原告（反訴被告）宜昌雅斯商業(yè)物業(yè)管理有限公司。
法定代表人向光曉，該公司總經(jīng)理。
委托代理人鄭某，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告（反訴原告）高光洋，男，生于1978年3月10日，漢族，湖北省枝江市人。
委托代理人孟某，湖北演繹律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

原告宜昌雅斯商業(yè)物業(yè)管理有限公司與被告高光洋租賃合同糾紛一案，本院于2013年10月24日立案受理，訴訟中被告提出反訴。本案由審判員馮其斌獨適用簡易程序于2013年12月17日公開開庭進(jìn)行審理。原告委托代理人鄭某、被告高光洋及其委托代理人孟某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2012年7月12日，原、被告簽訂《多業(yè)態(tài)租賃經(jīng)營合同》約定：原告（甲方）將位于宜都雅斯國際廣場10#樓2層建筑面積510平方米的商鋪出租給被告（乙方）用于經(jīng)營“潮流前線”服飾，租賃期限25個月，從2012年10月1日至2014年10月30日止。乙方從進(jìn)場之日起至2012年9月30日為租金免租期。合同租金16830元及物業(yè)管理，水電廣告等費用從2012年10月1日起開始交納。乙方應(yīng)于本合同簽訂后三日內(nèi)支付45900元履約保證金，如乙方違約，保證金由甲方扣收，如甲方違約則雙倍返還該保證金。甲方同意合同簽訂后第二日起將租賃物業(yè)交給乙方，甲方未按合同約定的進(jìn)場時間和條件逾期交房的，免租期順延。逾期達(dá)三十日的從第三十一日起，每逾期一日向乙方支付第一年月租金的0.5%的違約金。乙方須按約定期限支付租金及各項費用，逾期一日則乙方向甲方支付當(dāng)期租金及各項費用的0.5%作違約金。乙方未按時足額繳納當(dāng)期租金及各項費用，欠繳時間達(dá)30天，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)按合同的總租金的10%向甲方支付違約金，合同還對其它相關(guān)事項進(jìn)行了約定。
同日，原告（甲方）與被告（乙方）還簽訂了一份《宜都雅斯國際廣場運(yùn)營管理協(xié)議》約定：本協(xié)議為主合同的組成部分，乙方每月承擔(dān)公共設(shè)施使用維護(hù)費6120元及物業(yè)服務(wù)費1020元。交納方式與租金同步，乙方不按約定的標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按所欠費用總額的5‰交納違約金。
合同簽訂的當(dāng)日，被告依約交納了履約保證金45900元。2012年8月13日，原告將租賃房屋交付被告使用。被告對門窗、消防設(shè)施、水、電、房屋結(jié)構(gòu)及是否漏水等事項確認(rèn)后，在房屋移交記錄上簽字接收。2013年3月，經(jīng)原告允許，魯西肥牛店進(jìn)行外墻裝修。施工期間，占用了通往被告商鋪的扶手電梯。因被告一直未履行支付租金及物業(yè)管理費的合同義務(wù)。2013年9月13日原告向被告送達(dá)了“關(guān)于履行合同付款義務(wù)的律師函”，催促被告立即支付拖欠的租金201960元和管理服務(wù)費85680元，該函由被告商鋪的員工“趙小艷”代收。被告經(jīng)催告后仍未履行付款義務(wù)，原告訴至本院。
同時查明，2013年4月28日，原告取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（三級）。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點主要有以下幾個問題：一、原告主張的第一期租金及物業(yè)管理費是否超過訴訟時效的問題；二、原告是否存在重復(fù)計算違約金及違約金明顯高于損失的問題；三、雙方簽訂的運(yùn)營管理協(xié)議是否有效的問題；四、雙方違約行為如何認(rèn)定，違約責(zé)任能否互抵的問題。
關(guān)于第一個問題，原、被告簽訂了期限25個月的商鋪租賃合同，2014年10月30日期限屆滿。約定租金及物業(yè)管理費每三個月為一個付款周期。第一期租金及物業(yè)費于合同簽訂當(dāng)日交納，以后每個周期開始前十個工作日內(nèi)交納。雙方對合同租金及物業(yè)費約定分期履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效支付若干問題的決定》第5條：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起算”。訴訟時效制度雖具有督促權(quán)利人行使權(quán)利的立法目的，但其實質(zhì)并非否定權(quán)利的合法存在和行使。因此被告抗辯原告主張的第一期租金及物業(yè)費已超過訴訟時效的理由，本院不予支持。
