，已入住的客戶大量投訴、退房。2.貴公司在酒店屋頂上違規(guī)安裝巨大水箱，這將會產(chǎn)生建筑結(jié)構(gòu)上的安全隱患，將對酒店以及住宿客戶的人身安全產(chǎn)生危險。3.貴公司在大樓底層開挖，切斷地梁，這也將影響大樓結(jié)構(gòu)的安全性，將對酒店以及住宿客戶的人身安全產(chǎn)生危險。以上事件已經(jīng)影響到酒店的正常經(jīng)營，希望貴公司能夠立即結(jié)束上述違規(guī)行為，保證我公司能夠有一個正常安全的經(jīng)營條件?！?br/>　　2017年9月26日，原告向被告發(fā)送《解除租賃合同通知函》，主要內(nèi)容為：原、被告在2016年1月30日簽訂租賃合同，原告承租系爭房屋部分一層、二層和三層整層開設(shè)酒店，合同約定租賃物必須符合國家建筑規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)，房屋不得為違章建筑。但自9月起，被告(或許可第三方)在一層切割地梁是破壞變更主體結(jié)構(gòu)行為，并在三層安裝重達(dá)百余噸的水箱鋼架梁，對出租物的安全構(gòu)成重大隱患，施工無銘牌，也未出示相關(guān)許可證。原告多次要求出示施工許可證并發(fā)函要求消除酒店經(jīng)營安全隱患。鑒于被告變更破壞地梁標(biāo)的物主體結(jié)構(gòu)，改建浴場等行為已屬根本違約行為，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，被告不能消除安全隱患的，原告有權(quán)解除租賃合同。因此原告通知被告，本通知送達(dá)之日，雙方簽訂的租賃合同解除。該份函件于2017年9月29日送達(dá)被告。
　　2017年10月，原告提起本案訴訟。原告在起訴時提出了要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失14,740,948.30元的訴訟請求。2017年11月9日本案第一次證據(jù)交換時，原告陳述上述經(jīng)濟(jì)損失14,740,948.30元為裝修及固定資產(chǎn)損失。
　　2018年9月，被告向原告發(fā)函，以原告欠付租金為由提出解除雙方的租賃合同，并于2018年10月提起(2018)滬0115民初81771號民事訴訟，請求確認(rèn)雙方租賃合同于2018年9月15日解除，并提出要求尼某某來公司歸還房屋、給付欠付租金、滯納金、使用費(fèi)、水電費(fèi)、違約金等訴訟請求。
　　2019年2月2日，被告自行收回了系爭房屋。此后，系爭房屋原告租賃部位以外區(qū)域開設(shè)的浴場亦裝修完畢并開始營業(yè)。
　　本案審理中，應(yīng)原告申請，本院依法委托司法鑒定機(jī)構(gòu)就系爭房屋原告租賃部位之外案外人的裝修對原告租賃部位安全性的影響進(jìn)行鑒定。上海市房屋建筑設(shè)計院有限公司《司法鑒定意見書》給出的鑒定意見為：1.系爭房屋的裝修改造涉及結(jié)構(gòu)用途和使用環(huán)境的改變，未見建筑管理及設(shè)計部門相關(guān)文件，不符合國家相關(guān)規(guī)定。房屋的裝修改造對房屋的主體結(jié)構(gòu)的安全性帶來不利影響，存在安全隱患。2.系爭房屋東立面設(shè)置鋼結(jié)構(gòu)樓梯與外墻部分窗直接貼鄰，及東立面三樓客房窗戶外敷設(shè)燃?xì)夤艿?，均不符合國家相關(guān)規(guī)范強(qiáng)制性條文規(guī)定。外立面安裝裝飾隔柵，使得三樓部分客房窗戶無法打開，影響了客房的通風(fēng)和采光，影響了客房的使用。浴室裝修大面積開挖地下室，改變了房屋原使用功能，不符合原設(shè)計要求。3.系爭房屋在屋頂安置浴室鍋爐，不符合國家相關(guān)規(guī)范強(qiáng)制性條文規(guī)定。4.原告租用房屋的開裂與浴室裝修無直接關(guān)系。原告租用房屋滲漏主要與屋面保護(hù)層大面積損壞、局部防水層破壞有關(guān)，也與采光井自身防水存在缺陷有關(guān)。原告對上述1-3項(xiàng)鑒定意見無異議，對上述第4項(xiàng)鑒定意見有異議。