原告：宜昌杰出物業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市發(fā)展大道11號，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
法定代表人：劉和鼎，該公司總經理。
委托訴訟代理人：宋晶，男，該公司員工。
委托訴訟代理人：付立禾，湖北七君律師事務所律師。
被告：斯某某（宜昌）體育文化傳播有限公司，住所地宜昌高新區(qū)發(fā)展大道11號，統(tǒng)一社會信用代碼91420500309829773P。
法定代表人：曾遙，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：毛勤國，湖北三雄律師事務所律師。
被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：郭德軍，湖北百思特律師事務所律師。

原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司（以下簡稱杰出公司）與被告斯某某（宜昌）體育文化傳播有限公司（以下簡稱斯某某公司）、劉某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年5月15日立案后，依法適用簡易程序，于2018年6月12日公開開庭進行了審理。原告杰出公司的委托訴訟代理人宋晶、付立禾，被告斯某某公司的法定代表人曾遙及其委托訴訟代理人毛勤國、被告劉某某及其委托訴訟代理人郭德軍到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結。
杰出公司向本院提出訴訟請求：1.斯某某公司支付2016年3月15日至2017年4月30日期間的物業(yè)費15255元[（11130元－10000元）×13.5個月]和物業(yè)費滯納金43691.45元（從2016年3月15日起至2018年3月31日止，以欠繳金額為基數(shù)，按每日千分之五標準計算）；支付2017年5月1日至2018年3月31日期間的物業(yè)費122430元（11130元×11個月）和物業(yè)費滯納金125657.70元（該期間以欠繳金額為基數(shù)，按每日千分之五標準計算）；2.斯某某公司支付水費押金2萬元；3.劉某某對第1、2項款項承擔連帶責任；4.二被告承擔本案訴訟費。
事實和理由：2016年3月，劉某某就其所有的位于宜昌市發(fā)展大道11號東方杰座第三層房屋的物業(yè)管理服務事項與杰出公司達成一致意見，并于2017年3月雙方補簽了《物業(yè)管理服務合同》，合同約定了物業(yè)管理服務內容、物業(yè)費及違約責任等內容。劉某某將房屋繼續(xù)出租給斯某某公司經營健身會所，斯某某公司實際承擔向原告交納物業(yè)費從2015年3月1日至今的義務，但斯某某公司從2017年5月1日之后拒不向原告交納物業(yè)費。杰出公司多次向斯某某公司和劉某某協(xié)商催收物業(yè)費，并向斯某某公司發(fā)送多份催收函，均遭拒。斯某某公司是物業(yè)服務的實際享有者，劉某某是服務合同的訂立者，二被告均應清償拖欠的物業(yè)費并支付遲延付款滯納金，請求法院支持其訴訟請求。
斯某某公司辯稱：1.物業(yè)費應由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務公司約定，杰出公司不是業(yè)主委員會公開選聘的服務公司，不具備收取物業(yè)費的主體資格。2.業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)可以書面約定物業(yè)費，杰出公司收取的物業(yè)費不是服務合同約定的價格，而是自己隨意定價。3.2015年斯某某公司與案涉房屋原所有權人丁祥齋簽訂《租賃合同》承租案涉房屋后，與杰出公司的劉經理口頭約定按每月1萬元的標準交納物業(yè)費，并一直直接向杰出公司交納物業(yè)費，后因出現(xiàn)多次屋頂漏水而杰出公司不及時維修、不履行安保義務、電梯經常出現(xiàn)故障、樓道照明燈昏暗等物業(yè)管理瑕疵，斯某某公司從2017年4月30日后未再交納物業(yè)費。斯某某公司對于杰出公司與劉某某約定每月按11130元交納物業(yè)費不知情，不應按此標準交納物業(yè)費。4.斯某某公司與杰出公司未簽訂物業(yè)服務合同，不應承擔違約責任，杰出公司主張的違約金過高，超出了其損失范圍，應當減少。
