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宜昌市佳昊物業(yè)有限公司與李某某、蔣某某、鄔國安租賃合同糾紛一審民事判決書
提交時間:2014-05-28
湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院
民事判決書
（2014）鄂西陵民初字第619號
原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司。
法定代表人周敬，該公司經(jīng)理。
委托代理人曾群，湖北三立律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙程，湖北三立律師事務(wù)所律師。
被告李某某，男，漢族。
委托代理人朱義國，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。
第三人蔣某某，女，漢族。
第三人鄔國安，男，漢族。
原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司訴被告李某某及第三人蔣某某、鄔國安租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由審判員楊其軍獨任審判，于2014年4月29日公開開庭進行了審理。
原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司、委托代理人及被告李某某、委托代理人，第三人蔣某某、鄔國安到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司（以下簡稱佳昊物業(yè)）訴稱，原告與被告于2010年7月21日簽訂《房屋租賃合同》一份，約定將坐落于宜昌市西陵一路的房屋租賃給被告用于經(jīng)營使用，租期為一年，合同中還約定了其他相關(guān)權(quán)利及義務(wù)。
2013年1月原告發(fā)現(xiàn)被告擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人蔣某某和鄔國安用作合伙經(jīng)營活動。
被告未經(jīng)原告同意，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租，違反了合同中的約定。
在經(jīng)過多次交涉未果的情況下，原告于2013年3月3日正式書面向被告發(fā)函，要求與其解除租賃關(guān)系，并給予了45天的合理期限，被告收到并簽收解除函后與第三人至今未搬離該承租房屋，其行為已經(jīng)嚴重的侵害了原告的合法權(quán)利。
綜上，故請求法院:1、判決確認原告與被告租賃關(guān)系已解除；2、判決被告及第三人立即無條件搬出原告所有房屋，將房屋交還給原告；3、判決被告及第三人賠償原告損失45000元（自2013年5月1日起至2014年2月28日止）；4、判決被告及第三人賠償原告從2014年3月1日起至實際搬離之日止的損失（每月5000元）；5、判決被告承擔原告為此次訴訟支出的律師費5000元；6、本案訴訟費1335元由被告及第三人承擔。
原告佳昊物業(yè)為支持其訴訟請求，向本院提供了如下證據(jù):
證據(jù)一、土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件各一份（位于宜昌市西陵一路，面積547.29㎡），證明本案爭議房屋坐落于西陵一路系宜昌新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，產(chǎn)權(quán)證上門牌號與本案爭議房屋門牌號不一致，但是通過產(chǎn)權(quán)證及土地證平面圖可以看出西陵一路房屋在西陵一路宗地范圍內(nèi)。
證據(jù)二、《信托聲明》及《宜昌新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)信息》、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件各一份，證明原告主體資格適格。
證據(jù)三、李某某身份證復(fù)印證一份，證明《房屋租賃合同》簽訂人系本案被告李某某，被告主體資格適格。
證據(jù)四、《房屋租賃合同》復(fù)印件各一份，證明依據(jù)合同第六條第三款A(yù)項約定，被告的轉(zhuǎn)租行為以及拖欠房租的行為，違反了雙方的合同約定，原告有權(quán)解除合同并收回房屋，合同也約定了原告為此訴訟所產(chǎn)生的費用由被告承擔。