關(guān)于第二個問題，合同約定，乙方須按合同約定期限支付租金及各項費用。每逾期一日，向甲方支付當(dāng)期應(yīng)付租金及各項費用的0.5%作為違約金，乙方未按時足額繳納當(dāng)期租金及各項費用，欠繳時間達(dá)30天的，甲方有權(quán)選擇提前解除合同，乙方按照合同約定總租金的10%向甲方支付違約金，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原、被告雙方采用格式條款訂立的合同，提供格式條款的一方為原告。合同法規(guī)定：對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于格式條款一方的解釋。按照誠實信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，當(dāng)事人負(fù)有履行通知、協(xié)助等義務(wù)。首期租金及物業(yè)費按照約定，在合同簽訂當(dāng)日就應(yīng)交納。但原告直到2013年9月13日才書面催促，且律師函上表述的租期從2012年10月1日起算。表明原告怠于履行通知、協(xié)助義務(wù)。針對被告逾期支付租金及物業(yè)費這一行為，應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任，結(jié)合合同條款，本院解釋為欠繳時間在30日以內(nèi)的，每逾期一日，則乙方向甲方支付當(dāng)期應(yīng)付租金及各項費用的0.5%作為違約金，欠繳時間達(dá)30日的，甲方有權(quán)選擇提前解除合同，乙方按照合同約定的合同總租金的10%向甲方支付違約金，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中原告計算違約金的方式錯誤，被告未履行主要債務(wù)，原告有權(quán)解除合同，應(yīng)按合同總租金的10%主張違約金。
關(guān)于第三個問題，首先，資質(zhì)規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，是對從事特定行業(yè)必須具備的準(zhǔn)入條件的規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)范。其次，雖然原告在與被告簽訂運(yùn)營管理協(xié)議時不具備物業(yè)管理資質(zhì)，但在履行合同過程中取得了物業(yè)管理資質(zhì)。因此，被告主張雙方簽訂的運(yùn)營管理協(xié)議無效，本院不予支持。
關(guān)于第四個問題：一、被告辯稱“原告違反2012年10月1日整體開業(yè)的承諾，以致被告在2012年10月至12月無法開業(yè)經(jīng)營，這一期間的租金及物業(yè)費應(yīng)予扣除，并賠償被告的經(jīng)營損失”。首先，雙方簽訂的合同并無2012年10月1日廣場整體開業(yè)的約定。原告將雅斯國際廣場的所有商鋪對外招租，客觀上存在時間先后，只要出租的商鋪及配套設(shè)施具備合同約定的交房條件，即應(yīng)視為承租方可以開展經(jīng)營活動。二、原告遲延一個月交付房屋，依照合同約定免租期順延。被告可以對免租期進(jìn)行抗辯，要求免除2012年10月份的租金及物業(yè)費，而無權(quán)對此后的租金及物業(yè)費拒交。三、2013年3月原告允許魯西肥牛店進(jìn)行外墻裝修，該店位于被告商鋪上層，施工期間將通往被告商鋪扶手電梯占用安置腳手架，客觀上影響了被告正常經(jīng)營。原告作為雅斯國際廣場商鋪的物業(yè)管理人和出租方，負(fù)有對公共部分進(jìn)行維護(hù)、協(xié)調(diào)、服務(wù)和管理，確保承租方正常使用租賃房屋的義務(wù)。原告怠于履行上述義務(wù)，被告有權(quán)對這個月的租金及物業(yè)費主張履行抗辯，對原告主張的2013年3月份租金和物業(yè)費，本院不予支持。但被告無權(quán)對其余月份的租金及物業(yè)費拒繳。綜合以上分析，本院認(rèn)為原、被告在履行租賃合同和物業(yè)管理合同的過程中，雙方均存在違約行為，但原告的違約行為不足以成為被告不履行主要合同義務(wù)的理由，被告的行為已構(gòu)成根本性違約。被告反訴要求原告賠償2013年3月份租金及物業(yè)費損失23970元，屬于原告本訴請求的范圍，本院在本訴中予以裁判。原告主張解除合同并由被告承擔(dān)合同約定的違約金的理由成立，本院予以支持，但原告計算違約金的方式錯誤。被告反訴主張的其余經(jīng)營損失，沒有提出充足的證據(jù)加以證明，且反訴的理由與事實不符，本院不予支持。被告反訴請求判令雙方違約責(zé)任互抵及確定《雅斯國際廣場運(yùn)營管理協(xié)議》無效的理由不能成立，本院不予支持。據(jù)此依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十一條、第五十二條、第六十條、第六十七條、第九十四條、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告2012年7月12日簽訂的《多業(yè)態(tài)租賃經(jīng)營合同》，被告于本判決生效后30日內(nèi)騰退承租商鋪；
二、被告向原告支付2012年11月1日至2014年3月1日期間的租金及物業(yè)管理費（扣除2013年3月租金及物業(yè)費23970元）359550元。原告返還被告履約保證金45900元。兩項沖抵后，被告還應(yīng)向原告支付313650元，于本判決生效后10日內(nèi)付清；
三、被告向原告支付違約金42075元（按合同總租金10%計算），于本判決生效后10日內(nèi)付清；
四、被告按每月23970元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付2014年3月1日起至被告實際騰退商鋪期間租金占用費及物業(yè)費損失；
五、駁回原告的其他訴訟請求；
六、駁回被告的反訴請求。
本案案件受理費5382元，保全費4000元，反訴受理費1175元，由原告負(fù)擔(dān)3766元，被告負(fù)擔(dān)6791元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀三份，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　馮其斌

書記員：周芳