原告：宜昌鴻某物業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56號。
法定代表人：王敏，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張兆雙，男，該公司總經理。
委托訴訟代理人：陳發(fā)棟，湖北謙牧律師事務所律師。
被告：崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省宜昌市西陵區(qū)，現住湖北省宜昌市西陵區(qū)。

原告宜昌鴻某物業(yè)有限公司（以下簡稱鴻某物業(yè)）與被告崔某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2017年7月26日立案后，因該案與本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律關系及案情基本相同，故依法由審判員張浴陽適用小額訴訟程序對此八起案件合并公開開庭進行了審理。原告鴻某物業(yè)的委托訴訟代理人張兆雙、陳發(fā)棟，被告崔某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
鴻某物業(yè)向本院提出訴訟請求：1.判令崔某某向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務費10078.84元（1.2元/月/平方米×123.97平方米×39個月+1.2元/月/平方米×96.34平方米×37個月）；2.判令崔某某向鴻某物業(yè)支付違約金302.37元（10078.84元×3%）；3.判令本案訴訟費由崔某某承擔。事實和理由：2013年9月25日鴻某物業(yè)競標，與宜昌市葛洲壩機電建設有限公司實業(yè)公司（以下簡稱機電實業(yè)公司）簽訂了《物業(yè)服務合同》約定：鴻某物業(yè)為崔某某所在的機電花苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務，各業(yè)主按高層住宅1.2元/月/平方米向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務費，業(yè)主未按時足額繳納物業(yè)服務費的，應按3%標準向鴻某物業(yè)支付違約金。合同簽訂后，鴻某物業(yè)認真履行了各項職責，小區(qū)多數業(yè)主及時繳納了物業(yè)服務費，但崔某某無故拒不繳納物業(yè)服務費，鴻某物業(yè)多次催要未果，故訴至本院。審理中，鴻某物業(yè)以崔某某所有的面積為96.34平方米的房屋已于2016年10月賣給他人，故自愿將訴訟請求第一項變更為：判令崔某某向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務費9732.38元（1.2元/月/平方米×123.97平方米×39個月+1.2元/月/平方米×96.34平方米×34個月）；將訴訟請求第二項變更為：判令崔某某向鴻某物業(yè)支付違約金291.97元（9732.38×3%）。
崔某某未到庭參加訴訟，但其提交書面答辯狀辯稱，1.鴻某物業(yè)與機電實業(yè)公司簽訂的合同屬于無效合同，鴻某物業(yè)無權起訴機電花苑業(yè)主；2.崔某某不繳納物業(yè)服務費是因為鴻某物業(yè)沒有按約履行合同、也未按合同約定提供服務，已構成違約；3.崔某某僅認可鴻某物業(yè)的部分工作，愿意按照1元/平方米的標準繳納應繳費用合計8014.05元，其中面積為96.34平方米的房屋2013年的物業(yè)服務費已交至原物業(yè)服務企業(yè)，且該房屋已于2016年10月出售給他人，2016年10月及之后的物業(yè)服務費不應由崔某某承擔，同時因鴻某物業(yè)存在違約行為，不應收取違約金；4.崔某某希望鴻某物業(yè)做到規(guī)范小區(qū)車輛停放管理、規(guī)范小區(qū)人員進出管理、加強小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、將小區(qū)內的廣告及其他經營性收入進行公示等，完善物業(yè)服務。
根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：機電花苑小區(qū)由葛洲壩機電建設有限公司實業(yè)公司（以下簡稱機電實業(yè)公司）開發(fā)建設，崔某某系機電花苑小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為分別為123.97平方米和96.34平方米，均屬于高層住宅，其中面積為96.34平方米的住宅已于2016年10月賣給他人。宜昌盛祥物業(yè)管理有限公司（以下簡稱盛祥物業(yè)）與崔某某于2011年簽訂《前期物業(yè)管理服務協議》，約定入伙時盛祥物業(yè)預收12個月物業(yè)服務費，其后按年度繳納物業(yè)服務費，期末10日前繳納，逾期未繳納者，按所欠繳費用日千分之三加收滯納金。住宅物業(yè)服務費按1.20元/平方米/月計收（包括公共秩序維護、公共區(qū)域保潔、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)日常服務、房屋共用部位設備設施及小區(qū)共用部位設備設施小修）。2013年9月25日，機電實業(yè)公司與鴻某物業(yè)簽訂《宜昌市葛洲壩機電花苑小區(qū)物業(yè)服務合同文件》，約定機電實業(yè)公司選聘鴻某物業(yè)對機電花苑小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，確定本小區(qū)高層住宅物業(yè)服務費1.20元/月/平方米，鴻某物業(yè)按上述標準收取物業(yè)服務費用，并按合同約定的服務內容和質量標準提供服務。物業(yè)服務費按季或年繳納，業(yè)主未能按時足額繳納物業(yè)服務費的，應按3%標準向鴻某物業(yè)支付違約金。本合同期滿，機電實業(yè)公司沒有將續(xù)聘或解聘鴻某物業(yè)的意見通知鴻某物業(yè)，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，鴻某物業(yè)繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期滿后雙方未書面續(xù)訂物業(yè)服務合同，機電花苑小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，也未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，目前仍由鴻某物業(yè)提供物業(yè)服務。崔某某2016年向鴻某物業(yè)繳納過水費，但至今未向鴻某物業(yè)繳納過物業(yè)服務費，面積為123.97平方米的房屋欠付2013年10月1日至2016年12月31日的物業(yè)服務費5801.64元（1.20元/月/平方米×123.97平方米×39個月），面積為96.34平方米的房屋欠付2013年12月1日至2016年9月30日的物業(yè)服務費3930.74元（1.20元/月/平方米×96.34平方米×34個月），欠付物業(yè)服務費合計9732.38元。
同時查明，鴻某物業(yè)提供的物業(yè)服務存在一定的瑕疵，在管理上存在公共設施維護不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題。

