上訴人（原審被告）：湖北順天建材實業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)黃河路8號。
法定代表人：吳暉，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：羅健，湖北西陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）：宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司，住所地宜昌市西陵區(qū)黃河路40號。
法定代表人：肖治，該公司董事長。
委托訴訟代理人：毛良燕，湖北普濟律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人湖北順天建材實業(yè)有限公司（以下簡稱順天建材公司）因與被上訴人宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司（以下簡稱怡康皮膚病醫(yī)院）買賣合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1011號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月5日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人順天建材公司的委托訴訟代理人羅健，被上訴人怡康皮膚病醫(yī)院的委托訴訟代理人毛良燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
順天建材公司上訴請求：一、請求撤銷一審判決書主文第三項，依法改判或發(fā)回一審法院重審。2、一、二審訴訟費用由怡康皮膚病醫(yī)院承擔。事實與理由：一、怡康皮膚病醫(yī)院至今未交納稅費是造成涉案房屋不能過戶的真正原因，一審法院并未查明這一重要事實。依照我國稅收相關(guān)法律，繳納房屋交易稅是房屋買賣雙方應(yīng)盡的責任和義務(wù)，若一方當事人未繳納或者未足額繳納，房屋是無法辦理過戶手續(xù)的?，F(xiàn)順天建材公司已按合同約定，于2015年5月辦理了涉案房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，且于2016年4月（即怡康皮膚病醫(yī)院向一審法院起訴前）向相關(guān)部門交納了出售房屋所需的相關(guān)稅費，順天建材公司已完成了合同所約定的義務(wù)。但因怡康皮膚病醫(yī)院至今未繳納受讓房屋所需要的相關(guān)稅費，其直接導致了涉案房屋無法過戶的后果。因為案涉房屋被查封，并不妨礙雙方繳納稅費，即便涉案房屋未被查封，若怡康皮膚病醫(yī)院未按時繳納相關(guān)稅費，涉案房屋依然無法完成過戶手續(xù)。二、一審法院判決由順天建材公司承擔全部違約責任實屬不當，應(yīng)予糾正。1、房屋不能過戶的真正原因是怡康皮膚病醫(yī)院未完成法定和合同約定的繳稅義務(wù)，怡康皮膚病醫(yī)院自身存在明顯過錯，其應(yīng)承擔違約的全部法律責任。2、順天建材公司已于2014年12月將涉案房屋交付給怡康皮膚病醫(yī)院，怡康皮膚病醫(yī)院已進行裝修并實際投入使用，是否取得房屋產(chǎn)權(quán)證書并未造成怡康皮膚病醫(yī)院的實際損失。因此，怡康皮膚病醫(yī)院主張違約金依據(jù)明顯不足。三、即便由順天建材公司承擔全部違約責任，計算違約金的起算應(yīng)為2015年9月18日，而不是一審法院認定的2015年8月18日。雙方所簽《宜昌市存量房買賣合同》約定“因出賣人原因，買受人未能在30日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按已付房價款總額的日萬分之三向買受人支付違約金。”后雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》，《補充協(xié)議》約定2015年8月17日以前辦理涉案房屋的過戶，房屋過戶后30日內(nèi)怡康皮膚病醫(yī)院才能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。故即便順天建材公司支付怡康皮膚病醫(yī)院違約金，支付時間起算日應(yīng)為2015年9月18日。綜上，一審法院判決認定事實不清，適用法律不當，請求二審法院依法改判或發(fā)回重審。
怡康皮膚病醫(yī)院辯稱，1、根據(jù)一審判決書查明的事實，即判決書第5頁，“2015年7月，因順天建材公司涉及其他訴訟，本案所爭議的房屋被法院查封、凍結(jié)交易。2016年4月，順天建材公司才向相關(guān)部門交納了出售房屋所需繳納的相關(guān)稅費”。這二點足以證明是否交納稅費與本案的違約不存在因果關(guān)系。因為雙方在補充協(xié)議中明確約定，辦理房屋過戶的最后期限是2015年8月18日之前，而在2015年8月18日之前即2015年7月，該房屋因順天建材公司與他人產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已被人民法院查封，從而導致過戶不能及時交納相關(guān)稅費，也不能辦理過戶手續(xù)，所以根據(jù)《宜昌市存量房買賣合同》第3條之規(guī)定，即順天建材公司應(yīng)當保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因順天建材公司的原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，或者是發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由順天建材公司承擔相應(yīng)的責任。這里的相應(yīng)責任根據(jù)《宜昌市存量房買賣合同》第9條第3項之規(guī)定，應(yīng)按已付房價款總額的萬分之三/天向怡康皮膚病醫(yī)院支付違約金。2、違約行為并不能以實際損失為前提，只要順天建材公司存在著違約的行為，不管是否給怡康皮膚病醫(yī)院造成損失，都應(yīng)當依約承擔違約責任。3、違約金的計算時間以2015年8月18日開始計算符合雙方當事人《補充協(xié)議》的約定?；谝陨先c理由，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，且程序得當，請求二審法院駁回順天建材公司的上訴請求。
