原告：宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會，住所地湖北省宜昌市宜昌開發(fā)區(qū)張某某，組織機構(gòu)代碼79875682-6。負責人：楊澤軍，該村民委員會主任。委托訴訟代理人：周昌亞，湖北誠業(yè)律師事務所律師。被告：譚某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)，

原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會向本院提出訴訟請求：1、判令被告向原告支付合同期限內(nèi)所拖欠的租金292180元，支付違約金68112元。2、判令被告賠償原告的損失56760元（合同到期日起至被告向原告實際返還租賃房屋之日止，按照合同約定的租金標準計算：28380元×2月=56760元）。3、由被告承擔本案的訴訟費用。事實與理由：2016年4月5日，被告譚某某與原告簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定的租賃物位于宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展大道××市場××樓的房屋，建筑面積為2183.04平方米；租期為2016年6月1日至2017年5月31日止；租金標準為：月租金為28380元，年租金為340560元。租金支付：按季支付，在每季度的第一個月的5日前支付。合同第十二條約定，被告拖欠租金達一個月以上（含1個月），原告有權(quán)終止合同，收回房屋。違約責任：任何一方違反合同的規(guī)定，須按年度租金的百分之二十支付違約金，被告逾期未付租金的，每一天按年度租金的百分之一支付滯納金。合同簽訂后，原告按照約定履行了義務，但被告未按約定支付租金，現(xiàn)原告具狀訴訟，希望判如所請。被告譚某某辯稱：原告沒有交付完整的房屋給被告經(jīng)營：1、前任承租方收取租戶的押金都是由被告退還的；2、承租之前三樓窗戶掉落造成的損失，也是由被告賠付的；3、被告交過兩次反映房屋的現(xiàn)狀報告，但都沒有得到原告解決；4、被告對房屋的翻新、以及購買空調(diào)、衣柜、床、熱水器、抽油煙機等投入了大量的人力物力等等這些，希望能與原告協(xié)商解決糾紛。本院經(jīng)審理認定事實如下：2016年4月5日，甲方（原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會）與乙方（被告譚某某）簽訂的《房屋租賃合同》約定：房屋基本情況為坐落于發(fā)展大道41號鑫昌大市場6號樓，結(jié)構(gòu)為磚混，建筑面積2183.04平方米。房屋使用期限自2016年6月1日至2017年5月31日止。房屋租金標準：乙方每月向甲方繳納房屋租金為28380.00元，年租金為叁拾肆萬零伍佰陸拾元整……。房屋的維修養(yǎng)護及管照責任：使用期間，由乙方負責對房屋內(nèi)外進行維修養(yǎng)護。房屋的返還：租賃期限屆滿或提前解除合同，乙方均在合同期滿之日或合同解除之日起三日內(nèi)向甲方返還租賃物，損壞的物品按市場價進行賠償，逾期返還的，則由乙方按照合同規(guī)定的租金標準的兩倍賠償甲方損失。同時約定了違約責任：房屋使用期間雙方必須信守協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，須按年度繳納房屋租金總額的20%向守約方支付違約金，乙方逾期支付租金，則每一年按年度繳納租金總額的1%向甲方交納滯納金……。該合同簽訂后的次日，雙方又簽訂《譚某某房屋租賃合同補充協(xié)議》約定：雙方合同簽訂日期為2016年4月5日，交房日期與合同簽訂日期相同，而甲方收取乙方租金起始日期為2016年6月1日，免除的約兩個月租金是甲方讓乙方用于解決前承租方與鑫昌6號樓各單個租戶之間的押金及借款糾紛問題，甲方在免除其約定兩個月租金后負責協(xié)助乙方解決，但所涉及的費用問題均由乙方承擔且乙方今后不得以任何理由拒絕解決此問題。原被告的合同履行屆滿期日為2017年5月31日，按合同約定被告應于2017年6月3日前返還所承租的樓房，原告訴稱其及時主張收回租賃物，而被告不予理會，不得已于2017年7月21日15:23分以微信方式向被告送達《返還租賃物的通知》，被告仍不理會，直到到8月底斷水停電才收回租賃物。同時查明，被告譚某某支付履約保證金80000元及交納租金48380元；以及被告為解決該涉案樓房的遺留問題確有費用支出，也曾多次與原告協(xié)商解決遺留問題，但未形成一致意見。還查明原告為解決拆遷問題而占用10個月的涉案樓房的三間房屋，雙方都認可應計算占用費以沖抵租金，只是對沖抵多少租金存在分歧。