原告（反訴被告）尹某某。
委托代理人王晉、張敏，湖北誠(chéng)業(yè)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司。
法定代表人肖玉。
委托代理人陳守邦、鄭鍇，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。

原告尹某某訴被告湖北大地基置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大地基公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2012年2月6日立案受理后，依法由審判員裴芝梅擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員林玲、人民陪審員鄧世春適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，于2013年5月12日作出（2012）鄂宜都民初字第00136號(hào)民事判決書(shū)。被告湖北大地基置業(yè)有限公司對(duì)判決不服提出上訴，宜昌市中級(jí)人民法院于2014年4月24日作出（2013）鄂宜昌中民二終字第00311號(hào)民事裁定書(shū)，裁定撤銷(xiāo)湖北省宜都市人民法院（2012）鄂宜都民初字第00136號(hào)民事判決，全案發(fā)回宜都市人民法院重新審判。本院于2014年8月18日受理后，重新組成合議庭，依法由審判員吳澤新?lián)螌徟虚L(zhǎng)，與審判員曹光榮、人民陪審員劉勁松組成合議庭，于2014年9月26日適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告尹某某及其委托代理人王晉、張敏，被告湖北大地基置業(yè)有限公司委托代理人陳守邦、鄭鍇到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2010年8月31日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：（1）合同第三條原告所購(gòu)商品房基本情況：原告購(gòu)買(mǎi)被告第10幢B區(qū)38-1／38-2號(hào)商鋪，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。該商品房建筑面積共105.24平方米，其中：套內(nèi)建筑面積99.12平方米，公共部位與共有房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e6.12平方米。合同第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)：商鋪土地使用年限自2010年4月30日至2050年4月29日。（2）合同第五條計(jì)價(jià)方式及價(jià)款：該商品房單價(jià)為每平方米19602.45元，總房?jī)r(jià)款2062962元。（3）合同第六條付款方式及期限：合同簽訂之日，支付首付款200000元，同年9月4日之前補(bǔ)齊首付款1032962元；剩余房款原告用銀行按揭方式一次性付清。（4）合同第七條逾期付款違約責(zé)任：預(yù)期付款在30日之內(nèi)，原告應(yīng)向被告按日支付預(yù)期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金。預(yù)期超過(guò)30日，被告有權(quán)解除合同；原告愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)被告同意，合同繼續(xù)履行；自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二日起至實(shí)際全額支付之日止，原告應(yīng)向被告按日支付預(yù)期付款萬(wàn)分之4的違約金。（5）合同第九條交房期限及條件：被告應(yīng)在2011年10月31日前，將商品房交付原告使用。（6）第十二條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人（即被告）應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人（即原告）。被告未在規(guī)定期限內(nèi)書(shū)面通知原告的，原告有權(quán)退房。（7）合同第二十二條：該合同為本合同，后有7份附件。本合同及其附件內(nèi)、空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。（8）合同附件一：合同所附36-1／36-2、38-1／38-2至48-1／48-2商鋪平面圖載明，商鋪門(mén)面寬度為4.2米。（9）合同附件六補(bǔ)充協(xié)議約定：原告選擇按揭付款方式的，應(yīng)予本合同簽訂后15日內(nèi)簽署《借款合同》；原告未按約定的期限簽署《借款合同》，致使未按本合同約定期限支付全部房款的，視為付款違約，原告應(yīng)按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，原告于當(dāng)天支付首付款200000元，同年9月24日補(bǔ)齊首付款余額1302962元，同年12月14日與中國(guó)人民建設(shè)銀行三峽支行簽訂《借款合同》，按揭貸款560000元，于2011年12月22日轉(zhuǎn)入被告銀行賬戶。
