原告宜昌瑞興物業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市隆康路20號長江瑞景3號樓4單元102室。
法定代表人王開元，該公司董事長。
委托代理人劉素素，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
委托代理人唐達(dá)文，該公司經(jīng)理。特別授權(quán)代理。
被告柳某某。
委托代理人鄧仁金。特別授權(quán)代理。

原告宜昌瑞興物業(yè)管理有限公司（以下簡稱瑞興物業(yè)）與被告柳某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年11月16日受理后，依法由代理審判員向淑萍獨(dú)任審判，于2015年12月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告瑞興物業(yè)的委托代理人唐達(dá)文、劉素素，被告柳某某及其委托代理人鄧仁金到庭參加了訴訟。審理中，當(dāng)事人申請庭外和解，未能達(dá)成一致。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2008年12月30日，湖北智友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱智友房地產(chǎn)公司）與帝景物業(yè)簽訂《“長江瑞景”小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，委托帝景物業(yè)對長江瑞景商住小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托期限自2008年12月31日至2011年12月31日。2011年4月1日，被告柳某某與宜昌帝景物業(yè)管理有限公司（以下簡稱帝景物業(yè)）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由帝景物業(yè)向被告提供物業(yè)服務(wù)，包括對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進(jìn)行維修服務(wù)與管理；物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米1元，首期入住一次性繳付半年的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)每半年繳納一次，每次到期前10天交下一次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；未按約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納相關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求補(bǔ)交（從逾期之日起按每天千分之三繳納違約金）。2012年11月23日，原告瑞興物業(yè)與帝景物業(yè)、湖北智友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《協(xié)議書》，約定將帝景物業(yè)在《物業(yè)管理委托合同》中的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至瑞興物業(yè)。
另查明，被告柳某某居住于伍家區(qū)隆康路，房屋面積185.64平方米。被告柳某某自2012年1月1日至2015年6月30日共計欠費(fèi)48個月，欠物業(yè)費(fèi)8912元、違約金16843.68元，合計25755.68元。
再查明，被告柳某某所居住房屋樓下住戶為業(yè)主周宗瓊，該業(yè)主將房屋出租給“雷記麻將館”經(jīng)營娛樂活動，該館于室外搭建簡易棚并在棚內(nèi)使用炊具。2015年9月9日，原告瑞興物業(yè)向業(yè)主周宗瓊出具《整改通知》，載明3號樓1單元的業(yè)主對該館的排煙問題反映很大多次投訴，并通知該業(yè)主及時進(jìn)行整改。該棚戶至今尚未整改或拆除。小區(qū)內(nèi)垃圾桶附近有臟亂現(xiàn)象且小區(qū)入口處堆放有雜物。
上述事實，有當(dāng)事人的陳述，《“長江瑞景”小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，《協(xié)議書》，房屋產(chǎn)權(quán)證明單，長江瑞景隆康路欠費(fèi)明細(xì)，《整改通知》，照片，以及本案庭審筆錄等證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，2011年4月1日被告柳某某與帝景物業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》后，帝景物業(yè)提供了前期物業(yè)服務(wù)；2012年11月23日帝景物業(yè)與原告瑞興物業(yè)、湖北智友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《協(xié)議書》，由原告瑞興物業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。原告瑞興物業(yè)與被告柳某某雖未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但形成了事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司更換后被告柳某某并未提出異議，故原被告雙方按照原《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》履行合同權(quán)利義務(wù)較為合理。瑞興物業(yè)在簽訂合同后，已依約向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，柳某某作為小區(qū)業(yè)主，亦接受了物業(yè)服務(wù)，故柳某某應(yīng)當(dāng)向瑞興物業(yè)支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn)柳某某欠繳自2012年1月1日至2015年6月30日共計48個月的物業(yè)費(fèi)8912元屬實，本院予以支持；原告要求被告承擔(dān)違約金16843.68元，屬于“過分高于造成的損失”的情形，本院依法予以適當(dāng)減少至損失額的30%即2673.6元。關(guān)于柳某某辯稱小區(qū)內(nèi)的違章建筑物和垃圾桶等沒有進(jìn)行相應(yīng)清理，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡劣，但原告瑞興物業(yè)已向相關(guān)業(yè)主發(fā)布了《整改通知》要求整改，而物業(yè)服務(wù)具有全天候、不間斷的特性，間或出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)瑕疵在所難免，柳某某現(xiàn)有證據(jù)不足以證明瑞興物業(yè)長期存在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題進(jìn)而影響到小區(qū)業(yè)主正常生活或小區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此在物業(yè)服務(wù)單位提供的服務(wù)不構(gòu)成根本違約的情形下，拒絕交納物業(yè)費(fèi)必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)無法繼續(xù)開展進(jìn)而阻礙雙方合同目的的實現(xiàn)，且可能侵害到小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，故柳某某以瑞興物業(yè)存在服務(wù)瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)的理由本院亦不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告柳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告原告宜昌瑞興物業(yè)管理有限公司支付自2012年1月1日至2015年6月30日的物業(yè)費(fèi)8912元、違約金2673.6元，合計11585.6元。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)443.9元，減半收取222元，由被告柳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

代理審判員　　向淑萍

書記員：鐘圓媛