怡康皮膚病醫(yī)院向一審法院起訴請求：一、依法確認雙方于2015年5月18日簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》具有法律效力；二、順天建材公司立即將其位于西陵區(qū)黃河路40號的房屋（宜市房權(quán)證西陵區(qū)字××號）所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)【宜市國用（2015）第xxx號】過戶至怡康皮膚病醫(yī)院名下；3、順天建材公司支付怡康皮膚病醫(yī)院從2015年6月26日起至生效判決書確定履行之日止，以1000萬元為基數(shù)，按日萬分之三所計算的逾期辦證違約金；4、撤銷《宜昌市存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》中約定的附屬設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品、搬遷費及其他費用共584萬元的條款內(nèi)容；5、順天建材公司承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：2014年9月16日，怡康皮膚病醫(yī)院的法定代表人肖治（乙方，買方）與順天建材公司（甲方，賣方）簽訂《工業(yè)廠房買賣意向書》一份，約定：甲方將其位于宜昌市西陵區(qū)黃河路40號工業(yè)廠房（含水電設(shè)備、附屬設(shè)施、道路、圍墻、停車場）轉(zhuǎn)讓給乙方開辦醫(yī)院，乙方有權(quán)指定其成立的新公司按本意向書約定簽署正式房屋買賣合同；該廠房面積約5200㎡，正式合同中約定購房款為1600萬元；乙方需支付購房定金500萬元，乙方支付定金后，即可與甲方辦理房屋驗收交付手續(xù)并進場作業(yè)。以上意向書簽訂后，怡康皮膚病醫(yī)院分別于同年9月17日、11月10日、12月5日分三次向順天建材公司支付購房定金500萬元，順天建材公司即向怡康皮膚病醫(yī)院交付該房屋，并承諾購房成交價中應(yīng)減去電梯未安裝的費用16萬元。2015年1月15日，以上房屋取得房屋所有權(quán)證書，證號宜市房權(quán)證西陵區(qū)字××號，土地使用權(quán)證號宜市國用（2015）第xxx號，登記建筑面積5363.02㎡。同年2月15日，怡康皮膚病醫(yī)院又向順天建材公司支付購房款200萬元。2015年5月18日，怡康皮膚病醫(yī)院、順天建材公司簽訂了合同編號為201505180016號的《宜昌市存量房買賣合同》一份，該份合同在房管部門進行了備案，合同約定：出賣人將證號為宜市房權(quán)證西陵區(qū)字××號的房屋出售給買受人，房屋建筑面積5106.39㎡，成交價格1000萬元；買受人分期付款，擬貸款500萬元；出賣人應(yīng)當在2015年12月5日將該房屋交付給買受人，買賣雙方同意自簽訂合同當日共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；因出賣人的原因，買受人未能在30日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按已付房價款總額的日萬分之三向買受人支付違約金。該合同附件一所列房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況為空白。合同簽訂當日，怡康皮膚病醫(yī)院（乙方，買方）與順天建材公司（甲方，賣方）又簽訂《宜昌市存量房買賣合同》的《補充協(xié)議》一份，《補充協(xié)議》約定：雙方簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》約定的房屋1000萬元成交價格不包含房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品、搬遷費及其他費用等，該部分費用雙方均同意作價600萬元，二項款項共計1600萬元；雙方確認，乙方已支付購房款700萬元（500萬元＋200萬元）；甲乙雙方于5月18日共同到產(chǎn)權(quán)交易中心簽署二手房網(wǎng)簽合同，同時乙方一次性支付甲方購房款300萬元；甲方收到本補充協(xié)議約定的300萬元購房款后即與乙方共同到房地部門辦理該工業(yè)廠房買賣合同備案及房屋過戶手續(xù)；剩余600萬元（扣減電梯安裝費，乙方實際只應(yīng)支付584萬元），由甲方協(xié)助乙方聯(lián)系銀行，由乙方申請貸款解決；甲、乙雙方同意盡全力配合，在本補充協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)完成房屋備案過戶及銀行抵押貸款事宜。以上協(xié)議簽訂后，怡康皮膚病醫(yī)院于同年5月26日又向順天建材公司支付購房款300萬元。因該房屋至今未過戶至怡康皮膚病醫(yī)院名下，從而引起訴訟。同時查明：1、2015年7月，因順天建材公司涉其他訴訟，證號為宜市房權(quán)證西陵區(qū)字××號的房屋被法院查封、凍結(jié)交易；2、2016年4月，順天建材公司才向相關(guān)部門交納了出售房屋所需繳納的相關(guān)稅費。經(jīng)一審法院主持調(diào)解，雙方不能達成一致意見。
