原告：宜昌太平鳥創(chuàng)意投資有限公司，住所地中國（湖北）自貿(mào)區(qū)宜昌片區(qū)大連路9號，統(tǒng)一社會信用代碼91420500751049219Q。
法定代表人：胡文萍，執(zhí)行董事。
委托代理人：鄭國慶，湖北鈞信律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）
被告：湖北辰易通科技有限公司，住所地宜昌高新區(qū)大連路9號，注冊號420506000023643。
法定代表人：王地海，總經(jīng)理。
委托代理人：代坤，宜昌市三苑法律服務(wù)所法律工作者。（特別授權(quán)代理）

原告宜昌太平鳥創(chuàng)意投資有限公司（簡稱太平鳥公司）與被告湖北辰易通科技有限公司（簡稱辰易通公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月22日立案受理，依法由審判員許建江適用簡易程序于2018年9月20日公開開庭進行了審理，被告辰易通公司當(dāng)庭提起反訴，本院通知被告在七日內(nèi)預(yù)交反訴案件受理費。本院于2018年10月10日公開開庭審理本案，查明被告未在限期內(nèi)預(yù)交反訴案件受理費，已當(dāng)庭裁定被告提起的反訴按撤訴處理。原告太平鳥公司的委托代理人鄭國慶、被告辰易通公司的委托代理人代坤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告太平鳥公司向本院提出訴訟請求：1、解除原被告之間的租賃合同關(guān)系。2、判令被告立即騰退所占用的位于宜昌××新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心·××鳥時尚創(chuàng)意××、××、××、××、××號房屋。3、判令被告支付違約金157985元。4、判令被告支付2018年4月1日至2018年7月31日的租金124200元、物業(yè)費13500元。5、判令被告按31050元月的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，從2018年8月1日至實際騰退之日止。截至2018年8月5日，上述費用合計為295685元。事實與理由：2016年3月15日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，原告將位于宜昌××新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心·××鳥時尚創(chuàng)意××、××、××、××、××號總面積為1350平方米的房屋租賃予被告從事經(jīng)營，合同期限從2016年4月1日起至2019年3月31日止。合同約定：1、租賃期間內(nèi)合計租金1117800元（每月租金31050元）；2、被告應(yīng)當(dāng)于2018年4月1日前，支付2018年4月1日至2018年9月30日期間的租金186300元；3、物業(yè)管理費每月每平方米2.5元；4、被告拖欠租金或其他費用超過30天的，原告可解除合同并且租賃保證金作為違約金不予退還；5、合同保證金157985元。合同簽訂后，被告如期使用租賃物，但從2018年4月起開始拖欠租金且繼續(xù)占用商鋪。經(jīng)原告多次催繳，被告至今仍拖欠。被告拖欠租金超過30天，原告有權(quán)依約解除合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。為支持其訴訟請求，原告太平鳥公司舉證如下：
證據(jù)一，房屋產(chǎn)權(quán)證，證號：宜市房權(quán)證西陵區(qū)（開）字第0404837號，2014年5月23日宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心登記并發(fā)證。用以證明：原告享有案涉房屋的所有權(quán)。
證據(jù)二，《房屋租賃合同》。用以證明：原告與被告于2016年3月15日簽訂《房屋租賃合同》（編號：YCPB20160314001），原告將位于宜昌高新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心·太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號總面積為1350平方米的房屋租賃給被告從事經(jīng)營，合同期限從2016年4月1日起至2019年3月31日止。合同約定：1、租賃期間內(nèi)合計租金為1117800元（第七條）；2、被告應(yīng)于2018年4月1日前，支付2018年4月1日至2018年9月30日期間的租金186300元（第七條第5項）；3、物業(yè)管理費每月每平方米2.5元（第十五條）；4、被告拖欠租金或其他費用超過30天的，原告可解除合同并且租賃保證金作為違約金不予退還（第三十五條第3項）；5、合同保證金為人民幣157985元（第十一條）。
