原告（反訴被告）：宜都市西某水泥有限公司，住所地湖北省宜都市枝城鎮(zhèn)洋溪村，注冊號420581000008208。
法定代表人：馮清波，男，生于1967年12月19日，漢族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，該公司經(jīng)理。
委托代理人：張運國，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人：胡宵陽，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所實習(xí)律師。特別授權(quán)代理。
被告（反訴原告）：宜昌東某新型建材有限公司，住所地湖北省宜都市枝城鎮(zhèn)洋溪村九組，統(tǒng)一社會代碼91420581331836910L。
法定代表人：鄭洪峰，男，生于1972年8月21日，漢族，湖北省當(dāng)陽市人，住湖北省當(dāng)陽市，該公司經(jīng)理。
委托代理人：胡金如，湖北啟方律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告（反訴被告）宜都市西某水泥有限公司（以下均稱“原告”）與被告（反訴原告）宜昌東某新型建材有限公司（以下均稱“被告”）租賃合同糾紛一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由審判員艾貽學(xué)適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告宜都市西某水泥有限公司的法定代表人馮清波及其委托代理人張運國，被告宜昌東某新型建材有限公司的法定代表人鄭洪峰及其委托代理人胡金如到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宜都市西某水泥有限公司提起本訴訴稱：2014年12月27日，原告與被告的法定代表人鄭洪峰簽訂了一份《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》，約定原告將位于宜都市枝城鎮(zhèn)洋溪村九組的粉磨生產(chǎn)線租賃給被告經(jīng)營，租賃期限為自2015年3月1日起至2019年2月28日止，租金為每年45萬元，第一年租金在合同簽訂當(dāng)日付清，之后租金于每年3月10日前付清，租金支付后方可使用資產(chǎn)。合同簽訂后，由于被告自身原因，未按照合同約定的時間就租賃物進行交接。2015年9月2日，被告才正式進場，并與原告完成了場地的交接，原告考慮到雙方系長期合作關(guān)系，口頭約定租賃的起始時間變更為被告實際進場之日即2015年9月2日，合同的其他條款不變，之后雙方均如約履行。2016年9月，被告未按照約定支付第二年租金，原告于2016年9月19日向被告送達了《催告書》，要求被告于2016年10月10日前支付第二年的租金45萬元，被告未在原告要求的期間內(nèi)付清租金，原告遂于2016年10月12日向被告送達了《解除合同通知書》，要求解除雙方的租賃合同關(guān)系。原告認為被告的行為損害了原告的合法權(quán)益，故訴至人民法院，請求判令：1、確認原、被告簽訂的《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》已于2016年10月12日解除，被告將承租的粉磨生產(chǎn)線返還給原告；2、被告按照合同約定支付2016年9月2日至2016年10月12日的租金37500元；3、被告參照合同約定向原告支付自2016年10月12日至被告實際交付粉磨生產(chǎn)線之日的占用費用（暫計算至起訴之日為112500元）；4、本案案件受理費由被告承擔(dān)。
被告宜昌東某新型建材有限公司針對本訴辯稱：1、關(guān)于程序問題，原告申請追加被告的法定代表人鄭洪峰作為本案被告參加訴訟，不符合法律規(guī)定，鄭洪峰與原告簽訂租賃合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由被告來承繼，在雙方簽訂合同后已經(jīng)通過合同的履行和雙方來往的相關(guān)文件確認是被告租賃原告的粉磨生產(chǎn)線，故沒有必要追加被告的法定代表人鄭洪峰作為本案被告；2、原告主張解除和終止雙方簽訂的合同，被告沒有異議，被告也已經(jīng)起訴要求解除合同，但雙方起訴解除合同的理由和法律關(guān)系不一致；3、原告要求被告按照合同支付租金37500元沒有事實和法律依據(jù)，且按照被告所支付的租金和墊付的費用，已經(jīng)超出了租金的數(shù)額，被告在反訴中也進行了主張；4、原告要求被告參照合同約定支付實際占用費沒有事實和法律依據(jù)，按照合同約定，原告應(yīng)當(dāng)在2015年3月1日交付租賃物和場地，按照《補充協(xié)議》的約定，原告最遲應(yīng)當(dāng)在2015年3月20日交付租賃物，延誤一天由原告補償被告兩天租期，原告陳述交付時間是2015年10月12日，但原告實際交付時間是2015年10月31日，原告共計延誤225天，應(yīng)補償被告租期450天，被告已經(jīng)交付的租金和墊付的費用是85萬余元，請求法院駁回原告的第2-4項訴訟請求。
