原告:宜昌鴻某物業(yè)有限公司,住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56號。
法定代表人:王敏,該公司董事長。
委托訴訟代理人:張兆雙,男,該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:陳發(fā)棟,湖北謙牧律師事務所律師。
被告:宋某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍所在地湖北省宜昌市西陵區(qū),現(xiàn)住湖北省宜昌市西陵區(qū)。
被告:胡明清,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍所在地湖北省宜昌市西陵區(qū),現(xiàn)住湖北省宜昌市西陵區(qū)。系宋某某妻子。
原告宜昌鴻某物業(yè)有限公司(以下簡稱鴻某物業(yè))與被告宋某某、胡明清物業(yè)服務合同糾紛一案,本院于2017年7月26日立案后,因該案與本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律關(guān)系及案情基本相同,故依法由審判員張浴陽適用小額訴訟程序?qū)Υ税似鸢讣喜⒐_開庭進行了審理。原告鴻某物業(yè)的委托訴訟代理人張兆雙、陳發(fā)棟,被告胡明清到庭參加訴訟,被告宋某某經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鴻某物業(yè)向本院提出訴訟請求:1.判令宋某某、胡明清向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務費5658.51元(1.20元/月/平方米×120.91平方米×39個月);2.判令宋某某、胡明清向鴻某物業(yè)支付違約金169.76元(5658.51元×3%);3.判令本案訴訟費由宋某某、胡明清承擔。事實和理由:2013年9月25日鴻某物業(yè)競標,與宜昌市葛洲壩機電建設(shè)有限公司實業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務合同》約定:鴻某物業(yè)為宋某某、胡明清所在的機電花苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務,各業(yè)主按高層住宅1.20元/月/平方米向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務費,業(yè)主未按時足額繳納物業(yè)服務費的,應按3%標準向鴻某物業(yè)支付違約金。合同簽訂后,鴻某物業(yè)認真履行了各項職責,小區(qū)多數(shù)業(yè)主及時繳納了物業(yè)服務費,但宋某某、胡明清無故拒不繳納物業(yè)服務費,鴻某物業(yè)多次催要未果,故訴至本院。
宋某某未作答辯。
胡明清辯稱,1.其于2011年與宜昌盛祥物業(yè)管理有限公司(以下簡稱盛祥物業(yè))簽訂《前期物業(yè)服務合同》,并按照1.20元/月/平方米的標準繳納了物業(yè)服務費,該合同約定,盛祥物業(yè)不得將本物業(yè)的整體服務責任轉(zhuǎn)讓給第三方,鴻某物業(yè)并沒有與胡明清簽訂合同,故鴻某物業(yè)起訴胡明清主體資格不符;2.機電花苑小區(qū)未成立業(yè)主委員會,變更物業(yè)公司未告知業(yè)主,同時鴻某物業(yè)制定的物業(yè)服務費標準偏高;3.鴻某物業(yè)對機電花苑小區(qū)的管理服務不到位。請求依法駁回鴻某物業(yè)的訴訟請求。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù),本院認定事實如下:機電花苑小區(qū)由葛洲壩機電建設(shè)有限公司實業(yè)公司(以下簡稱機電實業(yè)公司)開發(fā)建設(shè),宋某某、胡明清系機電花苑小區(qū)業(yè)主,房屋建筑面積為120.91平方米,屬于高層住宅。盛祥物業(yè)與宋某某于2011年簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》,約定入伙時盛祥物業(yè)預收12個月物業(yè)服務費,其后按年度繳納物業(yè)服務費,期末10日前繳納,逾期未繳納者,按所欠繳費用日千分之三加收滯納金。住宅物業(yè)服務費按1.20元/平方米/月計收(包括公共秩序維護、公共區(qū)域保潔、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)日常服務、房屋共用部位設(shè)備設(shè)施及小區(qū)共用部位設(shè)備設(shè)施小修)。2013年9月25日,機電實業(yè)公司與鴻某物業(yè)簽訂《宜昌市葛洲壩機電花苑小區(qū)物業(yè)服務合同文件》,約定機電實業(yè)公司選聘鴻某物業(yè)對機電花苑小區(qū)提供物業(yè)服務,物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納,確定本小區(qū)高層住宅物業(yè)服務費1.20元/月/平方米,鴻某物業(yè)按上述標準收取物業(yè)服務費用,并按合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務。