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宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司。住所地:宜都市枝城鎮(zhèn)宜化小區(qū)1排19號(hào)。
法定代表人肖發(fā)華,系該公司執(zhí)行董事。
委托代理人熊安,湖北亮節(jié)律師事務(wù)所律師(特別授權(quán))。
被告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人向發(fā)遠(yuǎn),系該公司經(jīng)理。
委托代理人李永良,湖北楚星律師事務(wù)所律師(特別授權(quán))。

原告宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司訴被告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2014年8月5日受理后,依法由審判員聶其璽適用簡易程序于2014年8月28日上午公開開庭進(jìn)行了審理,原告法定代表人肖發(fā)華及委托代理人熊安、被告委托代理人李永良均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明,2011年8月22日原告宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與被告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了一份《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,合同約定由被告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司選聘原告宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司對被告位于宜都市枝城鎮(zhèn)西湖大道西湖春天小區(qū)總面積約18萬平方米的物業(yè)提供前期管理服務(wù)。該合同第二條約定原告提供的公共性物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容有:(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(2)物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理;(3)公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的收集、清運(yùn)、污水管道的疏通;(4)公用綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)和管理;(5)公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù);(6)專項(xiàng)維修資金的合理使用;(7)物業(yè)檔案資料的合理使用;(8)會(huì)所、公共停車場、配套商業(yè)設(shè)施等公共物業(yè)的經(jīng)營;(9)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收?。唬?0)法律政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由原告管理服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。合同第五條規(guī)定了原告提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的二級標(biāo)準(zhǔn)。合同第七條約定原告的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為:多層住宅0.45元/平方米.月(含小高層1樓住戶),商業(yè)物業(yè)1.5元/平方米/月,該費(fèi)用由業(yè)主按其物業(yè)的建筑面積交納,主要用于開支:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)及福利費(fèi);物業(yè)公用部位、公用設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用;固定資產(chǎn)折舊;法定稅費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)的利潤。合同第十二條對空置房(已竣工未銷售的房屋)按照空置面積的多少收取物業(yè)管理費(fèi),雙方未作約定。合同第十二條第(六)項(xiàng)約定了被告應(yīng)當(dāng)交納已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè)管理費(fèi)用。合同第二十條第二款約定在正式介入辦公前,被告向原告撥付5萬元作為前期物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)償。合同第二十二條約定合同期限是在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同之前,均為有效。合同第二十四條約定被告違反合同第十四條、第十五條約定的義務(wù),致使原告的管理服務(wù)不能達(dá)到約定的服務(wù)質(zhì)量的,應(yīng)免除原告的責(zé)任,并由被告賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失;被告的違約行為致使原告無法完成合同約定的三項(xiàng)以上物業(yè)管理事項(xiàng)的,原告有權(quán)解除合同,并由被告賠償損失。合同第二十五條約定原告的管理服務(wù)違反合同第十六條、第十七條約定的義務(wù),不能達(dá)到合同第三章服務(wù)質(zhì)量的,原告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,并賠償被告和業(yè)主相應(yīng)損失;原告無法完成合同第二章規(guī)定的三項(xiàng)以上物業(yè)管理事項(xiàng)的,被告有權(quán)解除合同,并由原告賠償被告和業(yè)主相應(yīng)損失。合同第二十六條約定被告、業(yè)主或物業(yè)使用人違反合同約定,未按時(shí)按數(shù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,應(yīng)按每日千分之三向原告支付違約金,拖欠費(fèi)用三個(gè)月以上的,原告可以提起訴訟。
2013年8月5日被告向原告發(fā)出通知,以原告違反了前期物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任和義務(wù),即未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)費(fèi)用,未搞好小區(qū)清潔衛(wèi)生和垃圾清運(yùn)等為由,通知原告解除《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,被告并于2013年8月5日派人進(jìn)駐西湖春天小區(qū)接管了原告的管理服務(wù)崗位,從當(dāng)天起原告就停止了履職,合同處于中止履行狀態(tài),原告因此于2013年8月8日向本院提起訴訟,后一審、二審民事判決書均認(rèn)定了原告未完成合同第二條第(四)項(xiàng)的規(guī)定和違反了合同第二條第(九)項(xiàng)的規(guī)定,原告雖有二項(xiàng)違約行為,但沒有達(dá)到合同約定的原告“未完成合同第二章規(guī)定的物業(yè)管理事項(xiàng)三項(xiàng)以上的情形下,被告即有解除合同的權(quán)利”的解除條件,故一審、二審民事判決書均認(rèn)定被告向原告發(fā)出的解除合同的行為無效。
同時(shí)查明,原、被告簽訂《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》之后的當(dāng)天,原告向被告申請領(lǐng)取前期物業(yè)開辦補(bǔ)償費(fèi)5萬元,主要用于處理前期物業(yè)管理的相關(guān)開支,被告于當(dāng)日簽字“同意支付”,但該5萬元至今沒有支付給原告。
另查明,西湖春天小區(qū)至今未成立業(yè)主大會(huì),也沒有其他物業(yè)管理企業(yè)與被告簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同。

