原告：宜昌居然之家家居建材市場有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)發(fā)展大道69號，統(tǒng)一社會信用代碼91420500326041822P。法定代表人：盧治中，該公司董事長。委托訴訟代理人：吳艷妮，女，該公司職員。委托訴訟代理人：張鴻頡，湖北光年律師事務(wù)所律師。被告：徐某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市云陽縣。

原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司（以下簡稱居然之家）與被告徐某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月19日立案后，依法適用簡易程序，于2018年7月18日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人吳艷妮、張鴻頡，被告徐某某到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。居然之家向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告于2017年8月1日簽訂的《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370001）于2018年5月31日解除；2.被告立即支付原告租金41768.82元（截至2018年5月31日，共欠租金94768.82元，用40000元保證金和代收貨款13000元抵扣后的余額）、物業(yè)費4739.70元（2018年4月、5月）、市場管理費1944元（2018年4月、5月）、服務(wù)升級卡300元；3.被告退還原告減免的2017年11月的租金23661元；4.被告按二個月租金標(biāo)準(zhǔn)支付原告違約金48899.13元；5.原告對于前述第2項至第4項訴訟請求的全部款項，從2018年6月1日起至付清之日起，按銀行同期貸款利率支付資金占用利息；6.本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：2017年8月1日，居然之家與徐某某簽訂招商合同，約定將宜昌市易中店一號樓第四層的攤位號為DS86－4－027的場地出租給徐某某經(jīng)營銷售實木家具，租賃期334天，自2017年8月1日至2018年6月30日止，約定了租金、物業(yè)費、市場管理費、違約責(zé)任等內(nèi)容。徐某某交納了保證金4萬元，居然之家也交付了場地。徐某某從2017年11月起開始拖欠租金，現(xiàn)尚欠訴請款項未予支付，居然之家多次催要未果，2018年5月31日電話通知徐某某解除合同，并于2018年6月1日向徐某某寄送解除合同通知書。請求法院支持其訴請。徐某某辯稱：1.無能力支付租金；2.不清楚服務(wù)升級卡；3.被告曾口頭告知可減免2個月租金，已減免的2017年11月租金不應(yīng)退還，還應(yīng)少付一個月租金；4.違約金不應(yīng)支付；5.居然之家應(yīng)退還合同保證金。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無爭議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2017年8月1日，居然之家（甲方）與徐某某（乙方）簽訂《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370001），約定：居然之家將位于宜昌易中店一號樓四層，面積為388.52平方米，攤位號為DS86－4－027的場地（以下簡稱027場地）出租給徐某某經(jīng)營“賽納楓情”品牌的實木家具銷售，租賃期334天，租賃期限自2017年8月1日起至2018年6月30日止，每平方米日租金2.03元、日物業(yè)管理費0.20元，均為每2個月一付，付款時間為每個付款周期的上月25日之前，每月15日之前繳納市場管理費972元；第十二條約定“乙方未按上述規(guī)定向甲方支付租金等費用的，乙方應(yīng)每日按未付金額的1‰向甲方支付滯納金；超過七天，甲方視同乙方違約并有權(quán)隨時終止合同”；第五十三條第2項違約責(zé)任約定“除甲乙雙方另有約定外，因乙方違約導(dǎo)致合同提前終止的，乙方除了補齊所欠租金及費用，退還甲方在合同期內(nèi)給予乙方在租金、物業(yè)管理費、廣告費等方面的減免優(yōu)惠和促銷活動中甲方給予乙方的補貼（包括但不限于按銷售額承擔(dān)的扣點、贈品費用）外，乙方還須賠付甲方相當(dāng)于兩個月租金的違約金”；保證金4萬元，當(dāng)乙方所售商品或提供的服務(wù)存在問題時，甲方有權(quán)直接動用保證金對消費者進行先行賠付，當(dāng)乙方撤場對甲方有未付債務(wù)時，甲方有權(quán)動用保證金彌補自己的損失，合同期滿后，甲方在乙方所售商品或服務(wù)“三包”期滿（以甲方對外承諾的三年為準(zhǔn)）6個月后，經(jīng)核實乙方所售商品和服務(wù)不存在質(zhì)量問題和糾紛，并且對甲方?jīng)]有任何未付債務(wù)時，甲方將保證金余額（不計利息）返還乙方。合同附件二第四條關(guān)于“三包”約定，三包有效期為三年，即90日內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費者可以選擇免費修理、換貨或退貨；180日內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費者可以選擇免費修理或換貨；在三包余下期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，由商家負(fù)責(zé)免費修理。