上述事實有《房屋租賃合同》、《譚某某房屋租賃合同補充協(xié)議》、《返還租賃物的通知》、《微信記錄證明》、《房屋返修合同書》、《收據(jù)》、《退押金單》、《購置空調(diào)、衣柜、床、抽油煙機、熱水收條》等證據(jù)及當事人的庭審陳述在卷佐證，可以認定。本院認為，原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會與被告譚某某簽訂的《房屋租賃合同》及《譚某某房屋租賃合同補充協(xié)議》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制效力性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人均有約束力。一、關(guān)于所欠租金數(shù)額的認定。雙方在實際履行合同中，被告雖為解決租賃物的遺留問題，與原告多次協(xié)商，但未形成一致意見，且原告讓被告使用租賃物近2個月未計收租金，就是讓被告收益后處理租賃物的遺留問題，從被告提交的證據(jù)來看其解決遺留問題的支出小于2個月的應收租金，所以被告為解決遺留問題的支出不予沖抵租金?，F(xiàn)查明被告已交納租金48380元，支付履約保證金80000元，以及原告使用被告承租的租賃物的占用費都應予以沖抵租金。另外，被告對租賃物的翻修等有支出，因被告明確表示不并案處理，另行訴訟，故在本案中不予審查。因此，本院認定被告所欠原告的租金為：340560元（28380元/月×12個月）扣減已支付的租金48380元、扣減保證金80000元、扣減房間占用費18000元（原告主張15000元、被告主張24000元、本院酌情認定18000元），即被告欠原告租金194180元。二、關(guān)于違約金的問題。被告逾期支付租金，構(gòu)成違約，應承擔違約責任，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。本案中原告未對其損失舉證證明，原告主張的違約金68112元確實過分高于其未付資金被占用期間的損失。本院根據(jù)合同的履行情況、被告的過錯、原告資金被占用期間的損失等因素，酌情確定違約金，違約金以所欠租金為基數(shù)，從合同到期之日起按中國人民銀行同期貸款利率的4倍予以計算。三、關(guān)于原告主張無法律依據(jù)占用租賃物的損失問題。原被告的合同履行屆滿期日為2017年5月31日，按合同約定被告應于2017年6月3日前返還所承租的樓房，原告訴稱其及時主張收回租賃物，而被告不予理會，不得已于2017年7月21日15:23分以微信方式向被告送達《返還租賃物的通知》，被告仍不理會，直到到8月底斷水停電才收回租賃物。再結(jié)合被告辯稱合同到期后沒幾天，原告就對租賃物斷電停水迫使被告返還租賃物，但原告否認對租賃物斷水停電，而是在被告不予理會的情況下告知各承租戶說明被告的合同已到期，不能再與被告續(xù)簽租賃合同來看，雖然被告理應承擔從合同期限屆滿后三日起至實際返還租賃物止期間的損失，但原告沒有證據(jù)證實其主張返還租賃物的時間起點。按誰主張誰舉證的原則，原告理應承擔不利法律后果，只能認定原告在2017年7月21日主張返還租賃物，且原告自認其在8月底已收回租賃物，故被告因無合同依據(jù)占有租賃物給原告造成可預見的一個月的租金損失應予以賠償。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會與被告譚某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會的委托訴訟代理人周昌亞、被告譚某某到庭參加訴訟。雙方在庭外和解的2018年1月31日至2018年2月28日期間內(nèi)未形成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、被告譚某某于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會房屋租金194180元及違約金，違約金以194180元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率的4倍從2017年6月1日起計算至實際清償之日止的方式予以計算。二、被告譚某某于本判決生效之日起三日內(nèi)賠償原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會可預見的租金損失28380元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費3778元（已減半，原告已預交），由被告譚某某負擔，并在履行上述判項時轉(zhuǎn)付給原告宜昌市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)張某某村民委員會。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。