被告宜昌東某新型建材有限公司提出反訴訴稱：原、被告于2014年12月27日簽訂了《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》，約定原告將廠房、土地、生產(chǎn)設(shè)備出租給被告，租賃期限為自2015年3月1日至2025年2月28日，租金為每年30萬元。合同簽訂后，被告在原告要求下支付了租金、合同保證金30萬元和其他費用共計90余萬元。原告直至2015年9月才讓被告進場，2015年11月才開始生產(chǎn)。被告經(jīng)營不足一年時發(fā)現(xiàn)原告出租的廠房和土地都是向第三人承租后轉(zhuǎn)租的，原告承租的租期至2015年6月20日，原告向被告出租的粉磨生產(chǎn)線也設(shè)定了抵押，原告于2016年11月11日又將租賃物出租給案外人彭澤剛，案外人彭澤剛于2016年11月14日將大門封鎖，導(dǎo)致被告無法生產(chǎn)經(jīng)營。被告認為原告的行為損害了被告的合法權(quán)益，故訴至人民法院，請求判令：1、解除原、被告簽訂的《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》；2、原告返還合同保證金30萬元和租金401435.12元；3、賠償損失90萬元；4、本案訴訟費用由原告承擔(dān)。
原告宜都市西某水泥有限公司針對反訴辯稱：1、《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》是原告與被告的法定代表人鄭洪峰個人簽訂的協(xié)議，合同具有相對性，因此本案被告不是適格的訴訟主體，應(yīng)依法駁回起訴；2、鄭洪峰未按照約定履行給付義務(wù)，從而構(gòu)成根本違約，雙方解除合同后，被告要求返還租金、賠償損失沒有事實依據(jù)，關(guān)于合同保證金，原告已在被告應(yīng)付的租金中予以扣減，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請求。
本案原、被告圍繞訴訟請求提交的證據(jù)中，對被告提供的國網(wǎng)湖北省電力公司普通電費發(fā)票3份和增值稅專用發(fā)票3份，不能證明相關(guān)電費系被告代原告繳納，本院不予采信；被告提供的用工明細6份、工資明細5份，不能明確原、被告約定承擔(dān)工人工資的份額情況，本院不予采信，當(dāng)事人可以另行主張；對被告提供的宜昌騰闊再生資源工貿(mào)有限公司出具的《證明》，不能反映原告向被告交付租賃物的具體時間，本院不予采信；對被告提供的添置和維修設(shè)備產(chǎn)生費用的相關(guān)票據(jù)，真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無法核實，被告可根據(jù)雙方約定另行主張；無法核實，對被告提供的原告的法定代理人馮清波于2015年10月20日出具的《借條》1份，因原告當(dāng)庭認可沖抵租金，本院予以采信；被告提供的《領(lǐng)條》2份、《領(lǐng)款單》3份，待證事實與本案不是同一法律關(guān)系，本院在本案中不予采信，當(dāng)事人可以另行主張。原、被告提供的其他證據(jù)，可以證明租賃合同的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人履行合同的基本情況，具有真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：2014年12月27日，原告宜都市西某水泥有限公司與鄭洪峰簽訂《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》一份，約定由鄭洪峰（乙方）承租原告宜都市西某水泥有限公司（甲方）所有的粉磨生產(chǎn)線，租賃范圍為場地、房屋、粉磨生產(chǎn)設(shè)備及設(shè)施。租期自2015年3月1日起至2019年2月28日止。租金為每年45萬元，合同保證金30萬元，第一年租金和合同保證金于簽訂合同時付清，合同正式生效，之后每年租金于每年3月10日前付清，合同保證金到期清算后返還。如甲方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，返還承包方未到期部分的租金，同時支付乙方對公司投資總額的50%作為違約金；如因甲方原因未能按期在2015年3月1日交付租賃資產(chǎn)給乙方，造成乙方不能按時開始運作，由甲方給予乙方延長租賃時間的補償，補償標準為影響一天給予兩天的延期補償。