尹某美
尹作良
董平（山東國(guó)人律師事務(wù)所）
王小娟
羅光（山東國(guó)弘律師事務(wù)所）
楊梓煜（山東國(guó)弘律師事務(wù)所）

原告尹某美。
委托代理人尹作良。
委托代理人董平，山東國(guó)人律師事務(wù)所律師。
被告王小娟。
委托代理人羅光，山東國(guó)弘律師事務(wù)所律師。
委托代理人楊梓煜，山東國(guó)弘律師事務(wù)所律師。
原告尹某美與被告王小娟房屋買賣合同糾紛一案，原告于2014年4月15日向本院起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年7月2日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告尹某美的委托代理人尹作良、董平，被告王小娟的委托代理人羅光均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原告是否已償還涉案房屋貸款及償還數(shù)額；二、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》解除后，被告是否應(yīng)賠償原告相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失及賠償范圍。
一、依據(jù)民事訴訟法司法解釋的相關(guān)規(guī)定，對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。經(jīng)審查本院認(rèn)為，涉案房屋自2004年5月份之后的貸款系由原告交納。首先，雙方于2004年5月5日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》內(nèi)容約定被告所欠銀行貸款由原告繼續(xù)償還，因此，償還房屋貸款的義務(wù)已經(jīng)明確約定轉(zhuǎn)移給原告，即便是依據(jù)常理推斷，被告也無(wú)理由繼續(xù)償還涉案房屋貸款；其次，原告提交的現(xiàn)金繳款單、個(gè)人貸款對(duì)賬單、貸款歷史明細(xì)等證據(jù)，可以證明原告實(shí)際償還過(guò)涉案房屋的貸款，原告的行為與合同約定是相符的；第三，原告提交的錄音證據(jù)，被告對(duì)其真實(shí)性并未否認(rèn)，本院對(duì)該錄音的真實(shí)性予以認(rèn)可，經(jīng)過(guò)鑒定，該錄音在鑒定時(shí)間段內(nèi)未經(jīng)過(guò)剪輯處理，系連貫的；依據(jù)錄音的內(nèi)容，原告的弟媳劉振芳與被告始終圍繞著涉案房屋辦理過(guò)戶手續(xù)及貸款交納事宜進(jìn)行討論，在原告弟媳劉振芳一再表示其與被告一同到銀行交納房屋貸款時(shí)，被告并未予以否認(rèn)；第四，原告已經(jīng)向被告交納45萬(wàn)元定金，證明其對(duì)購(gòu)買涉案房屋具有強(qiáng)烈意愿，若原告不依約履行合同義務(wù)，根據(jù)定金罰則，其定金極有可能由被告主張不予返還，依據(jù)趨利避害這一日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，原告必然要積極按約償還房屋貸款以促成合同的順利履行。綜合本案案情，本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)可以證明其交納了涉案房屋貸款的主張，其舉證責(zé)任已經(jīng)完成，本院認(rèn)定涉案房屋自2004年5月份之后的貸款系由原告交納，依據(jù)原告提交的貸款歷史明細(xì)，原告交納貸款本金共計(jì)260901.77元。
被告稱錄音證據(jù)在另案已經(jīng)過(guò)質(zhì)證，按照一事不再理的原則，不應(yīng)再啟動(dòng)鑒定程序的主張，本院認(rèn)為，（2010）南民初字第20086號(hào)民事判決書對(duì)于該錄音證據(jù)的完整性并未進(jìn)行認(rèn)定，原告在本案中系首次提出對(duì)錄音證據(jù)的完整性和連貫性進(jìn)行鑒定，并未違反一事不再理的原則。
二、當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系合法有效的，原告提出解除該合同，被告對(duì)此亦表示同意，本院予以認(rèn)可。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中，自2004年5月份簽訂合同后，被告按約應(yīng)于2005年5月份將涉案房屋交付給原告，但被告至今未履行房屋交付義務(wù)，反而一直聲稱房屋協(xié)議書系虛假的，被告的陳述已經(jīng)生效判決確認(rèn)與客觀事實(shí)不符，因此，本院認(rèn)為，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)法繼續(xù)履行的主要違約責(zé)任在于被告，因被告一直拒絕向原告交付涉案房屋，其應(yīng)向原告賠償相應(yīng)損失。
依據(jù)合同約定，涉案房屋的購(gòu)房款由兩部分組成，一部分為定金45萬(wàn)元，另一部分為原告償還的房屋貸款。原告實(shí)際交納貸款本金共計(jì)260901.77元，因此，涉案房屋的購(gòu)房款共計(jì)710901.77元?，F(xiàn)原告要求被告償還購(gòu)房定金45萬(wàn)元，本院予以支持；原告主張被告返還255163.14元，該數(shù)額小于原告已經(jīng)實(shí)際償還的貸款數(shù)額，系原告對(duì)自身權(quán)利的處分，本院予以支持。
依據(jù)鑒定意見(jiàn)，涉案房屋現(xiàn)值1415227元，其與購(gòu)房款之間的差額704325.23元（1415227元-45萬(wàn)元-260901.77元），系原告因《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》履行而獲得的可得利益的損失，因此，被告應(yīng)賠償原告房屋差價(jià)款704325.23元。
鑒定費(fèi)共計(jì)16038元（10000元＋6038元），應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。