一審法院認為，怡康皮膚病醫(yī)院與順天建材公司之間簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》是就房屋買賣簽訂的協(xié)議，而《補充協(xié)議》是雙方就房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品、搬遷費及其他費用等簽訂的補充協(xié)議，均系雙方的真實意思表示，合法有效，應(yīng)該嚴格履行。怡康皮膚病醫(yī)院主張雙方于2015年5月18日簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》具有法律效力，應(yīng)依法予以支持；其主張撤銷《宜昌市存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》中約定的附屬設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品、搬遷費及其他費用共584萬元的條款內(nèi)容，缺乏事實及法律依據(jù)，應(yīng)依法不予支持?！兑瞬写媪糠抠I賣合同》約定，“因出賣人的原因，買受人未能在30日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按已付房價款總額的日萬分之三向買受人支付違約金”，但《補充協(xié)議》又約定，“甲方收到本補充協(xié)議約定的300萬元購房款后即與乙方共同到房地部門辦理該工業(yè)廠房買賣合同備案及房屋過戶手續(xù)”，“甲、乙雙方同意盡全力配合，在本補充協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)完成房屋備案過戶及銀行抵押貸款事宜”，表明雙方將辦理過戶的時間進行了變更，即“在本補充協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)”，亦即雙方約定2015年8月17日以前辦理過戶。怡康皮膚病醫(yī)院在向順天建材公司支付《補充協(xié)議》約定的購房余款300萬元后，順天建材公司未向相關(guān)部門繳納相關(guān)稅費，同時，因順天建材公司原因，該房屋被查封、凍結(jié)，已實際不能將房屋辦理過戶至怡康皮膚病醫(yī)院名下，順天建材公司當應(yīng)承擔違約責任。雙方約定按已付房價款總額的日萬分之三支付違約金（即年利率10.95%），不違反法律規(guī)定，應(yīng)依法予以支持。綜上，一審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、確認宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司與湖北順天建材實業(yè)有限公司于2015年5月18日簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》合法有效。二、湖北順天建材實業(yè)有限公司協(xié)助宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司將宜昌市西陵區(qū)黃河路40號房屋的所有權(quán)（房屋所有權(quán)證號為宜市房權(quán)證西陵區(qū)字××號，建筑面積5363.02㎡）和土地使用權(quán)（土地使用權(quán)證號為宜市國用（2015）第xxx號）過戶至宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司名下。三、湖北順天建材實業(yè)有限公司以1000萬元為基數(shù)，自2015年8月18日起至生效判決確定的履行之日止，按照日萬分之三的標準向宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司支付違約金。四、駁回宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司的其他訴訟請求。一審案件受理費128384元，減半收取64192元，由湖北順天建材實業(yè)有限公司承擔，在履行上述判項時一并直接轉(zhuǎn)付給宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。為查明怡康皮膚病醫(yī)院是否已經(jīng)交納案涉房屋的過戶稅費，本院要求怡康皮膚病醫(yī)院在2017年1月20日之前向本院提交其已交納案涉房屋過戶稅費的相應(yīng)證據(jù)，但怡康皮膚病醫(yī)院在上述規(guī)定期限內(nèi)未提交。本院認為，怡康皮膚病醫(yī)院未在本院規(guī)定期限內(nèi)提交其已交納案涉房屋過戶稅費的相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)承擔不利后果，因此應(yīng)認定其未交納應(yīng)由其負擔的案涉房屋過戶稅費。
二審經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。另查明，2016年4月29日，順天建材公司交納了案涉房屋過戶相關(guān)稅費；截至2017年1月20日，怡康皮膚病醫(yī)院未交納案涉房屋的過戶相關(guān)稅費。

本院認為，本案的爭議焦點為：順天建材公司是否應(yīng)當支付怡康皮膚病醫(yī)院案涉房屋逾期辦證的違約金？如果應(yīng)當支付，違約金應(yīng)如何計算？
一、逾期辦證違約金是否應(yīng)當支付。順天建材公司與怡康皮膚病醫(yī)院簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，其中關(guān)于逾期辦證違約金條款的約定亦具備合同效力。順天建材公司上訴認為，即使逾期辦證，但因怡康皮膚病醫(yī)院不存在任何損失，故順天建材公司也無需支付違約金。但《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡谝话僖皇臈l第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！鄙鲜鲆?guī)定表明違約方應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任，違約金性質(zhì)兼具補償性和懲罰性，法院在對違約金進行調(diào)整時，只是以損失為基礎(chǔ)，但還應(yīng)綜合其他因素考慮，故沒有損失并非違約方不承擔違約責任的理由。由此，順天建材公司的此項上訴理由不能成立。
