原告：宜昌杰出物業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市發(fā)展大道11號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。法定代表人：劉和鼎，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：付立禾，湖北七君律師事務(wù)所律師。被告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖北省枝江市，現(xiàn)住宜昌市。被告：張猜猜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖北省興山縣，現(xiàn)住址，系高某某妻子。

杰出公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.高某某、張猜猜共同支付2017年1月1日至2018年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)2974.83元和物業(yè)費(fèi)滯納金6359.09元（從2017年1月1日起至2018年7月31日止，以欠繳金額為基數(shù)，按每日千分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。2.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：張猜猜、高某某是位于宜昌市發(fā)展大道11號(hào)東方杰座19樓B06室（建筑面積52.19平方米）的業(yè)主，其成為業(yè)主后拒不與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，自2017年1月1日起至今未交納物業(yè)費(fèi)。原、被告雖未簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但原告提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)，并支付相應(yīng)滯納金。請(qǐng)求法院支持其訴訟請(qǐng)求。高某某辯稱：1.二被告系2013年12月購(gòu)買的二手房而成為東方杰座業(yè)主，原、被告未簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，《前期物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)法約束現(xiàn)在的業(yè)主，原告主張按3元/平方米/月交納物業(yè)費(fèi)并支付滯納金無(wú)合同依據(jù)；2.宜昌市其他公寓樓比如馬克公寓物業(yè)費(fèi)是1.3元/平方米，而杰出公司按3元收費(fèi)過(guò)高；同時(shí)杰出公司未盡到物業(yè)服務(wù)管理義務(wù)：電梯經(jīng)常停運(yùn)、樓道垃圾清理不及時(shí)、走廊地毯從沒(méi)更換、地下停車場(chǎng)建筑垃圾成堆臟亂不堪，公寓樓很多業(yè)主家中老鼠成群、物業(yè)管理人員懶散、沒(méi)有統(tǒng)一著裝和佩戴標(biāo)志，上述種種物業(yè)服務(wù)與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符合；3.杰出公司二年來(lái)只給被告打過(guò)一次電話催繳物業(yè)費(fèi)，并不存在多次催繳未果的情況，被告不交物業(yè)費(fèi)是基于杰出公司提供的物業(yè)服務(wù)太差而未交，且該公寓樓有150余名業(yè)主未交。請(qǐng)求駁回杰出公司的全部訴訟請(qǐng)求。張猜猜的答辯意見(jiàn)同高某某一致。
原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱杰出公司）與被告張猜猜物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月16日立案后，杰出公司于同月20日向本院申請(qǐng)追加高某某為共同被告，本院予以準(zhǔn)許。依法適用小額訴訟程序，于2018年9月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告杰出公司的委托訴訟代理人付立禾，被告高某某、張猜猜到庭參加訴訟。現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是杰出公司是否存在物業(yè)服務(wù)瑕疵問(wèn)題以及物業(yè)費(fèi)、滯納金交納的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。1.關(guān)于杰出公司是否存在物業(yè)服務(wù)瑕疵問(wèn)題。杰出公司和開(kāi)發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由杰出公司對(duì)東方杰座提供前期物業(yè)管理服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，東方杰座至今仍由杰出公司在提供物業(yè)管理服務(wù)，則杰出公司有權(quán)向東方杰座業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)；高某某、張猜猜2013年12月5日通過(guò)二手房買賣購(gòu)得案涉房屋，是東方杰座的業(yè)主，二人與杰出公司雖未簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但在該房屋居住使用至今，享受杰出公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)視為雙方已達(dá)成物業(yè)服務(wù)合意，高某某、張猜猜應(yīng)向杰出公司交納物業(yè)費(fèi)。二被告辯稱杰出公司對(duì)電梯維修、運(yùn)行、公共場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)等服務(wù)事項(xiàng)未盡管理職責(zé)，屬物業(yè)服務(wù)不到位，不應(yīng)按原告主張的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。經(jīng)查，該小區(qū)確實(shí)存在地下停車場(chǎng)垃圾未及時(shí)清運(yùn)、公寓內(nèi)鼠患嚴(yán)重、電梯維修不及時(shí)等問(wèn)題，維護(hù)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保證物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)等都是杰出公司的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，其管理服務(wù)存在瑕疵。2.關(guān)于物業(yè)費(fèi)和滯納金。杰出公司主張3元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)和滯納金是基于杰出公司2006年4月30日與開(kāi)發(fā)商在《前期物業(yè)服務(wù)合同》及杰出（宜昌）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2008年7月2日與案涉房屋原所有權(quán)人尹鑫洋在《東方杰座商品房買賣合同》中的約定，本院認(rèn)為，雖然《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”，但二被告系2013年購(gòu)買的案涉房屋，并非直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買房屋的所有權(quán)人，二被告并未從前手業(yè)主處取得《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《東方杰座商品房買賣合同》，二被告對(duì)于前述二份合同約定的條款并不清楚，杰出公司和尹鑫洋均未將該合同內(nèi)容告知過(guò)二被告，現(xiàn)杰出公司要求二被告按此合同承擔(dān)責(zé)任無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。但二被告使用了房屋，應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)，關(guān)于物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由于案涉房屋是公寓，公寓更講究舒適性、功能的完備性、服務(wù)的合理性，所以其物業(yè)費(fèi)也遠(yuǎn)高于宜昌市同地段普通住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，但根據(jù)查明的事實(shí)，杰出公司并未盡到提供公寓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，其主張按合同約定的3元收取物業(yè)費(fèi)顯屬過(guò)高，本院結(jié)合同類型馬克公寓等公寓樓的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮杰出公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，將物業(yè)費(fèi)調(diào)整為1元/平方米/月，杰出公司在本案中只主張收取至2018年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)，本院予以支持，二被告應(yīng)交納該期間的物業(yè)費(fèi)991.61元（1元×52.19平方米×19個(gè)月）。杰出公司主張的滯納金無(wú)合同依據(jù)，本院不予支持。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司所寄予的，是希望能夠提供一個(gè)安全的、美麗的、潔凈的居住環(huán)境，而雙方會(huì)產(chǎn)生物業(yè)矛盾的關(guān)鍵在于需求和服務(wù)存在差異，只看到自己的需求和權(quán)利，很少關(guān)注自己的行為是否合乎規(guī)范，忽視對(duì)自身的要求，放大對(duì)對(duì)方的要求，從而導(dǎo)致物業(yè)矛盾的產(chǎn)生，雙方訴至法院，而法律只能處理糾紛的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這種糾紛的本源關(guān)乎個(gè)人修養(yǎng)、物業(yè)公司職業(yè)道德操守等方面，在今后的服務(wù)中，需要物業(yè)公司與業(yè)主之間加強(qiáng)合作、互相理解，共同筑造美麗和諧的家園。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第十條第一款、第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，判決如下：

一、被告高某某、張猜猜在本判決生效之日起十日內(nèi)共同支付原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司從2017年1月1日起至2018年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)共計(jì)991.61元。二、駁回原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)25元（已減半），由被告張猜猜、高某某共同負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判員　　許靜

書(shū)記員：盛柳