原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。住所地宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號。
法定代表人張雯，該公司董事長。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務所律師。特別授權代理。
被告（反訴原告）張經緯。
委托代理人胡正磊，湖北前鋒律師事務所律師。特別授權代理。

原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司與被告張經緯房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法適用簡易程序由審判員鄭丹獨任審判，于2015年7月1日公開開庭進行審理，反訴被告張經緯當庭提起反訴，反訴被告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司放棄新的答辯期及舉證期，并當庭答辯。原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司及其委托代理人田偉偉，被告張經緯及其委托代理人胡正磊到庭參加訴訟。庭審中反訴原告張經緯申請對其訴爭的商鋪的裝修費進行司法鑒定，并提交了申請書，本庭予以受理并將該申請移送鑒定部門，后因反訴原告張經緯未繳納鑒定費用，鑒定部門于2016年1月13日將該案退回。原、被告雙方均要求不少于90日的庭外和解期，但未能達成庭外和解。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，“福久源·新天地”b區(qū)的商鋪所有權人為宜昌弘洋投資有限公司，2014年5月23日，宜昌弘洋投資有限公司與原告簽訂《商鋪委托經營管理協(xié)議》一份，約定宜昌弘洋投資有限公司將“香山·福久源”項目b區(qū)商鋪委托給原告經營管理，在經營管理期限內，原告享有該商鋪的經營權、管理權和相應的收益權，以及在不損害宜昌弘洋投資有限公司合法權益下的自主轉租權。2014年6月4日，原、被告簽訂《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》，約定：原告將位于福久源·新天地b區(qū)一層的商鋪（毛坯房，面積40.94平方米出租給被告用于經營服裝，租期自2014年7月1日起至2016年6月30日止，租金標準為81.50元／月／平方米，即每月租金為3336.61元，每期租金被告應于每個季度前十個工作日內繳納。原告同意在承租期內給予被告六個月的免租期的優(yōu)惠政策，第一年度給予三個月優(yōu)惠，第二年度給予三個月優(yōu)惠。被告在簽訂本合同之日，應向原告一次性交付履約保證金，金額相當于被告第一年2個月租金和運營管理費總額共計人民幣13400元。該保證金不計利息，在合同終止時被告無任何違約情形后退還給原告。租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應由被告承擔的費用、租金以及被告應承擔的違約賠償責任外，剩余部分在被告辦理退鋪手續(xù)滿三個月后應如數(shù)（無息）返還被告。合同同時約定，被告未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費及各項應繳費用，（無論是否已獲正式通知催繳），原告有權停止該商鋪水、電供應，由此給被告造成的不便或損失，原告不承擔責任，并且每逾期一日，被告應向原告支付未繳金額5‰的滯納金；如被告逾期30日未能繳足租金、管理費以及各項應繳費用（無論是否已獲正式通知催繳），原告有權單方面解除合同、收回商鋪，被告的履約保證金當作違約金原告不予退回。原告提前解除合同時，應預先一個月以書面通知被告。被告應十五日內遷離并交回房產，被告應當支付違約金并賠償原告一切損失。合同第十條第四項約定，被告應當負責并保證由被告提供并報消防審核的裝修設計文件符合國家相關技術規(guī)范，能夠通過消防審核，按國家要求通過消防驗收，并承擔費用及相關責任。同日，原、被告又簽訂《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》一份，其中，《福久源·新天地運營管理協(xié)議》約定，“原告的管理服務事項為新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳，新天地統(tǒng)一營銷活動推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓和日常管理，新天地公共秩序的維護和日常管理，新天地停車場的統(tǒng)一管理。被告按45元／月／平方米標準向原告交納運營管理費。費用交納方式與租賃合同中租賃商鋪租金繳納方式相同，采用預付方式按季度交納，隨同租金標準同時繳納。被告未按約定交納費用的，原告有權按逾期日起每日5‰的標準收取滯納金。逾期30日未交納運營管理費，原告有權終止合同?！薄陡＞迷础ば绿斓匚飿I(yè)管理協(xié)議》約定，“原告對新天地商鋪進行公用設備設施的保養(yǎng)、維修和運行管理、公共秩序的維護和協(xié)助、公共衛(wèi)生的服務和管理等物業(yè)管理及服務。被告按8元／月／平方米標準向原告交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費支付方式：按季度與租金同步繳納；采用先交后用方式按季度交納，續(xù)交物業(yè)管理費應在每季度到期前10日內交清。被告未按約定交納費用的，原告有權按逾期日起每日5‰的標準收取違約滯納金。逾期30日未交納物業(yè)管理費，原告有權終止合同?！焙贤炗喓?，原告依約交付了房屋，被告交納了2014年7月1日至2015年3月30日的租金、運營管理費及物業(yè)管理費，因合同約定原告免收3個月的租金，被告所繳納的租金、運營管理費及物業(yè)管理費計算至2015年4月1日。被告在支付首期費用后一直拖欠后續(xù)租金、運營管理費及物業(yè)管理費。
