原告尹某某，男，1953年4月出生，住牡丹江市愛(ài)民區(qū)。
委托代理人關(guān)廷廣，黑龍江正泰律師事務(wù)所律師。
被告牡丹江市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人馬玉斌，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人李彩云，黑龍江建綱律師事務(wù)所律師。

原告尹某某與被告牡丹江市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城開(kāi)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年5月5日立案受理。依法由審判員時(shí)維適用簡(jiǎn)易程序，于2016年6月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告尹某某及其委托代理人關(guān)廷廣，被告城開(kāi)公司的委托代理人李彩云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告尹某某訴稱(chēng)：2010年9月29日，原告在被告處購(gòu)買(mǎi)了由被告開(kāi)發(fā)的新丹溪小區(qū)××室（期房），雙方簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定在2011年8月31日交付房屋，如逾期交房，自2011年9月1日起至實(shí)際交付時(shí)止，被告按已付房款的日萬(wàn)分之一支付違約金。原告如期交付了購(gòu)房款197030元。被告未能如期交房，直至2014年5月7日才交付房屋，逾期979天，被告已經(jīng)構(gòu)成了違約，按合同約定，被告應(yīng)支付原告逾期交房違約金19289.24元，原告多次找被告索要，但被告始終沒(méi)有支付。故原告訴至法院，要求被告賠償原告逾期交房違約金19289.24元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告城開(kāi)公司辯稱(chēng)：原告的請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效，2011年8月原告就已知道被告沒(méi)有交付房屋，故從此時(shí)計(jì)算2年，已超過(guò)訴訟時(shí)效。原告于2014年5月7日向被告出具了新丹溪××號(hào)樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)，該申請(qǐng)第三條明確表示原告放棄追究被告逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，被告的房屋只要經(jīng)過(guò)商品房驗(yàn)收合格即可交付使用，2012年6月25日被告已取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，且被告于2012年7月1日就已通知原告入戶(hù)。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法有效；二、被告是否存在逾期交房的違約行為，被告是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；三、原告在被告制作的《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》處簽名是否系放棄主張被告應(yīng)付逾期交房違約金的意思表示。
審理中，原告尹某某為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下：
商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件1份、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明原告于2010年9月29日購(gòu)買(mǎi)被告銷(xiāo)售的新丹溪小區(qū)××室房屋，房屋價(jià)格為197030元，合同約定2011年8月31日前交房，如逾期交房，從交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一向原告支付違約金。原告如期交納了購(gòu)房款，被告未按期交付房屋，房屋實(shí)際交付日期是2014年5月7日，逾期天數(shù)為979天，被告應(yīng)支付原告違約金979天乘以每天19.7030元，合計(jì)19289.24元。
被告對(duì)該組證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。根據(jù)合同的補(bǔ)充協(xié)議第十一條約定，買(mǎi)受人同意給出賣(mài)人6個(gè)月寬展期，故實(shí)際約定交房時(shí)間應(yīng)為2012年2月28日，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十二條，交房日期為被告公告通知之日起第二日，即視為交付，被告于2012年7月1日公告通知原告接收房屋，原告于2014年5月7日給被告出具了申請(qǐng)書(shū)，該申請(qǐng)書(shū)第三條，原告承諾就交房問(wèn)題雙方已不存在任何法律糾紛及爭(zhēng)議。且從約定的交房日期起，原告已超過(guò)2年訴訟時(shí)效。
本院認(rèn)為，被告城開(kāi)公司對(duì)該組證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，本院予以采信；該組證據(jù)能夠證明原、被告就買(mǎi)賣(mài)涉案商品房簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告交納了購(gòu)房款，原、被告雙方就交付房屋及相關(guān)違約責(zé)任進(jìn)行約定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
審理中，被告城開(kāi)公司為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下：
