原告：宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司。住所地：宜昌市東山大道**號(hào)。
法定代表人：馮業(yè)剛，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：高明，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：溫建波，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被告：武漢武商量販連鎖有限公司。住所地：武漢市江漢區(qū)常青路**號(hào)。
法定代表人：王斌，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陸劍，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：施漢鋒，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

原告宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱馨安泰公司）與被告武漢武商量販連鎖有限公司（以下簡(jiǎn)稱武商量販公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月19日受理后，依法組成由審判員楊昊擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員王瑞菊、肖小月參加的合議庭，于2018年7月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告馨安泰公司的委托訴訟代理人高明、溫建波，被告武商量販公司的委托訴訟代理人陸劍、施漢鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鑫安泰公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除馨安泰公司與武商量販公司于2008年6月4簽訂的《房屋租賃合同》及之后訂的四份《補(bǔ)充合同》；2、判令武商量販公司向馨安泰公司支付房屋租金及滯納金（房屋租金及滯納金自2018年6月1日起計(jì)算至判決解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》的法律文書生效之日止，計(jì)算方式詳見《房屋租金及滯納金計(jì)算表》）；3、判令武商量販公司按照2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第12條的約定向馨安泰公司支付房屋租金補(bǔ)償款2568100元；4、判令武商量販公司向馨安泰公司賠償在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后，因馨安泰公司恢復(fù)原狀對(duì)房屋（指《房屋租賃合同》第2.1條約定的房產(chǎn)）進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需的費(fèi)用31720399.20元；5、判令武商量販公司向馨安泰公司賠償在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后，因馨安泰公司重新開業(yè)對(duì)房屋（指《房屋租賃合同》第2.1條約定的房產(chǎn)）進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等需要的300天房屋空置期所產(chǎn)生的損失11223530.4元；6、判令武商量販公司向馨安泰公司賠償在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后，因馨安泰公司在房屋（指《房屋租賃合同》第2.1條約定的房產(chǎn)）重新招商開業(yè)所需的人員工資、市場(chǎng)推廣費(fèi)、商業(yè)促銷費(fèi)3082724元及兩個(gè)月的房屋空置期所產(chǎn)生的損失2269435．28元（兩個(gè)月的房租），合計(jì)5352159．28元；7、判令武商量販公司向馨安泰公司賠償因馨安泰公司對(duì)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)3層“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修改造所投入費(fèi)用11565929．52元；8、馨安泰公司因向武商量販公司主張權(quán)利而支出的工程造價(jià)審計(jì)費(fèi)40萬元由武商量販公司承擔(dān)；9、馨安泰公司因主張權(quán)利而支出的法律服務(wù)費(fèi)157萬元由武商量販公司承擔(dān)；10、本案訴訟費(fèi)用由武商量販公司承擔(dān)。
事實(shí)和理由：馨安泰公司于2006年4月開始對(duì)其所有的位于宜昌市東山大道20號(hào)的馨島購(gòu)物廣場(chǎng)開始市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，方案設(shè)計(jì)。2006年8月開始進(jìn)行室內(nèi)外裝飾裝修，生產(chǎn)、管理設(shè)施設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)，同時(shí)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行員工招聘、人員培訓(xùn)。直至2007年9月冾談引進(jìn)幾百家供應(yīng)商、營(yíng)運(yùn)商、數(shù)千種類商品，開始正常營(yíng)業(yè)，成為當(dāng)時(shí)宜昌市規(guī)模最大、檔次最高的商超商場(chǎng)。2008年5月，在馨安泰公司全新商場(chǎng)開業(yè)后僅8個(gè)月，被告武商量販公司主動(dòng)要求馨安泰公司將前述房屋中的一、二、三層商業(yè)面積和地下室倉(cāng)庫(kù)及四樓部分辦公用房的房產(chǎn)租賃給其開辦經(jīng)營(yíng)“武商量販宜昌旗艦店”。2008年6月4日，馨安泰公司與武商量販公司簽訂《房屋租賃合同》，將前述房屋出租給武商量販公司使用。雙方約定，租賃房屋面積：商場(chǎng)一層7209㎡，二層8406.75㎡，三層8423.86㎡，地下室498㎡，四樓790㎡；租賃期限為20年，自起租日起至2028年期滿之日為止；租金標(biāo)準(zhǔn)為：一、二、三層租金為50元／㎡／月，地下室倉(cāng)庫(kù)、四樓辦公室為10元／㎡／月，前述租金自第三年開始每一年為一階段遞增，遞增幅度為1元，即第三年租金為51元／㎡／月，第四年為52元／㎡／月，依此類推，第二十年租金為68元／㎡／月。租金支付方式為按季支付，馨安泰公司應(yīng)在每期開始的5天內(nèi)將房屋租賃的合法稅務(wù)發(fā)票交付武商量販公司，武商量販公司應(yīng)在收到發(fā)票后的7天內(nèi)支付該期房屋租金。按該合同第10.4條的約定，馨安泰公司無任何違約，武商量販公司逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的，馨安泰公司有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求武商量販公司賠償其遭受的一切損失。按該合同第12.2條的約定，若武商量販公司未按時(shí)支付租金的，每逾期一日，馨安泰公司有權(quán)向武商量販公司收取逾期未付租金之0.5％的滯納金。合同簽訂后，馨安泰公司將前述房屋交付給武商量販公司使用。馨安泰公司將房屋交給武商量販公司的同時(shí)，還將一個(gè)全新的，正在營(yíng)運(yùn)的，大型的，高端的商場(chǎng)的所有設(shè)施、設(shè)備、空調(diào)、消防、電力照明、貨架、冷庫(kù)、冷鏈、熟食加工、海鮮養(yǎng)殖、收銀系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、貨管系統(tǒng)、辦公桌椅、電腦、汽車等全部轉(zhuǎn)交給了武商量販公司。