原告：宜昌交投物業(yè)有限公司，住所地宜昌市城東大道58號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500795924759X。
法定代表人：高明紅，系該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡宏煒，湖北民基律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：牛曉青，湖北民基律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：徐某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)，現(xiàn)住宜昌市。
委托訴訟代理人：張雄兵，湖北三峽律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郭春芳（系徐某某之妻），漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省枝江市，現(xiàn)住宜昌市。

原告宜昌交投物業(yè)有限公司（以下簡稱“交投物業(yè)公司”）與被告徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法適用簡易程序（小額訴訟）公開開庭進(jìn)行了審理。原告交投物業(yè)公司的委托訴訟代理人胡宏煒、牛曉青，被告徐某某的委托訴訟代理人張雄兵、郭春芳均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告交投物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告支付2016年3月15日—2016年11月15日的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1373元；2、判令被告向原告支付環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)36元；3、判令被告向原告支付違約金383.00元；4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：被告系宜昌市中南路52號(hào)南山悅小區(qū)9—203號(hào)房屋的業(yè)主，該小區(qū)開發(fā)商通知交房時(shí)間為2014年3月15日。交房后，被告與宜昌華信物業(yè)有限公司簽訂《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議第四條約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1.4元㎡月，環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)為4.5元月戶；該協(xié)議第八條第2款約定若業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用的，業(yè)主應(yīng)按拖欠費(fèi)用的日0.5‰支付違約金；該協(xié)議第九條約定管轄法院為物業(yè)所在地人民法院。2017年5月5日，宜昌華信物業(yè)有限公司更名為宜昌交投物業(yè)有限公司，即本案原告。《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂后，原告按照協(xié)議約定向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，直到2016年11月15日因該小區(qū)依法招標(biāo)選任新的物業(yè)公司，原告才停止了對(duì)被告所在小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)。被告退出小區(qū)時(shí)在小區(qū)張貼了催交物業(yè)費(fèi)的公告，但被告沒有交納。此后原告委托律師多次向被告采取發(fā)送短信等方式催收費(fèi)用，并在被告出入必經(jīng)的單元門口張貼催收費(fèi)用的公告，但被告均不予理會(huì)。故原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。
被告徐某某辯稱，1、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。（1）不履行物業(yè)合同基本要求，按照合同第一條第5款的約定，原告應(yīng)該對(duì)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全，但本小區(qū)開發(fā)商報(bào)建8個(gè)化糞池卻只建了4個(gè)，原告沒有告知業(yè)主。答辯人住在2樓，糞水裸露在外，正對(duì)著答辯人次臥、廚房窗口，不敢開窗，到目前為止9號(hào)樓也沒有化糞池，嚴(yán)重影響答辯人生活。（2）本小區(qū)門禁系統(tǒng)在裝修入住后根本無法使用，原告也沒有維修過。本小區(qū)整體安裝了太陽能集中供熱設(shè)備，業(yè)主還交納了相應(yīng)的設(shè)備費(fèi)，但也根本無法使用，現(xiàn)在設(shè)備基本報(bào)廢。（3）原告從來沒有按相關(guān)合同公布過物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及資金的收支情況，沒有依約征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，更不用說滿意率達(dá)到75%以上。（4）原告不履行安全保衛(wèi)義務(wù)，存在各種安全隱患：比如房屋外墻磚多次掉落，達(dá)550塊之多，但經(jīng)多次反映原告未作答復(fù)和回應(yīng)，也沒有履行維修義務(wù)；因門禁系統(tǒng)無法使用，閑雜人等隨意進(jìn)出，原告沒有登記和阻攔；小區(qū)照明電源多為明線外接，沒有套管埋地，電線裸露；原告沒有按照合同約定巡邏、巡查、運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備；（5）根據(jù)物業(yè)合同第三條第（二）款第5項(xiàng)的規(guī)定：“對(duì)違反規(guī)定私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻?！