證據(jù)1.2012年6月25日工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明訴爭(zhēng)房屋于2012年6月25日驗(yàn)收合格，可以達(dá)到合同約定的第八條的交付條件。
原告對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。該竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是被告單方出具的，并不符合法律規(guī)定的房屋驗(yàn)收合格的條件，該報(bào)告中最后的審核單位只是建工集團(tuán)有限公司，并不是建設(shè)局、房產(chǎn)局、消防局等需要進(jìn)行驗(yàn)收的主管部門(mén)，該報(bào)告不能作為購(gòu)房合同中第八條第一款規(guī)定的商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的報(bào)告。該證據(jù)不能證明被告已經(jīng)將房屋驗(yàn)收合格，只是被告單方向有關(guān)部門(mén)出具的申請(qǐng)。
本院認(rèn)為，《建設(shè)工程質(zhì)理管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。第三款規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。本案被告于2012年6月25日出具的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告由涉案商品房的建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、質(zhì)量監(jiān)督單位共同審核確認(rèn)，且各單位的審核結(jié)論均為”驗(yàn)收合格”，應(yīng)認(rèn)定涉案商品房已符合原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條第1項(xiàng)約定的”該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，故本院對(duì)該份證據(jù)予以采信。
證據(jù)2.照片復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2張、業(yè)主入戶(hù)聯(lián)辦單復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）7張。證明被告于2012年7月1日發(fā)出通知要求××樓業(yè)主入戶(hù)，并在小區(qū)張貼了通知?！痢翗?單元已有業(yè)主辦理了入戶(hù)，這7張聯(lián)辦單只是針對(duì)1單元的，2012年7月份時(shí)已有31戶(hù)已經(jīng)入戶(hù)，被告通知原告后，原告拒不入戶(hù)，造成的損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
原告對(duì)該組證據(jù)的形式要件有異議，聯(lián)辦單并不是原告簽署的，不能證明已向原告明示該房屋經(jīng)驗(yàn)收合格，被告也沒(méi)有證據(jù)證明向原告通知了入戶(hù)的情況。如果被告想證明該房屋已驗(yàn)收合格，必須出示房產(chǎn)局等相關(guān)部門(mén)出具的房屋驗(yàn)收合格證及房屋使用合格證，但被告并沒(méi)有出示相關(guān)證據(jù)，所以不能視為被告向原告交付了房屋。照片并不能證明在什么時(shí)間、什么地點(diǎn)向公眾通知的，被告的手中有原告的聯(lián)系方式，被告并沒(méi)有用合同中的聯(lián)系方式通知原告。即使被告通知原告入戶(hù)，按照法律規(guī)定，房屋沒(méi)有驗(yàn)收合格證、使用合格證，視為未竣工，不能向購(gòu)房者交付房屋。
本院認(rèn)為，被告舉示的該組證據(jù)能夠證實(shí)2012年7月1日，被告以張貼公告的形式通知新丹溪小區(qū)××樓即包括原告在內(nèi)的業(yè)主辦理入戶(hù)手續(xù)，對(duì)該組證據(jù)本院予以采信。
證據(jù)3.新丹溪××樓提前入住申請(qǐng)書(shū)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明原告于2014年5月7日出具申請(qǐng)書(shū)免除被告逾期交房的違約責(zé)任，并明確承諾除申請(qǐng)書(shū)的條款外，就該房屋交付問(wèn)題雙方不存在任何法律糾紛及爭(zhēng)議。
原告對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。該申請(qǐng)書(shū)是被告出具的格式合同，根據(jù)法律規(guī)定，在被告出具的格式合同中，如有兩種解釋?zhuān)瑧?yīng)采用不利于出具格式合同一方的解釋。故原告認(rèn)為，該申請(qǐng)書(shū)原告只放棄追究2014年5月7日之后被告的違約責(zé)任，并沒(méi)有放棄追究2014年5月7日前被告逾期違約責(zé)任。
本院認(rèn)為，原告對(duì)該份證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，本院予以采信；原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任第1.（2）項(xiàng)約定，逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房款萬(wàn)分之一的違約金。庭審中，原、被告均認(rèn)可原告于2014年5月7日辦理入戶(hù)手續(xù)，被告于當(dāng)日向原告交付房屋，無(wú)論被告是否是在2012年7月通知原告辦理入戶(hù)手續(xù)，2014年5月7日即被告向原告交付房屋之后，均不應(yīng)再計(jì)算逾期交房違約金，由此可以認(rèn)定，該提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)第3項(xiàng)”我本人同意自即日起免除出賣(mài)人延期交房的法律責(zé)任或其他違約責(zé)任”中出賣(mài)人延期交房的法律責(zé)任應(yīng)為2014年5月7日前被告應(yīng)承擔(dān)的逾期交房的法律責(zé)任，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任約定明確，原告對(duì)被告應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約金的計(jì)算時(shí)間應(yīng)是明知的，因此該提前入住申請(qǐng)書(shū)不存在兩種解釋的問(wèn)題。故本院對(duì)被告舉示的該份證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：