武商量販公司接收商場(chǎng)后，按照自己的意愿對(duì)前述房屋進(jìn)行了大范圍的布局改造，如拆除電梯、封閉中庭等。2008年6月4日，馨安泰公司與武商量販公司簽訂《補(bǔ)充合同》，雙方約定自2009年8月31日開始，由武商量販公司自行承擔(dān)全部設(shè)施設(shè)備的維保。2008年9月1日，馨安泰公司與武商量販公司簽訂《補(bǔ)充合同》，該補(bǔ)充合同第12條約定，如在武商量販公司與武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公司租賃期內(nèi)，發(fā)生《房屋租賃合同》終止的情形的，武商量販公司除依照《房屋租賃合同》的約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在20年租賃期的剩余年限內(nèi)就武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公同所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元，于雙方所簽租賃合同終止之日起五日內(nèi)一次性付清。根據(jù)武商量販公司與武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公司2008年9月簽訂的《租賃合同》中第1條中約定租賃面積為421平方米，因此，該房屋租金補(bǔ)償款應(yīng)自2018年6月計(jì)算至《房屋租賃合同》期滿即2028年8月為256．81萬元。2009年7月20日，馨安泰公司與武商量販公司簽訂《補(bǔ)充合同》，對(duì)自2009年9月1日至2014年8月30日期間五年的租金每年年租總額進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)約定2014年9月1日以后應(yīng)付租金不變，按原合同執(zhí)行。2012年5月25日，應(yīng)武商量販公司的要求，馨安泰公司與武商量販公司雙方簽訂《補(bǔ)充合同》，馨安泰公司同意武商量販公司退租第三層8423.86㎡和第一層160㎡。退租后租賃面積為；一層為7049㎡，二層8406.75㎡，四層790㎡，地下室50㎡。2014年9月1日開始，除繼續(xù)按調(diào)整后的租賃面積計(jì)算租金外，恢復(fù)原合同確定的每平方米租金標(biāo)準(zhǔn)。因武商量販公司向馨安泰公司交回的退租場(chǎng)地是商場(chǎng)三樓，武商量販公司拆除了二層通向三層的自動(dòng)扶梯，三層沒有其它的人行樓梯和電梯與外界聯(lián)系。再加上馨安泰公司、武商量販公司雙方簽訂的《房屋租賃合同》第8．12條款又規(guī)定，馨安泰公司保證不在出租場(chǎng)地所在大樓及周邊500米內(nèi)引入與乙方經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類似或者相同的經(jīng)營(yíng)者，限制了馨安泰公司對(duì)收回的三層商場(chǎng)的使用。所以，為了滿足武商量販公司的請(qǐng)求，馨安泰公司只好投入費(fèi)用11565929.52元對(duì)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)3層進(jìn)行裝修改造，開辦“馨島之星”酒店。
2015年5月29日，武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》，稱馨安泰公司違約，通知馨安泰公司解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》及系列《補(bǔ)充合同》。馨安泰公司訴至葛洲壩人民法院要求確認(rèn)武商量販公司發(fā)函解除合同的行為無效，該案經(jīng)葛洲壩人民法院和宜昌市中級(jí)人民法院兩審判決，確認(rèn)武商量販公司發(fā)函解除合同的行為無效。2015年6月武商量販公司將馨安泰公司起訴至宜昌市中級(jí)人民法院，要求確認(rèn)雙方合同及所有補(bǔ)充協(xié)議于2015年5月29日予以解除，并要求馨安泰公司賠償人民幣3000余萬元。宜昌市中級(jí)人民法院以（2015）鄂宜昌中民二初字第00102號(hào)民事裁定書，駁回武商量販公司關(guān)于確認(rèn)合同解除的起訴；以（2015）宜昌中民二初字第00102號(hào)民事判決書駁回武商量販公司要求馨安泰公司賠償訴訟請(qǐng)求。武商量販公司不服上述裁定和判決，向湖北省高級(jí)人民法院提起上訴，湖北省高級(jí)人民法院審理后分別作出（2016）鄂民終1309民事裁定書和（2016）鄂民終1269號(hào)民事判決書，駁回了武商量販公司的上訴請(qǐng)求，2017年2月7日武商量販公司向最高人民法院提出再審申請(qǐng)，要求撤銷（2016）鄂民終1269號(hào)民事判決，但未得到最高人民法院的支持?；诖?，《房屋租賃合同》應(yīng)繼續(xù)履行。自2015年6月起，武商量販公司開始拒付租金。故2016年1月，馨安泰公司起訴武商量販公司，要求其支付自2015年6月1日至2016年2月28日期間的房屋租金及滯納金。葛洲壩人民法院以（2016）鄂0592民初61號(hào)《民事判決書》，宜昌市中級(jí)人民法院以（2016）鄂05民終2207號(hào)《民事判決書》認(rèn)定武商量販公司違約，支持了馨安泰公司的訴訟請(qǐng)求。后武商量販公司又向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙：笔「呒?jí)人民法院于2017年4月20日作出（2017）鄂民申804號(hào)《民事裁定書》駁回了武商量販公司的再審申請(qǐng)。后馨安泰公司又于2017年1月17日起訴武商量販公司，要求其支付自2016年3月1日至2017年5月31日期間的房屋租金及滯納金。葛洲壩人民法院以（2017）鄂0592民初327號(hào)《民事判決書》，宜昌市中級(jí)人民法院以（2018）鄂05民終451號(hào)《民事判決書》認(rèn)定武商量販公司違約，支持了馨安泰公司的訴訟請(qǐng)求。后武商量販公司向湖北省高級(jí)人民法院提起再審申請(qǐng)。湖北省高級(jí)人民法院以（2018）鄂民申1480號(hào)裁定書駁回了武商量販公司的再審申請(qǐng)。后馨安泰公司又于2018年4月8日再次起訴武商量販公司，要求其支付自2017年6月1日至2018年5月31日期間的房屋租金及滯納金。
根據(jù)《房屋租賃合同》第10.4條的約定，馨安泰公司無任何違約，武商量販公司已逾期支付租金達(dá)三個(gè)月，馨安泰公司有權(quán)請(qǐng)求解除雙方于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》。雖然馨安泰公司訴請(qǐng)解除合同，但合同是否解除需經(jīng)法院審理、判決確認(rèn)，而該訴訟程序需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，在該期間內(nèi)，合同尚未解除，故馨安泰公司有權(quán)要求武商量販公司支付自2018年6月1日起至判決解除前述《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》的法律文書生效之日止的租金及滯納金。根據(jù)2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第12條的約定，發(fā)生《房屋租賃合同》在武商量販公司與武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公司的租賃期內(nèi)終止情形的，馨安泰公司有權(quán)要求武商量販公司支付房屋租金補(bǔ)償款256.81萬元。馨安泰公司與武商量販公司所簽訂的《房屋租賃合同》10.4條約定，甲方無任何違約，乙方逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償其遭受的一切損失。本案中合同解除后，馨安泰公司最直接的損失就是失去了武商量販公司應(yīng)支付的房屋租金。