原告：富某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住黑龍江省樺南縣。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：黃智剛，黑龍江樺南律師事務所律師。
被告：樺南縣志某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地黑龍江省樺南縣樺南鎮(zhèn)新建街實驗小學對面。
法定代表人：王某某，該公司總經(jīng)理。

原告富某某與被告樺南縣志某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱志某公司）、王某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年7月4日立案受理后，同年8月27日作出了（2017）黑0822民初1473號民事判決。被告王某某不服提起上訴，佳木斯市中級人民法院于2017年12月12日裁定發(fā)回重審。本院于同年12月25日立案受理后，依法重新組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告與被告王某某及委托訴訟代理人均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
富某某向本院提出訴訟請求：1.判令二被告給付原告房屋折價款100萬元及違約金30萬元，合計130萬元；2.二被告互負連帶責任；3.訴訟費及其他費用由二被告承擔。事實及理由：2012年6月21日，原告與被告王某某簽訂房屋拆遷補償協(xié)議一份。約定：被告王某某確認原告所有65平方米房屋為商品房，土地使用面積90平方米，因被告王某某在原告所有房屋、土地上建設22層商服、住宅樓，被告同意在原告原所有房屋、土地位置補償原告100平方米商服一套（均為一樓商服）；被告保證如違反上述規(guī)定，自愿給付原告房屋價款100萬元，并承擔房屋價款30%違約金。2015年5月21日，被告經(jīng)核準登記成立志某公司。2017年6月末，原告得知其房屋位置建設的商服不是用于回遷的獨立一層商服，而是一帶三連體相通商服，原告找二被告協(xié)商解決回遷房屋事宜，但其明確表示不能按約定回遷。
被告王某某及志某公司辯稱，當時簽訂合同時原告出示了營業(yè)非住宅產(chǎn)權證照，稱其房屋為商服，但在回遷時經(jīng)向房產(chǎn)局調(diào)取檔案發(fā)現(xiàn)與事實不符。原告在被告開發(fā)的范圍內(nèi)無住房，拆遷協(xié)議是在被欺騙的情形下簽訂的，所以不能按合同約定的面積回遷。被拆遷的房屋登記在董樹森名下，面積為31.04平方米，并非合同約定的65平方米。此房屋多次轉(zhuǎn)賣，無法證明原告取得該房屋的合法產(chǎn)權。該房屋原址至今未建，協(xié)議中并未約定何時回遷。另外同意解除雙方所簽訂的拆遷補償合同，但不同意支付房屋價款和違約金，因為原告屬欺詐行為。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告提供的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照和樺南縣市場監(jiān)督管理局的情況說明，符合證據(jù)的有效形式，能夠起到證明被拆遷房屋曾用于商務服務業(yè)經(jīng)營的事實。證人李某的證言與多份買賣合同相互佐證，證明原始登記在董樹森名下的房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)賣，均未辦理所有權轉(zhuǎn)移登記的事實。故對原告提供證據(jù)的真實性應予采信。被告舉示的照片起不到證明其事實主張的作用。證人汪某系被告雇員，與被告有利害關系，故對其證明力不予確認。至于原告基于何種法律關系占有使用被拆遷房屋，不影響其作為簽訂合同一方的主體資格。
本院經(jīng)審查認定事實如下：對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認。即原告富某某系樺南縣新建街新建派出所對面平房的房主，被告王某某以晟永公司名義取得原告居住區(qū)域的房屋拆遷許可。2012年6月21日，被告王某某作為拆遷人與原告富某某作為被拆遷人簽訂了房屋拆遷補償協(xié)議一份。約定：原告富某某所有房屋建筑面積為65平方米，土地使用面積為90平方米，經(jīng)雙方協(xié)商確認富某某所有房屋為商品房，王某某將在富某某所有房屋、土地上建筑22層商服、住宅樓，王某某同意在富某某原有房屋、土地位置補償其100平方米獨立商服（均有一樓商服），如違反上述規(guī)定，王某某自愿給付富某某房屋價款100萬元，并承擔30%違約金。后因拆遷安置問題雙方發(fā)生糾紛。
另查明，2015年5月21日，王某某注冊成立了志某公司，負責開發(fā)涉案房屋在內(nèi)的陽光小區(qū)建設項目，現(xiàn)已基本完工尚未竣工驗收，但涉案原位置房屋結(jié)構(gòu)為一至三層通體商服樓。

本院認為，原告與被告王某某簽訂的動遷安置補償協(xié)議，實質(zhì)上是拆遷戶的被拆遷房屋與拆遷人將來建好的商品房進行互易的協(xié)議，并非產(chǎn)權的置換。根據(jù)物權變動與原因行為相區(qū)分原則，被拆遷戶在協(xié)議中體現(xiàn)的是一種債權，即要求拆遷人給付回遷房屋的權利。雙方形成的權利義務關系符合《中華人民共和國合同法》第一百七十五之規(guī)定，應適用買賣合同的有關規(guī)定調(diào)整。不動產(chǎn)權屬證書僅具有權利公示推定的證據(jù)效力，未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案被拆遷房屋雖然登記在董樹森名下，但經(jīng)過多次交易，最終原告受讓并占有使用該房屋，其作為實際權利人與王某某簽訂的動遷安置補償協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性或禁止性規(guī)定，應認定有效。原告可以直接對拆遷利益要求確認其權利，被告王某某負有按合同約定全面履行的義務。其關于原告在被告開發(fā)的范圍內(nèi)無住房，原告不具備合同主體資格，協(xié)議是在被欺騙的情形下簽訂的，應屬無效的抗辯理由，與最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款關于“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定相悖。合同未約定回遷期限，原告可在合理期限內(nèi)隨時要求履行。本案合同簽訂至今已五年多未能回遷，有悖交易習慣。且被告未按合同約定建蓋獨棟商服，原告提起訴訟并無不當。根據(jù)當事人意思自治原則，被拆遷房屋無論是否是商服用房均不能成為合同無效的合法理由。雙方按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定以特定的房屋對原告予以補償安置，但被告卻未按合同約定建筑獨立商服，導致拆遷補償合同目的不能實現(xiàn)，有悖誠實信用原則，構(gòu)成違約，應承擔相應的民事責任。雙方簽訂的拆遷補償合同已履行不能，應予解除。原告要求按合同約定價格賠償，并給付違約金的訴訟請求應予支持。其要求被告承擔其他費用缺乏法律依據(jù)，不予支持。被告志某公司作為涉案房屋的開發(fā)建設單位，對原告的經(jīng)濟損失應承擔連帶賠償責任。依照《中華人民共和國民法總則》第一百一十八條，《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第六十條、第九十三條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

解除原告富某某與被告王某某于2012年6月21日簽訂的房屋拆遷補償協(xié)議；
被告王某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告富某某被拆遷房屋折價款100萬元并賠償違約金30萬元，合計130萬元；
被告樺南縣志某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔連帶清償責任。
三、駁回原告富某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費16500元，財產(chǎn)保全費5000元，均由王某某、樺南縣志某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判長 李天民
審判員 孫云廣
人民陪審員 趙亞惠

書記員： 劉忠玲