原告：富頻新材料科技(上海)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：張曉艷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：朱海倫，男。
　　委托訴訟代理人：孫萌，上海毅也巖律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：馬泮泮，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：段臻，男。
　　委托訴訟代理人：宋靜遠(yuǎn)，上海樂邦律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司與被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案后，依法適用簡易程序。審理中，被告上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司提起反訴，本院依法受理后合并審理，于2019年6月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司委托訴訟代理人朱海倫、孫萌，被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司委托訴訟代理人段臻、宋靜遠(yuǎn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令確認(rèn)原告與被告簽訂編號(hào)為XXXXXXXX的房屋租賃合同于2019年1月13日解除；2.判令被告向原告返還兩個(gè)月房屋租賃保證金人民幣29,226.64元(以下幣種均為人民幣)、2018年12月25日至2019年2月24日租金43,839.96元、2018年11月25日至2019年5月24日物業(yè)管理費(fèi)2,669.10元，共計(jì)75,735.70元；3.判令被告依據(jù)租賃合同第8.2條向原告支付違約金29,226.64元；4.判令被告向原告賠償裝修設(shè)計(jì)費(fèi)9,000元、材料費(fèi)21,144元，共計(jì)30,144元；5、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2018年11月17日，原、被告經(jīng)他人介紹簽訂了合同編號(hào)為XXXXXXXX《締縵空間租賃合同(房屋租賃合同)》，約定被告將坐落于上海市浦東新區(qū)三林路XXX弄XXX號(hào)樓A區(qū)404/405室房屋(以下簡稱：系爭(zhēng)房屋)出租給原告，租賃物面積為177.94平方米，每月租金14,613.32元，每月物業(yè)管理費(fèi)444.85元，租期自2018年11月25日起至2023年11月24日止。合同簽訂后，原告向被告支付了租金43,839.96元，押金29,226.64元，物業(yè)管理費(fèi)2,669.10元。2018年12月間，原告在對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修前測(cè)量時(shí)發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋實(shí)際面積為117平方米,明顯低于合同約定面積，且被告未按約向原告開具增值稅專用發(fā)票，就原告上述違約行為雙方溝通多次未能解決，而被告在雙方協(xié)調(diào)期間擅自更換系爭(zhēng)房屋門鎖并擅自使用。2019年1月12日，原告向被告發(fā)函通知解除合同并要求被告返還相關(guān)款項(xiàng)。現(xiàn)原告因討款無著起訴來院，要求判如訴請(qǐng)。
　　被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司反訴并辯稱，系爭(zhēng)房屋一樓的實(shí)用面積為105.73平方米，二樓為41.65平方米，共計(jì)147.38平方米，合同約定的建筑面積為177.94平方米，經(jīng)過換算系爭(zhēng)房屋的得房率為83%，遠(yuǎn)高于一般商用房屋的得房率，故被告提供的房屋符合合同約定；被告按約向原告交付了符合合同約定的房屋，但原告遲延交付租金超過15天，雙方租賃合同遂于被告電話通知原告的當(dāng)日即2019年4月8日解除；原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定向被告支付租金、保證金及物業(yè)管理費(fèi)，因原告物業(yè)費(fèi)支付到2019年5月24日，就2019年5月19日至5月24日多余五天的物業(yè)管理費(fèi)被告愿意退還；就原告所述的開票、撬鎖問題，被告愿意開票，但原告不同意接收稅率為10%的發(fā)票，而撬鎖系因物業(yè)為修繕系爭(zhēng)房屋室外漏水問題所需；涉案租賃合同系原告違約，故被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同解除后相應(yīng)的裝修損失也應(yīng)由原告自行承擔(dān)，設(shè)計(jì)費(fèi)也不屬于裝修費(fèi)的損失，故不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求，并提出反訴請(qǐng)求：1.判令原、被告簽訂的《締縵空間租賃合同》于2019年4月8日解除；2.判令原告向被告支付自2019年3月25日起至2019年5月19日止的租金26,791.08元；3.判令原告依據(jù)合同8.2條第五款向被告支付違約金29,226.64元。