而如果馨安泰公司想要挽回?fù)p失，將房屋再出租出去，就必須改變目前該房屋經(jīng)營(yíng)格局雜亂不堪，設(shè)施設(shè)備殘缺不全的現(xiàn)狀，至少將商場(chǎng)恢復(fù)到2008年馨安泰公司將商場(chǎng)交給武商量販公司時(shí)的狀態(tài)。經(jīng)有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢公司評(píng)估，將商場(chǎng)恢復(fù)到2008年的狀態(tài)需要人民幣31720399.20元。由于房屋面積大，維修、改造期間必然會(huì)因?yàn)榉课蓍L(zhǎng)期空置而遭受重大損失，該損失11223530.4元也應(yīng)由武商量販公司予以賠償。按照有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢公司評(píng)估確認(rèn)拆除工期為60天、裝飾工程工期為240天，因拆除、維修、改造所致房屋空置期限總計(jì)為300天。馨安泰公司將房屋重新開業(yè)需要支出人員培訓(xùn)費(fèi)、人員工資、招商費(fèi)、推廣費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、開業(yè)促銷費(fèi)、前期市場(chǎng)開發(fā)及培育費(fèi)等費(fèi)用。因此，武商量販公司應(yīng)向馨安泰公司賠償上述費(fèi)用和兩個(gè)月的開業(yè)籌備房屋空置期租金損失共5352159.28元。2012年5月25日，馨安泰公司為了支持武商量販公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)武商量販公司要求，雙方變更了合同約定，馨安泰公司收回了馨島購(gòu)物廣場(chǎng)第三層房屋，投入大量資金及精力，改造成自行經(jīng)營(yíng)的酒店，現(xiàn)因武商量販公司嚴(yán)重違約導(dǎo)致馨安泰公司不得不主張解除《房屋租賃合同》，馨安泰公司必須重新招商引資或者自行經(jīng)營(yíng)該商場(chǎng)。但不論商場(chǎng)誰來經(jīng)營(yíng)，都必須對(duì)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行一、二、三層總體布局、重新裝修，現(xiàn)在處在商場(chǎng)第三層的馨島之星酒店都必須拆除。武商量販公司的違約導(dǎo)致目前的局面，致使馨安泰公司在此處白白損失人民幣1000多萬元。故馨安泰公司對(duì)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)3層“馨島之星”酒店的裝修改造投入費(fèi)用11565929．52元應(yīng)由武商量販公司予以賠償。同時(shí)還需要指明：馨安泰公司所提出的上述賠償，并沒有包括馨安泰公司在將商場(chǎng)交給武商量販公司時(shí)因提前遣散原商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)而支付的違約金，因辭退勞動(dòng)合同未到期的員工所支付的賠償金，因合作商戶提前退場(chǎng)而支付的賠償金，因處置庫(kù)存商品而帶來的損失費(fèi)等近千萬元損失。由于武商量販公司違約，按照《房屋租賃合同》第10.4條的約定，應(yīng)向馨安泰公司賠償一切損失，馨安泰公司特向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院支持。
武商量販公司辯稱，一、答辯人與馨安泰公司之間于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后所簽訂的四份《補(bǔ)充合同》（“《房屋租賃合同》”與后續(xù)四份《補(bǔ)充合同》合稱“《租賃合同》”）自答辯人于2015年6月底從本案所涉租賃房屋（“租賃房屋”）完成騰退清空之日起就已經(jīng)解除。二、答辯人無需向馨安泰公司支付自2018年6月1日之后的租金及滯納金。如上所述，雙方的《租賃合同》已于2015年6月底解除，答辯人無需向馨安泰公司支付自2018年6月1日之后的租金及滯納金。退一步講，即便雙方的《租賃合同》已于2015年6月底未解除，馨安泰公司于2018年6月1日向貴院請(qǐng)求解除合同，答辯人也已于2018年7月13日向馨安泰公司發(fā)函要求解除合同，并寄送租賃房屋鑰匙，要求馨安泰公司辦理水電費(fèi)過戶手續(xù)，要求馨安泰公司代位繼續(xù)履行與武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公司（“麥當(dāng)勞公司”）的房屋租賃合同，雙方已經(jīng)協(xié)商一致解除合同，根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十六條規(guī)定，雙方的《租賃合同》應(yīng)于2018年7月13日解除。三、答辯人無需按照2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第12條的約定向馨安泰公司支付房屋租金補(bǔ)償款2,568,100元。2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第11條約定：“如乙方（答辯人）在麥當(dāng)勞公司租賃期內(nèi)終止與甲方（馨安泰公司）的《房屋租賃合同》，甲方同意將乙方與武漢麥當(dāng)勞的租賃合同中的乙方變更為甲方，由甲方繼續(xù)履行與麥當(dāng)勞的租賃合同”。第12條約定：“如發(fā)生11條情形的，乙方除依照甲、乙雙方2008年6月4日所簽訂《房屋租賃合同》的約定向甲方承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就武漢麥當(dāng)勞所租用場(chǎng)地向甲方補(bǔ)交房租每月每平方米50元，于雙方所簽租賃合同終止之日起五日內(nèi)一次性付清”。根據(jù)上述第11條和第12條約定，只有在答辯人終止與馨安泰公司之間的《租賃合同》，答辯人才應(yīng)“在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就武漢麥當(dāng)勞所租用場(chǎng)地向甲方補(bǔ)交房租每月每平方米50元，于雙方所簽租賃合同終止之日起五日內(nèi)一次性付清”。但本案系馨安泰公司主動(dòng)提出解除合同，因此不符合2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第11條、第12條約定的情形，答辯人無需向馨安泰公司支付任何房屋租金補(bǔ)償款。四、馨安泰公司第4-9項(xiàng)訴訟請(qǐng)求沒有任何事實(shí)依據(jù)，也沒有任何法律依據(jù)。（一）根據(jù)《房屋租賃合同》第11.2條約定：“本合同如非因甲方原因提前終止、解除或?qū)脻M時(shí)，甲方應(yīng)按乙方使用房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋。乙方有權(quán)拆除及取回乙方自己新購(gòu)置設(shè)施、設(shè)備之一部分或全部（電梯除外）”。根據(jù)上述約定，雙方《租賃合同》解除后，馨安泰公司應(yīng)按答辯人使用房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋，并且答辯人有權(quán)拆除及取回答辯人自己新購(gòu)置設(shè)施、設(shè)備之一部分或全部（電梯除外）。答辯人沒有將租賃房屋恢復(fù)原狀的義務(wù)，無需賠償馨安泰公司將租賃房屋恢復(fù)原狀所產(chǎn)生的任何費(fèi)用。（二）馨安泰公司2006年8月開始裝修租賃房屋，答辯人已承租使用租賃房屋多年。答辯人向馨安泰公司支付的租金包含場(chǎng)地租賃費(fèi)和設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)、管理費(fèi)兩部分。根據(jù)財(cái)務(wù)折舊及攤銷的規(guī)定，租賃房屋的原有裝修、投資的價(jià)值均已幾乎全部攤銷折舊完畢，基本沒有任何價(jià)值。