宜都市家欣物業(yè)管理有限公司
陳林（湖北夷洋律師事務所）
王某某
李鳳平特別授權代理

原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司。
法定代表人袁宜，系該公司總經理。
委托代理人陳林，湖北夷洋律師事務所律師。
被告王某某。
委托代理人李鳳平。特別授權代理。
原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“家欣物業(yè)公司”）與被告王某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由審判員楊瀟適用簡易程序（小額訴訟）公開開庭進行了審理。原告家欣物業(yè)公司的委托代理人陳林、被告王某某的委托代理人李鳳平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，根據《物業(yè)管理條例》第二十一條 ?的規(guī)定，業(yè)主大會成立之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，雙方簽訂前期物業(yè)服務合同。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?規(guī)定:“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，因東正街小區(qū)未成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，原告與建設單位宜都市房地產管理局下屬的宜都市陸城房地產管理所簽訂的《物業(yè)服務合同》系前期物業(yè)服務合同，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對物業(yè)服務公司和小區(qū)業(yè)主均有約束力。原告按照物業(yè)服務合同履行義務，為小區(qū)提供各項物業(yè)服務，被告作為業(yè)主接受服務，雙方已形成了事實上的服務關系，現(xiàn)原告要求被告支付2014年、2015年共兩年的物業(yè)服務費，本院予以支持。物業(yè)服務具有長期性、持久性的特點，服務內容和范圍比較廣泛，與居民的生活息息相關，原告作為物業(yè)服務企業(yè)，在催要物業(yè)服務費的同時，更應樹立服務意識、質量意識，與業(yè)主共同營造安全、寧靜、自由、舒適的生活環(huán)境；另一方面，業(yè)主對物業(yè)服務應有一定的容忍度，若因物業(yè)公司存在的服務瑕疵就拒交物業(yè)服務費，致使物業(yè)服務企業(yè)經費不足，勢必導致小區(qū)物業(yè)服務質量的下降，進而影響小區(qū)居民的生活質量，對于按時足額交付物業(yè)服務費的業(yè)主來說，顯然不公平。被告以拆遷安置補償協(xié)議中沒有約定物業(yè)服務費、服務有瑕疵為由拒絕繳納物業(yè)服務費，無事實和法律依據，對于被告的抗辯理由，本院不予支持。根據《物業(yè)服務合同》，被告應交納的物業(yè)服務費為1110.62元（0.40元／㎡／月×115.69㎡×12月×2年）。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零九條 ?，《物業(yè)管理條例》第七條 ?、第二十一條 ?、第四十二條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百六十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告王某某于本判決生效之日起三日內向原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物業(yè)服務費1110.62元；
二、駁回原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案適用簡易程序（小額訴訟）審理，案件受理費25元，由被告王某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，根據《物業(yè)管理條例》第二十一條 ?的規(guī)定，業(yè)主大會成立之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，雙方簽訂前期物業(yè)服務合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?規(guī)定:“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，因東正街小區(qū)未成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，原告與建設單位宜都市房地產管理局下屬的宜都市陸城房地產管理所簽訂的《物業(yè)服務合同》系前期物業(yè)服務合同，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對物業(yè)服務公司和小區(qū)業(yè)主均有約束力。原告按照物業(yè)服務合同履行義務，為小區(qū)提供各項物業(yè)服務，被告作為業(yè)主接受服務，雙方已形成了事實上的服務關系，現(xiàn)原告要求被告支付2014年、2015年共兩年的物業(yè)服務費，本院予以支持。物業(yè)服務具有長期性、持久性的特點，服務內容和范圍比較廣泛，與居民的生活息息相關，原告作為物業(yè)服務企業(yè)，在催要物業(yè)服務費的同時，更應樹立服務意識、質量意識，與業(yè)主共同營造安全、寧靜、自由、舒適的生活環(huán)境；另一方面，業(yè)主對物業(yè)服務應有一定的容忍度，若因物業(yè)公司存在的服務瑕疵就拒交物業(yè)服務費，致使物業(yè)服務企業(yè)經費不足，勢必導致小區(qū)物業(yè)服務質量的下降，進而影響小區(qū)居民的生活質量，對于按時足額交付物業(yè)服務費的業(yè)主來說，顯然不公平。被告以拆遷安置補償協(xié)議中沒有約定物業(yè)服務費、服務有瑕疵為由拒絕繳納物業(yè)服務費，無事實和法律依據，對于被告的抗辯理由，本院不予支持。根據《物業(yè)服務合同》，被告應交納的物業(yè)服務費為1110.62元（0.40元／㎡／月×115.69㎡×12月×2年）。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零九條 ?，《物業(yè)管理條例》第七條 ?、第二十一條 ?、第四十二條 ?第一款 ?，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百六十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告王某某于本判決生效之日起三日內向原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物業(yè)服務費1110.62元；
二、駁回原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案適用簡易程序（小額訴訟）審理，案件受理費25元，由被告王某某負擔。

審判長：楊瀟

書記員：王宇