原告：宜昌鴻某物業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56號。
法定代表人：王敏，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張兆雙，男，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳發(fā)棟，湖北謙牧律師事務(wù)所律師。
被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省宜昌市西陵區(qū)，現(xiàn)住湖北省宜昌市西陵區(qū)。

原告宜昌鴻某物業(yè)有限公司（以下簡稱鴻某物業(yè)）與被告劉某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年7月26日立案后，因該案與本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律關(guān)系及案情基本相同，故依法由審判員張浴陽適用小額訴訟程序?qū)Υ税似鸢讣喜⒐_開庭進行了審理。原告鴻某物業(yè)的委托訴訟代理人張兆雙、陳發(fā)棟，被告劉某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鴻某物業(yè)向本院提出訴訟請求：1.判令劉某某向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費4238.52元（1.20元/月/平方米×90.57平方米×39個月）；2.判令劉某某向鴻某物業(yè)支付違約金127.16元（4238.52元×3%）；3.判令本案訴訟費由劉某某承擔(dān)。事實和理由：2013年9月25日鴻某物業(yè)競標(biāo)，與宜昌市葛洲壩機電建設(shè)有限公司實業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》約定：鴻某物業(yè)為劉某某所在的機電花苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，各業(yè)主按高層住宅1.20元/月/平方米向鴻某物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主未按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)按3%標(biāo)準(zhǔn)向鴻某物業(yè)支付違約金。合同簽訂后，鴻某物業(yè)認(rèn)真履行了各項職責(zé)，小區(qū)多數(shù)業(yè)主及時繳納了物業(yè)服務(wù)費，但劉某某無故拒不繳納物業(yè)服務(wù)費，鴻某物業(yè)多次催要未果，故訴至本院。
劉某某辯稱，1.鴻某物業(yè)不具備訴訟主體資格；2.劉某某繳納物業(yè)費后家中多次被盜，要求鴻某物業(yè)依照宜昌市葛洲壩機電花苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同文件第三十三條約定賠償劉某某相應(yīng)損失；3.鴻某物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，如侵占公共綠地搭建鐵皮房作為停車場經(jīng)營，影響了業(yè)主的生活環(huán)境，要求鴻某物業(yè)拆除鐵皮房停車場、恢復(fù)綠地；4.鴻某物業(yè)制定的物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)過高。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：機電花苑小區(qū)由葛洲壩機電建設(shè)有限公司實業(yè)公司（以下簡稱機電實業(yè)公司）開發(fā)建設(shè)，劉某某系機電花苑小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為90.57平方米，屬于高層住宅。盛祥物業(yè)與劉某某于2011年簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定入伙時盛祥物業(yè)預(yù)收12個月物業(yè)服務(wù)費，其后按年度繳納物業(yè)服務(wù)費，期末10日前繳納，逾期未繳納者，按所欠繳費用日千分之三加收滯納金。住宅物業(yè)服務(wù)費按1.20元/平方米/月計收（包括公共秩序維護、公共區(qū)域保潔、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)日常服務(wù)、房屋共用部位設(shè)備設(shè)施及小區(qū)共用部位設(shè)備設(shè)施小修）。2013年9月25日，機電實業(yè)公司與鴻某物業(yè)簽訂《宜昌市葛洲壩機電花苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同文件》，約定機電實業(yè)公司選聘鴻某物業(yè)對機電花苑小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，確定本小區(qū)高層住宅物業(yè)服務(wù)費1.20元/月/平方米，鴻某物業(yè)按上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用，并按合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費按季或年繳納，業(yè)主未能按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)按3%標(biāo)準(zhǔn)向鴻某物業(yè)支付違約金。本合同期滿，機電實業(yè)公司沒有將續(xù)聘或解聘鴻某物業(yè)的意見通知鴻某物業(yè)，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，鴻某物業(yè)繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期滿后雙方未書面續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同，機電花苑小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，也未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前仍由鴻某物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。劉某某2016年向鴻某物業(yè)繳納過水費，但至今未向鴻某物業(yè)繳納過物業(yè)服務(wù)費，欠付2013年10月1日至2016年12月31日的物業(yè)服務(wù)費4238.52元（1.20元/月/平方米×90.57平方米×39個月）。
同時查明，鴻某物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在一定的瑕疵，在管理上存在公共設(shè)施維護不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題。

本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。劉某某系機電花苑小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，故機電實業(yè)公司作為建設(shè)單位與鴻某物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對作為業(yè)主的劉某某具有約束力。因此，鴻某物業(yè)是本案適格原告，其有權(quán)向劉某某依約主張相關(guān)權(quán)利。因鴻某物業(yè)在管理上存在公共設(shè)施維護不力、小區(qū)存在治安隱患、張貼有垃圾廣告、衛(wèi)生清潔不到位等問題，即鴻某物業(yè)在服務(wù)過程中存在一定的瑕疵，但本院考慮到即便該瑕疵存在也不屬于重大違約行為，同時考慮到物業(yè)服務(wù)費繳費水平、部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費（而可能影響了物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同的水平）諸因素，尤其是考慮到物業(yè)服務(wù)合同作為整體性所要求的公平要求（即如果允許欠費業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交或少繳物業(yè)服務(wù)費，就會造成已誠信繳費業(yè)主也只享受了與欠費業(yè)主同樣的物業(yè)服務(wù)，而有違公平正義的基本要求），故本院對劉某某的該抗辯也不予支持。同時劉某某所抗辯的鴻某物業(yè)提供服務(wù)存有瑕疵問題，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主的自力救濟措施，也規(guī)定了權(quán)利主體（即業(yè)主大會或其業(yè)主委員會）及公權(quán)力介入的相關(guān)程序，劉某某可依法主張。劉某某所抗辯其家中被盜要求鴻某物業(yè)賠償損失的問題，因其家中財物被盜時間為2012年，而鴻某物業(yè)2013年9月才為機電花苑小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，且該理由與本案不屬于同一法律關(guān)系，其主張本院不予采納。
綜上所述，劉某某作為機電花苑小區(qū)的業(yè)主，理應(yīng)按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費，且機電實業(yè)公司與鴻某物業(yè)約定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)與劉某某與盛祥物業(yè)約定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)一致，由此計算出劉某某應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費4238.52元。鴻某物業(yè)主張劉某某支付違約金127.16元的訴訟請求，因鴻某物業(yè)提供的服務(wù)確實存在一定的瑕疵，從利益衡平角度考慮，該主張本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條，《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條規(guī)定，判決如下：

一、劉某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付宜昌鴻某物業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)4238.52元（計算期間：2013年10月1日至2016年12月31日）；
二、駁回宜昌鴻某物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元減半收取計25元，由劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判員　　張浴陽

書記員：向亞琴