（三）根據(jù)2012年5月25日《補(bǔ)充合同》相關(guān)條款的約定，馨安泰公司對(duì)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)3層“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修改造所投入費(fèi)用應(yīng)由馨安泰公司自行承擔(dān)，與武商量販公司無關(guān)。第二條約定“乙方推出第三層物業(yè)時(shí)，不得拆除場(chǎng)地上正在使用的消防、空調(diào)、電力、安監(jiān)等設(shè)備、設(shè)施。乙方可搬走一切經(jīng)營(yíng)性用品、設(shè)備”。第四條約定“乙方2012年6月30日退租場(chǎng)地后，由于需給馨的使用方改造裝飾時(shí)間，甲乙雙方同意建區(qū)第三層及第一層退租場(chǎng)地租金管理費(fèi)的時(shí)間確定為2012年12月1日”。第七條約定“2008年6月由乙方改造時(shí)購(gòu)買并安裝的由乙方自行處置。乙方進(jìn)場(chǎng)之前由甲方購(gòu)買的乙方拆除后交換甲方···甲乙雙方各自承擔(dān)的工作由各自支付費(fèi)用”。根據(jù)上述約定，答辯人已盡最大可能向馨安泰公司支付“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修期間的空置期間費(fèi)用，已承擔(dān)了相應(yīng)設(shè)施、設(shè)備的拆除義務(wù)，且雙方也約定馨安泰公司自行承擔(dān)“馨島之星”酒店的全部裝修費(fèi)用。因此，馨安泰公司向武商量販公司主張馨島購(gòu)物廣場(chǎng)3層“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修改造所投入費(fèi)用毫無依據(jù)。（四）答辯人將租賃房屋交接給馨安泰公司后，雙方之間的權(quán)利義務(wù)已全部終止，馨安泰公司第5項(xiàng)、第6項(xiàng)主張的賠償或費(fèi)用并非馨安泰公司的實(shí)際損失，馨安泰公司是否出租租賃房屋、該如何使用租賃房屋、該如何裝修、改造租賃房屋與答辯人無關(guān)，與本案也沒有任何關(guān)系。馨安泰公司主張權(quán)利而支出的工程造價(jià)審計(jì)費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)與本案沒有直接關(guān)系，也沒有法律依據(jù)。（五）答辯人自2015年6月底就將租賃房屋交接給馨安泰公司，馨安泰公司拒絕配合，租賃房屋已空置長(zhǎng)達(dá)兩年多，因房屋空置而造成的損失應(yīng)由馨安泰公司承擔(dān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2008年6月4日，馨安泰公司（甲方）與武商量販公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將目前正在營(yíng)業(yè)中的《馨島購(gòu)物廣場(chǎng)》一、二、三層商業(yè)面積和地下室倉(cāng)庫(kù)及四樓部分辦公用房（除中餐廳）的房產(chǎn)租賃給乙方使用（其中，商場(chǎng)一層7209㎡，二層8406.75㎡，三層8423.86㎡，地下室498㎡，四樓790㎡）；合同約定租賃期限為20年，自起租日起至2028年期滿之日止。合同中約定的租金及支付方式為，一、二、三層租金為50元／㎡／月，地下室倉(cāng)庫(kù)、四樓辦公室為10元／㎡／月。前述租金自第三年開始按1元／㎡／月的幅度遞增，即第3年租金為51元／㎡／月，第4年租金為52元／㎡／月，依此類推，第20年租金為68元／㎡／月。租金支付方式為按季度支付，馨安泰公司應(yīng)在每期（季度）開始的5天內(nèi)將房屋租金的發(fā)票交付給武商量販公司，武商量販公司應(yīng)在收到發(fā)票后的7天內(nèi)支付該期租金。若武商量販公司未按時(shí)支付租金的，每逾期一日馨安泰公司有權(quán)向武商量販公司收取逾期未付租金0.5％的滯納金。該合同同時(shí)約定，馨安泰公司無任何違約，武商量販公司逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的，馨安泰公司有權(quán)選擇提前終止房屋租賃合同，并要求武商量販公司賠償其遭受的一切損失。合同還對(duì)其他方面進(jìn)行了約定。合同簽訂后，馨安泰公司依約將房屋交付給武商量販公司，武商量販公司開始利用該房屋經(jīng)營(yíng)“武商量販宜昌旗艦店”。
2008年9月，武商量販公司與武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公司簽訂《租賃合同》，該合同中約定將位于湖北省宜昌市西陵區(qū)東山大道20號(hào)的建筑物的一部分，具體為一層，場(chǎng)地的所有權(quán)人是馨安泰公司，由武商量販公司轉(zhuǎn)租給武漢麥當(dāng)勞公司，該場(chǎng)地的實(shí)用面積至少421平方米。合同中約定的起租日為2008年9月26日，租期為20年，自起租日開始計(jì)算。
2008年6月4日、2008年9月1日、2009年7月20日，馨安泰公司、武商量販公司就上述《房屋租賃合同》簽訂了《補(bǔ)充合同》，分別對(duì)空調(diào)、用電設(shè)備的管理、維護(hù)，調(diào)整租金金額，履約保證金支付和扣減方式等事項(xiàng)進(jìn)行了補(bǔ)充約定。其中，2008年9月1日簽訂的補(bǔ)充合同第11條約定，如武商量販公司在武漢麥當(dāng)勞餐飲有限公司租賃期內(nèi)終止與馨安泰公司簽訂的《房屋租賃合同》的，馨安泰公司同意將武商量販公司與武漢麥當(dāng)勞公司的租賃合同的乙方變更為馨安泰公司，由馨安泰公司繼續(xù)履行與武漢麥當(dāng)勞公司的租賃合同。第12條約定，如發(fā)生11條情形的，武商量販公司除依照《房屋租賃合同》的約定向馨安泰公司承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就武漢麥當(dāng)勞公司所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元，于雙方所簽租賃合同終止之日起五日內(nèi)一次性付清。
2012年5月25日，馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《補(bǔ)充合同》中約定武商量販公司將第三層8423.86㎡和第一層160㎡的商業(yè)面積退租，退租后的租賃面積為一層7049㎡，二層8406.75㎡，四層790㎡，地下室50㎡。補(bǔ)充合同中還約定，自2014年9月1日起，除繼續(xù)按退租后的租賃面積計(jì)算租金外，恢復(fù)原合同確定的每平方米租金標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)先抵扣完履約保證金。經(jīng)雙方核算，在抵扣完武商量販公司交納的履約保證金后，武商量販公司應(yīng)于2014年12月開始向馨安泰公司支付抵扣完履約保證金后的當(dāng)期（2014年12月1日至2015年2月28日）租金790401．54元，于2015年3月支付當(dāng)期（2015年3月1日至2015年5月31日）租金3172316．67元，于2015年6月支付當(dāng)期（2015年6月1日至2015年8月30日）租金3172316，67元，依此類推，武商量販公司應(yīng)于2015年9月1日至2016年8月30日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3218683．92元，于2016年9月1日至2017年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3265051.17元，于2017年9月1日至2018年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3311418.42元，于2018年9月1日至2019年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3357785.67元，于2019年9月1日至2020年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3404152.92元，于2020年9月1日至2021年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3450520.17元，一直計(jì)算至2028年8月31日止。前述《補(bǔ)充合同》簽訂后，武商量販公司于2012年7月1日向馨安泰公司交還了退租場(chǎng)地，未退租場(chǎng)地由武商量販公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用。馨安泰公司于2012年將武商量販公司退租的第三層房屋改造為馨島之星酒店。