　　原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司針對(duì)反訴辯稱，合同簽訂后不久，原告已發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋面積不足，遂于2019年1月11日向被告郵寄了解除函，該函于同年1月13日到達(dá)被告處，故雙方合同已于2019年1月13日解除；另外被告拒絕向原告開票，且在未通知原告的情況下擅自開鎖，被告已經(jīng)嚴(yán)重違約，原告有權(quán)向被告提出解除合同；被告于2019年4月向原告發(fā)送催收及交接通知，但雙方已于2019年1月開始溝通合同解除事宜，2019年3月原告起訴來院，被告在調(diào)解階段采取消極態(tài)度，導(dǎo)致原告損失擴(kuò)大，故不同意被告的全部反訴訴請(qǐng)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年11月17日，原、被告簽訂《締縵空間租賃合同》約定被告將位于上海市浦東新區(qū)三林路XXX弄XXX號(hào)樓A區(qū)404、405室房屋出租原告用于辦公，該房屋建筑面積為177.94平方米；租賃期限自2018年11月25日起至2023年11月24日止，其中裝修免租期自2018年11月25日起至2018年12月24日止；月租金14,613.32元，每月物業(yè)管理費(fèi)444.85元；原告應(yīng)于每三個(gè)月的20日前向被告支付下兩個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)；租賃保證金29,226.64元，租賃關(guān)系終止時(shí)，被告收取的租賃保證金除用以沖抵合同約定由原告承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還原告；原、被告雙方同意，如被告交付的該房屋不符合合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的、原告逾期不支付租金累計(jì)超過15日的或中途擅自退租的，另一方可書面通知對(duì)方解除合同，違反合同的一方，還應(yīng)向另一方按月租金的二倍支付違約金。雙方還就其它權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體約定。合同簽訂后，被告向原告交付了系爭(zhēng)房屋，原告向被告支付了押金29,226.64元，2018年12月25日至2019年3月24日的租金43,839.96元，2018年11月25日至2019年5月24日物業(yè)費(fèi)2,669.10元。
　　2018年11月27日至12月27日期間，原告為裝修系爭(zhēng)房屋采購了龍骨、開關(guān)、生態(tài)板、硅膠等五金建材。
　　2019年1月12日，原告向被告發(fā)送《房屋租賃合同解除通知》明確，因被告交付的房屋小于合同約定的房屋面積，且被告未能按合同約定依法開具房屋租賃費(fèi)的增值稅3%專用發(fā)票，故通知被告《締縵空間租賃合同》于發(fā)函之日解除，并要求被告返還租賃保證金、租金、物業(yè)管理費(fèi)。被告于次日簽收該函件。
　　2019年4月3日，被告工作人員通過彩信向原告發(fā)送《告知函》明確，因原告未于2019年3月20日支付被告租金，逾期已累計(jì)超過15天的，如原告于2019年4月5日前再不支付租金，被告將按合同約定解除合同并將被告已支付的租賃保證金作為違約金不予退還，同時(shí)將系爭(zhēng)房屋清理后另行出租。
　　另查明，原告在簽約前曾對(duì)系爭(zhēng)房屋予以勘察。該房屋在出租原告前已由被告搭建了二樓夾層，并鋪設(shè)了木板、地毯，供原告辦公使用。
　　審理中，原告表示于2018年12月初在對(duì)系爭(zhēng)房屋設(shè)計(jì)、測(cè)繪過程中發(fā)現(xiàn)房屋面積不符，遂向被告提出解約。另外，被告為說明撬鎖情況，向本院提交了由被告及案外人上海拉慕電子商務(wù)有限公司、上海旁通投資發(fā)展有限公司出具《證明》，其中明確：2019年2月許，因雨水自系爭(zhēng)房屋外墻下漏至樓下三樓住戶，為避免三樓租戶的財(cái)產(chǎn)損失，且透過玻璃過道查看到系爭(zhēng)房屋內(nèi)除裝修零碎垃圾外無任何物品，物業(yè)搶修人員遂在該緊急情況下將系爭(zhēng)房屋中的404室門鎖敲開進(jìn)行搶修，搶修時(shí)被告工程人員在場(chǎng)。
　　以上事實(shí)，由原告提供并經(jīng)庭審質(zhì)證的《締縵空間租賃合同》，中國民生銀行電子回單，房屋租賃合同解除通知及簽收記錄，裝修票據(jù)費(fèi)用清單及銷貨清單，被告提供的并經(jīng)庭審質(zhì)證的通話記錄及短信聊天記錄、被告及案外人上海拉慕電子商務(wù)有限公司、上海旁通投資發(fā)展有限公司出具《證明》及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《締縵空間租賃合同》雖系雙方真實(shí)意思表示，但被告出租給原告的租賃物中系包含被告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)自行搭建的加層，該部分建筑物未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，不具有合法性，故原、被告所簽訂的《締縵空間租賃合同》中涉及二樓加層部分應(yīng)屬無效，該合同系部分有效，部分無效。