證據(jù)三，《申請》。用以證明：2018年4月28日被告向原告出具《申請》，書面確認(rèn)：“因本公司內(nèi)部經(jīng)營調(diào)整，未能如期繳納2018年4月1日至2018年9月30日太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16辦公場所的租金”。
證據(jù)四，2016年3月14日《恢復(fù)履行租賃合同協(xié)議》。用以證明：1、被告答辯舉證的2015年3月27日簽訂的《房屋租賃合同》已于2015年10月9日由原告通知解除；2、原合同解除后原告已經(jīng)將上述的215平方米租賃給了他人，原被告同意從2015年11與1日起雙方的租賃面積不包括上述215平方米，僅為1350平方米；3、2016年3月14日簽訂的合同是在原告對于被告拖欠租金予以諒解的基礎(chǔ)上達(dá)成的，而非被告所說是為了侵吞房屋裝修，雙方租賃合同爭議的實質(zhì)在被告的屢次拖欠租金，而非其他的原因。
證據(jù)五，被告所承租房屋的水電明細(xì)一覽表。用以證明：1、被告所承租房屋電費實際是每月抄表，每月催繳，但被告時有拖欠；2、2018年4月1日以后，被告所承租房屋仍有電表計量并未停電，其中2018年3月25日抄表記錄表1止碼為49154；4月25日抄表記錄表1止碼為49295，實際用電141度。
證據(jù)六，原始抄表記錄冊（注：僅復(fù)印被告辰易通公司所承租房屋2017年1月25日至2018年5月25日表1、表2、表3的抄表記錄）。用以證明：1、被告所承租房屋電費實際是每月抄表，每月催繳；2、2018年4月1日以后，被告所承租房屋仍有電表計量并未停電，其中2018年3月25日抄表記錄表1止碼為49154；4月25日抄表記錄表1止碼為49295，實際用電141度。
證據(jù)七，2017年3月、4月、5月水電費繳費通知（存根）三份及被告于2017年6月1日繳納電費的收據(jù)憑證，金額為6042.8元。證據(jù)八，2017年6月、7月水電費繳費通知（存根）兩份及被告于2017年8月4日繳納電費的收據(jù)憑證金額為2115.6元。用以證明：1、被告所承租房屋電費實際是每月抄表，每月催繳；2、被告繳費時有拖欠。
證據(jù)九，2017年8月、9月、10月水電費繳費通知（存根）三份及案外人湖北十八購科技有限公司繳費憑證，金額為10473.2元。證據(jù)十、2017年11月、12月和2018年1月水電費繳費通知（存根）三份及案外人湖北十八購科技有限公司繳費憑證，金額為14597元。證據(jù)十一、2018年2月水電費繳費通知（存根）一份及案外人湖北十八購科技有限公司繳費憑證，金額為4064元。用以證明：1、被告所承租房屋電費實際是每月抄表，每月繳費；2、被告從2017年7月25日起將所承租的房屋轉(zhuǎn)租給案外人湖北十八購科技有限公司；3、被告搬離租賃房屋并非因為停電，而是轉(zhuǎn)租。
證據(jù)十二，繳費通知單兩張及照片兩張。用以證明：1、被告所承租房屋電費實際是每月抄表，每月繳費；2、因被告所租賃房屋長期無人辦公，原告將電費催繳單張貼在大門上。
證據(jù)十三，被告所承租房屋大門照片兩張。用以證明：被告將所承租的房屋轉(zhuǎn)租給案外人湖北十八購科技有限公司。
證據(jù)十四，解除租賃合同通知書及順豐快遞電子存根。用以證明：原告于2018年5月21日通知被告解除租賃合同。
證據(jù)十五，被告所承租的房屋電表照片三張。用以證明：2018年5月21日原告發(fā)出解除合同后，被告承租房屋的電表讀數(shù)為表1:49295、表2：56404、表3:8318
被告辰易通公司辯稱：原告訴稱的相關(guān)內(nèi)容與原被告真實租賃關(guān)系不符，原告只截取了對原告有利的一部分租賃合同主張權(quán)利，而對全案的租賃關(guān)系并未表述。在原告與被告2015年3月26日的租賃合同中，被告租賃的是1560平方米的房屋，并花費了1500多萬元的裝修與財產(chǎn)，在2016年3月份左右由于原告采取停電、停水、貼封條、封門的卑劣方式，逼迫被告將1560平方米中的215平方米讓出（該215平方米原告花費210萬元的裝修），原告將該215平方米強行剝離，出租給其他人，導(dǎo)致被告實際有290萬元的損失。之前原告承諾該200多萬元的損失可以抵消租金，或由原告承擔(dān)200多萬元的賠償責(zé)任。