劉某某辯稱，其不是本案適格被告，不應承擔物業(yè)費連帶交費責任。2016年3月劉某某取得案涉房屋的所有權，此時斯某某公司就已經在承租該房屋并向杰出公司交納物業(yè)費，劉某某因為房屋漏水問題找杰出公司處理時，杰出公司要求與其簽訂物業(yè)服務合同，劉某某提出物業(yè)費過高，杰出公司陳經理告知其已經和斯某某公司達成每月按1萬元交物業(yè)費的協(xié)議了，簽訂合同是和業(yè)主完善手續(xù)，劉某某遂簽訂該合同，事后也未將合同內容告知斯某某公司，但劉某某與杰出公司并未實際履行該合同，杰出公司依然沿用之前的標準向斯某某公司收取物業(yè)費，斯某某公司拖欠物業(yè)費后，杰出公司也從未向劉某某催收，該合同對劉某某并無約束力。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無爭議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：
2006年4月30日，杰出（宜昌）實業(yè)發(fā)展有限公司對其開發(fā)的位于宜昌市西陵一路79號的東方杰座商住樓選聘杰出公司提供前期物業(yè)管理服務，并簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定合同期限為2006年5月1日至2026年4月26日，商業(yè)物業(yè)服務費按5元平方米月收取。2014年12月4日，案涉房屋原所有權人丁祥齋與李海洋、曾遙簽訂《租賃合同》，將位于東方杰座第三層的商業(yè)用房（2226.15平方米）出租給李海洋、曾遙經營體育休閑健身中心，承租期從2015年5月至2021年5月1日止。李海洋、曾遙將房屋用于經營斯某某公司。2016年1月18日，本院作出（2014）鄂三峽執(zhí)字第00113－3號執(zhí)行裁定書，對被執(zhí)行人丁祥齋的案涉房屋進行了變賣，劉某某買受了該房屋，裁定該房屋所有權及其他權利自裁定送達買受人時起轉移。2016年3月14日，劉某某取得案涉房屋所有權。2017年3月21日，杰出公司（甲方）與劉某某（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務合同》，合同第二條約定：“乙方每月應交物業(yè)管理費為11130元整，乙方于每季度的10日前繳納當季費用，從2016年3月15日起開始計費”，第三條約定水費押金2萬元，第六條第3款：“乙方應按時交納第二、第三條所列費用，拒交或拖欠，按以下程序予以處罰：（1）自應付之日起，每拖欠一日，按應繳款的千分之五處以滯納金。（2）逾期一個月，甲方有權作出其他追討行動，如停止乙方及其客戶、雇員使用公共設備、設施和享受其他服務，直到乙方清償全部欠款、滯納金以及因違約引起的甲方額外支出費用為止。（3）逾期二個月時，甲方有權向人民法院申請強制執(zhí)行”。劉某某未將合同內容告知斯某某公司。2018年1月1日，劉某某（甲方）與斯某某公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將案涉房屋繼續(xù)出租給斯某某公司使用，約定承租期內的水電費及物業(yè)費由斯某某公司承擔。
同時查明，斯某某公司承租案涉房屋后，每月按1萬元標準向杰出公司交納物業(yè)費至2017年4月30日，后因杰出公司未及時處理房屋漏水問題而未再交納物業(yè)費至今。2017年10月23日至11月15日期間，杰出公司給斯某某公司送達四份《關于繳納物業(yè)管理費的函》，催收交納物業(yè)費，斯某某公司均已收悉。
另查明，2016年12月，東方杰座成立業(yè)主委員會，至今未選聘新的物業(yè)管理公司。

本院認為，本案爭議的焦點是：一、杰出公司是否具有請求物業(yè)費的權利。二、物業(yè)費交納的主體。三、物業(yè)費交納的標準和違約責任的承擔。
爭議焦點一、關于杰出公司是否有權主張物業(yè)費。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力”，杰出公司和開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由杰出公司對東方杰座提供前期物業(yè)管理服務，收取物業(yè)服務費，東方杰座的業(yè)主委員會成立至今并未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，仍由杰出公司在提供物業(yè)管理服務，則杰出公司有權向東方杰座業(yè)主主張物業(yè)費，斯某某公司辯稱杰出公司不具備收取物業(yè)費資格的意見，本院不予采納。
爭議焦點二、關于物業(yè)費交納的主體。
1.斯某某公司。斯某某公司自2015年5月承租房屋經營使用至今，享受杰出公司提供的物業(yè)服務，也向杰出公司交納至2017年4月30日期間的物業(yè)費，斯某某公司與杰出公司雖未簽訂書面物業(yè)服務合同，但雙方分別以提供物業(yè)服務、交納物業(yè)費的行為在履行各自的物業(yè)服務合同權利義務，應視為雙方已達成物業(yè)服務合意，斯某某公司應向杰出公司交納物業(yè)費。