證據(jù)五、照片兩張，證明該房屋系本案租賃房屋。
證據(jù)六、《合伙協(xié)議書》復(fù)印件一份，證明協(xié)議書描述的西陵一路原市聾啞學(xué)校待拆遷房屋就是本案爭議房屋，該協(xié)議系被告李某某非法將房屋轉(zhuǎn)租給第三人蔣某某與鄔國安后，第三人蔣某某與鄔國安之間簽訂的《合伙協(xié)議書》。
該協(xié)議書對兩個第三人之間的權(quán)利義務(wù)進行了約定。
證據(jù)七、《解除合同通知書》復(fù)印件一份，證明一、原、被告之間租賃合同到期后未續(xù)簽；二、被告違反合同約定，原告已發(fā)函提出終止租賃關(guān)系并給予了45天的合理期限搬出，被告已簽收。
證據(jù)八、《律師委托協(xié)議》及《律師費發(fā)票》復(fù)印件各一份，證明原告為此次訴訟支付律師費5000元。
被告李某某辯稱，第一，被告的行為不構(gòu)成違約，合同到期后一直未續(xù)簽合同責任在原告。
在原租賃合同期限屆滿后，被告多次找到原告要求續(xù)簽合同，原告多次推諉并表示只要被告按時交納租金即可。
此后雙方一直形成的是不定期租賃。
原告以轉(zhuǎn)租為由解除合同缺乏誠信，被告將部分訴爭房屋轉(zhuǎn)租給第三人蔣某某，原告不久已知道轉(zhuǎn)租事實。
第二，被告未同意蔣某某將二、三樓房屋再次轉(zhuǎn)租，蔣某某的損失應(yīng)由其自行承擔。
第三，6月30日前的損失或房屋租金，被告愿意依據(jù)原合同約定的5000元／月標準支付給原告。
第四，鑒于被告不存在違約事實，律師費用應(yīng)由原告自行承擔。
第五，本案訴爭房屋所涉西陵一路聾啞學(xué)校地塊，早已于2006年由宜昌市國土局掛牌出讓，請求法院查明訴爭房屋是否屬于原告，如果查明原告不是該房屋的權(quán)利人，原告的所有請求均不成立。
被告李某某為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、《收據(jù)》復(fù)印件一張，證明2010年7月30日原、被告簽訂租賃合同時，被告向原告交納15000元押金，根據(jù)合同第三條后期支付租金時應(yīng)當作為充抵。
證據(jù)二、《湖北省宜昌市國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告》復(fù)印件一張，證明2007年本市西陵一路原市聾啞學(xué)校的土地使用權(quán)公開掛牌拍賣，原告所持有的訴爭房屋土地使用證和房產(chǎn)證有可能已經(jīng)注銷。
第三人蔣某某辯稱，蔣某某與鄔國安是合租關(guān)系，蔣某某向被告交了房租，按照合同，蔣某某沒有任何違約行為。
原告與被告簽訂的合同與蔣某某沒有任何關(guān)系，不承擔任何賠償費用。
第三人蔣某某為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù):
《房屋租賃合同》復(fù)印件兩份，證明:2010年7月21日簽訂《房屋租賃合同》，租期為一年，租金為8000元每月；2011年7月至2012年7月租期一年，租金為10000元每月；2012年7月至今每月租金為13000元，蔣某某的房租已交至2014年6月30日，交付方式為一季度一交。
第三人鄔國安辯稱，請求駁回與鄔國安有關(guān)的訴訟請求，不愿承擔任何費用。
第三人鄔國安未向本院提交證據(jù)材料。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告李某某對原告佳昊物業(yè)提供的證據(jù)一真實性無異議，但認為該證據(jù)不能單獨證明本案原告對本案訴爭房屋享有權(quán)利。
對證據(jù)二真實性無異議，但認為該證據(jù)無法證明原告對租賃房屋享有權(quán)利，信托聲明應(yīng)當由公司法人簽名才有證明效力。
對證據(jù)三無異議。
對證據(jù)四真實性無異議，但第一，原告所說的違約事實應(yīng)只適用于合同期內(nèi)，雖然在合同期限內(nèi)被告將房屋轉(zhuǎn)租，但其轉(zhuǎn)租事實原告早已知曉；第二，原告在解除合同后仍收取了被告租金，所以原、被告雙方仍存在事實上的合同關(guān)系，2013年5月后，被告沒有交租金是因原告不收取，不存在被告拖欠租金一個月以上的問題；第三，因為被告沒有違約事實，所以被告不應(yīng)承擔律師費。
對于證據(jù)五真實性無異議，認為該證據(jù)恰好可以證明第三人使用房屋的情況原告一早就知曉。