合同簽訂后，徐某某交納保證金4萬元，承租并交納租金和市場管理費，后因經(jīng)營虧損，于2018年5月28日將店鋪商品搬空撤場，居然之家同月31日向徐某某寄送《解除<居然之家招商合同（2015）版>通知書》，通知其2018年5月31日解除合同，6月8日前辦理撤場手續(xù)并交付場地，6月10日前支付全部欠付租金和其他款項。徐某某于2018年6月4日收到該通知。居然之家2017年9月28日減免了該場地2017年11月的租金23661元。徐某某至今尚欠2017年12月和2018年1月的租金46658.12元、2018年4月和5月的租金48110.70元，欠2018年4月、5月的物業(yè)費4739.70元和市場管理費1944元。居然之家代收徐某某2018年5月的銷售款13000元尚未支付。同時查明，徐某某與居然之家還簽訂了《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370002），承租易中店一號樓四層，面積為454.31平方米，攤位號為DS86－4－006的場地（以下簡稱006場地）經(jīng)營品牌為“A家”的實木家具，并交納了保證金4萬元，“A家”展廳的家具已被居然之家封存。另查明，2018年4月17日，徐某某與居然之家招商部經(jīng)理宋小力微信聊天時，徐某某：“宋經(jīng)理，我的租金不對喲”；宋小力：“要不，你拿著你的單子上來，我們核對一下”；徐某某：“A家是交一免一，塞納是免租2月，塞納還差一個月，那A家就多交了一個月”；宋小力：“你拿著單子上來跟我對一下吧”。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于合同解除的問題。雙方合同約定徐某某逾期支付租金時，居然之家可終止合同并收回出租場地，現(xiàn)徐某某自2017年12月起開始拖欠租金，2018年3月25日前未按期交納4、5月租金，終止合同的約定情形已出現(xiàn)，居然之家向徐某某提出解除合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條的規(guī)定，合同自徐某某2018年6月4日收到解除通知時解除。二、關(guān)于租金、物業(yè)費、市場管理費、服務(wù)升級卡的問題。居然之家據(jù)合同主張租金、物業(yè)費和市場管理費，徐某某辯稱應(yīng)免交2個月租金，其他無異議。本院認(rèn)為，雙方對于如何減免租金雖無書面約定，徐某某提交的與宋小力的微信聊天截圖，能證明居然之家同意徐某某可減免2個月租金的事實，但減免2個月租金是從合同約定的11個月承租期還是從實際承租的10個月承租期中進行減免并無證據(jù)證明，居然之家對2017年11月的租金已減免，另外約定減免的1個月租金因并未明確時間，徐某某辯稱應(yīng)從實際承租的10個月中扣減2個月無事實依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)居然之家提交的市場收據(jù)、收據(jù)、代收款返款對賬單，能證明徐某某欠付租金94768.82元、物業(yè)費4739.70元和市場管理費1944元，徐某某應(yīng)予支付。徐某某尚有貨款13000元在居然之家，居然之家在訴請中同意本案款項可用保證金40000元抵扣，用上述款項抵扣后，徐某某還應(yīng)支付居然之家租金、物業(yè)費和市場管理費共計48452.52元。居然之家關(guān)于服務(wù)升級卡300元的訴請無證據(jù)證實應(yīng)由徐某某承擔(dān)，其該項主張本院不予支持。三、關(guān)于違約責(zé)任。居然之家提出要求徐某某承擔(dān)支付減免的1個月租金、賠償2個月租金的違約金、并支付利息的違約責(zé)任，前二項主張依據(jù)是《居然之家招商合同》第五十三條，該條款是對徐某某逾期支付租金導(dǎo)致合同終止的違約責(zé)任的承擔(dān)，約定了雙重責(zé)任，徐某某尚欠租金等款項9萬余元，約定違約款項達7萬余元，居然之家未就實際損失進行舉證，顯屬約定的違約金過分高于造成的損失，徐某某有違約事實，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其辯稱不應(yīng)承擔(dān)違約金的意見本院不予支持，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，違約金可減少至以欠付款項為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)，從合同解除之日2018年6月4日計算至清償之日止。雙方對于逾期支付租金等費用的違約行為已約定了違約責(zé)任，但并無利息約定，居然之家主張的違約利息，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司與被告徐某某2017年8月1日簽訂的《居然之家招商合同<2015版>》（合同號：DS86—4763370001）已于2018年6月4日解除。二、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司租金、物業(yè)費和市場管理費共計48452.52元。三、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司違約金（以48452.52元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年6月4日計算至清償之日止）。四、駁回原告宜昌居然之家家居建材市場有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費1576元（已減半），由徐某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　許　靜

書記員：張晗煜