原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。住所地宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號(hào)。
法定代表人張?chǎng)?，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告林某庚（反訴原告）。
委托代理人熊希，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司與被告林某庚房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員鄭丹獨(dú)任審判，于2015年7月2日公開開庭進(jìn)行審理，反訴原告林某庚當(dāng)庭提起反訴，反訴被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司放棄新的答辯期及舉證期，并當(dāng)庭答辯。原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司及其委托代理人田偉偉，被告林某庚及其委托代理人熊希到庭參加訴訟。庭審中反訴原告林某庚申請(qǐng)對(duì)其訴爭(zhēng)的商鋪的裝修費(fèi)進(jìn)行司法鑒定，并提交了申請(qǐng)書，本庭予以受理并將該申請(qǐng)移送鑒定部門，后因反訴原告林某庚未繳納鑒定費(fèi)用，鑒定部門于2016年1月13日將該案退回。原、被告雙方均要求不少于90日的庭外和解期，但未能達(dá)成庭外和解。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，“福久源·新天地”B區(qū)的商鋪所有權(quán)人為宜昌弘洋投資有限公司，2014年5月23日，宜昌弘洋投資有限公司與原告簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》一份，約定宜昌弘洋投資有限公司將“香山·福久源”項(xiàng)目B區(qū)商鋪委托給原告經(jīng)營(yíng)管理，在經(jīng)營(yíng)管理期限內(nèi)，原告享有該商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)和相應(yīng)的收益權(quán)，以及在不損害宜昌弘洋投資有限公司合法權(quán)益下的自主轉(zhuǎn)租權(quán)。2013年10月31日，原、被告簽訂《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》，約定：原告將位于福久源·新天地B區(qū)一層80.82平方米房屋出租給被告用于經(jīng)營(yíng)小商品，租期自2014年3月28日起至2017年3月27日止，租金標(biāo)準(zhǔn)為70.50元／月／平方米，即每月租金為5697.81元，每期租金被告應(yīng)于每個(gè)季度前十個(gè)工作日內(nèi)繳納。原告同意在承租期內(nèi)給予被告六個(gè)月的免租期的優(yōu)惠政策，第一年度給予三個(gè)月優(yōu)惠，第二年度給予三個(gè)月優(yōu)惠。被告在簽訂本合同之日，應(yīng)向原告一次性交付履約保證金，金額相當(dāng)于被告第一年2個(gè)月租金和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)總額共計(jì)人民幣22700元。該保證金不計(jì)利息，在合同終止時(shí)被告無(wú)任何違約情形后退還給原告。租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應(yīng)由被告承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及被告應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分在被告辦理退鋪手續(xù)滿三個(gè)月后應(yīng)如數(shù)（無(wú)息）返還被告。合同同時(shí)約定，被告未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費(fèi)及各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用，（無(wú)論是否已獲正式通知催繳），原告有權(quán)停止該商鋪水、電供應(yīng)，由此給被告造成的不便或損失，原告不承擔(dān)責(zé)任，并且每逾期一日，被告應(yīng)向原告支付未繳金額5‰的滯納金；如被告逾期30日未能繳足租金、管理費(fèi)以及各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用（無(wú)論是否已獲正式通知催繳），原告有權(quán)單方面解除合同、收回商鋪，被告的履約保證金當(dāng)作違約金原告不予退回。原告提前解除合同時(shí)，應(yīng)預(yù)先一個(gè)月以書面通知被告。被告應(yīng)十五日內(nèi)遷離并交回房產(chǎn)，被告應(yīng)當(dāng)支付違約金并賠償原告一切損失。合同第十條第四項(xiàng)約定，被告應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)并保證由被告提供并報(bào)消防審核的裝修設(shè)計(jì)文件符合國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范，能夠通過(guò)消防審核，按國(guó)家要求通過(guò)消防驗(yàn)收，并承擔(dān)費(fèi)用及相關(guān)責(zé)任。同日，原、被告又簽訂《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》一份，其中，《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》約定，“原告的管理服務(wù)事項(xiàng)為新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳，新天地統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓(xùn)和日常管理，新天地公共秩序的維護(hù)和日常管理，新天地停車場(chǎng)的統(tǒng)一管理。被告按70元／月／平方米標(biāo)準(zhǔn)向原告交納運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。費(fèi)用交納方式與租賃合同中租賃商鋪?zhàn)饨鹄U納方式相同，采用預(yù)付方式按季度交納，隨同租金標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)繳納。被告未按約定交納費(fèi)用的，原告有權(quán)按逾期日起每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金。逾期30日未交納運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，原告有權(quán)終止合同?！薄陡＞迷础ば绿斓匚飿I(yè)管理協(xié)議》約定，“原告對(duì)新天地商鋪進(jìn)行公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維修和運(yùn)行管理、公共秩序的維護(hù)和協(xié)助、公共衛(wèi)生的服務(wù)和管理等物業(yè)管理及服務(wù)。