在簽訂合同時，甲方應(yīng)將粉磨生產(chǎn)線所有資產(chǎn)明細編制成冊，雙方確認簽字后作為本合同的附件。合同簽訂當(dāng)日，原告宜都市西某水泥有限公司與鄭洪峰簽訂《補充協(xié)議》一份，約定乙方如要求租賃時間增加到十年，甲方應(yīng)答應(yīng)乙方要求，每年按租金30萬元，每五年一個租期一次性支付租金；在第二個五年，一次性支付租金在原租金漲幅20%以內(nèi)協(xié)商租金。雙方按照《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》履行的，甲方優(yōu)惠一年租金給乙方，具體的優(yōu)惠時間為合同結(jié)束最后一年。合同付款方式為2015年1月1日前付20萬元，春節(jié)前付45萬元，余款在交接清楚后付清。乙方進場時間為2015年3月20日。
2014年12月31日，鄭洪峰向原告宜都市西某水泥有限公司支付合同保證金30萬元。2015年10月20日，被告宜昌東某新型建材有限公司向原告宜都市西某水泥有限公司支付租金35萬元，被告的法定代表人鄭洪峰于同日向原告的法定代表人馮清波借款4萬元用于沖抵租金。在租賃期間，被告宜昌東某新型建材有限公司代原告宜都市西某水泥有限公司支付工人工資用于沖抵租金10萬元。2015年10月31日，原告向被告交付租賃物，后因雙方對租賃起算時間存在爭議，原告于2016年9月19日向被告送達《催告書》，要求被告于2016年10月10日前支付第二年租金45萬元。2016年10月12日，因被告未支付第二年租金，原告向被告送達《解除合同通知書》，主張因被告未按期支付租金，按照合同關(guān)于先支付租金后使用資產(chǎn)的約定，解除《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》。被告于2016年11月18日向原告送達《關(guān)于〈催告書〉、〈解除合同通知書〉、〈公告〉的復(fù)函》，主張因原告隱瞞場地和房屋屬于他人所有、租賃期間將租賃物轉(zhuǎn)租他人、租賃期間干擾被告生產(chǎn)經(jīng)營活動，同意解除租賃合同，要求原告支付違約金并返回墊付費用。因雙方就租賃物返還、違約責(zé)任承擔(dān)未達成一致意見，租賃的場地及設(shè)施等至今仍由被告宜昌東某新型建材有限公司占有。
2016年11月11日，原告宜都市西某水泥有限公司與案外人彭澤剛簽訂《租賃合同》，將場地、房屋、粉磨生產(chǎn)設(shè)備及設(shè)施出租給彭澤剛，租賃期限為2016年11月11日至2017年11月11日。
另查明：被告宜昌東某新型建材有限公司于2015年4月20日在宜都市工商行政管理局登記注冊，法定代表人為鄭洪峰。

本院認為：依法成立的合同，受法律保護，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案的爭議焦點有三個，一是被告宜昌東某新型建材有限公司是否是本案適格的訴訟主體，二是原告交付租賃物的時間應(yīng)當(dāng)如何認定及租賃合同是否協(xié)議解除，三是原、被告是否違約及違約責(zé)任應(yīng)如何確定。
關(guān)于爭議焦點一，被告的法定代表人鄭洪峰在公司成立前以自己的名義與原告簽訂《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》，系雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法有效，本院予以確認。在被告宜昌東某新型建材有限公司成立后，通過雙方履行合同的行為及來往的信函，可以認定被告已經(jīng)實際享有合同權(quán)利并履行合同義務(wù)，現(xiàn)原告向本院起訴由被告宜昌東某新型建材有限公司承擔(dān)合同責(zé)任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》第二條的規(guī)定，被告宜昌東某新型建材有限公司是本案適格的當(dāng)事人。