贝疝q人所居住的9號(hào)樓103號(hào)房住戶在一樓搭建雨棚，位置正好在答辯人的陽臺(tái)、次臥室下方，離陽臺(tái)十公分高，嚴(yán)重影響答辯人的家庭財(cái)產(chǎn)安全、人身安全和生活質(zhì)量（雨點(diǎn)噪音、視線范圍、火災(zāi)的可能），原告沒有對(duì)此采取任何措施予以制止。（6）對(duì)車庫改變用途不管不問，每棟樓樓道被摩托車、電動(dòng)車幾乎堵死，特別是對(duì)電動(dòng)車在樓道、地下車庫利用消防插座、私搭電線等方式充電行為不作處理，嚴(yán)重威脅全體業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全；（7）本小區(qū)消防系統(tǒng)癱瘓，無法完成正常的消防聯(lián)動(dòng)，原告沒有保障消防設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，小區(qū)的消防安全沒有保障。（8）沒有依法全面接管小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)資料，沒有代表業(yè)主進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)不合格工程項(xiàng)目及資料沒有代表小區(qū)業(yè)主向開發(fā)商提出更換、維修主張；且沒有把相關(guān)資料交付給坤達(dá)物業(yè)公司。2、配合開發(fā)商侵犯南山悅小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益。其一，將小區(qū)大門外經(jīng)營場(chǎng)所前的停車位交給門面經(jīng)營者無償使用，有的商家在門前停車場(chǎng)上直接建設(shè)了商用汽車充電樁，原告也沒有采取任何措施阻止。其二，未經(jīng)業(yè)主同意，將小區(qū)內(nèi)一塊綠地?zé)o償轉(zhuǎn)讓給他人用作建設(shè)無線發(fā)射塔經(jīng)營使用。其三，開發(fā)商將活動(dòng)中心銷售后，購買人于2015年違規(guī)加修一層，原告對(duì)此沒有采取措施制止。其四，小區(qū)5號(hào)樓旁配電房開發(fā)商違規(guī)加建后出售，原告配合開發(fā)商將配電房前100余平米的土地劃至小區(qū)圍墻外，成為“飛地”。3、原告未經(jīng)通知并取得南山悅小區(qū)業(yè)主同意，無故撤離小區(qū)不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。4、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告完整履行法律規(guī)定和雙方合同約定義務(wù)之前，有權(quán)拒付服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)原告已經(jīng)撤離小區(qū)，不可能再完成合同義務(wù)，答辯人除有權(quán)拒絕支付部分物業(yè)費(fèi)外，還保留依法向原告追償損失的權(quán)利。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2014年3月10日，宜昌市通達(dá)置業(yè)有限公司在《三峽商報(bào)》上刊登了《交房公告》，通知南山悅一期業(yè)主的商品房已經(jīng)具備交付條件，定于2014年3月15日起辦理交房手續(xù)。2014年4月30日，徐某某辦理了宜昌市南山悅小區(qū)9棟203號(hào)房屋的交接手續(xù)并交納了一年的物業(yè)費(fèi)及環(huán)衛(wèi)費(fèi)。當(dāng)日，華信公司（甲方）與徐某某（乙方）簽訂了《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議包含以下內(nèi)容：徐某某擁有的物業(yè)房號(hào)為9010203號(hào)，產(chǎn)權(quán)建筑面積為122平方米；第一條物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理服務(wù)事項(xiàng)：1、房屋主體及共同部位的使用管理和維護(hù)服務(wù)；2、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的室外上下水管道、落水管、垃圾房、共用照明、供水供電設(shè)施及房屋、消防設(shè)施設(shè)備、電梯和其他共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；3、公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；4、配合、協(xié)助乙方和公安部門維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序；5、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用綠地等的維護(hù)管理和養(yǎng)護(hù)；7、房屋裝飾裝修管理和服務(wù)及乙方的其他特約服務(wù)；8、消防、道路交通與車輛停放秩序的管理……。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。路燈、瀑布、景觀燈、廣場(chǎng)燈、地下照明燈、樓道燈完好率不低于90%。區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。物業(yè)費(fèi)住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.4元㎡月，預(yù)交一年；環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)4.5元月戶，預(yù)交一年，由物業(yè)公司代收。乙方向甲方交納物業(yè)費(fèi)用的計(jì)算時(shí)間：自開發(fā)商通知業(yè)主入伙之日起。甲方有權(quán)要求乙方交納欠費(fèi)和加收欠費(fèi)每逾期日0.5‰的違約金。