被告按8元／月／平方米標(biāo)準(zhǔn)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付方式：按季度與租金同步繳納；采用先交后用方式按季度交納，續(xù)交物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)在每季度到期前10日內(nèi)交清。被告未按約定交納費(fèi)用的，原告有權(quán)按逾期日起每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)收取違約滯納金。逾期30日未交納物業(yè)管理費(fèi)，原告有權(quán)終止合同?！焙贤炗喓螅嬉兰s交付了房屋，被告交納了2013年10月1日至2015年3月30日的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，因合同約定原告免收3個(gè)月的租金，被告所繳納的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算至2015年4月1日。被告在支付首期費(fèi)用后一直拖欠后續(xù)租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。
另查明，2014年至2015年，原告多次在報(bào)紙上刊登廣告，組織福久源·新天地商業(yè)街促銷活動(dòng)以及消防培訓(xùn)等活動(dòng)。
同時(shí)查明，宜昌市公安消防支隊(duì)于2014年5月8日出具宜公消驗(yàn)字（2014）第0065號(hào)《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》，確認(rèn)對(duì)香山福久源B地塊一期C區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設(shè)施安裝工程進(jìn)行消防驗(yàn)收并復(fù)查驗(yàn)收合格。位于宜昌市××崗區(qū)××城路地塊××區(qū)商業(yè)街（××香山××商業(yè)街左側(cè)、香山××區(qū)商業(yè)街及地下車庫(kù)右側(cè)的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗(yàn)收備案證明。
以上事實(shí)，有原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》、2份《宜昌市公安消防支隊(duì)建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》、2份《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》、2份竣工圖、報(bào)紙、照片、3份《收據(jù)》、《消防聯(lián)動(dòng)通知》、《通知》等及庭審筆錄在卷佐證。

本院認(rèn)為，本案是一起因房屋租賃合同的履行引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)定性為房屋租賃合同糾紛。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原、被告雙方哪一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
1、原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》系原、被告雙方真實(shí)意思表示，上述協(xié)議依法成立并生效，原、被告均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。原告依約交付了商鋪，被告應(yīng)當(dāng)繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)。原、被告在《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》中約定原告的管理事項(xiàng)為“新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳；新天地統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓(xùn)和日常管理，新天地公共秩序的維護(hù)和日常管理，新天地停車場(chǎng)的統(tǒng)一管理?！痹娑啻卧趫?bào)紙上刊登廣告，組織促銷活動(dòng)及消防培訓(xùn)活動(dòng)，已經(jīng)履行了合同約定的運(yùn)營(yíng)管理義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)依約支付運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。被告自2015年4月1日起至今未繳納租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，使原告收取租金及其他費(fèi)用的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，原告有權(quán)解除與被告之間簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，上述協(xié)議應(yīng)于本判決書生效之日起解除，合同解除后，被告無(wú)權(quán)繼續(xù)占有、使用案涉商鋪，應(yīng)當(dāng)向原告騰退。
2、反訴原告認(rèn)為反訴被告有以下兩個(gè)違約行為：一是提供的商鋪未通過(guò)消防驗(yàn)收，無(wú)法使用。二是切斷商鋪水電供應(yīng)，致使反訴原告無(wú)法經(jīng)營(yíng)。對(duì)于反訴原告消防驗(yàn)收問(wèn)題，經(jīng)過(guò)質(zhì)證，反訴被告已經(jīng)證明其提供的案涉商鋪毛坯房已經(jīng)通過(guò)了竣工驗(yàn)收備案，亦提供證據(jù)證明該商鋪所在的商業(yè)街已經(jīng)通過(guò)消防驗(yàn)收，被告雖認(rèn)為案涉商鋪不在消防驗(yàn)收范圍內(nèi)，但并未提交證據(jù)予以證明，本院不予支持。該區(qū)域室內(nèi)裝修工程不在驗(yàn)收范圍之內(nèi)，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》及《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，案涉商鋪在室內(nèi)裝修完畢后，應(yīng)進(jìn)行消防驗(yàn)收，雙方當(dāng)事人對(duì)此均不否認(rèn)。根據(jù)雙方租賃經(jīng)營(yíng)合同第十條第4項(xiàng)的約定，商鋪報(bào)送消防審核的裝修設(shè)計(jì)文件應(yīng)由反訴原告提供，由于反訴被告向反訴原告交付的是毛坯房，室內(nèi)裝修是由反訴原告自行完成而非反訴被告統(tǒng)一進(jìn)行，且申請(qǐng)消防驗(yàn)收需提交設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明等資料，故反訴原告應(yīng)負(fù)有提供驗(yàn)收資料的義務(wù)，現(xiàn)反訴原告沒(méi)有提供其已提交了消防驗(yàn)收所需資料而反訴被告不接收，或公安消防部門因其主體不適格拒絕受理其申請(qǐng)的證據(jù)，在其自身沒(méi)有履行義務(wù)的情況下，以反訴被告沒(méi)有進(jìn)行室內(nèi)裝修消防驗(yàn)收為由主張解除合同，有違誠(chéng)信，本院不予支持。