2015年5月29日，武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》，稱馨安泰公司在履行合同過程中有一系列違反合同明確約定的行為，故通知馨安泰公司解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》及系列補(bǔ)充合同。2015年8月26日，武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于盡快接收租賃場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備、退移交的再次通知書》。2015年11月18日，湖北省武漢市琴臺(tái)公證處出具（2015）鄂琴合內(nèi)證字第26672號(hào)《公證書》。武商量販公司于2015年6月底即自行騰退租賃房屋并使部分租賃房屋空置至今。
馨安泰公司認(rèn)為武商量販公司單方解除合同的行為無法律和事實(shí)依據(jù)，于2015年6月向葛洲壩人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)武商量販公司于2015年5月29日向馨安泰公司發(fā)函解除雙方房屋租賃合同的行為無效。葛洲壩人民法院作出（2015）鄂葛洲壩民初字第00227號(hào)民事判決書，判決武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》解除雙方房屋租賃合同的行為無效。武商量販公司因不服葛洲壩人民法院作出的上述判決上訴至本院，本院于2015年12月18日作出（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書，判決駁回武商量販公司的上訴，維持原判。
武商量販公司于2015年6月將馨安泰公司訴至本院，請(qǐng)求法院確認(rèn)2008年6月4日馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及此后簽訂的所有補(bǔ)充合同于2015年5月29日予以解除；馨安泰公司賠償全部設(shè)施、設(shè)備及裝修投入費(fèi)用10847029.85元；馨安泰公司賠償因其違約行為造成的經(jīng)營(yíng)損失及其他損失19878700元；馨安泰公司向武商量販公司返還定金3000000元等。本院經(jīng)審理后認(rèn)為，武商量販公司提起的關(guān)于確認(rèn)雙方《房屋租賃合同》及所有補(bǔ)充合同于2015年5月29日予以解除的訴請(qǐng)已為生效的（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書所確定，武商量販公司再次就該訴爭(zhēng)問題起訴顯然違反民事訴訟法理論上一事不再理的原則，遂作出（2015）鄂宜昌中民二初字第00102號(hào)民事裁定書，駁回武商量販公司前述關(guān)于確認(rèn)合同解除的起訴。對(duì)于武商量販公司提起的其他訴請(qǐng)，本院經(jīng)審理認(rèn)為，武商量販公司提起的其他訴請(qǐng)，均以《房屋租賃合同》及所有補(bǔ)充協(xié)議有效解除為前提，生效判決已經(jīng)確認(rèn)馨安泰公司不存在武商量販公司所主張的違約行為且武商量販公司通知解除合同的行為無效，故作出（2015）宜昌中民二初字第00102號(hào)民事判決書，駁回武商量販公司的訴訟請(qǐng)求。武商量販公司不服上述裁定和判決，向湖北省高級(jí)人民法院提起上訴，湖北省高級(jí)人民法院審理后，分別作出（2016）鄂民終1309號(hào)民事裁定書和（2016）鄂民終1269號(hào)民事判決書，駁回了武商量販公司的上訴請(qǐng)求，對(duì)本院作出的前述民事裁定和民事判決予以維持。
2016年1月29日，馨安泰公司向葛洲壩人民法院起訴，要求武商量販公司支付自2015年6月1日至2016年2月28日未支付的租金及其滯納金。葛洲壩人民法院作出（2016）鄂0592民初61號(hào)民事判決書，判決武商量販公司支付馨安泰公司租金9609684.51元，并從應(yīng)支付之日起至實(shí)際支付之日止，按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。武商量販公司因不服上述判決上訴至本院，本院于2016年12月7日作出（2016）鄂05民終2207號(hào)民事判決書，判決駁回武商量販公司的上訴，維持原判。武商量販公司不服本院終審判決向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?017年4月20日，湖北省高級(jí)人民法院作出（2017）鄂民申804號(hào)民事裁定書，裁定認(rèn)為武商量販公司的再審申請(qǐng)理由不能成立，駁回其再審申請(qǐng)。
2017年7月17日，馨安泰公司向葛洲壩人民法院起訴，要求武商量販公司支付自2016年3月1日至2017年5月31日未支付的租金及其滯納金。武商量販公司同時(shí)提出反訴請(qǐng)求，要求判令武商量販公司與馨安泰公司之間于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及后續(xù)簽訂的所有《補(bǔ)充合同》于2016年3月1日解除。葛洲壩人民法院作出（2017）鄂0592民初327號(hào)民事判決書，判決武商量販公司支付馨安泰公司租金16232521.35元及違約金2212074.65元，并駁回武商量販公司的反訴請(qǐng)求。武商量販公司因不服上述判決上訴至本院，本院于2018年3月2日作出（2018）鄂05民終451號(hào)民事判決書，判決駁回武商量販公司的上訴，維持原判。隨后，武商量販公司向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?018年6月6日，湖北省高級(jí)人民法院作出（2018）鄂民申1480號(hào)民事裁定書，裁定駁回武商量販公司再審申請(qǐng)。
經(jīng)湖北華審工程造價(jià)咨詢有限公司評(píng)估并出具的《關(guān)于2018年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)），馨安泰公司收回出租房屋后并將其恢復(fù)到2008年交付時(shí)的狀態(tài)設(shè)備投資金額為34803123.24元，其中包含馨安泰公司二次招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用即“待攤投資”3082724.00元，項(xiàng)目工期為300天，開業(yè)準(zhǔn)備期為60天。
經(jīng)湖北華審工程造價(jià)咨詢有限公司評(píng)估并出具《關(guān)于2007年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0485號(hào)），2008年6月馨安泰公司交付給武商量販公司時(shí)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資金額為25496470.57元。