同時(shí)查明：被告在與原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，于2010年5月30日對(duì)宜都雅斯國(guó)際廣場(chǎng)原告購(gòu)買(mǎi)的10#-B區(qū)38-1／38-2與相鄰的39-1／39-2之間進(jìn)行了變更設(shè)計(jì)，增加了伸縮縫，致使原告的商鋪門(mén)面寬度由合同約定的4.2米變?yōu)?.8米，商鋪室內(nèi)面積縮小。商鋪毛坯建成后，被告通知原告看房，原告指出了商鋪存在的瑕疵。之后，被告將原告商鋪靠北的墻壁拆除，與相鄰的39-1／39-2商鋪共一堵墻，原告商鋪室內(nèi)面積達(dá)到合同的約定。因商鋪主體為框架結(jié)構(gòu)，原告商鋪門(mén)面寬度無(wú)法整改。對(duì)此，雙方進(jìn)行商議，被告表示愿意給予一定的補(bǔ)償，因補(bǔ)償數(shù)額存在差異，雙方協(xié)商未果。被告對(duì)商鋪進(jìn)行整改后，于2011年11月20日交房，原告簽字確認(rèn)，商鋪整改后的面積與合同約定多出0.08平方米，原告補(bǔ)交差額款1568元。2011年11月，經(jīng)營(yíng)黃金等飾品的個(gè)體工商戶許某先后租賃相連的35-1／35-2、36-1／36-2、37-1／37-2（業(yè)主：嚴(yán)鐵兵）、38-1／38-2（業(yè)主：本案原告尹某某）4個(gè)商鋪，同年11月17日與37-1／37-2號(hào)商鋪業(yè)主嚴(yán)鐵兵簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，租賃期限自2011年12月1日起至2015年11月30日止，年租金170000元。同年11月20日與38-1／38-2商鋪業(yè)主本案原告尹某某簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，租賃期限自2011年12月10日起至2015年12月9日止，年租金140000元。因該商鋪門(mén)面寬度較窄、室內(nèi)構(gòu)造柱裸露、與39-1／39-2商鋪之間出現(xiàn)的縫隙使用白鐵皮包住、存在滲漏的隱患等瑕疵，致使原告商鋪年租金少于37-1／37-2號(hào)商鋪30000元。原告與被告協(xié)商未成，遂訴至本院。要求判決被告違約并賠償原告損失350000元（按10-12年每年少30000元租金收入計(jì)算）。訴訟中，本院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定與原告的主張不一致，原告根據(jù)本院釋明變更訴訟請(qǐng)求，申請(qǐng)本院委托鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)被告所交房屋不符合合同約定存在瑕疵所造成的商鋪價(jià)值貶損進(jìn)行鑒定，鑒定的結(jié)果即為原告的訴訟請(qǐng)求。本院根據(jù)原、被告雙方的選擇，以（2012）都鑒字第24號(hào)司法鑒定委托書(shū)委托湖北長(zhǎng)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行鑒定。該公司2013年3月27日鄂長(zhǎng)信鑒報(bào)字（2013）第005號(hào)鑒定報(bào)告的結(jié)果是原告商鋪因不符合合同約定存在瑕疵與相鄰商鋪相比商業(yè)價(jià)值貶損的損失為249756.80元。

本院認(rèn)為：原、被告雙方于2010年8月31日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，為有效合同。按照雙方所簽合同第三條：原告所購(gòu)商鋪的套內(nèi)建筑面積為99.12平方米；第二十二條及合同附件（一）：原告所購(gòu)商鋪的門(mén)面寬度為4.2米。根據(jù)被告提交的證據(jù)材料表明，被告在與原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，于2010年5月30日就對(duì)宜都雅斯國(guó)際廣場(chǎng)原告購(gòu)買(mǎi)的10#-B區(qū)38-1／38-2與相鄰的39-1／39-2之間進(jìn)行了變更設(shè)計(jì)，增加了伸縮縫，致使原告的商鋪門(mén)面寬度由合同約定的4.2米變?yōu)?.8米，商鋪室內(nèi)面積縮小。被告一直未履行告知義務(wù)。商鋪毛坯建成后，被告通知原告看房，原告指出了商鋪存在的瑕疵，被告存在違約事實(shí)。被告辯稱原告認(rèn)為其所購(gòu)商鋪存在瑕疵，商鋪存在質(zhì)量問(wèn)題，原告沒(méi)有提供相應(yīng)證據(jù)證明，且被告所建商鋪已經(jīng)相關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收，并有宜昌市中級(jí)人民法院的生效判決佐證，被告所建商鋪沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題。如果原告所購(gòu)商鋪存在質(zhì)量問(wèn)題，就應(yīng)按照合同法第111條的規(guī)定有選擇性地要求被告承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本院認(rèn)為，被告所交商鋪不符合合同約定，表明被告違約，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第107條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。