原告反訴被告：宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼92420502MA49UKEJ59，住所地宜昌市西陵區(qū)東湖市場(chǎng)。
經(jīng)營(yíng)者：魏某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，公民身份號(hào)碼4129291962********。
原告（反訴被告）：魏某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省唐河縣。
原告（反訴被告）：王莉，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵區(qū)，系宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。
三原告共同的委托訴訟代理人：劉建華、李繼紅，湖北三峽律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：宜昌市夷陵中學(xué)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼12420500420177523A，住所地宜昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城東大道51號(hào)。
法定代表人：高圣奉，該校校長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉荷婷、徐哲，湖北民基律師事務(wù)所律師。

原告宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店（以下簡(jiǎn)稱秀舉鮮果店）、魏某某、王莉與被告宜昌市夷陵中學(xué)（以下簡(jiǎn)稱夷陵中學(xué)）房屋租賃合同糾紛一案。本院于2018年5月24日立案，依法適用小額訴訟程序?qū)徖?，在審理過(guò)程中，夷陵中學(xué)對(duì)三原告提起反訴，本院于2018年6月28日作出（2018）鄂0591民初587號(hào)民事裁定轉(zhuǎn)為普通程序。2018年7月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了合并審理。三原告反訴被告的委托訴訟代理人李繼紅、原告（反訴被告）王莉、被告（反訴原告）的委托訴訟代理人劉荷婷到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原告秀舉鮮果店、魏某某、王莉向本院提出訴訟請(qǐng)求：解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，夷陵中學(xué)返還保證金5000元。
事實(shí)和理由：2017年8月18日，王莉在未充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的情況下，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，高價(jià)承租了被告夷陵中學(xué)位于宜昌市××新區(qū)梅花村××教學(xué)樓××教室經(jīng)營(yíng)水果超市，約定租賃期間為2017年9月1日至2020年8月31日，年租金50萬(wàn)元，每次支付6個(gè)月租金，同時(shí)約定原告應(yīng)交付設(shè)施設(shè)備保證金5000元。原告依約支付了租金及保證金，2017年9月1日入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后，原告發(fā)現(xiàn)租金金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際盈利能力，且被告出租給原告期間存在寒暑假3個(gè)月無(wú)人購(gòu)買的情況，原告無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)與被告協(xié)商，于2018年2月28日清場(chǎng)退出，房屋已歸還給被告，但被告至今未退還保證金。
被告夷陵中學(xué)辯稱：雙方合同約定原告拖欠租金15個(gè)工作日以上的，夷陵中學(xué)有權(quán)終止合同、收回房屋、已收取的租金、保證金不予退還，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
反訴原告夷陵中學(xué)向本院提出反訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)反訴原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年2月28日解除；2.三反訴被告支付違約金10萬(wàn)元（50萬(wàn)元×20%）；3.本案本訴、反訴訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：反訴原、被告的《房屋租賃合同》約定：在租賃期間，反訴被告中途擅自退租的，應(yīng)按照本合同年度租金總額50萬(wàn)元的20%向反訴原告支付違約金。合同簽訂后，反訴原告依約交房，反訴被告支付租金和保證金后開(kāi)始營(yíng)業(yè)。2018年2月28日，反訴被告向反訴原告送達(dá)《關(guān)于解除合同的通知》，以嚴(yán)重虧損為由要求解除合同，同時(shí)交還鑰匙并撤場(chǎng)。
三反訴被告同意解除房屋租賃合同，但認(rèn)為違約金過(guò)高，請(qǐng)求調(diào)低至5000元。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
秀舉鮮果店的登記經(jīng)營(yíng)者是魏某某，實(shí)際經(jīng)營(yíng)者是王莉。2017年8月18日，秀舉鮮果店通過(guò)競(jìng)拍，承租了夷陵中學(xué)位于宜昌市高新區(qū)梅花村七組新校區(qū)A3教學(xué)樓一樓面積為34平方米的一間教室經(jīng)營(yíng)水果超市，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期間為2017年9月1日至2020年8月31日，年租金50萬(wàn)元，租金每6個(gè)月一付，同時(shí)約定秀舉鮮果店應(yīng)交付設(shè)施設(shè)備使用保證金5000元，第七條第3款約定“房屋租賃期間，乙方（秀舉鮮果店）有下列行為之一的，甲方（夷陵中學(xué)）有權(quán)解除合同：……（5）拖欠租金累計(jì)15個(gè)工作日以上的”，第十條第2款違約責(zé)任約定：“租賃期間，乙方有本合同第七條第3款行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，已收取的租金、保證金不予退還”，第3款約定：“在租賃期間，乙方中途擅自退租的，甲方已收取的租金不予退還。乙方應(yīng)該按本合同年度租金總額的20%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，還應(yīng)賠償相應(yīng)損失”。王莉代表秀舉鮮果店在合同上簽字，并加蓋了秀舉鮮果店的印章。秀舉鮮果店在簽訂合同時(shí)向夷陵中學(xué)支付了6個(gè)月的租金25萬(wàn)元及5000元保證金，2017年9月1日開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，后因經(jīng)營(yíng)虧損，于2018年1月23日向夷陵中學(xué)申請(qǐng)停業(yè)，2018年2月28日向夷陵中學(xué)發(fā)出《關(guān)于解除合同的通知》，要求解除合同，當(dāng)日騰退房屋，將鑰匙退還給夷陵中學(xué)。