經(jīng)湖北華審工程造價(jià)咨詢有限公司評(píng)估并出具的《關(guān)于2012年馨島之星酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0486號(hào)），2012年馨安泰公司將武商量販公司退租的第三層改造為馨島之星酒店投資金額為11565929.52元。
前述事實(shí)，有2008年6月4日馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》，2008年6月4日、9月1日、2009年7月20日、2012年5月25日四份《補(bǔ)充合同》，2015年5月29日《關(guān)于解除房屋租賃合同的函》及郵寄憑證，2015年8月26日《關(guān)于盡快接收租賃場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備、騰退移交的再次通知函》及郵寄憑證，2015年11月《公證申請(qǐng)書》、《公證書》（（2015）鄂琴臺(tái)內(nèi)證字26672號(hào)）及附件，（2015）鄂葛洲壩民初字第00227號(hào)民事判決書，（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書，（2015）鄂宜昌中民二初字第00102號(hào)民事裁定書，（2015）宜昌中民二初字第00102號(hào)民事判決書，（2016）鄂民終1309號(hào)民事裁定書，（2016）鄂民終1269號(hào)民事判決書，（2016）鄂0592民初61號(hào)民事判決書，（2016）鄂05民終2207號(hào)民事判決書，（2017）鄂民申804號(hào)民事裁定書，（2017）鄂0592民初327號(hào)民事判決書，（2018）鄂05民終451號(hào)民事判決書，（2018）鄂民申1480號(hào)民事裁定書，《關(guān)于2007年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0485號(hào)），《關(guān)于2012年馨島之星酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0486號(hào)），《關(guān)于2018年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）等證據(jù)及開庭筆錄在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》是否應(yīng)當(dāng)解除；二、合同解除后，馨安泰公司要求武商量販公司承擔(dān)賠償責(zé)任及金額如何確定。
一、關(guān)于馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。
馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”本案中，馨安泰公司（甲方）與武商量販公司（乙方）于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》第10.4條約定“有下列情形之一，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償其遭受的一切損失。a.甲方無任何違約，乙方逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的”，根據(jù)查明事實(shí)武商量販公司拖欠馨安泰公司租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三個(gè)月，因此，雙方約定解除合同的條件已經(jīng)成就，馨安泰公司請(qǐng)求解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》，本院予以支持。關(guān)于武商量販公司辯稱《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充協(xié)議》于2015年6月底就已經(jīng)解除的意見。本院認(rèn)為，人民法院的生效裁判具有既判效力，（2015）鄂葛洲壩民初字第00227號(hào)民事判決書、（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書等生效裁判已經(jīng)確認(rèn)了武商量販公司于2015年5月29日向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除房屋租賃合同的函》解除雙方租賃房屋合同的行為無效，并且之后雙方也未通過協(xié)商或訴訟的方式解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》，因此武商量販公司主張自2015年6月底合同已經(jīng)解除，本院不予采信。
二、合同解除后，馨安泰公司要求武商量販公司承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任及賠償金額如何確定的問題。
1、馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除前，武商量販公司依約應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付租金及滯納金。武商量販公司辯稱其于2015年6月底將租賃房屋完成騰退清空，無需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滯納金。本院認(rèn)為，在租賃合同及補(bǔ)充合同解除之前，馨安泰公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對(duì)武商量販公司履行出租義務(wù)，武商量販公司則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行支付租金給馨安泰公司的義務(wù)。至于武商量販公司是否使用或如何使用承租房屋是其權(quán)利，其自2015年6月單方騰退承租房屋系其處分自身權(quán)利的行為。故，武商量販公司辯稱無需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滯納金的意見，本院不予采信。在本案判決生效前，馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同仍處于有效狀態(tài)，武商量販公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定向馨安泰公司支付租金。盡管馨安泰公司與武商量販公司于2012年5月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》區(qū)分為場(chǎng)地租賃費(fèi)和設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)、管理費(fèi)兩部分，但實(shí)際上二者之和與《房屋租賃合同》中約定的租金數(shù)額一致，即系按照租賃房屋面積乘以租賃房屋面積單價(jià)的方法予以確定?！斗课葑赓U合同》4.5條約定，租金按季支付，馨安泰公司應(yīng)在每期開始的5天內(nèi)將房屋租賃的合法稅務(wù)發(fā)票交武商量販公司財(cái)務(wù)部門，武商量販公司在收到發(fā)票后的7天內(nèi)支付該期房屋租金。若武商量販公司遲延支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付滯納金，由于合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)為日0.5%，明顯過高，馨安泰公司自愿按照24%的標(biāo)準(zhǔn)主張滯納金，低于合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。由于馨安泰公司對(duì)2018年6月1日前的租金及滯納金已經(jīng)向葛洲壩人民法院起訴主張，其提交的《房屋租金及滯納金計(jì)算表》中關(guān)于租金金額及支付時(shí)間均系出自于雙方當(dāng)事人于2012年5月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》的約定。因此，對(duì)馨安泰公司要求武商量販公司按照《房屋租金及滯納金計(jì)算表》支付自2018年6月1日起至判決解除《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同的法律文書生效之日止的租金的主張，本院予以支持。