本院認為，依照《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。崔某某系機電花苑小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，故機電實業(yè)公司作為建設單位與鴻某物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同對作為業(yè)主的崔某某具有約束力。因此，鴻某物業(yè)是本案適格原告，其有權向崔某某依約主張相關權利。因鴻某物業(yè)在管理上存在公共設施維護不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題，即鴻某物業(yè)在服務過程中存在一定的瑕疵，但本院考慮到即便該瑕疵存在也不屬于重大違約行為，同時考慮到物業(yè)服務費繳費水平、部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費（而可能影響了物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同的水平）諸因素，尤其是考慮到物業(yè)服務合同作為整體性所要求的公平要求（即如果允許欠費業(yè)主以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒交或少繳物業(yè)服務費，就會造成已誠信繳費業(yè)主也只享受了與欠費業(yè)主同樣的物業(yè)服務，而有違公平正義的基本要求），故本院對崔某某的該抗辯也不予支持。同時崔某某所抗辯的鴻某物業(yè)提供服務存有瑕疵以及鴻某物業(yè)應完善服務的問題，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主的自力救濟措施，也規(guī)定了權利主體（即業(yè)主大會或其業(yè)主委員會）及公權力介入的相關程序，崔某某可依法主張。
綜上所述，崔某某作為機電花苑小區(qū)的業(yè)主，理應按照約定繳納物業(yè)服務費，且機電實業(yè)公司與鴻某物業(yè)約定的物業(yè)服務費標準與崔某某與盛祥物業(yè)約定的物業(yè)服務費標準一致，由此計算出崔某某應繳納物業(yè)服務費9732.38元。崔某某辯稱2013年全年的物業(yè)服務費已繳納至盛祥物業(yè)，但未提交證據，且鴻某物業(yè)主張的物業(yè)服務費起算時間為2013年12月1日而非2013年10月1日，故該抗辯意見本院不予采信，崔某某抗辯房屋賣給他人后物業(yè)服務費不再由其繳納的意見符合事實，且鴻某物業(yè)據此變更了訴訟請求，故本院按照變更后的數額確認物業(yè)服務費。鴻某物業(yè)主張崔某某支付違約金291.97元的訴訟請求，因鴻某物業(yè)提供的服務確實存在一定的瑕疵，從利益衡平角度考慮，該主張本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條，《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、崔某某于本判決生效之日起十五日內支付宜昌鴻某物業(yè)有限公司物業(yè)服務費9732.38元[計算期間：2013年10月1日至2016年12月31日（123.97平方米房屋）；2013年12月1日至2016年9月30日（96.34平方米房屋）]；
二、駁回宜昌鴻某物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元減半收取計25元，由崔某某負擔。
本判決為終審判決。

審判員　　張浴陽

書記員：向亞琴