2.劉某某。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持”，劉某某是案涉房屋的所有權人，是東方杰座的業(yè)主，其與斯某某公司約定由其交納物業(yè)費，在斯某某公司欠交物業(yè)費的情況下，杰出公司請求劉某某承擔交納物業(yè)費的連帶責任，符合法律規(guī)定，本院予以支持，劉某某辯稱不應承擔責任的意見與法不符，本院不予采納。
爭議焦點三：關于物業(yè)費交納的標準和違約責任的承擔。
1.關于杰出公司主張斯某某公司按每月11130元交納租金、支付逾期付款滯納金和水費押金的問題。本院認為，開發(fā)商與杰出公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》并不能代表東方杰座全體業(yè)主的意思表示，二者約定每平方米5元的物業(yè)費收費標準也不能約束業(yè)主，本院對杰出公司要求斯某某公司按此標準交納物業(yè)費（每月11130元）不予支持。斯某某公司自承租以來一直按每月1萬元的標準交納物業(yè)費，杰出公司并無異議，該物業(yè)費標準應是雙方合意的結果，斯某某公司應按每月1萬元交納從2017年5月1日起拖欠至今的物業(yè)費，但杰出公司在本案中只主張交納至2018年3月31日期間的物業(yè)費，本院予以支持，斯某某公司應交納該期間的物業(yè)費11萬元。杰出公司主張的逾期付款滯納金和水費押金是基于其與劉某某在《物業(yè)管理服務合同》中的約定，杰出公司和劉某某均未將該合同內容告知過斯某某公司，現(xiàn)杰出公司要求斯某某公司按此合同承擔責任無事實依據，本院不予支持。但斯某某公司遲延支付租金導致杰出公司存在資金占用損失，斯某某公司應從起訴之日（2018年5月15日）起至清償之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率支付杰出公司資金占用損失。
關于斯某某公司辯稱杰出公司沒有履行漏水修繕義務，不應交納物業(yè)費的意見，本院認為，杰出公司作為物業(yè)服務公司，應履行對物業(yè)的維護、修繕義務，如存在經業(yè)主通知而杰出公司不履行維修義務的情況，斯某某公司可以自行維修后將費用向杰出公司主張，但其在本案中并未提交相關維修費用，杰出公司的物業(yè)服務雖有瑕疵，但并不是免交或少交物業(yè)費的法定或約定免責事由，斯某某公司的該項辯稱意見本院不予支持。
2.關于杰出公司根據與劉某某簽訂的《物業(yè)管理服務合同》，主張劉某某應按每月11130元交納物業(yè)費、支付逾期付款滯納金和水費押金的問題。經查，杰出公司與劉某某2017年3月簽訂合同，均認可簽訂該合同是為了完備物業(yè)公司與業(yè)主之間的手續(xù)，合同約定從2016年3月起每月按11130元支付物業(yè)費，而杰出公司此時已經收取斯某某公司每月1萬元交納的從2016年3月至2017年3月期間的物業(yè)費，杰出公司在簽訂合同后也未要求劉某某和斯某某公司補交每月差額1130元，簽訂合同后，依然是由斯某某公司在履行交費義務，在斯某某公司拖欠物業(yè)費后，杰出公司也是向斯某某公司進行催繳，而從未向劉某某主張權利，可見，杰出公司與劉某某從訂立合同到履行合同，均無由劉某某交納物業(yè)等費用和承擔違約責任的真實意思表示和履行行為，現(xiàn)杰出公司要求劉某某承擔合同責任本院不予支持。但劉某某依法應對斯某某公司的民事責任承擔連帶責任。
依照《中華人民共和國合同法》第六條、第十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第七條規(guī)定，判決如下：

一、被告斯某某（宜昌）體育文化傳播有限公司在本判決生效之日起十日內支付原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司從2017年5月1日至2018年3月31日期間的物業(yè)費11萬元和資金占用損失（從2018年5月15日起至實際清償之日止，以11萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。
二、被告劉某某對本判決的第一項內容承擔連帶責任。
三、駁回原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。未按本判決指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
案件受理費2953元，由原告宜昌杰出物業(yè)管理有限公司負擔953元，被告斯某某（宜昌）體育文化傳播有限公司負擔1000元，被告劉某某負擔1000元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 許靜

書記員： 高夢凡