2、武商量販公司自2008年起將其承租馨安泰公司的房屋部分轉(zhuǎn)租給武漢麥當(dāng)勞餐飲食品有限公司，截至庭審時(shí)武漢麥當(dāng)勞餐飲食品公司馨島店仍在正常營(yíng)業(yè)。根據(jù)雙方于2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第11條、12條的約定，因武商量販公司原因?qū)е码p方《房屋租賃合同》終止的，武商量販公司除向馨安泰公司承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就武漢麥當(dāng)勞餐飲食品有限公司所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元。武商量販公司長(zhǎng)期拖欠租金，構(gòu)成嚴(yán)重違約，導(dǎo)致馨安泰公司解除合同，武商量販公司應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)充合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的租金補(bǔ)償款。由于《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同解除的時(shí)間尚不能確定，因此，馨安泰公司主張武商量販公司向其支付房屋租金補(bǔ)償款2568100元的數(shù)額計(jì)算有誤。武商量販公司與武漢麥當(dāng)勞餐飲食品有限公司簽訂的《租賃合同》中約定的租賃面積為421平方米，因此，武商量販公司應(yīng)依《補(bǔ)充合同》第12條約定向馨安泰公司按租賃面積421平方米、每月每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金補(bǔ)償款，起止期限自《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同解除之日，即本判決生效之日起計(jì)算至2028年8月31日止。
3、根據(jù)馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》第10.4條約定，馨安泰公司在解除合同時(shí)有權(quán)要求武商量販公司賠償其遭受的一切損失，該約定系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。”本案因武商量販公司嚴(yán)重違約導(dǎo)致馨安泰公司解除合同，根據(jù)上述規(guī)定，馨安泰公司有權(quán)要求賠償損失，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因武商量販公司違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
馨安泰公司在2008年交付給武商量販公司的房屋是一個(gè)全新裝修、正在營(yíng)運(yùn)的大型商場(chǎng)，對(duì)于出租人馨安泰公司而言，其是基于房屋出租會(huì)獲得20年的租金收益才愿意承受當(dāng)年突然歇業(yè)導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)眾多商家提前終止合同、辭退員工、處置剩余商品等巨額損失。而現(xiàn)如今武商量販公司簽訂的租賃合同約定的租期僅過去十年，尚有十年的租期未履行完畢，在租賃合同不解除的情況下，馨安泰公司仍可以繼續(xù)收取剩余十年租期的租金一億五千萬元左右?，F(xiàn)因武商量販公司違約致使馨安泰公司提前解除合同而給馨安泰公司造成的損失主要是逐年遞增的房屋租金完全喪失。而武商量販公司賠償馨安泰公司租金損失最直接的辦法有三種：一是一次性賠償合同約定的剩余年限的全部租金。二是武商量販公司將所租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，依原房屋租賃合同約定的金額按季度向馨安泰公司支付租金。三是馨安泰公司收回出租給武商量販公司的房屋轉(zhuǎn)租給其它商戶，轉(zhuǎn)租房屋所得租金達(dá)不到武商量販公司所支付租金數(shù)額的部分由武商量販公司按季度補(bǔ)足差額。但上述三種方式中第一種顯然對(duì)武商量販公司不公，鑒于馨安泰公司與武商量販公司之間為租金已經(jīng)提起諸次訴訟，第二、第三種方式又會(huì)因本案的判決而可能引發(fā)雙方因租金的給付和補(bǔ)償產(chǎn)生的更多紛爭(zhēng)，這與避免訴累的審判精神相違背。所以，本院認(rèn)為武商量販公司賠償合理的費(fèi)用，讓馨安泰公司將所租商場(chǎng)恢復(fù)到十年前移交給武商量販公司時(shí)的狀況是解決問題的一種方案。此外，武商量販公司作為湖北省知名的大型零售商在訂立合同時(shí)明確約定了因其違約導(dǎo)致合同解除要賠償一切損失的內(nèi)容的情況下，武商量販公司應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到其違約所可能造成的損失。因此，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，從平衡雙方當(dāng)事人利益的角度而言，本院對(duì)于馨安泰公司要求武商量販公司賠償對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等，即要求賠償恢復(fù)原狀所需費(fèi)用及恢復(fù)原狀期間的租金損失，要求武商量販公司賠償重新招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用及招商期間的租金損失，本院予以支持。馨安泰公司為證明其賠償請(qǐng)求的具體數(shù)額提供了由湖北華審工程造價(jià)咨詢有限公司出具的《關(guān)于2018年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）、《關(guān)于2007年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0485號(hào)）、《關(guān)于2012年馨島之星酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0486號(hào)）三份報(bào)告。雖然武商量販公司在庭審中對(duì)上述報(bào)告的真實(shí)性不予認(rèn)可，但武商量販公司既未提供證據(jù)反駁上述報(bào)告的真實(shí)性，也未申請(qǐng)重新評(píng)估鑒定。因此，本院對(duì)上述三份報(bào)告的內(nèi)容予以采信。武商量販公司應(yīng)當(dāng)按照上述報(bào)告所確認(rèn)的金額、房屋空置時(shí)間向馨安泰公司賠償對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需費(fèi)用和恢復(fù)原狀期間的租金損失以及重新招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用和招商期間的租金損失。馨安泰公司因需要恢復(fù)原狀對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需費(fèi)用及重新招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用按《關(guān)于2018年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）中確認(rèn)的金額分別為31720399.20元、3082724元，合計(jì)34803123.20元；因恢復(fù)原狀所需的空置期按《關(guān)于2018年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）中確認(rèn)的項(xiàng)目工期300天計(jì)算；重新招商期間空置期按《關(guān)于2018年馨島購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）中確認(rèn)的開業(yè)籌備期60日計(jì)算。損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照雙方當(dāng)事人在房屋租賃合同及補(bǔ)充合同中對(duì)該段期間房屋租金所約定的標(biāo)準(zhǔn)。