被告對上述1-3項(xiàng)鑒定意見不認(rèn)可，認(rèn)可上述第4項(xiàng)鑒定意見。審理中，被告方專家輔助人胡祖強(qiáng)出庭，就上述1-3項(xiàng)鑒定意見提出質(zhì)疑。2018年9月21日，鑒定人就被告方質(zhì)疑的專業(yè)問題進(jìn)行了書面回復(fù)。2018年12月11日，鑒定人再次對被告方質(zhì)疑發(fā)表了書面的補(bǔ)某意見，主要內(nèi)容為：1.系爭房屋局部樓板開洞、局部區(qū)域插層、打掉部分基礎(chǔ)梁/窗間連系，對房屋局部構(gòu)件的安全帶來不利影響。系爭房屋浴室裝修中改變使用功能，在屋頂增設(shè)鍋爐、在窗戶外設(shè)燃?xì)夤艿赖惹闆r，對房屋主體結(jié)構(gòu)安全性有不利影響。2.系爭房屋浴室裝修施工中，存在局部結(jié)構(gòu)改動情況。系爭房屋局部樓板開洞、局部區(qū)域插層、打掉部分基礎(chǔ)梁/窗間連系，且未見正規(guī)設(shè)計、施工文件，房屋局部構(gòu)件存在安全隱患。系爭房屋浴室裝修中改變使用功能，在屋頂增設(shè)鍋爐、在窗戶外敷設(shè)燃?xì)夤艿赖惹闆r，房屋主體結(jié)構(gòu)存在安全隱患。系爭房屋浴室裝修施工中由于改變使用功能及在屋頂增設(shè)鍋爐、在窗戶外敷設(shè)燃?xì)夤艿酪鸬陌踩[患，如不整改，隱患不消除，則會影響房屋的安全使用。3.如果浴室及相關(guān)設(shè)施還未投入使用，其對房屋的安全影響還未顯現(xiàn)，未影響房屋其他部位的正常使用。對浴室裝修帶來的房屋安全隱患，應(yīng)及時采取措施予以消除。原告認(rèn)為原告方申請鑒定的范圍不包括房屋是否能夠使用，因此鑒定人無權(quán)就房屋是否能夠使用進(jìn)行回復(fù)。被告認(rèn)為鑒定機(jī)構(gòu)系針對被告對鑒定報告的質(zhì)疑進(jìn)行的回復(fù)，認(rèn)可鑒定人的回復(fù)。鑒定人在庭審中補(bǔ)某陳述，從結(jié)構(gòu)安全的角度看，系爭房屋一層、二層原告租賃部位以外部分的裝修導(dǎo)致房屋存在安全隱患，但如果該部分沒有投入使用，從結(jié)構(gòu)安全的角度看，對房屋其他部位沒有影響；不過雖然沒有現(xiàn)實(shí)的安全問題，但是有隱患，如果投入使用的話，需要整改后再投入使用。
　　本案審理中，關(guān)于原告租賃房屋的裝修及資產(chǎn)投入，原告于第一次證據(jù)交換時向本院遞交了《尼某某來假日酒店裝修款資產(chǎn)明細(xì)》，列舉了31個裝修資產(chǎn)項(xiàng)目及相應(yīng)金額(元)：1.前期拆除款18,800.00；2.施工建筑(硬裝修部分)7,700,000.00；3.施工建筑-玻璃224,999.00；4.采光并鋁吊頂10,240；5.外墻粉刷費(fèi)35,000；6.工程師造價核算費(fèi)18,000.00；7.工程監(jiān)理費(fèi)160,000.00；8.消防工程費(fèi)1,150,000.00；9.地暖熱泵費(fèi)400,000.00；10.空調(diào)工程費(fèi)875,640.00；11.電梯工程費(fèi)235,000.00；12.弱電工程費(fèi)780,000.00；13.IPTV數(shù)字工程費(fèi)65,000.00；14.潔具費(fèi)256,715.50；15.消防防火門工程費(fèi)40,506.00；16.廣告燈箱工程費(fèi)62,000.00；17.廚房設(shè)備用具費(fèi)55,240.00；18.L型直梁樓梯工程費(fèi)4,600.00；19.窗簾工程費(fèi)104,000.00；20.廣告畫噴繪工程費(fèi)70,000.00；21.上網(wǎng)造型隔斷工程費(fèi)22,000.00；22.綠植工程費(fèi)24,000.00；23.總部物資款費(fèi)1,910,540.00；24.架子床及床墊(增加部分)物資費(fèi)38,500.00；25.布草費(fèi)(床單被套枕套)203,750.00；26.購大黃蜂費(fèi)用88,000.00；27.廣告燈箱(增加部分)工程費(fèi)80,000.00；28.