對于證據(jù)六，協(xié)議書上沒有被告簽名，如果是第三人之間簽訂的協(xié)議對其真實性無異議，該證據(jù)不能證明原告2013年才知曉轉(zhuǎn)租的事實。
對于證據(jù)七真實性無異議，但原告在發(fā)出該通知書后仍收取了被告租金，且原告沒有按約在5月收房，所以雙方實際仍在履行合同。
對于證據(jù)八真實性無異議，但委托代理合同中沒有時間和落款，票據(jù)真實性無異議，但是該票據(jù)的費用是否是律師委托協(xié)議的費用無法看出。
被告不存在違約行為，對于解除合同不存在賠償律師費的問題。
對于原告提供的證據(jù)，第三人蔣某某同意被告的質(zhì)證意見。
另表明:一、曾多次要求被告提供房產(chǎn)證辦理營業(yè)執(zhí)照，但被告說沒有房產(chǎn)證；二、原告提供的證據(jù)六《合伙協(xié)議書》是蔣某某與鄔國安簽訂的；三、蔣某某在知道《解除合同通知書》的情況下，仍向被告交納了房租。
對于原告提供的證據(jù)，第三人鄔國安同意被告及第三人蔣某某的質(zhì)證意見。
原告對被告李某某提供的證據(jù)一及證據(jù)二真實性均有異議。
第三人蔣某某對被告李某某提供的證據(jù)一及證據(jù)二均無異議。
第三人鄔國安對被告李某某提供的證據(jù)一及證據(jù)二均無異議。
原告對第三人蔣某某提供的證據(jù)真實性無異議，認為該證據(jù)同時也證明被告違反合約將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的事實。
被告李某某對第三人蔣某某提供的證據(jù)真實性無異議，認為其證明被告轉(zhuǎn)租的事實原告一直清楚，但并未提出異議。
第三人鄔國安對第三人蔣某某提供的證據(jù)無異議。
本院認為，原告于2010年7月21日與被告李某某簽訂《房屋租賃合同》主體適格，內(nèi)容合法，系有效合同。
合同約定被告李某某不能擅自轉(zhuǎn)租房屋，而在同一天，被告李某某就將房屋轉(zhuǎn)租給第三人蔣某某。
被告李某某的行為應(yīng)視為未經(jīng)原告同意而擅自轉(zhuǎn)租之行為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款:“出租人知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租的，但在六個月未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
”的規(guī)定，結(jié)合被告李某某將承租房屋轉(zhuǎn)讓給第三人蔣某某的時間是從2010年7月21日持續(xù)至2014年6月，長達三年之久的事實，法律上推定原告知道或者應(yīng)當知道被告轉(zhuǎn)租之行為，原告在被告轉(zhuǎn)租后，未在規(guī)定的六個月時間內(nèi)提出異議。
被告李某某的轉(zhuǎn)租的行為可視為已得到原告的追認，因此被告李某某的轉(zhuǎn)租行為不構(gòu)成違約。
原告據(jù)此主張被告李某某違約要求其承擔律師費代理費用，與事實不符，于法無據(jù)，其主張本院不予支持。
其次，原告于2013年3月13日向被告李某某出具《解除合同通知書》，通知被告李某某于2013年4月30日終止租賃關(guān)系，并于2013年5月1日騰退房屋，該通知書由被告李某某簽字確認，發(fā)生法律效力。
原告與被告李某某之間的《房屋租賃合同》應(yīng)視為雙方于2013年4月30日起已經(jīng)解除。
再次，本案租賃房屋的所有權(quán)人雖為宜昌新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但該公司已提供《信托聲明》，證明其將本案租賃房屋的占用、使用、收益的權(quán)益以及因該房屋發(fā)生糾紛參與訴訟的權(quán)利交由原告管理，原告因此有權(quán)要求被告李某某、第三人蔣某某、第三人鄔國安支付租金、騰退房屋、賠償損失等。
最后，按照原告與被告李某某簽訂的《房屋租賃合同》的約定，租金為5000元／月，被告李某某應(yīng)向原告支付逾期占用房屋使用費，直至其騰退房屋之日止。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，判決如下:
原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司與被告李某某租賃關(guān)系解除；