被告提交調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)書一份，要求調(diào)取青島市市北區(qū)人民檢察院對(duì)尹某美和尹作良所做詢問(wèn)筆錄，本院認(rèn)為，市北區(qū)人民檢察院經(jīng)過(guò)調(diào)查最終未予立案，其對(duì)尹某美和尹作良所做的詢問(wèn)筆錄不應(yīng)作為認(rèn)定民事案件事實(shí)的依據(jù)，對(duì)此，本院不予準(zhǔn)許。
被告提交對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估的異議書、對(duì)涉案房屋評(píng)估報(bào)告的異議書各一份，內(nèi)容為:被告不同意對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估，涉案房屋的登記信息不足以說(shuō)明房屋歸被告所有，評(píng)估報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定為2015年3月17日無(wú)依據(jù)。本院認(rèn)為，原告申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，被告有權(quán)對(duì)評(píng)估申請(qǐng)?zhí)岢鱿鄳?yīng)意見(jiàn)，最終是否準(zhǔn)許評(píng)估申請(qǐng)應(yīng)由合議庭依據(jù)案情評(píng)議決定；涉案房屋的登記信息顯示，該房屋現(xiàn)登記在案外人青島君夢(mèng)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下，被告與案外人之間的房屋買賣合同的履行并不影響原、被告之間《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力及違約責(zé)任的承擔(dān)；鑒定報(bào)告已經(jīng)明確，2015年3月17日系對(duì)涉案房屋實(shí)地查看之日，將該日期確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)。綜上，被告的上述意見(jiàn)，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十三條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第一百零八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告尹某美與被告王小娟簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》解除。
二、被告王小娟于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告尹某美定金45萬(wàn)元。
三、被告王小娟于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告尹某美購(gòu)房款255163.14元。
四、被告王小娟于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告尹某美經(jīng)濟(jì)損失704325.23元。
五、鑒定費(fèi)16038元，由被告王小娟承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)18526元，訴訟保全費(fèi)4620元，由被告負(fù)擔(dān)。因上述費(fèi)用，原告已預(yù)交，被告于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告23146元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一、原告是否已償還涉案房屋貸款及償還數(shù)額；二、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》解除后，被告是否應(yīng)賠償原告相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失及賠償范圍。
一、依據(jù)民事訴訟法司法解釋的相關(guān)規(guī)定，對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。經(jīng)審查本院認(rèn)為，涉案房屋自2004年5月份之后的貸款系由原告交納。首先，雙方于2004年5月5日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》內(nèi)容約定被告所欠銀行貸款由原告繼續(xù)償還，因此，償還房屋貸款的義務(wù)已經(jīng)明確約定轉(zhuǎn)移給原告，即便是依據(jù)常理推斷，被告也無(wú)理由繼續(xù)償還涉案房屋貸款；其次，原告提交的現(xiàn)金繳款單、個(gè)人貸款對(duì)賬單、貸款歷史明細(xì)等證據(jù)，可以證明原告實(shí)際償還過(guò)涉案房屋的貸款，原告的行為與合同約定是相符的；第三，原告提交的錄音證據(jù)，被告對(duì)其真實(shí)性并未否認(rèn)，本院對(duì)該錄音的真實(shí)性予以認(rèn)可，經(jīng)過(guò)鑒定，該錄音在鑒定時(shí)間段內(nèi)未經(jīng)過(guò)剪輯處理，系連貫的；依據(jù)錄音的內(nèi)容，原告的弟媳劉振芳與被告始終圍繞著涉案房屋辦理過(guò)戶手續(xù)及貸款交納事宜進(jìn)行討論，在原告弟媳劉振芳一再表示其與被告一同到銀行交納房屋貸款時(shí)，被告并未予以否認(rèn)；第四，原告已經(jīng)向被告交納45萬(wàn)元定金，證明其對(duì)購(gòu)買涉案房屋具有強(qiáng)烈意愿，若原告不依約履行合同義務(wù)，根據(jù)定金罰則，其定金極有可能由被告主張不予返還，依據(jù)趨利避害這一日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，原告必然要積極按約償還房屋貸款以促成合同的順利履行。綜合本案案情，本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)可以證明其交納了涉案房屋貸款的主張，其舉證責(zé)任已經(jīng)完成，本院認(rèn)定涉案房屋自2004年5月份之后的貸款系由原告交納，依據(jù)原告提交的貸款歷史明細(xì)，原告交納貸款本金共計(jì)260901.77元。