對(duì)于有效部分，原告提出解除應(yīng)具有合法依據(jù)，本案中原告以二樓加層不應(yīng)計(jì)入租賃物的建筑面積故系爭(zhēng)房屋建筑面積不足、被告未開票等理由于2019年1月13日發(fā)函要求解除合同，對(duì)此本院認(rèn)為，原告在簽約前對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了查看，對(duì)房屋的基本情況、被告在屋內(nèi)搭建夾層供原告辦公使用的狀況系已明知，且原告表示于2018年12月初在裝修測(cè)繪時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積不足，但其提供的建材銷貨單顯示，原告發(fā)現(xiàn)房屋面積不足后，仍持續(xù)采購各類建材用于房屋裝修，該行為應(yīng)視為原告對(duì)系爭(zhēng)房屋現(xiàn)狀的接受，故本院對(duì)原告所述的因房屋面積不符合約定而解除合同的這一理由不予采信；就原告表示被告未按約開票一節(jié)，本院認(rèn)為開票系《締縵空間租賃合同》項(xiàng)下被告的附隨義務(wù)，原告也不能據(jù)此要求解除合同，因此原告于2019年1月13日的解除行為并不合法。本院認(rèn)為，原告在涉案租賃合同履行期間向被告發(fā)送解除通知并搬離系爭(zhēng)房屋、不再支付租金，其行為已構(gòu)成了違約，被告有權(quán)要求解除合同。就合同的解除時(shí)間，雖被告表示因原告逾期不支付租金于2019年4月8日電話通知原告解除合同，但因被告未提供證據(jù)予以證明，故本院以反訴狀副本送達(dá)之日即2019年6月13日作為《締縵空間租賃合同》的解除之日。
　　《締縵空間租賃合同》解除后，原告理應(yīng)結(jié)清租金(房屋占有使用費(fèi))、物業(yè)費(fèi)、承擔(dān)合同約定的金額為兩個(gè)月租金的違約金，被告也負(fù)有向原告返還租賃保證金的義務(wù)，故本院對(duì)原告要求被告返還租賃保證金，被告要求原告支付違約金的訴請(qǐng)均予以支持。就原告應(yīng)付的租金(房屋占有使用費(fèi))、物業(yè)費(fèi)，雖《締縵空間租賃合同》存在部分無效的情形，但當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持，故被告主張?jiān)嫒詰?yīng)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付租金(占有使用費(fèi))的請(qǐng)求不違反法律規(guī)定。但就租金(占有使用費(fèi))的具體金額，審理中被告主張對(duì)原告已支付至2019年3月24日的租金不予返還，同時(shí)原告還應(yīng)支付自2019年3月25日起至2019年5月19日止的租金，對(duì)此本院認(rèn)為，雖原告自稱于2019年1月搬離并返還系爭(zhēng)房屋，但未提供相應(yīng)證明，故應(yīng)承擔(dān)對(duì)此舉證不利的后果；而被告接到原告解除通知后已知曉了原告擅自退租的情況、且被告提供的《證明》顯示被告于2019年2月間已查看到原告已自系爭(zhēng)房屋內(nèi)搬離，故被告作為出租人也應(yīng)及時(shí)收回房屋以避免損失擴(kuò)大，現(xiàn)被告怠于收回涉案房屋，由此產(chǎn)生的擴(kuò)大損失應(yīng)由被告自行承擔(dān)，故本院結(jié)合被告已于2019年2月查看到系爭(zhēng)房屋內(nèi)已清空的情況，雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公平合理和誠實(shí)信用原則酌定原告在租賃期內(nèi)應(yīng)支付被告租金為32,000元，物業(yè)費(fèi)1,400元。因原告的租金、物業(yè)費(fèi)已分別支付至2019年3月24日，5月24日，故就原告多付的部分被告應(yīng)予退還。就原告主張的違約金、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)等其它請(qǐng)求，因涉案租賃合同系原告違約解除，該部分款項(xiàng)應(yīng)由原告自行承擔(dān)，故本院均不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司與被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司2018年11月17日簽訂的《締縵空間租賃合同》部分無效，有效部分于2019年6月13日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司租金11,839.96元、物業(yè)費(fèi)1,269.10元，共計(jì)13,109.06元；
　　三、原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司違約金29,226.64元；
　　四、被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司租賃保證金29,226.64元；
　　四、駁回原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司的其余本訴請(qǐng)求；
　　五、駁回反訴原告(被告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)3,002元，減半收取計(jì)1,501元，由原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司負(fù)擔(dān)1,000元，由被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司負(fù)擔(dān)501元；反訴受理費(fèi)1,220元，減半收取計(jì)610元，由原告(反訴被告)富頻新材料科技(上海)有限公司負(fù)擔(dān)410元，由被告(反訴原告)上海締縵設(shè)計(jì)裝潢工程有限公司負(fù)擔(dān)200元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：沈晨玲

書記員：邱靜雅