二、逾期辦證違約金的計算起始日。2015年5月18日雙方所簽《宜昌市存量房買賣合同》約定“因出賣人原因，買受人未能在30日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按已付房價款總額的日萬分之三向買受人支付違約金?！蓖眨p方所簽《補充協(xié)議》約定：“甲、乙雙方同意盡全力配合，在本補充協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)完成房屋備案過戶及銀行抵押貸款事宜?！庇纱?，實際上雙方已通過《補充協(xié)議》對《宜昌市存量房買賣合同》中約定的辦理過戶的時間進行了變更，即變更為“《補充協(xié)議》簽訂后3個月內(nèi)”，亦即2015年8月17日以前，因此逾期辦證違約金的計算起始日應(yīng)為2015年8月18日。順天建材公司上訴所稱“《補充協(xié)議》約定2015年8月17日以前辦理涉案房屋的過戶，房屋過戶后30日內(nèi)怡康皮膚病醫(yī)院才能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，故逾期辦證違約金起算日應(yīng)為2015年9月18日”不能成立，本院不予支持。
三、逾期辦證違約金的計算終止日。2016年4月29日順天建材公司已交納了應(yīng)由其負擔的案涉房屋過戶稅費。至此，順天建材公司已經(jīng)履行了辦理案涉房屋過戶手續(xù)的相關(guān)義務(wù)。怡康皮膚病醫(yī)院在二審中稱，“該房屋因順天建材公司與他人產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)糾紛已被人民法院查封，從而導致不能及時交納相關(guān)稅費，也不能辦理過戶手續(xù)。”但根據(jù)一審查明的事實，2015年5月26日怡康皮膚病醫(yī)院已向順天建材公司付清案涉房屋的全部購房款1000萬元。由此，如果在2016年4月29日前，怡康皮膚病醫(yī)院也已交納應(yīng)由其負擔的過戶稅費，那么自2016年4月30日起，本案房屋買受方已向出賣方付清案涉房屋的全部價款，且雙方已到產(chǎn)權(quán)交易中心簽署二手房網(wǎng)簽合同，并且雙方均已交納案涉房屋過戶全部稅費；在此情況下，怡康皮膚病醫(yī)院可以向人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，申請解除案涉房屋的查封狀態(tài)，繼續(xù)完成案涉房屋的過戶手續(xù)。但截至2017年1月20日，怡康皮膚病醫(yī)院仍未交納案涉房屋過戶稅費，亦怠于行使其訴權(quán)，因此自2016年4月30日起，案涉房屋并非由于能夠歸責于出賣人順天建材公司的原因?qū)е聼o法辦理房屋權(quán)屬證書。根據(jù)雙方簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》中“逾期辦證責任”約定，是因出賣人原因造成買受人未能按期取得房屋所有權(quán)證書的，在買受人不退房的情況下，出賣人應(yīng)該支付相應(yīng)違約金。所以本案逾期辦證違約金的計算終止日應(yīng)為2016年4月29日。
綜上，順天建材公司支付怡康皮膚病醫(yī)院案涉房屋逾期辦證的違約金應(yīng)計算從2015年8月18日起至2016年4月29日止，共計768000元（10000000元×0.0003×256天）。
綜上所述，順天建材公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1011號民事判決第一、二、四項，即：確認宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司與湖北順天建材實業(yè)有限公司于2015年5月18日簽訂的《宜昌市存量房買賣合同》合法有效；湖北順天建材實業(yè)有限公司協(xié)助宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司將宜昌市西陵區(qū)黃河路40號房屋的所有權(quán)（房屋所有權(quán)證號為宜市房權(quán)證西陵區(qū)字××號，建筑面積5363.02㎡）和土地使用權(quán)（土地使用權(quán)證號為宜市國用（2015）第xxx號）過戶至宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司名下；駁回宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司的其他訴訟請求；
二、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1011號民事判決第三項，即：湖北順天建材實業(yè)有限公司以1000萬元為基數(shù)，自2015年8月18日起至生效判決確定的履行之日止，按照日萬分之三的標準向宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司支付違約金；
三、變更宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1011號民事判決第三項為：湖北順天建材實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司支付違約金768000元；
四、駁回湖北順天建材實業(yè)有限公司的其他上訴請求。
一審案件受理費64192元，由宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司負擔3192元，由湖北順天建材實業(yè)有限公司負擔61000元。二審案件受理費16275元，由宜昌市怡康皮膚病醫(yī)院有限責任公司負擔9765元，由湖北順天建材實業(yè)有限公司負擔6510元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本判決為終審判決。

審判長　　唐兆勇 審判員　　趙春紅 審判員　　肖小月

書記員：余丹