另查明，宜昌市通達(dá)置業(yè)有限公司（甲方）、宜昌華信物業(yè)有限公司（乙方）、宜昌坤達(dá)物業(yè)有限公司（丙方）三方簽訂有《協(xié)議書》，約定：“甲方為南山悅小區(qū)的開發(fā)商，前期物業(yè)由乙方管理，2016年11月13日，乙方合法退出該小區(qū)物業(yè)管理工作。2016年12月20日，通過公開招投標(biāo)丙方合法取得了該小區(qū)物業(yè)管理權(quán)?！?016年11月16日，宜昌市通達(dá)置業(yè)有限公司向宜昌華信物業(yè)有限公司出具《委托書》，確認(rèn)新舊物業(yè)公司的交接時(shí)間點(diǎn)為2016年11月16日。交投物業(yè)公司退出小區(qū)時(shí)在被告出入的單元門口張貼了催費(fèi)公告。2017年9月，南山悅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。宜昌市房產(chǎn)管理局于2017年11月22日作出《關(guān)于伍家崗區(qū)南山悅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)反映情況的回復(fù)》，其中載明：“宜昌市通達(dá)置業(yè)有限公司提交資料說明在征求小區(qū)935戶業(yè)主意見的過程中，612戶業(yè)主同意選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已達(dá)法定比例。后宜昌市通達(dá)置業(yè)有限公司重新通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序選聘了宜昌坤達(dá)物業(yè)有限公司作為小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)以上規(guī)定，宜昌市通達(dá)置業(yè)有限公司選聘宜昌坤達(dá)物業(yè)有限公司進(jìn)入小區(qū)從事前期物業(yè)服務(wù)提交資料齊全，所提交資料真實(shí)性由其自身負(fù)責(zé)。”目前，宜昌合田物業(yè)有限公司為南山悅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
再查明，2014年3月18日，宜昌華信物業(yè)有限公司與趙東方簽訂了《南山悅小區(qū)裝修建筑垃圾清運(yùn)合同》，約定自2014年3月至小區(qū)集中裝修期結(jié)束期間，由趙東方負(fù)責(zé)清理運(yùn)輸該小區(qū)的建筑裝修垃圾。2014年4月28日、2015年5月2日，宜昌華信物業(yè)有限公司與興山縣金衛(wèi)保安服務(wù)有限責(zé)任公司（乙方）連續(xù)簽訂了《物業(yè)保潔管理服務(wù)合同》，約定自2014年5月1日至2016年4月30日期間，由乙方為南山悅小區(qū)提供包括大樓公共部分、樓梯、走廊通道、地面、地下停車場(chǎng)、外圍停車場(chǎng)等區(qū)域的保潔管理服務(wù)。2014年10月13日，宜昌華信物業(yè)有限公司與宜昌中燃客服部簽訂了《安全通氣點(diǎn)火協(xié)議》，就宜昌華信物業(yè)有限公司對(duì)南山悅小區(qū)通氣點(diǎn)火前應(yīng)履行的義務(wù)、責(zé)任進(jìn)行了相關(guān)約定。2014年12月1日，宜昌華信物業(yè)有限公司與興山縣金衛(wèi)保安服務(wù)有限責(zé)任公司（乙方）簽訂《保安服務(wù)合同》，約定自2014年12月1日至2015年11月30日期間，由乙方提供12名保安人員負(fù)責(zé)南山悅小區(qū)外來人員登記、詢問、接待工作，車輛管理、公共區(qū)域巡視、安保工作，消防電子監(jiān)控、防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等工作。自2015年1月1日起，宜昌華信物業(yè)有限公司對(duì)安排的一名夜間物業(yè)管理人員給予每次30元的夜間值班生活補(bǔ)助。南山悅小區(qū)在宜昌華信物業(yè)有限公司提供物業(yè)服務(wù)期間，存在外墻墻磚部分脫落、路燈及景觀燈部分線路裸露、消防設(shè)施不齊備、電瓶車摩托車隨意停放堵塞過道、電動(dòng)車私拉電線充電等情況。另外，該小區(qū)9號(hào)樓公共下水管道曾多次堵塞，導(dǎo)致污水滿溢，影響居民正常生活，原告采取過清掏措施。原告未公開物業(yè)費(fèi)收支情況、未征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見。
最后查明，2017年5月5日，宜昌華信物業(yè)有限公司名稱變更為宜昌交投物業(yè)有限公司，并進(jìn)行了工商變更登記。涉案房屋實(shí)際面積為122.61平方米。

本院認(rèn)為，本案系一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.被告是否應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)及計(jì)算數(shù)額；2.違約金是否應(yīng)當(dāng)支付。