物業(yè)服務費按季或年繳納,業(yè)主未能按時足額繳納物業(yè)服務費的,應按3%標準向鴻某物業(yè)支付違約金。本合同期滿,機電實業(yè)公司沒有將續(xù)聘或解聘鴻某物業(yè)的意見通知鴻某物業(yè),且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè),鴻某物業(yè)繼續(xù)管理的,視為此合同自動延續(xù)。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期滿后雙方未書面續(xù)訂物業(yè)服務合同,機電花苑小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會,也未選聘新的物業(yè)服務企業(yè),目前仍由鴻某物業(yè)提供物業(yè)服務。胡明清2016年向鴻某物業(yè)繳納過水費,但宋某某、胡明清至今未向鴻某物業(yè)繳納過物業(yè)服務費,欠付2013年10月1日至2016年12月31日的物業(yè)服務費5658.51元(1.20元/月/平方米×120.91平方米×39個月)。
同時查明,鴻某物業(yè)提供的物業(yè)服務存在一定的瑕疵,在管理上存在公共設(shè)施維護不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題。
本院認為,依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定:建設(shè)單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。宋某某、胡明清系機電花苑小區(qū)的業(yè)主,該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會,故機電實業(yè)公司作為建設(shè)單位與鴻某物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同對作為業(yè)主的宋某某、胡明清具有約束力。因此,鴻某物業(yè)是本案適格原告,其有權(quán)向宋某某、胡明清依約主張相關(guān)權(quán)利。因鴻某物業(yè)在管理上存在公共設(shè)施維護不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題,即鴻某物業(yè)在服務過程中存在一定的瑕疵,但本院考慮到即便該瑕疵存在也不屬于重大違約行為,同時考慮到物業(yè)服務費繳費水平、部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費(而可能影響了物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同的水平)諸因素,尤其是考慮到物業(yè)服務合同作為整體性所要求的公平要求(即如果允許欠費業(yè)主以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒交或少繳物業(yè)服務費,就會造成已誠信繳費業(yè)主也只享受了與欠費業(yè)主同樣的物業(yè)服務,而有違公平正義的基本要求),故本院對胡明清的該抗辯不予支持。同時胡明清所抗辯的鴻某物業(yè)提供服務存有瑕疵問題,《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主的自力救濟措施,也規(guī)定了權(quán)利主體(即業(yè)主大會或其業(yè)主委員會)及公權(quán)力介入的相關(guān)程序,胡明清可依法主張。宋某某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟,視為其對自身訴訟權(quán)利的放棄。
綜上所述,宋某某、胡明清作為機電花苑小區(qū)的業(yè)主,理應按照約定繳納物業(yè)服務費,且機電實業(yè)公司與鴻某物業(yè)約定的物業(yè)服務費標準與宋某某與盛祥物業(yè)約定的物業(yè)服務費標準一致,由此計算出宋某某、胡明清應繳納物業(yè)服務費5658.51元。鴻某物業(yè)主張宋某某、胡明清支付違約金169.76元的訴訟請求,因鴻某物業(yè)提供的服務確實存在一定的瑕疵,從利益衡平角度考慮,該主張本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條,《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定,判決如下:
一、宋某某、胡明清于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付宜昌鴻某物業(yè)有限公司物業(yè)服務5658.51元(計算期間:2013年10月1日至2016年12月31日);
二、駁回宜昌鴻某物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元減半收取計25元,由宋某某、胡明清負擔。
本判決為終審判決。
審判員 張浴陽
書記員:向亞琴
你的郵件地址不會公開. *表示必填
成為第一個評論者