另查明，2014年至2015年，原告多次在報紙上刊登廣告，組織福久源·新天地商業(yè)街促銷活動以及消防培訓等活動。
同時查明，宜昌市公安消防支隊于2014年5月8日出具宜公消驗字（2014）第0065號《建設工程消防驗收意見書》，確認對香山福久源b地塊一期c區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設施安裝工程進行消防驗收并復查驗收合格。位于宜昌市××崗區(qū)××城路地塊××區(qū)商業(yè)街（××香山××商業(yè)街左側、香山××區(qū)商業(yè)街及地下車庫右側的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗收備案證明。
以上事實，有原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、《商鋪委托經營管理協(xié)議》、2份《宜昌市公安消防支隊建設工程消防驗收意見書》、2份《湖北省建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》、2份竣工圖、報紙、照片、3份《收據(jù)》、《消防聯(lián)動通知》、《通知》等及庭審筆錄在卷佐證。

本院認為，本案是一起因房屋租賃合同的履行引起的糾紛，應當定性為房屋租賃合同糾紛。本案爭議的焦點是原、被告雙方哪一方應承擔違約責任。
1、原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》系原、被告雙方真實意思表示，上述協(xié)議依法成立并生效，原、被告均應依約履行合同義務。原告依約交付了商鋪，被告應當繳納租金及物業(yè)管理費。原、被告在《福久源·新天地運營管理協(xié)議》中約定原告的管理事項為“新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳；新天地統(tǒng)一營銷活動推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓和日常管理，新天地公共秩序的維護和日常管理，新天地停車場的統(tǒng)一管理。”原告多次在報紙上刊登廣告，組織促銷活動及消防培訓活動，已經履行了合同約定的運營管理義務，被告應當依約支付運營管理費。被告自2015年4月1日起至今未繳納租金、運營管理費及物業(yè)管理費，使原告收取租金及其他費用的合同目的無法實現(xiàn)，已經構成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項之規(guī)定，原告有權解除與被告之間簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，上述協(xié)議應于本判決書生效之日起解除，合同解除后，被告無權繼續(xù)占有、使用案涉商鋪，應當向原告騰退。
2、反訴原告認為反訴被告有以下兩個違約行為：一是提供的商鋪未通過消防驗收，無法使用。二是切斷商鋪水電供應，致使反訴原告無法經營。對于反訴原告消防驗收問題，經過質證，反訴被告已經證明其提供的案涉商鋪毛坯房已經通過了竣工驗收備案，亦提供證據(jù)證明該商鋪所在的商業(yè)街已經通過消防驗收，被告雖認為案涉商鋪不在消防驗收范圍內，但并未提交證據(jù)予以證明，本院不予支持。該區(qū)域室內裝修工程不在驗收范圍之內，而根據(jù)《中華人民共和國消防法》及《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，案涉商鋪在室內裝修完畢后，應進行消防驗收，雙方當事人對此均不否認。根據(jù)雙方租賃經營合同第十條第4項的約定，商鋪報送消防審核的裝修設計文件應由反訴原告提供，由于反訴被告向反訴原告交付的是毛坯房，室內裝修是由反訴原告自行完成而非反訴被告統(tǒng)一進行，且申請消防驗收需提交設計文件、設計單位資質證明等資料，故反訴原告應負有提供驗收資料的義務，現(xiàn)反訴原告沒有提供其已提交了消防驗收所需資料而反訴被告不接收，或公安消防部門因其主體不適格拒絕受理其申請的證據(jù)，在其自身沒有履行義務的情況下，以反訴被告沒有進行室內裝修消防驗收為由主張解除合同，有違誠信，本院不予支持。對于停電停水問題，反訴原告并無證據(jù)證明反訴被告拒絕反訴原告交納電費并停止水電供應，且依據(jù)反訴原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》約定，“反訴原告未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費及各項應繳費用，（無論是否已獲正式通知催繳），反訴被告有權停止該商鋪水、電供應，由此給反訴原告造成的不便或損失，反訴被告不承擔責任?！