宜昌安某物業(yè)管理有限公司
杜洲（湖北夷陵律師事務(wù)所）
湖北夷陵律師事務(wù)所（湖北夷陵律師事務(wù)所）
王某某

原告宜昌安某物業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市西陵一路7號。
法定代表人李經(jīng)華，該公司經(jīng)理。
委托代理人杜洲，湖北夷陵律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)）
委托代理人張美婷，湖北夷陵律師事務(wù)所實習(xí)律師。（特別授權(quán)）
被告王某某，男，漢族。
原告宜昌安某物業(yè)管理有限公司與被告王某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年7月23日受理后，依法由審判員楊其軍獨任審判，分別于2014年8月25日公開開庭進行了審理。后簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序，依法由審判員楊其軍擔(dān)任審判長，與審判員周云、人民陪審員陳娟組成合議庭，于2014年10月28日公開開庭進行了審理，原告宜昌安某物業(yè)管理有限公司法定代表人李經(jīng)華及其委托代理人杜洲，被告王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?的規(guī)定:下列事項由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘合解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利得其他重大事項。決定前款第五項合第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。中華人民共和國國務(wù)院第504號令《物業(yè)管理條例》第十二條 ?規(guī)定:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本條例第十一條規(guī)定的其它事項 ?，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。在本案中，原告安某物業(yè)公司所舉的證據(jù)，從內(nèi)容上看，《征求意見書》中已明確告知上調(diào)物業(yè)費等內(nèi)容，小區(qū)業(yè)主或者其近親屬在《征求意見書》上簽了名，簽名后并無明示反對意見，其簽名應(yīng)視為對原告《征求意見書》所涉及的內(nèi)容的認(rèn)可，雙方的簽名使《征求意見書》已具備合同性質(zhì)并發(fā)生合同效力；從形式上看，原告根據(jù)規(guī)定采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會，符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定；從數(shù)量上看，簽名的業(yè)主73戶已超過小區(qū)業(yè)主的半數(shù)以上，其形成的意見為小區(qū)多數(shù)人意見，其多數(shù)人意見對其他業(yè)主具有共同的拘束力；此外，小區(qū)內(nèi)有部分業(yè)主雖未簽字，但按照1.2元／月·平方米的新標(biāo)準(zhǔn)已履行交納物業(yè)費的義務(wù)，其行為應(yīng)視為用行動表示對原告書面征求意見材料內(nèi)容的認(rèn)可。因此，原告的該項主張，符合規(guī)定，本院予以支持。被告的意見，本院不予采納。其次，國家發(fā)展和改革委員會和建設(shè)部2003年11月13日以發(fā)改價格（2003）864號制定公布的《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》第七條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門，應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價合浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。湖北省物價局、湖北省建設(shè)廳2007年5月11日研究制定的鄂價房服（2007）107號《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第五條規(guī)定:根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費實行政府指導(dǎo)價，其他服務(wù)項目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，按照屬地管理原則，由市、縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門確定服務(wù)項目，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，硬件配套設(shè)施因素，并進行服務(wù)成本監(jiān)審，兼顧業(yè)主承受能力，合理制定政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。從本案的情況看，金色勤苑小區(qū)物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)歷了由政府定價到政府指導(dǎo)價的過程，從法律法規(guī)的演變來看，物業(yè)費由政府定價審批制度已經(jīng)發(fā)生改變。在本案中，原告用發(fā)放書面征詢意見材料的形式與小區(qū)業(yè)主發(fā)生聯(lián)系，對雙方簽訂的《業(yè)主臨時公約》約定的權(quán)利義務(wù)進行了調(diào)整，屬于合同部分內(nèi)容已發(fā)生變更，應(yīng)該按照變更后的合同約定的價格認(rèn)定。因此，被告提出的原告此次調(diào)價未經(jīng)市物價局審批，其調(diào)價收費是不合法的抗辯理由，本院不予支持。
綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?第二款 ?、中華人民共和國國務(wù)院第504號令《物業(yè)管理條例》第十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
