宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司
房紅（湖北楚賢律師事務(wù)所）
張某某

原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司，。
法定代表人，何紅衛(wèi)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托代理人房紅，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。
被告張某某，女。
原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司訴被告張某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員賈立榮擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員孫健、人民陪審員孫朱力參加的合議庭于2014年3月10日公開開庭審理了本案。原告的委托代理人房紅到庭參加訴訟，被告張某某經(jīng)公告送達(dá)未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理法律制度規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)業(yè)主雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，按照國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定和相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主共有部分的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)，從而使物業(yè)發(fā)揮最大程度的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益，由物業(yè)業(yè)主或使用權(quán)人支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，以此為內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由抗辯的，人民法院不予支持”。本案中被告房屋所在小區(qū)的建設(shè)單位宜昌市葛洲壩綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司（后變更為中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司（后變更為宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司）簽訂的《東湖景風(fēng)苑小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)被告具有約束力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條 ?之規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。本案中原告從2004年8月3日至今一直為被告房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，無證據(jù)證明被告房屋所在小區(qū)聘請(qǐng)過其他物業(yè)服務(wù)，也無證據(jù)證明被告拒絕過原告提供的物業(yè)服務(wù)，原被告已存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。原告依《東湖景風(fēng)苑小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》主張被告應(yīng)向其支付2004年6月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9184元，其執(zhí)行低于政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算面積小于房屋實(shí)際建筑面積，本院依有效證據(jù)的計(jì)算結(jié)果為9187元（即126.2㎡×0.65元／月／㎡×112個(gè)月），依其請(qǐng)求的數(shù)額9184元予以支持。原告依《東湖景風(fēng)苑小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》主張被告應(yīng)向其支付違約金3269元，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第三十六條 ?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條 ?、第四十一條 ?、第四十二條 ?以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)，支付原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司2004年6月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9184元。
二、駁回原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)111元，由被告張某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理法律制度規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)業(yè)主雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，按照國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定和相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主共有部分的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)，從而使物業(yè)發(fā)揮最大程度的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益，由物業(yè)業(yè)主或使用權(quán)人支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，以此為內(nèi)容而達(dá)成的協(xié)議。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由抗辯的，人民法院不予支持”。本案中被告房屋所在小區(qū)的建設(shè)單位宜昌市葛洲壩綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司（后變更為中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司（后變更為宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司）簽訂的《東湖景風(fēng)苑小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)被告具有約束力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條 ?之規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。本案中原告從2004年8月3日至今一直為被告房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，無證據(jù)證明被告房屋所在小區(qū)聘請(qǐng)過其他物業(yè)服務(wù)，也無證據(jù)證明被告拒絕過原告提供的物業(yè)服務(wù)，原被告已存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。原告依《東湖景風(fēng)苑小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》主張被告應(yīng)向其支付2004年6月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9184元，其執(zhí)行低于政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算面積小于房屋實(shí)際建筑面積，本院依有效證據(jù)的計(jì)算結(jié)果為9187元（即126.2㎡×0.65元／月／㎡×112個(gè)月），依其請(qǐng)求的數(shù)額9184元予以支持。原告依《東湖景風(fēng)苑小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》主張被告應(yīng)向其支付違約金3269元，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第三十六條 ?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條 ?、第四十一條 ?、第四十二條 ?以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)，支付原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司2004年6月1日至2013年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9184元。
二、駁回原告宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)111元，由被告張某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：賈立榮
審判員：孫健
審判員：孫朱力

書記員：王瓊鋒