門頭LED廣告顯示屏工程費(fèi)6,500；29.小熊之家裝飾工程費(fèi)27,667.76；30.其他及低值易耗品費(fèi)535,440.00；31.工程增項(xiàng)費(fèi)229,249.98；上述項(xiàng)目總合計費(fèi)用15,351,388.24元。被告對上述明細(xì)清單不予認(rèn)可。原告申請就涉案房屋裝修、酒店物品、可移動物品等的價值進(jìn)行鑒定。本院向原告釋明了相關(guān)訴訟風(fēng)險，原告仍然堅持上述鑒定范圍。本院遂委托司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。因司法鑒定機(jī)構(gòu)只有對裝修及固定設(shè)施進(jìn)行鑒定的司法鑒定資質(zhì)，沒有可移動物品資產(chǎn)評估進(jìn)行司法鑒定的資質(zhì)，故鑒定機(jī)構(gòu)僅就裝修造價出具司法鑒定意見。上海公信中南工程造價咨詢有限公司《司法鑒定意見書》載明的鑒定意見為，酒店裝修總造價20,600,169.80元，其中工程費(fèi)19,250,169.80元(包括土建部分13,400,938.34元，安裝部分528,0231.46元，酒店前期拆除及清運(yùn)費(fèi)130,000元，酒店廣告噴繪370,000元，迪斯尼卡通貼畫制作及安裝69,000元)，設(shè)計費(fèi)1,350,000元(包括酒店現(xiàn)場勘察、平面布局圖紙設(shè)計費(fèi)200,000元，酒店裝修工程設(shè)計費(fèi)800,000元，酒店軟裝設(shè)計費(fèi)350,000元)。上述土建部分、安裝部分系按照定額計算，上述酒店前期拆除及清運(yùn)費(fèi)、酒店廣告噴繪、迪斯尼卡通貼畫制作及安裝項(xiàng)目系按原告提供合同復(fù)印件金額計價，無法通過定額計算造價；上述酒店現(xiàn)場勘察、平面布局圖紙設(shè)計費(fèi)暫按原告提供現(xiàn)場勘察圖片、20萬設(shè)計費(fèi)收據(jù)計價，酒店裝修工程設(shè)計費(fèi)暫按原告提供合同復(fù)印件、施工明細(xì)交底單計價，酒店軟裝設(shè)計費(fèi)暫按原告提供的金額計價，上述費(fèi)用亦無法通過定額計算造價。原告對上述司法鑒定意見無異議。被告對鑒定意見提出以下異議：1.不應(yīng)采取重置成本的方式進(jìn)行評估，應(yīng)該按照原告實(shí)際裝修投入的價值經(jīng)折舊后計算殘值，若按重置成本，應(yīng)按三折后計取。2.對原告未提供合同原件、發(fā)票和付款憑證，無法證明該費(fèi)用實(shí)際發(fā)生且與本案相關(guān)的裝修工程相關(guān)聯(lián)的，被告不予確認(rèn)。3.根據(jù)市場行情，成交金額在套用上海2000定額基礎(chǔ)上下浮一定比例；土建、安裝部分確定的規(guī)費(fèi)(含管理費(fèi)、社保、稅金)，因未見有相關(guān)設(shè)計資質(zhì)單位、審圖機(jī)構(gòu)加蓋出圖章的合法有效施工圖紙，未備案，未見施工許可證，被告不認(rèn)可。4.土建部分中關(guān)于化糞池、外墻粉刷和扶梯拆除后電梯井封閉費(fèi)用，被告已向原告支付現(xiàn)金178,922元。應(yīng)予以扣除。5.消防工程中主管道、噴淋、煙感原為被告安裝完成，該部分金額為50萬元，應(yīng)在安裝工程部份予以扣除。鑒定單位意見：鑒定單位依據(jù)司法委托鑒定函、原告鑒定申請書，出具相關(guān)的鑒定意見；土建部分中關(guān)于化糞池、外墻粉刷和扶梯拆除后電梯井封閉費(fèi)用是否為被告支付現(xiàn)金給原告，鑒定單位無法判斷，具體由法院裁定。庭審中，鑒定人補(bǔ)某陳述，對于土建和安裝部分的鑒定，系結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況依照定額計算，與原告實(shí)際投入無關(guān)，也無法判斷原告實(shí)際投入。本次審價未考慮折舊，如果計算折舊后殘值的話，對于酒店裝修一般按照8-10年的總年限，扣除已經(jīng)使用的年限，按照剩余年限的比例乘以總造價來計算殘值，不區(qū)分具體裝修項(xiàng)目，按照整體造價一定比例計算折舊。