對(duì)于停電停水問(wèn)題，反訴原告并無(wú)證據(jù)證明反訴被告拒絕反訴原告交納電費(fèi)并停止水電供應(yīng)，且依據(jù)反訴原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》約定，“反訴原告未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費(fèi)及各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用，（無(wú)論是否已獲正式通知催繳），反訴被告有權(quán)停止該商鋪水、電供應(yīng)，由此給反訴原告造成的不便或損失，反訴被告不承擔(dān)責(zé)任?！狈丛V原告至今未繳納2015年4月1日起的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，逾期早已超過(guò)7日，故即便反訴被告停止水電供應(yīng)，其也是在行使合同賦予的權(quán)利，故反訴被告并不存在違約責(zé)任。反訴原告所主張的要求反訴被告返還已繳納的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及賠償裝修損失的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于反訴原告所主張的履約保證金及水電押金的返還，由于反訴原、被告雙方明確約定，如反訴原告違約，則該履約保證金不予退還，該保證金應(yīng)用于抵扣反訴原告所欠的租金及其他費(fèi)用，因反訴原告逾期未支付租金及其他費(fèi)用，構(gòu)成違約，故對(duì)于該履約保證金不應(yīng)退回。反訴原、被告未在合同中對(duì)水電押金進(jìn)行約定，故合同解除后，反訴被告應(yīng)向反訴原告退還水電押金2000元。
3、按照合同約定，被告每月應(yīng)負(fù)擔(dān)的的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)為12001.77元。現(xiàn)原告已經(jīng)起訴要求解除合同，自2015年4月1日起至合同解除之日的所產(chǎn)生的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)已到期，原告尚未繳納，依據(jù)合同約定，被告所繳納的履約保證金22700元應(yīng)當(dāng)用于抵扣被告所欠的租金及其他費(fèi)用，故被告應(yīng)按12001.77元／月的標(biāo)準(zhǔn)向原告交納2015年4月1日起至合同解除之日止的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)（扣除22700元履約保證金之后的余額）。同時(shí)林某庚于2015年6月29日提起反訴，請(qǐng)求解除前述合同及賠償相應(yīng)損失，林某庚實(shí)際上是以起訴的方式表明不再繼續(xù)履行合同，雖然林某庚并不享有法定解除權(quán)，但不影響雙方通過(guò)協(xié)商的方式解除合同。訴訟中，雙方一致要求解除合同，應(yīng)視為雙方已達(dá)成解除合同的合意，故本院認(rèn)定雙方簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于2015年7月1日解除。
3、《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》均約定，被告逾期交納費(fèi)用的，自逾期之日起按所欠費(fèi)用日5‰標(biāo)準(zhǔn)加收違約滯納金。對(duì)于這一違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，被告認(rèn)為過(guò)高，《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過(guò)分高于造成的損失?！北桓嬗馄诓恢Ц蹲饨鸺捌渌M(fèi)用給原告造成的損失是資金占用損失，該損失應(yīng)當(dāng)參照銀行同期貸款利率計(jì)算。而日5‰的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率，故該合同約定的違約金過(guò)高，依法應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減，依據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，本院參照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算逾期付款違約金。被告應(yīng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)以其尚欠的自2015年4月1日起的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)為基數(shù)按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍向原告支付逾期付款違約金。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第二百一十二條、第二百二十七條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百四十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司與被告（反訴原告）林某庚于2013年10月31日簽訂的《福久源·新天地商鋪?zhàn)赓U合同》、《福久源·新天地運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于2015年7月1日解除，
二、被告（反訴原告）林某庚于本判決書生效之日起十日內(nèi)應(yīng)向原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付2015年4月1日起至7月1日的租金、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)36005.31元，扣除林某庚已交納的履約保證金22700元后，實(shí)際應(yīng)支付13305.31元。
三、被告（反訴原告）林某庚應(yīng)自2015年4月1日起至實(shí)際支付之日止，以12001.77元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍支付違約金。
四、反訴被告（原告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)向反訴原告林某庚退還水電押金2000元。
五、駁回反訴原告（被告）林某庚的其他反訴請(qǐng)求。
六、駁回原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)該依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)936元，反訴受理費(fèi)1271元（均已減半收?。?，由被告即反訴原告林某庚負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　鄭丹

書記員：胡雨