原告定州市西城區(qū)夏莊某社區(qū)村民委員會（以下簡稱夏莊某村委會）。
法定代表人劉銀生，村主任。
委托代理人于建茹、韓增江，河北泰通律師事務(wù)所律師。
被告卜某某，住定州市。
委托代理人龐超，河北平恒律師事務(wù)所律師。

原告夏莊某村委會與被告卜某某確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏莊某村委會法定代表人劉銀生及委托代理人于建茹、韓增江、被告卜某某及委托代理人龐超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
原告夏莊某村委會訴稱，我村委會原有村辦小學(xué)一座，因小學(xué)撤并而閑置。2005年5月，上屆村委會主任蔣登科、村支部書記劉金生對外宣稱將該土地租給了非本村村民卜某某，年租金3000元，期限20年。
2012年夏天我村進(jìn)行舊城改造時，現(xiàn)任村委會和黨支部與被告協(xié)商拆遷時，被告拿出《買賣協(xié)議》，說本人已將該土地買下，拒絕與村干部協(xié)商。現(xiàn)任村委會對該協(xié)議一無所知，上任村主任已去世，上屆兩委班子其他成員都不知道此事，全體村民代表也無人知道該協(xié)議。經(jīng)查賬發(fā)現(xiàn)被告在2005年5月20日交付租金6萬元，而該協(xié)議簽訂時間也是同一天，該協(xié)議只有村委會和黨支部公章而無法定代表人和支部負(fù)責(zé)人簽名。我村366名村民為此上訪，西城區(qū)調(diào)查原村支部書記時承認(rèn)曾訂立了兩份協(xié)議，兩份協(xié)議未召開村民會議和村民代表會議。雙方簽訂的《買賣協(xié)議》程序和實體上均違法，請求法院判決確認(rèn)該協(xié)議無效；被告返還我村原小學(xué)的房屋及土地。
被告卜某某辯稱，我購買原小學(xué)房屋是上屆村委會為村里修路等籌集資金而主動找我協(xié)商的購買事宜，而買賣是否經(jīng)村民會議和代表會議是原告自己內(nèi)部的程序，是原告自己的義務(wù)，與我無關(guān)。并且，我購買的是原小學(xué)房屋，不是單純的土地買賣，因此，買賣也不違法，屬于有效合同，請求法院駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，2005年5月20日，原告夏莊某村委會為修路籌集資金，找到被告，協(xié)商將其原村辦小學(xué)的場地和校舍租給被告經(jīng)商使用，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成了租賃協(xié)議，約定期限20年，被告一次性交付了20年租金共計6萬元。2005年6月1日，雙方又就該小學(xué)訂立了買賣協(xié)議，約定原告將小學(xué)賣給被告終身使用，價格為6萬元。原告為被告出具的收據(jù)中載明的款項性質(zhì)是收卜某某“租金”，原告的會計記賬憑證摘要中載明被告所交6萬元款也為“租金”，未向被告出具購買小學(xué)的價款收據(jù)。
訂立合同后，原告向被告交付了原小學(xué)的場地和校舍（北房12間、東房5間），被告對原房屋進(jìn)行了改建，還增加了部分房屋。2012年夏莊某社區(qū)進(jìn)行舊城改造時，原、被告就拆遷事宜發(fā)生爭議，原告主張被告使用小學(xué)場地和房屋是基于租賃，被告主張是基于買賣并出示了買賣協(xié)議，雙方發(fā)生糾紛后，經(jīng)西城區(qū)辦事處處理未果，引起本案訴訟。
上述事實，有原告提交的買賣協(xié)議書、賬目中的租金收據(jù)和記賬憑證等證據(jù)證實。

本院認(rèn)為，原、被告雙方就同一標(biāo)的物訂立了租賃合同和買賣合同兩份合同，但交付價款是合同的履行行為，原告為被告出具的收據(jù)是租金，原告的會計記賬憑證也明確寫明為租金，此后也一直未進(jìn)行過變更，應(yīng)認(rèn)定雙方實際履行的合同是租賃合同，而不是買賣合同。同時，根據(jù)《土地管理法》第60條的規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織的企業(yè)建設(shè)用地實行審批制度，而被告購買學(xué)校用于辦企業(yè)經(jīng)商，且未履行法定程序，違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)買賣協(xié)議無效。買賣協(xié)議確認(rèn)無效后的法律后果是恢復(fù)到訂立前的狀態(tài)，而雙方還存在一個實際履行的租賃合同，恢復(fù)到訂立前的狀態(tài)即恢復(fù)到租賃合同狀態(tài)，因租賃合同不屬于本案原告的請求范圍，故對原告要求被告返還小學(xué)房屋及土地的請求本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第52條第5項之規(guī)定，判決如下（本案經(jīng)本院審判委員會討論通過）：

一、原被告就夏莊某原小學(xué)訂立的買賣協(xié)議無效；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
訴訟費80元，由原、被告各負(fù)擔(dān)40元。
如不服本判決，可自判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

審判長 邢惠民
審判員 尹紅雷
人民陪審員 白麗曼

書記員： 華國宇