審理中，被告申請證人黃某某出庭作證。黃某某稱2015年12月時曾與原告法定代表人黃筑一起參與租賃合同談判，原告起初加盟逸柏酒店集團(tuán)的“途客中國”酒店品牌，后原告經(jīng)營上出現(xiàn)了問題，原告在2017年5月與逸柏酒店集團(tuán)解約；原告對酒店的裝修系按照逸柏酒店集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，逸柏酒店集團(tuán)的裝修標(biāo)準(zhǔn)為平均下來大概每個房間6萬元(包括硬裝、軟裝、公共部位分?jǐn)?，其中硬裝大概3萬元左右，整個酒店房間有181個；不清楚原告實(shí)際裝修投入。原告對證人陳述不認(rèn)可。
　　本案審理中，原告遞交了其委托銀信資產(chǎn)評估有限公司對原告租賃房屋內(nèi)可移動物品價值出具的《評估鑒證報告》。報告載明原告租賃房屋內(nèi)可移動物品在評估基準(zhǔn)日2017年9月30日的價值為2,078,700元。被告對上述報告不予認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋建立的租賃合同關(guān)系系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。根據(jù)法律規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。原告2017年9月26日發(fā)出的解除通知是否發(fā)生合同解除的法律后果，關(guān)鍵看當(dāng)時系爭房屋原告租賃部位之外(即浴室)的裝修改造行為是否危及原告租賃房屋使用人的安全或者健康。然而根據(jù)本院查明的事實(shí)和鑒定意見，盡管浴室的裝修改建存在不合規(guī)之處，但“如果浴室及相關(guān)設(shè)施還未投入使用，其對房屋的安全影響還未顯現(xiàn)，未影響房屋其他部位的正常使用”，因此不能認(rèn)定當(dāng)時租賃物已經(jīng)處于危及承租人的安全或健康的狀態(tài)，故原告以此為由提出解除合同，依據(jù)尚不充分，本院不予采納，原告要求確認(rèn)租賃合同于該日解除以及被告承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的訴訟請求不予支持。不過考慮到浴室的裝修確實(shí)對原告租賃房屋的使用產(chǎn)生一定的影響，雙方就此產(chǎn)生爭議并提起訴訟之后，原告未繼續(xù)給付租金不能完全歸咎于原告，被告以原告欠付租金為由單方解除租賃合同的主張亦不能成立。
　　縱觀全案事實(shí)，自2017年4月起，原告即因涉案房屋開設(shè)酒店經(jīng)營狀況不理想而向被告提出了暫緩給付租金、減免租金等請求，但上述事由均屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，應(yīng)由原告自行承擔(dān)。自2017年6月起浴室的裝修行為雖然尚未達(dá)到危及原告安全或者健康的狀態(tài)，但的確存在不合規(guī)之處和一定的安全隱患，會對原告酒店的正常經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，被告需就此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。之后，原告酒店停止經(jīng)營，被告也提出了解除合同之請求，表明雙方均無意再繼續(xù)履行租賃合同，被告亦于2019年2月2日實(shí)際收回房屋，雙方租賃合同已無繼續(xù)履行之可能，本院認(rèn)定租賃合同于2019年2月2日解除。