本次訴訟時，原被告雙方多次協(xié)商租金及200多萬元賠償?shù)膯栴}，原告都耍無賴，不予認(rèn)可，所以導(dǎo)致本次訴訟中有兩份租賃合同的存在，第一份合同是1560平方米，第二份是1350平方米，中間差額215平方米，而對于被告的該部分損失，原告不予認(rèn)可，并且更為卑劣的是原告同樣采取停水停電的方式逼迫被告就范，導(dǎo)致被告從2018年4月1日至今都無法使用該辦公場所，被告多次找原告協(xié)商，原告置之不理。現(xiàn)原告惡人先告狀，企圖采取合法的手段達(dá)到其非法的目的，原告是想獨吞被告1000多萬元的裝修及資產(chǎn)。在2015年3月26日第一次簽訂合同時，被告已經(jīng)繳納16萬元押金。綜上，被告的相關(guān)財產(chǎn)及押金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原告主張的租金，其非法目的一目了然。根據(jù)上述事實，原告的第一、二項訴請不成立，原告早就說過其租金可以抵銷其200多萬元的損失，但原告現(xiàn)在不予承認(rèn)。被告是在大量裝修后進行經(jīng)營，而不是希望裝修房屋后在未收回成本的情況下騰退房屋。對于第三項訴訟請求的違約金，過高，已經(jīng)超過了法律規(guī)定損失的30%，而實際原告的損失是由于原告在2018年4月1日將被告租賃的房屋的水電停止后產(chǎn)生的，導(dǎo)致被告無法經(jīng)營。對于第四、五項，不能使用房屋的損失不能和違約金同時計算，其主要責(zé)任應(yīng)由原告承擔(dān)。為支持其答辯主張，被告辰易通公司舉證：2015年3月26日房屋租賃合同，用以證明：該份租賃合同包含本次訴訟的第二份合同，并且被告是按第一份合同履行，對于第二份合同中縮小的215平方米是在變更合同時已經(jīng)達(dá)成了裝修抵銷租金的口頭協(xié)議，被告可以按約定裝修抵銷租金。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原被告雙方對對方所舉證據(jù)的真實性均無異議，但對證據(jù)證明的內(nèi)容有不同的主張。本判決在事實認(rèn)定和裁判理由中闡明認(rèn)證的理由和結(jié)論。
經(jīng)審理查明：2016年3月15日，原告太平鳥公司（甲方）與被告辰易通公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》（編號：YCPB20160314001），約定：“第一條，甲方將位于太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號的地上建筑物（簡稱本合同標(biāo)的）租賃給乙方經(jīng)營。第二條，本合同標(biāo)的建筑面積1350平方米……第五條，租賃期限三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止……第七條，租賃期內(nèi)合計租金為1117800元……在2018年4月1日前，支付2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金，金額為186300元[注：每月租金31050元（186300÷6）]……第八條，租金按本合同第七條的約定按半年為一期交付。第九條，乙方應(yīng)當(dāng)于每期前一個月的5日前，嚴(yán)格按照付款節(jié)點的約定，以銀行轉(zhuǎn)賬或刷卡方式一次性將對應(yīng)的租金交付與甲方……第十一條，在本合同簽訂后當(dāng)天，乙方應(yīng)向甲方支付合同保證金157985元……第十三條，乙方不得轉(zhuǎn)租、分租，如未經(jīng)甲方書面同意，乙方的轉(zhuǎn)租和分租行為無效，并被視為乙方單方違約，甲方有權(quán)按合同規(guī)定終止本合同……第三十五條，乙方出現(xiàn)下列情形之一時，甲方有權(quán)書面通知乙方解除合同，租賃保證金作為違約金不予退還，乙方無條件接受；由此造成甲方損失的，乙方應(yīng)向甲方賠償：……2、擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓房屋或利用房屋從事非法經(jīng)營活動；3、乙方未按時足額繳納當(dāng)期租金，欠繳時間達(dá)到30日或乙方拖欠各種應(yīng)繳費用合計達(dá)到一個月租金……”。
辰易通公司自2016年4月1日起，承租太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號房屋（以下簡稱案涉房屋）。