被告雖然對(duì)原告商鋪進(jìn)行了整改，采取了補(bǔ)救措施，但仍存在門(mén)面寬度由4.2米變成3.8米、室內(nèi)構(gòu)造柱裸露、與39-1／39-2商鋪之間出現(xiàn)的縫隙使用白鐵皮包住、存在滲漏隱患等瑕疵，致使商鋪價(jià)值貶損，現(xiàn)原告按照《中華人民共和國(guó)合同法》第112條、113條的規(guī)定，要求被告賠償這一損失，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。被告辯稱，應(yīng)按照《合同法》第111條有選擇性的承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本院認(rèn)為，《合同法》第111條是對(duì)質(zhì)量不符合約定的違約責(zé)任的規(guī)定。承擔(dān)違約責(zé)任的目的是賠償受損害方因違約所受到的損失，適用《合同法》第111條的規(guī)定仍不能完全賠償違約損失的，受損害方可以請(qǐng)求違約方賠償損失，直至損失得到完全賠償，因此，該條款規(guī)定的違約責(zé)任并不排斥其他違約責(zé)任方式的適用。關(guān)于被告辯稱鑒定報(bào)告不具有科學(xué)性，不能比照相鄰商鋪的租金來(lái)認(rèn)定商鋪貶損損失問(wèn)題。重審中，本院通知鑒定人出庭接受原、被告雙方的詢問(wèn)，鑒定人當(dāng)庭進(jìn)行說(shuō)明，在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中對(duì)損失的鑒定有成本法、市場(chǎng)法和收益法三種鑒定方法，本次鑒定采用房屋資產(chǎn)評(píng)估的收益法對(duì)原告的商鋪貶損損失進(jìn)行鑒定符合準(zhǔn)則規(guī)定，并無(wú)不妥。對(duì)被告提出的鑒定報(bào)告不具有科學(xué)性的主張本院不予支持。庭審中，經(jīng)本院詢問(wèn)被告是否申請(qǐng)重新鑒定，被告明確表示不申請(qǐng)重新鑒定。因此，對(duì)原告商鋪的貶損損失應(yīng)依照鑒定意見(jiàn)書(shū)認(rèn)定為249756.80元。
關(guān)于原告主張逾期交房違約金問(wèn)題。原、被告之間約定交房日期為2011年10月31日前，實(shí)際交房日期為2011年11月20日，被告逾期交房20天。原告于2014年9月26日在本院開(kāi)庭審理中提出逾期交房違約金的主張，被告認(rèn)為原告主張逾期交房違約金的請(qǐng)求已超過(guò)二年的訴訟時(shí)效。雖然原告提供的《維權(quán)書(shū)》能證明原告曾對(duì)逾期交房進(jìn)行過(guò)維權(quán)，但無(wú)法證實(shí)維權(quán)的時(shí)間，不符合訴訟時(shí)效中斷的規(guī)定。因此，被告辯稱理由成立，本院予以支持，對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金的主張本院不予支持。
被告的反訴請(qǐng)求分兩部分組成，一是首付款遲延20天的違約金4997.77元，原告沒(méi)有異議；二是按揭貸款支付余額遲延90天的違約金20160元，原告持有異議。其理由：一是貸款合同補(bǔ)充協(xié)議未寫(xiě)明簽約時(shí)間，不能證明原告履約超期；二是被告未及時(shí)配合在貸款協(xié)議上蓋章?lián)?，?dǎo)致原告貸款協(xié)議簽訂遲延，付款遲延。合同附件六補(bǔ)充協(xié)議約定：原告選擇按揭付款方式的，應(yīng)予本合同簽訂后15日內(nèi)簽署《借款合同》；原告未按約定的期限簽署《借款合同》，致使未按本合同約定期限支付全部房款的，視為付款違約。《借款合同》簽訂時(shí)間為本合同簽訂后15日內(nèi)，約定明確；關(guān)于被告未及時(shí)配合在貸款協(xié)議上蓋章?lián)?，?dǎo)致原告貸款協(xié)議簽訂遲延。原告未能提供有效證據(jù)支撐這一反駁理由，本院不予采納。被告要求原告支付逾期付款違約金25157.77元的反訴請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告（反訴被告）尹某某位于雅斯國(guó)際廣場(chǎng)10幢B區(qū)38-1、38-2的商鋪價(jià)值貶損損失249756.80元。
二、原告（反訴被告）尹某某于本判決生效后十五日內(nèi)支付被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司預(yù)期付款違約金25157.77元。
上述一、二項(xiàng)沖抵后被告湖北大地基置業(yè)有限公司應(yīng)付原告尹某某商鋪貶值損失費(fèi)224599.03元，于本判決生效后十五日內(nèi)付清。
三、駁回原告尹某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)5382元，反訴受理費(fèi)429元，鑒定費(fèi)10000元，合計(jì)人民幣15811元，由原告（反訴被告）尹某某負(fù)擔(dān)765元，被告（反訴原告）湖北大地基置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)15046元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀三份，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　吳澤新 審　判　員　　曹光榮 人民陪審員　　劉勁松

書(shū)記員：張陽(yáng)