對(duì)于焦點(diǎn)1，原、被告簽訂的《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性、效力性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約全面履行。經(jīng)查，南山悅小區(qū)在原告提供物業(yè)服務(wù)期間存在外墻墻磚部分脫落、路燈及景觀燈部分線路裸露、消防設(shè)施不齊備、電瓶車摩托車隨意停放堵塞過道、電動(dòng)車私拉電線充電等情況，而原告面對(duì)上述問題未依約予以及時(shí)維護(hù)、修理、更換、疏導(dǎo)、制止，使問題得以解決；亦未依約公開物業(yè)費(fèi)收支情況、未征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見等，引發(fā)業(yè)主不滿。因原告提供的物業(yè)服務(wù)是包括房屋管理，共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)，保潔綠化、安保等在內(nèi)的綜合性管理服務(wù)。原告將建筑垃圾清運(yùn)、保潔、安保這些專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條之規(guī)定。雖然前述情況說明其存在履約瑕疵，或者履約不及時(shí)，物業(yè)管理存有疏漏，但不能由此否認(rèn)其提供的其他全部服務(wù)，上述瑕疵尚不能達(dá)到原告根本違約的程度，故被告不能以此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及環(huán)衛(wèi)費(fèi)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問若干問題的解釋》第六條的規(guī)定：“經(jīng)書面催收，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持”。本案中，被告交納了一年的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)原告主張交納自2016年3月15日至2016年11月15日期間的物業(yè)費(fèi)1373元、環(huán)衛(wèi)費(fèi)36元，共計(jì)1409元，未超出約定，本院予以支持。
被告辯稱所述的化糞池問題，雖然原告具有查驗(yàn)義務(wù)，但其并非導(dǎo)致污水滿溢的責(zé)任主體，且有證據(jù)證實(shí)原告對(duì)堵塞9號(hào)樓下水道進(jìn)行過多次清掏，故不能以此對(duì)抗原告。關(guān)于門禁系統(tǒng)及太陽能供熱設(shè)備是否能正常使用，被告并未有效舉證證明，若這兩大設(shè)施系被告所述自始不能使用，則非原告違約造成，不能以此對(duì)抗原告。被告稱原告沒有巡邏、巡查、運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，閑雜人等隨意進(jìn)出小區(qū)，原告沒有登記和阻攔；車庫改變用途原告不管不問；消防系統(tǒng)癱瘓；沒有依法全面接管小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)資料，沒有代表業(yè)主進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)不合格工程項(xiàng)目及資料沒有代表業(yè)主向開發(fā)商提出更換、維修主張，且沒有把相關(guān)資料交付給坤達(dá)物業(yè)公司，均未提交有效證據(jù)予以證明，本院對(duì)上述意見不予采納。被告辯稱因原告沒有及時(shí)勸阻，其樓下鄰居擅自搭建雨棚使其相鄰利益受損，但僅有照片一張，沒有拍攝時(shí)間、地點(diǎn)，難以達(dá)到其證明目的，故對(duì)于該意見，本院不予支持。被告辯稱原告未經(jīng)通知并取得南山悅小區(qū)業(yè)主同意，無故撤離不履行服務(wù)義務(wù)。但通過舉證來看，更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)系建設(shè)單位的行為，其重新選聘了宜昌坤達(dá)物業(yè)有限公司作為小區(qū)的前期物業(yè)公司，并向宜昌市房產(chǎn)管理局提交了更換物業(yè)公司的相關(guān)資料；再者，本案《南山悅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》并未約定合同服務(wù)期限，故對(duì)于被告的這一抗辯意見，本院不予采納。本案服務(wù)協(xié)議中約定物業(yè)費(fèi)及環(huán)衛(wèi)費(fèi)預(yù)交一年，按照通常理解，業(yè)主在接受服務(wù)之初應(yīng)先預(yù)交一年的費(fèi)用，先履行債務(wù)的主體為被告方，故被告主張先履行抗辯權(quán)不符合法律規(guī)定，本院不予采納。另外，被告辯稱原告配合開發(fā)商侵犯其合法權(quán)益，涉及另一法律關(guān)系，可選擇另行起訴處理。
對(duì)于焦點(diǎn)2，鑒于原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存在一定瑕疵，雖不足以達(dá)到根本違約的程度，但也使得被告對(duì)原告的服務(wù)產(chǎn)生不滿，被告未及時(shí)交納上述費(fèi)用事出有因，并非故意拒絕，因此對(duì)于原告要求被告支付違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。
本案的訴訟標(biāo)的在湖北省上年度就業(yè)人員年平均工資30%以下，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，應(yīng)一審終審。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十七條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第（五）項(xiàng)、第三十九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體運(yùn)用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條，以及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告宜昌交投物業(yè)有限公司支付2016年3月15日至2016年11月15日期間的物業(yè)費(fèi)1373元、環(huán)衛(wèi)費(fèi)36元，共計(jì)1409元；
二、駁回原告宜昌交投物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)25元（已減半收取），由被告徐某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判員 何芹

書記員： 白小云