本院認(rèn)為，關(guān)于本訴、反訴雙方要求解除合同的訴請(qǐng)，因雙方均要求解除《房屋租賃合同》，且一致認(rèn)可合同已于2018年2月28日解除，本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)予以支持。關(guān)于保證金的問(wèn)題，合同約定秀舉鮮果店有拖欠租金行為時(shí)，夷陵中學(xué)可不予退還保證金，但秀舉鮮果店已于2017年8月18日一次性交納了至2018年2月28日期間的租金，其在2018年1月23日向夷陵中學(xué)申請(qǐng)停業(yè)，2月28日提出解除合同，夷陵中學(xué)也予以同意，秀舉鮮果店無(wú)需交納此后的租金，不存在合同約定的因拖欠租金而不予退還保證金的情形，夷陵中學(xué)應(yīng)予以退還保證金。關(guān)于違約金的問(wèn)題，雙方約定租賃期限為三年，秀舉鮮果店承租半年即提出解除合同，系中途退租，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，雙方約定的違約責(zé)任為10萬(wàn)元，秀舉鮮果店請(qǐng)求減少，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”，《最高人民法院關(guān)于適用
若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”，本案中，秀舉鮮果店因經(jīng)營(yíng)困難而提出解除合同，但經(jīng)營(yíng)期間并無(wú)拖欠租金行為，夷陵中學(xué)也未提供證據(jù)證實(shí)其所受損失，約定的10萬(wàn)元違約金顯屬過(guò)分高于造成的損失，秀舉鮮果店請(qǐng)求減少約定違約金的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持，本院綜合考慮合同的履行情況、反訴被告的主觀過(guò)錯(cuò)、反訴原告的損失等因素，將訴爭(zhēng)違約金調(diào)整為5000元。秀舉鮮果店是個(gè)體工商戶，魏某某是登記經(jīng)營(yíng)者，王莉是實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，依法應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第一百一十四條、第一百零七條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第五十九條規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告（反訴被告）宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店與被告（反訴原告）宜昌市夷陵中學(xué)2017年8月18日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年2月28日解除。
二、被告宜昌市夷陵中學(xué)于本判決生效之日起三日內(nèi)退還原告宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店保證金5000元。
三、反訴被告宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店、魏某某、王莉于本判決生效之日起三日內(nèi)支付反訴原告宜昌市夷陵中學(xué)違約金5000元。
四、駁回反訴原告宜昌市夷陵中學(xué)的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)50元，反訴案件受理費(fèi)1150元，共計(jì)1200元，由宜昌市夷陵中學(xué)承擔(dān)600元，宜昌市西陵區(qū)秀舉鮮果店、魏某某、王莉共同承擔(dān)600元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 許靜
人民陪審員 李明喜
人民陪審員 劉先奎

書(shū)記員： 鐘飛