原、被告于2010年9月29日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定，原告以197030的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于牡丹江市愛(ài)民區(qū)新丹溪小區(qū)××商品房；該合同第八條交付期限約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2011年8月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合約定的商品房交付買(mǎi)受人使用；第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任第1.（2）項(xiàng)約定，逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房款萬(wàn)分之一的違約金。該合同已在牡丹江市房產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案登記。被告于2010年12月13日向原告出具了金額為197030元的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。
2012年6月25日，被告取得了涉案商品房的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，涉案商品房經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、質(zhì)量監(jiān)督單位共同審核確認(rèn)為”驗(yàn)收合格”。2012年7月1日，被告以張貼公告的形式通知新丹溪小區(qū)××樓業(yè)主辦理入戶(hù)手續(xù)。2014年5月7日，原告在被告制作的《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印。該申請(qǐng)書(shū)第3條約定，”我本人同意自即日起免除出賣(mài)人延期交房的法律責(zé)任或其他違約責(zé)任。除本承諾書(shū)約定的上述條款外，就該房產(chǎn)交付問(wèn)題，雙方不存在任何法律糾紛及爭(zhēng)議?！碑?dāng)日，原告辦理了涉案商品房的入戶(hù)手續(xù)，被告向原告交付了涉案商品房。
本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原、被告因履行該合同發(fā)生爭(zhēng)議，故本案案由應(yīng)確定為商品房銷(xiāo)售合同糾紛。
關(guān)于原告在被告制作的《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印是否系作出放棄被告應(yīng)付原告逾期交房違約金19289.24元意思表示的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十四條的規(guī)定，民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。第五十七條規(guī)定，民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。原告在被告制作的《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印系民事法律行為。通過(guò)庭審調(diào)查可以認(rèn)定，2012年7月1日，被告以張貼公告的形式通知新丹溪小區(qū)××樓業(yè)主辦理入戶(hù)手續(xù)。2014年5月7日，原告辦理了入住手續(xù)，被告向原告交付了房屋。被告于2014年5月7日要求原告在被告制作的《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印，此時(shí)，如原告不在《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印，亦可要求被告按原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》支付原告逾期交房違約金，且原告未舉示證據(jù)證實(shí)被告要求原告在《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印時(shí)對(duì)原告實(shí)施了欺詐、脅迫的行為或存在顯失公平的情形。如前述，原告在《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印亦不存在重大誤解的情形。因此，原告在被告制作的《新丹溪××樓提前入戶(hù)申請(qǐng)書(shū)》申請(qǐng)人處簽名并捺印應(yīng)系作出放棄被告應(yīng)付原告逾期交房違約金19289.24元的意思表示，自原告在該申請(qǐng)書(shū)簽名并捺印時(shí)，原告的該民事法律行為成立，該申請(qǐng)書(shū)對(duì)原告即有法律約束力。故本院對(duì)原告主張被告支付2014年5月7日前的逾期交房違約金19289.24元的訟訴請(qǐng)求不予支持。
綜上事實(shí)及理由，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十四條、第五十七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告尹某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)282元，減半收取141元，由原告尹某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員 時(shí)維

書(shū)記員： 董俊萍