原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司。
法定代表人袁宜，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人陳林，湖北夷洋律師事務(wù)所律師。
被告孔某某。

原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“家欣物業(yè)公司”）與被告孔某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由審判員楊瀟適用簡(jiǎn)易程序（小額訴訟）公開開庭進(jìn)行了審理。原告家欣物業(yè)公司的委托代理人陳林、被告孔某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理查明，2014年1月1日，原告（乙方）與宜都市陸城房地產(chǎn)管理所（甲方）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定甲方將宜都市陸城東正街小區(qū)等五處廉租房小區(qū)委托給乙方實(shí)施物業(yè)管理。委托管理期限為三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.40元。該合同還對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、房屋維修、免責(zé)事由等事項(xiàng)進(jìn)行了約定。被告系宜都市陸城東正街小區(qū)業(yè)主。2011年3月24日，被告與宜都市房地產(chǎn)管理局簽訂《宜都市項(xiàng)目搬遷住房安置協(xié)議書》，載明被告房屋拆遷，宜都市房地產(chǎn)管理局給予被告安置的房屋為宜都市陸城東正街小區(qū)1-2-202號(hào)，建筑面積為115.69㎡，房屋產(chǎn)權(quán)歸被告所有。被告于2011年入住該小區(qū)，該小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，因東正街小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，原告與建設(shè)單位宜都市房地產(chǎn)管理局下屬的宜都市陸城房地產(chǎn)管理所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》系前期物業(yè)服務(wù)合同，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主均有約束力。原告按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，為小區(qū)提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，被告作為業(yè)主接受服務(wù)，雙方已形成了事實(shí)上的服務(wù)關(guān)系，現(xiàn)原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本院予以支持。物業(yè)服務(wù)具有長期性、持久性的特點(diǎn)，服務(wù)內(nèi)容和范圍比較廣泛，與居民的生活息息相關(guān)，原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在催要物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)，更應(yīng)樹立服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)，與業(yè)主共同營造安全、寧靜、自由、舒適的生活環(huán)境；另一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)應(yīng)有一定的容忍度，若因物業(yè)公司存在的服務(wù)瑕疵就拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)不足，勢(shì)必導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，進(jìn)而影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量，對(duì)于按時(shí)足額交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主來說，顯然不公平。被告以拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中沒有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)有瑕疵為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，無事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)于被告的抗辯理由，本院不予支持。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，被告應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1110.62元（0.40元／㎡／月×115.69㎡×12月×2年）。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第二十一條、第四十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告孔某某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1110.62元；
二、駁回原告宜都市家欣物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案適用簡(jiǎn)易程序（小額訴訟）審理，案件受理費(fèi)25元，由被告孔某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判員　　楊瀟

書記員：王宇