被告稱錄音證據(jù)在另案已經(jīng)過(guò)質(zhì)證，按照一事不再理的原則，不應(yīng)再啟動(dòng)鑒定程序的主張，本院認(rèn)為，（2010）南民初字第20086號(hào)民事判決書對(duì)于該錄音證據(jù)的完整性并未進(jìn)行認(rèn)定，原告在本案中系首次提出對(duì)錄音證據(jù)的完整性和連貫性進(jìn)行鑒定，并未違反一事不再理的原則。
二、當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系合法有效的，原告提出解除該合同，被告對(duì)此亦表示同意，本院予以認(rèn)可。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中，自2004年5月份簽訂合同后，被告按約應(yīng)于2005年5月份將涉案房屋交付給原告，但被告至今未履行房屋交付義務(wù)，反而一直聲稱房屋協(xié)議書系虛假的，被告的陳述已經(jīng)生效判決確認(rèn)與客觀事實(shí)不符，因此，本院認(rèn)為，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)法繼續(xù)履行的主要違約責(zé)任在于被告，因被告一直拒絕向原告交付涉案房屋，其應(yīng)向原告賠償相應(yīng)損失。
依據(jù)合同約定，涉案房屋的購(gòu)房款由兩部分組成，一部分為定金45萬(wàn)元，另一部分為原告償還的房屋貸款。原告實(shí)際交納貸款本金共計(jì)260901.77元，因此，涉案房屋的購(gòu)房款共計(jì)710901.77元?，F(xiàn)原告要求被告償還購(gòu)房定金45萬(wàn)元，本院予以支持；原告主張被告返還255163.14元，該數(shù)額小于原告已經(jīng)實(shí)際償還的貸款數(shù)額，系原告對(duì)自身權(quán)利的處分，本院予以支持。
依據(jù)鑒定意見(jiàn)，涉案房屋現(xiàn)值1415227元，其與購(gòu)房款之間的差額704325.23元（1415227元-45萬(wàn)元-260901.77元），系原告因《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》履行而獲得的可得利益的損失，因此，被告應(yīng)賠償原告房屋差價(jià)款704325.23元。
鑒定費(fèi)共計(jì)16038元（10000元＋6038元），應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。
被告提交調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)書一份，要求調(diào)取青島市市北區(qū)人民檢察院對(duì)尹某美和尹作良所做詢問(wèn)筆錄，本院認(rèn)為，市北區(qū)人民檢察院經(jīng)過(guò)調(diào)查最終未予立案，其對(duì)尹某美和尹作良所做的詢問(wèn)筆錄不應(yīng)作為認(rèn)定民事案件事實(shí)的依據(jù)，對(duì)此，本院不予準(zhǔn)許。
被告提交對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估的異議書、對(duì)涉案房屋評(píng)估報(bào)告的異議書各一份，內(nèi)容為:被告不同意對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估，涉案房屋的登記信息不足以說(shuō)明房屋歸被告所有，評(píng)估報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定為2015年3月17日無(wú)依據(jù)。本院認(rèn)為，原告申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，被告有權(quán)對(duì)評(píng)估申請(qǐng)?zhí)岢鱿鄳?yīng)意見(jiàn)，最終是否準(zhǔn)許評(píng)估申請(qǐng)應(yīng)由合議庭依據(jù)案情評(píng)議決定；涉案房屋的登記信息顯示，該房屋現(xiàn)登記在案外人青島君夢(mèng)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下，被告與案外人之間的房屋買賣合同的履行并不影響原、被告之間《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力及違約責(zé)任的承擔(dān)；鑒定報(bào)告已經(jīng)明確，2015年3月17日系對(duì)涉案房屋實(shí)地查看之日，將該日期確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)。綜上，被告的上述意見(jiàn)，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十三條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第一百零八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告尹某美與被告王小娟簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》解除。
二、被告王小娟于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告尹某美定金45萬(wàn)元。
三、被告王小娟于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告尹某美購(gòu)房款255163.14元。
四、被告王小娟于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告尹某美經(jīng)濟(jì)損失704325.23元。
五、鑒定費(fèi)16038元，由被告王小娟承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)18526元，訴訟保全費(fèi)4620元，由被告負(fù)擔(dān)。因上述費(fèi)用，原告已預(yù)交，被告于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告23146元。

審判長(zhǎng)：許楓
審判員：王國(guó)香
審判員：趙蓮

書記員：劉成蔭