宜都市家欣物業(yè)管理有限公司
陳林（湖北夷洋律師事務(wù)所）
李某某

原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司。
法定代表人袁宜，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人陳林，湖北夷洋律師事務(wù)所律師。
被告李某某。
原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“家欣物業(yè)公司”）與被告李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由審判員楊瀟適用簡易程序（小額訴訟）公開開庭進行了審理。原告家欣物業(yè)公司的委托代理人陳林、被告李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條 ?的規(guī)定，業(yè)主大會成立之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，因東正街小區(qū)未成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，原告與建設(shè)單位宜都市房地產(chǎn)管理局下屬的宜都市陸城房地產(chǎn)管理所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》系前期物業(yè)服務(wù)合同，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對物業(yè)服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主均有約束力。原告按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，為小區(qū)提供各項物業(yè)服務(wù)，被告作為業(yè)主接受服務(wù)，雙方已形成了事實上的服務(wù)關(guān)系，現(xiàn)原告要求被告支付2014年、2015年共兩年的物業(yè)服務(wù)費，本院予以支持。物業(yè)服務(wù)具有長期性、持久性的特點，服務(wù)內(nèi)容和范圍比較廣泛，與居民的生活息息相關(guān)，原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在催要物業(yè)服務(wù)費的同時，更應(yīng)樹立服務(wù)意識、質(zhì)量意識，與業(yè)主共同營造安全、寧靜、自由、舒適的生活環(huán)境；另一方面，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)應(yīng)有一定的容忍度，若因物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵就拒交物業(yè)服務(wù)費，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費不足，勢必導致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，進而影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量，對于按時足額交付物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主來說，顯然不公平。被告以拆遷安置補償協(xié)議中沒有約定物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)有瑕疵為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，無事實和法律依據(jù)，對于被告的抗辯理由，本院不予支持。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，被告應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費為1110.62元（0.40元／㎡／月×115.69㎡×12月×2年）。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零九條 ?，《物業(yè)管理條例》第七條 ?、第二十一條 ?、第四十二條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百六十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告李某某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費1110.62元；
二、駁回原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案適用簡易程序（小額訴訟）審理，案件受理費25元，由被告李某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條 ?的規(guī)定，業(yè)主大會成立之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，因東正街小區(qū)未成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，原告與建設(shè)單位宜都市房地產(chǎn)管理局下屬的宜都市陸城房地產(chǎn)管理所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》系前期物業(yè)服務(wù)合同，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對物業(yè)服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主均有約束力。原告按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，為小區(qū)提供各項物業(yè)服務(wù)，被告作為業(yè)主接受服務(wù)，雙方已形成了事實上的服務(wù)關(guān)系，現(xiàn)原告要求被告支付2014年、2015年共兩年的物業(yè)服務(wù)費，本院予以支持。物業(yè)服務(wù)具有長期性、持久性的特點，服務(wù)內(nèi)容和范圍比較廣泛，與居民的生活息息相關(guān)，原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在催要物業(yè)服務(wù)費的同時，更應(yīng)樹立服務(wù)意識、質(zhì)量意識，與業(yè)主共同營造安全、寧靜、自由、舒適的生活環(huán)境；另一方面，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)應(yīng)有一定的容忍度，若因物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵就拒交物業(yè)服務(wù)費，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費不足，勢必導致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，進而影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量，對于按時足額交付物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主來說，顯然不公平。被告以拆遷安置補償協(xié)議中沒有約定物業(yè)服務(wù)費、服務(wù)有瑕疵為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，無事實和法律依據(jù)，對于被告的抗辯理由，本院不予支持。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，被告應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費為1110.62元（0.40元／㎡／月×115.69㎡×12月×2年）。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零九條 ?，《物業(yè)管理條例》第七條 ?、第二十一條 ?、第四十二條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百六十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告李某某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費1110.62元；
二、駁回原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案適用簡易程序（小額訴訟）審理，案件受理費25元，由被告李某某負擔。

審判長：楊瀟

書記員：王宇