被告王某某于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告交納物業(yè)服務(wù)費（2012年1月-2014年6月，143.94×0.8×18=2072.74元；2013年7月-2014年6月，143.94×1.2×12=2072.74元）4145.48元。
案件受理費50元，由被告負(fù)擔(dān)。被告在支付上列款項時一并支付給原告。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認(rèn)為，首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?的規(guī)定:下列事項由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘合解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利得其他重大事項。決定前款第五項合第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。中華人民共和國國務(wù)院第504號令《物業(yè)管理條例》第十二條 ?規(guī)定:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定本條例第十一條規(guī)定的其它事項 ?，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。在本案中，原告安某物業(yè)公司所舉的證據(jù)，從內(nèi)容上看，《征求意見書》中已明確告知上調(diào)物業(yè)費等內(nèi)容，小區(qū)業(yè)主或者其近親屬在《征求意見書》上簽了名，簽名后并無明示反對意見，其簽名應(yīng)視為對原告《征求意見書》所涉及的內(nèi)容的認(rèn)可，雙方的簽名使《征求意見書》已具備合同性質(zhì)并發(fā)生合同效力；從形式上看，原告根據(jù)規(guī)定采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會，符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定；從數(shù)量上看，簽名的業(yè)主73戶已超過小區(qū)業(yè)主的半數(shù)以上，其形成的意見為小區(qū)多數(shù)人意見，其多數(shù)人意見對其他業(yè)主具有共同的拘束力；此外，小區(qū)內(nèi)有部分業(yè)主雖未簽字，但按照1.2元／月·平方米的新標(biāo)準(zhǔn)已履行交納物業(yè)費的義務(wù)，其行為應(yīng)視為用行動表示對原告書面征求意見材料內(nèi)容的認(rèn)可。因此，原告的該項主張，符合規(guī)定，本院予以支持。被告的意見，本院不予采納。其次，國家發(fā)展和改革委員會和建設(shè)部2003年11月13日以發(fā)改價格（2003）864號制定公布的《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》第七條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門，應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價合浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。湖北省物價局、湖北省建設(shè)廳2007年5月11日研究制定的鄂價房服（2007）107號《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第五條規(guī)定:根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費實行政府指導(dǎo)價，其他服務(wù)項目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，按照屬地管理原則，由市、縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門確定服務(wù)項目，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，硬件配套設(shè)施因素，并進行服務(wù)成本監(jiān)審，兼顧業(yè)主承受能力，合理制定政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。從本案的情況看，金色勤苑小區(qū)物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)歷了由政府定價到政府指導(dǎo)價的過程，從法律法規(guī)的演變來看，物業(yè)費由政府定價審批制度已經(jīng)發(fā)生改變。在本案中，原告用發(fā)放書面征詢意見材料的形式與小區(qū)業(yè)主發(fā)生聯(lián)系，對雙方簽訂的《業(yè)主臨時公約》約定的權(quán)利義務(wù)進行了調(diào)整，屬于合同部分內(nèi)容已發(fā)生變更，應(yīng)該按照變更后的合同約定的價格認(rèn)定。因此，被告提出的原告此次調(diào)價未經(jīng)市物價局審批，其調(diào)價收費是不合法的抗辯理由，本院不予支持。
綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?第二款 ?、中華人民共和國國務(wù)院第504號令《物業(yè)管理條例》第十二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

被告王某某于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告交納物業(yè)服務(wù)費（2012年1月-2014年6月，143.94×0.8×18=2072.74元；2013年7月-2014年6月，143.94×1.2×12=2072.74元）4145.48元。
案件受理費50元，由被告負(fù)擔(dān)。被告在支付上列款項時一并支付給原告。

審判長：楊其軍
審判員：周云
審判員：陳娟

書記員：肖偉