2017年7月25日起，辰易通公司將案涉房屋轉(zhuǎn)租給案外人湖北十八購科技有限公司，2017年8月之后的水電費由湖北十八購科技有限公司交納；因案涉房屋無人辦公，太平鳥公司先后于2018年3月26日、4月26日將電費催繳單張貼在房屋大門上。
2018年4月28日，辰易通公司致太平鳥公司《申請》：“因本公司內(nèi)部經(jīng)營調(diào)整，未能如期繳納2018年4月1日至2018年9月30日太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16辦公場所的租金，故申請2018年5月15日到貴公司溝通是否繼續(xù)承租太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16辦公場所的相關(guān)事宜。特此申請，懇請批復(fù)”。
2018年5月21日，太平鳥公司通過順豐快遞向辰易通公司發(fā)出《解除
和
通知書》：“一、你方于2016年4月1日租賃我公司太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16的1350平方米辦公室用于電商科技、家居裝飾使用。因你方已經(jīng)拖欠租金及各種費用超出合同約定的30日，我公司現(xiàn)按合同第三十五條規(guī)定，決定解除與你方簽訂的《房屋租賃合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方合同即告終止。二、請你方于2018年5月31日前完成租賃場地內(nèi)騰退清場，逾期未完成，我公司按租賃合同第二十五條約定的內(nèi)容處理。三、請你方于清退結(jié)束當(dāng)日到我公司財務(wù)部辦理完結(jié)清算手續(xù)”。
另查明：1、太平鳥公司是大連路9號太平鳥時尚創(chuàng)意園的房屋所有權(quán)人。2、2015年3月27日，太平鳥公司（甲方）與辰易通公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定辰易通公司承租太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號1565平方米的房屋用于經(jīng)營。2016年3月14日，太平鳥公司與辰易通公司簽訂《恢復(fù)履行租賃合同協(xié)議》：“雙方原于2015年3月27日簽訂的《房屋租賃合同》，因乙方違反合同約定，已于2015年10月9日被甲方通知解除。鑒于乙方一再提出希望恢復(fù)履行該協(xié)議，甲方同意在滿足以下全部條件的前提下，按原租賃合同的租賃標(biāo)準(zhǔn)和租賃期限將上述房屋租賃給乙方使用：……因原租賃合同解除后，甲方已將上述房屋中215平方米租賃給宜昌市云創(chuàng)科技有限公司使用。從2015年11月1日起，雙方租賃面積則不包含該部分面積，僅為1350平方米……”。

本院認(rèn)為，原告太平鳥公司與被告辰易通公司于2016年3月15日簽訂《房屋租賃合同》，原被告雙方應(yīng)依約履行。辰易通公司自2018年4月1日起欠付租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。針對原告的訴訟請求，逐項闡明裁判的理由。
一、原告太平鳥公司訴請解除原被告之間的租賃合同關(guān)系、判令被告辰易通公司立即騰退所占用的位于宜昌××新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心·××鳥時尚創(chuàng)意××、××、××、××、××號房屋（注：《房屋租賃合同》對租賃房屋的表述是“太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號”）。太平鳥公司該項訴訟請求，本院支持的內(nèi)容為：確認(rèn)原告太平鳥公司與被告辰易通公司于2016年3月15日簽訂《房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；被告辰易通公司立即騰退太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號房屋。
依《房屋租賃合同》約定，“承租方未按時足額繳納當(dāng)期租金，欠繳時間達(dá)到30日的，出租方有權(quán)解除合同”。辰易通公司自2018年4月1日起欠付租金，至2018年5月21日已逾30日，雙方約定的解除合同的條件已經(jīng)成就，依《中華人民共和國合同法》第九十三條的規(guī)定，太平鳥公司有權(quán)解除合同。太平鳥公司于2018年5月21日向辰易通公司發(fā)出《解除
和
通知書》，《房屋租賃合同》解除。