被告李某某、第三人蔣某某、第三人鄔國安于本判決生效后三日內(nèi)搬出位于宜昌市西陵一路的房屋，并將該房屋交還給與原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司；
被告李某某本判決生效之日起三日內(nèi)向原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司支付逾期占用房屋使用費55000元（2013年5月1日起至2014年4月1日止）；
被告李某某及第三人蔣某某、鄔國安按5000元／月支付原告自2014年4月2日起至實際搬離之日止的損失費用。
本案訴訟費1135元（原告已預(yù)交），由被告李某某承擔500元、第三人蔣某某、第三人鄔國安各自承擔317.5元，被告及第三人承擔的費用于本判決生效后三日內(nèi)支付原告。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認為，原告于2010年7月21日與被告李某某簽訂《房屋租賃合同》主體適格，內(nèi)容合法，系有效合同。
合同約定被告李某某不能擅自轉(zhuǎn)租房屋，而在同一天，被告李某某就將房屋轉(zhuǎn)租給第三人蔣某某。
被告李某某的行為應(yīng)視為未經(jīng)原告同意而擅自轉(zhuǎn)租之行為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款:“出租人知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租的，但在六個月未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
”的規(guī)定，結(jié)合被告李某某將承租房屋轉(zhuǎn)讓給第三人蔣某某的時間是從2010年7月21日持續(xù)至2014年6月，長達三年之久的事實，法律上推定原告知道或者應(yīng)當知道被告轉(zhuǎn)租之行為，原告在被告轉(zhuǎn)租后，未在規(guī)定的六個月時間內(nèi)提出異議。
被告李某某的轉(zhuǎn)租的行為可視為已得到原告的追認，因此被告李某某的轉(zhuǎn)租行為不構(gòu)成違約。
原告據(jù)此主張被告李某某違約要求其承擔律師費代理費用，與事實不符，于法無據(jù)，其主張本院不予支持。
其次，原告于2013年3月13日向被告李某某出具《解除合同通知書》，通知被告李某某于2013年4月30日終止租賃關(guān)系，并于2013年5月1日騰退房屋，該通知書由被告李某某簽字確認，發(fā)生法律效力。
原告與被告李某某之間的《房屋租賃合同》應(yīng)視為雙方于2013年4月30日起已經(jīng)解除。
再次，本案租賃房屋的所有權(quán)人雖為宜昌新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但該公司已提供《信托聲明》，證明其將本案租賃房屋的占用、使用、收益的權(quán)益以及因該房屋發(fā)生糾紛參與訴訟的權(quán)利交由原告管理，原告因此有權(quán)要求被告李某某、第三人蔣某某、第三人鄔國安支付租金、騰退房屋、賠償損失等。
最后，按照原告與被告李某某簽訂的《房屋租賃合同》的約定，租金為5000元／月，被告李某某應(yīng)向原告支付逾期占用房屋使用費，直至其騰退房屋之日止。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，判決如下:
原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司與被告李某某租賃關(guān)系解除；
被告李某某、第三人蔣某某、第三人鄔國安于本判決生效后三日內(nèi)搬出位于宜昌市西陵一路的房屋，并將該房屋交還給與原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司；
被告李某某本判決生效之日起三日內(nèi)向原告宜昌市佳昊物業(yè)有限公司支付逾期占用房屋使用費55000元（2013年5月1日起至2014年4月1日止）；
被告李某某及第三人蔣某某、鄔國安按5000元／月支付原告自2014年4月2日起至實際搬離之日止的損失費用。
本案訴訟費1135元（原告已預(yù)交），由被告李某某承擔500元、第三人蔣某某、第三人鄔國安各自承擔317.5元，被告及第三人承擔的費用于本判決生效后三日內(nèi)支付原告。

審判長：楊其軍

書記員：覃雅婧