　　合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。鑒于被告已經(jīng)另案起訴提出要求原告給付欠付租金、電費(fèi)等訴訟請求，故本案對于原告要求被告退還租賃押金、水電費(fèi)押金的訴訟請求依法予以支持。被告在2017年10月之后仍繼續(xù)占用房屋，其要求被告退還超付房屋租金的訴訟請求缺乏依據(jù)，本院不予支持。本案租賃合同解除系正常的商業(yè)風(fēng)險與被告方的不當(dāng)裝修行為共同導(dǎo)致，雙方均有責(zé)任，對于由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由雙方分擔(dān)。原告起訴時向本院遞交的裝修明細(xì)清單應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其對裝修投入的自認(rèn)，鑒定機(jī)構(gòu)依據(jù)定額計算的裝修造價高于原告自認(rèn)的裝修投入，仍應(yīng)按照原告自認(rèn)金額確定實(shí)際損失。本院綜合考慮原告裝修明細(xì)清單中自認(rèn)的固定裝修投入(不包括家具、廚房設(shè)備用具等可移動物品)、原告對租賃房屋的實(shí)際使用年限以及雙方對租賃合同終止的責(zé)任，酌情確定被告應(yīng)賠償原告的裝修損失金額為650萬元。原告提出的要求被告賠償可移動物品損失的訴訟請求缺乏合同及法律依據(jù)，本院不予支持，上述可移動物品可由原告自行取回或處置。原告要求被告賠償對上述可移動物品價值進(jìn)行鑒定的鑒定費(fèi)用的訴訟請求亦不予支持。原告提出的要求被告賠償員工遣散費(fèi)、留守人員工資的訴訟請求亦缺乏合同及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第二百三十三條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司與被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司就上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上南路XXX號房屋建立的租賃合同關(guān)系于2019年2月2日解除；
　　二、被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司裝修損失650萬元；
　　三、被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司租房押金790,274元；
　　四、被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司水電費(fèi)押金10萬元；
　　五、駁回原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司的其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)187,537元，由原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)124,006元，被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)63,531元；保全費(fèi)5,000元，由被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)；房屋安全性鑒定費(fèi)387,600元，由原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)193,800元、上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)193,800元；審價費(fèi)24萬元，由原告尼某某來(上海)酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)12萬元，被告上海蘭某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)12萬元。
　　如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的數(shù)量提供副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何璐依

書記員：范??一