辰易通公司辯稱，“2015年3月27日原房屋租賃合同租賃房屋的面積為1565平方米，后變更為1350平方米，太平鳥公司口頭承諾用減少215平方米的房屋裝修損失200多萬元，來抵銷以后的租房租金”，該答辯意見無證據(jù)證實，且與原被告雙方簽訂的《恢復(fù)履行租賃合同協(xié)議》中載明的事實［“雙方原于2015年3月27日簽訂的《房屋租賃合同》，因乙方（辰易通公司）違反合同約定，已于2015年10月9日被甲方（太平鳥公司）通知解除”］不符，本院不予采信。
辰易通公司還辯稱，“2018年4月1日，太平鳥公司在辰易通公司未按時交納租金逾期一天時，即停水停電，導(dǎo)致辰易通公司無法正常使用租賃場所，太平鳥公司存在重大違約行為”。本院查明的事實是2017年7月25日起，辰易通公司將案涉房屋轉(zhuǎn)租給案外人湖北十八購科技有限公司使用，2018年3月底，因該房屋無人辦公，太平鳥公司將電費催繳單張貼在房屋大門上。即，并非停水停電導(dǎo)致租賃房屋無法正常使用，且辰易通公司于2018年4月28日致太平鳥公司的《申請》中寫明“因本公司內(nèi)部經(jīng)營調(diào)整，未能如期繳納2018年4月1日至2018年9月30日太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16辦公場所的租金”，該《申請》已明確辰易通公司未交租金的原因是“本公司內(nèi)部經(jīng)營調(diào)整”，并未提及停水停電事宜，辰易通公司“太平鳥公司于2018年4月1日停水停電，導(dǎo)致辰易通公司無法正常使用租賃場所，太平鳥公司存在重大違約行為”的答辯意見，與事實不符，不能成立。
二、太平鳥公司訴請“判令被告支付2018年4月1日至2018年7月31日的租金124200元、物業(yè)費13500元；判令被告按31050元月的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，從2018年8月1日至實際騰退之日止”。因本案審理房屋租賃合同糾紛，物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系本案不予處理，故上述請求中的物業(yè)費部分本院不予支持?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。因辰易通公司違約，《房屋租賃合同》由太平鳥公司于2018年5月21日通知解除，案涉房屋自辰易通公司欠付租金之日至實際騰退之日的租金，系太平鳥公司的損失，辰易通公司應(yīng)當(dāng)賠償。太平鳥公司的該項訴訟請求，本院支持的內(nèi)容為：辰易通公司賠償太平鳥公司按31050元月的標(biāo)準(zhǔn)自2018年4月1日計算至實際騰退之日的房屋租金損失。
三、原告太平鳥公司訴請判令被告辰易通公司支付違約金157985元。辰易通公司答辯中提出約定的違約金過高、賠償損失不能與違約金同時主張?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”。因辰易通公司違約，由太平鳥公司通知解除合同，雖然《房屋租賃合同》有“租賃保證金作為違約金不予退還”的約定，但因本判決已支持由辰易通公司賠償太平鳥公司自欠付租金之日至實際騰退之日的房屋租金損失，該賠償數(shù)額足以彌補太平鳥公司的損失，故，本院對太平鳥公司的該項訴訟請求不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告宜昌太平鳥創(chuàng)意投資有限公司與被告湖北辰易通科技有限公司于2016年3月15日簽訂《房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；被告湖北辰易通科技有限公司立即騰退太平鳥時尚創(chuàng)意園2F-12-16號房屋。
二、被告湖北辰易通科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告宜昌太平鳥創(chuàng)意投資有限公司按31050元月的標(biāo)準(zhǔn)自2018年4月1日計算至實際騰退之日的房屋租金損失。
三、駁回原告宜昌太平鳥創(chuàng)意投資有限公司的其他訴訟請求。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費2868元（已減半，原告已預(yù)繳），由被告湖北辰易通科技有限公司負(fù)擔(dān)1500元，原告宜昌太平鳥創(chuàng)意投資有限公司負(fù)擔(dān)1368元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 許建江

書記員： 張晗煜