本院認(rèn)為,關(guān)于原告提出的第一項(xiàng)訴訟請求,即要求繼續(xù)履行《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的問題。(1)該合同第八章對合同的期限有明確的約定,即合同第二十二條約定的合同期限是在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同之前,均為有效。到現(xiàn)在為止,小區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未成立,被告也未與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同,因此至今該合同仍在有效期內(nèi);(2)一審、二審法院均認(rèn)定了被告于2013年8月5日向原告單方面發(fā)出的解除合同的行為無效。綜上所述,原、被告簽訂的《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》仍在有效期限內(nèi),原、被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行該合同。
關(guān)于原告提出的第二項(xiàng)訴訟請求,即要求被告支付前期物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)償金50000元的問題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款的規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)對已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。根據(jù)《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第二十條第二款的約定,在原告正式介入辦公前,被告應(yīng)向原告撥付5萬元作為前期物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)償,被告已于當(dāng)日簽字“同意支付”,且原告在進(jìn)駐西湖春天小區(qū)履行管理職責(zé)前,也確實(shí)需要相關(guān)費(fèi)用開支,故給原告支付該50000元費(fèi)用是被告根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù),被告應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定將該50000元支付給原告。
關(guān)于原告提出的第三項(xiàng)、第四項(xiàng)訴訟請求均無充分確實(shí)的證據(jù)證實(shí),本院不予支持。(1)原告提供的空置房、空置商鋪應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費(fèi)明細(xì)表,系原告單方面提供,沒有其他相關(guān)證據(jù)印證,被告又不予認(rèn)可,原告在明細(xì)表中所列的這些房屋(商鋪)的建筑面積、物業(yè)服務(wù)費(fèi)起止時(shí)間、金額等真實(shí)與否以及這些房屋(商鋪)是否為空置房(空置商鋪),僅憑原告單方面提供的應(yīng)付物業(yè)費(fèi)明細(xì)表來對原告的該項(xiàng)訴訟請求作出認(rèn)定,顯然證據(jù)不足。(2)《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》第十二條對空置房(已竣工未銷售的房屋)應(yīng)按照空置面積的百分之多少收取物業(yè)管理費(fèi),雙方對此未作約定,原告的第三項(xiàng)訴訟請求中的相關(guān)費(fèi)用數(shù)額無法計(jì)算;加之被告對第一期、第二期物業(yè)移交給原告的時(shí)間不清,相關(guān)費(fèi)用也無法計(jì)算出來。(3)被告不應(yīng)當(dāng)連帶支付第一期商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)15015.71元,其一這些承租人是否沒有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),承租人沒有證實(shí),原告也沒有提供有效證據(jù)予以證明,其二原告在訴訟請求中主張的15015.71元與其提供的明細(xì)表中的數(shù)額14875.36元數(shù)額不相符,其三應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費(fèi)明細(xì)表系原告單方面提供的證據(jù),沒有證明力。(4)原告僅憑單方面提供的其單位職工領(lǐng)取工資的工資表來證明被告因違約行為造成了原告的損失,證據(jù)不足。其一事實(shí)的真實(shí)性無法核實(shí),原告還應(yīng)當(dāng)提供職工工資卡的銀行進(jìn)賬情況,以證明工資表中職工領(lǐng)取的工資是否真實(shí)地打入了職工的銀行工資卡中;其二不能證明該項(xiàng)費(fèi)用是屬于違約損失的范圍,即原告單位的職工領(lǐng)取的這些工資是否與西湖春天小區(qū)的管理服務(wù)崗位有關(guān)聯(lián)性不能核實(shí),沒有排除原告單位的這些職工是為原告提供了其他勞務(wù),而由原告向其支付的工資。綜上所述,原告的第三項(xiàng)、第四項(xiàng)訴訟請求證據(jù)不足,本院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十五條、第八十八條第一款,《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款,最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定,判決如下:

一、被告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《西湖春天前期物業(yè)管理服務(wù)合同》;
二、被告宜昌當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)于本判決發(fā)生法律效力后立即支付原告前期物業(yè)開辦補(bǔ)償費(fèi)50000元;
三、駁回原告宜都市安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)6764元,因適用簡易程序?qū)徖頊p半收取案件受理費(fèi)3382元,由原告承擔(dān)1400元,由被告承擔(dān)1982元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員  聶其璽

書記員:王成

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