原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司。住所地宜昌市西陵二路31號(hào)。
法定代表人劉長(zhǎng)橋，該公司總經(jīng)理。
委托代理人趙艷玲，女，漢族，1977年4月24日出生。特別授權(quán)代理。
委托代理人劉素素，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告王智強(qiáng)。
委托代理人肖露露，女，漢族，1955年9月8日出生。系被告王智強(qiáng)之妻。特別授權(quán)代理。

原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱頤安信物業(yè)公司）訴被告王智強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由審判員劉青春適用簡(jiǎn)易程序，于2014年9月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告頤安信物業(yè)公司的委托代理人趙艷玲、劉素素，被告王智強(qiáng)及其委托代理人肖露露到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，被告王智強(qiáng)系楠?；▓@小區(qū)業(yè)主，住該小區(qū)1-1-103號(hào)，房屋面積151.66㎡。2012年3月23日，原告頤安信物業(yè)公司與楠?；▓@業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)委托服務(wù)合同》，從2012年4月原告正式全面為楠?；▓@小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)《物業(yè)委托服務(wù)合同》的約定，楠?；▓@小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.6元／㎡·月，非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元／㎡·月，每年的四月三十日前收取全年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期按日萬(wàn)分之五收取違約金；同時(shí)約定，如合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議，提交仲裁委員會(huì)仲裁。雙方就付費(fèi)時(shí)間及違約責(zé)任等事項(xiàng)做了具體約定。因被告未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，2013年12月23日、2014年3月27日，原告兩次向被告進(jìn)行了催收。
因小區(qū)車位緊張，原告根據(jù)《物業(yè)委托服務(wù)合同》第十四條的約定，將部分公共綠地和活動(dòng)場(chǎng)所改用作停車場(chǎng)。
被告所在房屋為三樓。被告樓下二樓業(yè)主搭建的雨棚給被告的生活帶來(lái)了不便，對(duì)此原告并不否認(rèn)，且多次進(jìn)行了協(xié)調(diào)。同時(shí)針對(duì)小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象，原告頤安信物業(yè)公司通過(guò)信訪等渠道向城建等職能部門進(jìn)行了反映和交涉。
被告王智強(qiáng)提交的水電費(fèi)繳費(fèi)單據(jù)顯示，2010年6月至2013年7月，被告不在該小區(qū)居住。
因被告王智強(qiáng)等業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，原告頤安信物業(yè)公司于2014年7月31日向宜昌仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，宜昌仲裁委員會(huì)以仲裁條款約定不明，導(dǎo)致仲裁協(xié)議無(wú)效為由，作出《不予受理通知書(shū)》。原告據(jù)此向本院提起訴訟。
上述事實(shí)，有原告提交的《物業(yè)委托服務(wù)合同》、催收物業(yè)費(fèi)的照片、郵政特快專遞寄件單、宜昌市仲裁委《不予受理通知書(shū)》，被告提交的水電費(fèi)收據(jù)、照片以及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。原告頤安信物業(yè)公司與楠?；▓@業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)委托服務(wù)合同》，主體適格，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合同合法有效。對(duì)包括被告王智強(qiáng)在內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。被告以2010年6月至2013年7月不在小區(qū)居住，不承認(rèn)該合同的辯解理由，本院不予支持。被告2012年4月至2013年6月不在小區(qū)居住，并不影響原告頤安信物業(yè)公司對(duì)整個(gè)楠?；▓@小區(qū)提供安全保衛(wèi)、公共場(chǎng)所的保潔、綠化以及公用設(shè)備的維護(hù)等服務(wù)工作的開(kāi)展，即使業(yè)主未在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交納。
被告稱原告未能解決雨棚問(wèn)題，本院認(rèn)為，對(duì)小區(qū)存在亂搭亂建問(wèn)題，原告作為一家從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)法人，對(duì)亂搭亂建現(xiàn)象進(jìn)行勸阻，或者是向城建等職能部門進(jìn)行反映，即是正確全面履行了合同義務(wù)。關(guān)于被告陽(yáng)臺(tái)地漏不暢問(wèn)題，該問(wèn)題屬于房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題，且屬于業(yè)主房屋自用部位范圍，根據(jù)《物業(yè)委托服務(wù)合同》第十六條的規(guī)定，屬于物業(yè)公司有償服務(wù)的范圍，如果原告在收取了被告的有償服務(wù)費(fèi)后未能給被告維修好，被告可以另行起訴要求原告繼續(xù)維修或者返還維修費(fèi)。如果原告愿意無(wú)償為被告維修，是原告對(duì)自己權(quán)利的處分。原告將公共綠地和活動(dòng)場(chǎng)所改用做停車場(chǎng)，是因?yàn)樾^(qū)車輛保有量增大，原有的停車位無(wú)法滿足需求，也是為全體業(yè)主的共同利益而為之，并不存在損害業(yè)主利益的問(wèn)題。被告認(rèn)為原告與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)委托服務(wù)合同》存在違反《合同監(jiān)管條例》等問(wèn)題，可以向有關(guān)職能部門反映，上述問(wèn)題均不是《物業(yè)委托服務(wù)合同》約定的服務(wù)范圍，當(dāng)然也不是本案的審理范圍。原告以上述問(wèn)題作為不繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，本院不予支持。
原告依照其與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)委托服務(wù)合同》的約定，履行了合同義務(wù)，要求被告繳納2012年4月至2014年3月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2184元，于法不悖。本院予以支持。但原告小區(qū)的車輛停放管理方面存在瑕疵，其要求被告支付違約金589元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條的規(guī)定，判決如下：

1、被告王智強(qiáng)于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)人民幣2184元。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
2、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)25元（原告已預(yù)交），由原告宜昌頤安信物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)5元，被告王智強(qiáng)負(fù)擔(dān)20元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉青春

書(shū)記員：鐘飛