關(guān)于武商量販公司依據(jù)《房屋租賃合同》第11.2條的約定辯稱“雙方合同解除后馨安泰公司應(yīng)按房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋，武商量販公司沒有將租賃房屋恢復(fù)原狀的義務(wù)，無需支付因恢復(fù)原狀所產(chǎn)生的任何費(fèi)用”，該《房屋租賃合同》第11章是雙方就“續(xù)租及期滿財(cái)產(chǎn)處置”的約定，在本案并無適用條件，因此對(duì)武商量販公司上述抗辯意見，本院不予采信。關(guān)于武商量販公司辯稱目前涉案房屋原有裝修、投資的價(jià)值已幾乎攤銷折舊完畢的意見，本院認(rèn)為馨安泰公司要求的賠償事項(xiàng)是恢復(fù)商場(chǎng)至十年前的狀況，是重新裝修開業(yè)所必須的費(fèi)用，與折舊無關(guān)。同時(shí)，也正因?yàn)樯虉?chǎng)目前的設(shè)施、裝飾、裝修早已折舊完畢，不堪再用，故重新裝修開業(yè)方需要如此大額的費(fèi)用。所以，對(duì)武商量販公司認(rèn)為房屋的裝飾裝修已經(jīng)折舊完畢不用賠償?shù)目罐q意見，本院不予采信。
4、在《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》合同履行過程中，2012年5月25日武商量販公司與馨安泰公司雙方協(xié)商一致，同意武商量販公司將第三層全部房屋和第一層的部分房屋退租，其后馨安泰公司將退租的第三層房屋開設(shè)為“馨島之星”酒店。現(xiàn)馨安泰公司沒有提交證據(jù)證明對(duì)馨島購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行一、二、三層總體布局和拆除“馨島之星”酒店的必要性，且武商量販公司提前退租系經(jīng)過馨安泰公司的同意。因此，對(duì)馨安泰公司要求武商量販公司賠償“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修改造所投入費(fèi)用11565929.52元的主張，本院不予支持。
5、根據(jù)《房屋租賃合同》第10.4條中約定“賠償一切損失”應(yīng)當(dāng)包括馨安泰公司因維護(hù)自身合法權(quán)益所支出的一切費(fèi)用。因武商量販公司違約引起本案訴訟，馨安泰公司因主張權(quán)利而支出的工程造價(jià)審計(jì)費(fèi)40萬元、法律服務(wù)費(fèi)157萬元系合理必要費(fèi)用，屬于馨安泰公司損失的一部分，馨安泰公司請(qǐng)求由武商量販公司承擔(dān)，本院予以支持。
綜上所述，原告馨安泰公司的訴訟請(qǐng)求部分成立，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第二百一十三條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

解除宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司與武漢武商量販連鎖有限公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》；
二、武漢武商量販連鎖有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按照武漢武商量販連鎖有限公司與宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司于2012年5月25日簽訂的的補(bǔ)充合同的約定向宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司支付自2018年6月1日起至本判決生效之日止的租金（租金計(jì)算表：2017年9月1日至2018年8月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3311418.42元，2018年9月1日至2019年8月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3357785.67元，2019年9月1日至2020年8月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3404152.92元），逾期支付租金的應(yīng)按照年率24%的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金；
三、武漢武商量販連鎖有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按照每月21050元的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司支付自本判決生效之日起至2028年8月31日止期間的房屋租金補(bǔ)償款；
四、武漢武商量販連鎖有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司支付《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同解除后，因宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司對(duì)租賃房屋恢復(fù)原狀進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需的費(fèi)用31720399.20元，重新招商開業(yè)所需的人員工資、市場(chǎng)推廣費(fèi)、商業(yè)促銷費(fèi)等3082724元；
五、武漢武商量販連鎖有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司支付《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同解除后，因宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司對(duì)租賃房屋恢復(fù)原狀進(jìn)行必要的拆除、維修以及重新招商開業(yè)所需的360天房屋空置期所產(chǎn)生的損失，損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為同期租金。（租金計(jì)算表：2018年9月1日至2019年8月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3357785.67元，2019年9月1日至2020年8月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3404152.92元）
六、武漢武商量販連鎖有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司支付工程造價(jià)審計(jì)費(fèi)400000元、法律服務(wù)費(fèi)1570000元；
七、駁回原告宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)363801元，由武漢武商量販連鎖有限公司承擔(dān)291040元，由宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司承擔(dān)72761元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 楊昊
審判員 王瑞菊
審判員 肖小月

書記員： 余丹