關(guān)于爭議焦點二，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”，第七十七條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”。被告未按照合同約定于2015年春節(jié)前支付租金，原告未于2015年3月20日前交付租賃物，但雙方未在合理期限內(nèi)提出異議，在被告于2015年10月20日支付租金35萬元后，雙方仍繼續(xù)履行租賃合同，應(yīng)當(dāng)視為雙方通過實際行為對合同約定進行了變更。原告作為出租人，應(yīng)當(dāng)對交付租賃物承擔(dān)舉證責(zé)任，但原告未提供相關(guān)證據(jù)，結(jié)合被告在庭審中認可原告于2015年10月31日交付租賃物的陳述，本院認定原告實際交付租賃物的時間為2015年10月31日，雙方約定的租賃期間亦應(yīng)當(dāng)隨之順延，故原告要求被告于2016年10月10日前支付第二年租金的要求并不合理，且在雙方對交付租賃物時間、承擔(dān)恢復(fù)生產(chǎn)費用和責(zé)任承擔(dān)存在爭議的情況下，原告單方面解除合同的主張不能成立，被告于2016年11月18日告知原告同意解除原、被告之間的租賃合同，故應(yīng)當(dāng)認定雙方于2016年11月18日通過協(xié)議方式解除了《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》。
關(guān)于爭議焦點三，原告在第一年租賃期限未到期的情況下，要求被告支付第二年租金，且原告在沒有與被告解除租賃合同的情況下，與案外人彭澤剛簽訂《租賃合同》，將已出租給被告的租賃物出租給第三人，違反了合同約定，屬于重大過錯，嚴重損害了被告的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的規(guī)定，因本案被告的投資總額難以確定，《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》約定的違約金不明確，故結(jié)合被告宜昌東某新型建材有限公司的履行情況和預(yù)期利益，本院對原告應(yīng)當(dāng)賠償被告損失的金額酌情認定為第一年租金的30%即45萬元×30%=135000元。因原、被告已協(xié)議解除了租賃合同，故原告應(yīng)向被告返還合同保證金和被告多支付的租金，按照原、被告約定的租金標準，本院認定被告應(yīng)向原告支付自2016年10月31日起至合同解除日即2016年11月18日共計18天的租金，為45萬元/年÷365天/年×18天=22191.78元，被告在本案中實際支付租金49萬元，扣減應(yīng)支付的租金472191.78元（45萬元+22191.78元），原告應(yīng)當(dāng)返還被告多支付的租金17808.22元。被告提供的證據(jù)不能證明逾期返還租賃物是由原告造成的，應(yīng)該支付占用使用費，本院結(jié)合原告的主張計算占用時間為2016年11月19日至起訴日的前一日即2017年1月4日共計46天，則占用使用費為45萬元/年÷365天/年×46天=56712.33元。對被告主張向原告的法定代理人出借的其他款項及代原告墊付的其他費用，與本案不是同一法律關(guān)系，當(dāng)事人可以另行主張。
綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第七十七條、第一百零七條、一百一十四條、二百一十六條、二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告宜都市西某水泥有限公司和被告宜昌東某新型建材有限公司于2014年12月27日簽訂的《資產(chǎn)租賃經(jīng)營合同》和《補充協(xié)議》已于2016年11月18日解除；
二、被告宜昌東某新型建材有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告宜都市西某水泥有限公司出租的場地、房屋、粉磨生產(chǎn)線設(shè)備及設(shè)施；
三、被告宜昌東某新型建材有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告宜都市西某水泥有限公司支付占用使用費人民幣56712.33元；
四、反訴被告宜都市西某水泥有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告宜昌東某新型建材有限公司返還合同保證金人民幣30萬元、租金人民幣17808.22元；
五、反訴被告宜都市西某水泥有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告宜昌東某新型建材有限公司損失人民幣135000元；
六、駁回原告宜都市西某水泥有限公司的其他訴訟請求；
七、駁回反訴原告宜昌東某新型建材有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費3300元，因適用簡易程序減半收取1650元，反訴案件受理費21000元，因適用簡易程序減半收取10500元，上述訴訟費用共計12150元，由原告宜都市西某水泥有限公司、被告宜昌東某新型建材有限公司各負擔(dān)6075元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 艾貽學(xué)

書記員： 鄔海鳳