狈丛V原告至今未繳納2015年4月1日起的租金、運營管理費及物業(yè)管理費，逾期早已超過7日，故即便反訴被告停止水電供應，其也是在行使合同賦予的權利，故反訴被告并不存在違約責任。反訴原告所主張的要求反訴被告返還已繳納的租金、運營管理費及賠償裝修損失的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。對于反訴原告所主張的履約保證金及水電押金的返還，由于反訴原、被告雙方明確約定，如反訴原告違約，則該履約保證金不予退還，該保證金應用于抵扣反訴原告所欠的租金及其他費用，因反訴原告逾期未支付租金及其他費用，構成違約，故對于該履約保證金不應退回。反訴原、被告未在合同中對水電押金進行約定，故合同解除后，反訴被告應向反訴原告退還水電押金2000元。
3、按照合同約定，被告每月應負擔的的租金、運營管理費及物業(yè)管理費為7000.74元。現(xiàn)原告已經起訴要求解除合同，自2015年4月1日起至合同解除之日的所產生的租金、運營管理費及物業(yè)管理費已到期，原告尚未繳納，依據(jù)合同約定，被告所繳納的履約保證金13400元應當用于抵扣被告所欠的租金及其他費用，故被告應按7000.74元／月的標準向原告交納2015年4月1日起至合同解除之日止的租金、運營管理費及物業(yè)管理費（扣除13400元履約保證金之后的余額）。同時張經緯于2015年4月15日提起反訴，本院于同年7月1日受理，請求解除前述合同及賠償相應損失，張經緯實際上是以起訴的方式表明不再繼續(xù)履行合同，雖然張經緯并不享有法定解除權，但不影響雙方通過協(xié)商的方式解除合同。訴訟中，雙方一致要求解除合同，應視為雙方已達成解除合同的合意，故本院認定雙方簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于2015年7月1日解除。
3、《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》均約定，被告逾期交納費用的，自逾期之日起按所欠費用日5‰標準加收違約滯納金。對于這一違約金計算標準，被告認為過高，《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失?！北桓嬗馄诓恢Ц蹲饨鸺捌渌M用給原告造成的損失是資金占用損失，該損失應當參照銀行同期貸款利率計算。而日5‰的違約金計算標準遠高于銀行同期貸款利率，故該合同約定的違約金過高，依法應當予以調減，依據(jù)《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，本院參照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍計算逾期付款違約金。被告應于本判決書生效之日起十日內以其尚欠的自2015年4月1日起的租金、運營管理費及物業(yè)管理費為基數(shù)按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍向原告支付逾期付款違約金。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第二百一十二條、第二百二十七條、第二百二十六條，《中華人民共和國物權法》第二百四十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司與被告（反訴原告）張經緯于2013年9月23日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于2015年7月1日解除，
二、被告（反訴原告）張經緯于本判決書生效之日起十日內應向原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付2015年4月1日起至7月1日的租金、運營管理費及物業(yè)管理費共計21002.22元，扣除張經緯已交納的履約保證金13400元后，實際應支付7602.22元。
三、被告（反訴原告）張經緯應自2015年4月1日起至實際支付之日止，以7000.74元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款基準利率的1.3倍支付違約金。
四、反訴被告（原告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司于本判決書生效之日起十日內向反訴原告張經緯退還水電押金2000元。
五、駁回反訴原告（被告）張經緯的其他反訴請求。
六、駁回原告（反訴被告）宜昌新天地物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應該依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應加倍支付延期履行期間的債務利息。
本案本訴受理費598元，反訴受理費1172元（均已減半收取），由被告即反訴原告張經緯負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　鄭丹

書記員：胡雨