定州市寶某物業(yè)服務(wù)有限公司
寇君紅（河北泰通律師事務(wù)所）
成某某
白林坡（河北平恒律師事務(wù)所）

原告定州市寶某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱寶某公司）
地址:定州市寶某花園生活小區(qū)。
法定代表人:趙寶才，該公司經(jīng)理。
委托代理人寇君紅，河北泰通律師事務(wù)所律師。
被告成某某，住定州市。
委托代理人白林坡，河北平恒律師事務(wù)所律師。
原告寶某公司與被告成某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案（由兩個案件合并而來）。
本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告寶某公司委托代理人寇君紅、被告成某某的委托代理人白林坡到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，被告系定州市花園小區(qū)22號樓1單元601室業(yè)主，該房屋建筑面積為130.73平米（購房合同中顯示）房屋所有權(quán)證書載明建筑面積132.44平米。
2012年，原告經(jīng)征求業(yè)主意見，社區(qū)、業(yè)委會及物業(yè)公司召開會議決定購置20噸新鍋爐，并成立購置鍋爐監(jiān)督小組，購置了新鍋爐，在安裝時還對相關(guān)設(shè)施、管道進(jìn)行了改擴(kuò)建和更換，共計花費293.18234萬元，該項費用扣除東升公司承擔(dān)的50萬元及廢舊鍋爐賣款4萬元后剩余239.18234萬元，應(yīng)由全體業(yè)主按小區(qū)平均供熱面積每平米分?jǐn)?7.7元，被告應(yīng)交納2314元拒不交納。
另外，根據(jù)定州市物價局規(guī)定，被告的房屋2014年11月15日至2015年3月15日的取暖費按每平米20元，共計2649元，現(xiàn)采暖期已過，被告拒不給付。
為維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益，為維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益，起訴要求被告給付拖欠的鍋爐、管道費用2314元、取暖費2649元。
被告辯稱，東升物業(yè)管理辦公室沒有獨立法人資格，無權(quán)獨立簽訂管理契約。
原告與業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會決議和授權(quán)而簽訂的物業(yè)合同無效。
業(yè)主委員會未經(jīng)法定程序產(chǎn)生，其購買鍋爐行為未經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)無權(quán)購買鍋爐，業(yè)主委員會不具有民事主體資格，無簽訂購買鍋爐的能力。
原告多年來多收取超出建筑面積90%的取暖費，要求抵消我應(yīng)繳納相應(yīng)的鍋爐費。
關(guān)于取暖費，取暖面積應(yīng)按居住面積或者不高于建筑面積的90%計算。
本院認(rèn)為，原告系被告所在小區(qū)的物業(yè)公司，在繼受該小區(qū)原物業(yè)辦公室的物業(yè)管理職能后，多年來一直為該小區(qū)提供供熱和衛(wèi)生管理等物業(yè)服務(wù)，被告也一直按照原告公布的定州市物價局公布的統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)向原告交納供熱和其他物業(yè)管理費用，該事實證明雙方存在物業(yè)管理合同法律關(guān)系，故雙方均應(yīng)按照物業(yè)管理合同法律關(guān)系的內(nèi)容享受權(quán)利，履行義務(wù)。
原告與寶某花園社區(qū)委員會、業(yè)主委員會在更換鍋爐前，經(jīng)征求業(yè)主意見，在多數(shù)業(yè)主同意更換新鍋爐后更換了鍋爐，且1186戶業(yè)主只剩50戶未交納更換費用，更換鍋爐的決定在征求意見過程中，經(jīng)過多數(shù)同意更換及事后同意、自愿交納更換費用的行為追認(rèn)的方式，已經(jīng)符合法定比例的要求，對全體業(yè)主有效，因此，更換鍋爐和改造管道所產(chǎn)生的費用應(yīng)由全體業(yè)主按照各自居住的面積平均承擔(dān)。
在原告墊付鍋爐等費用后，原、被告之間在被告應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~范圍內(nèi)產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
此外，原告為被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期間的供熱服務(wù)，雙方因供熱也產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
被告應(yīng)當(dāng)交納應(yīng)分?jǐn)偟腻仩t、管道費用和供熱費用而一直未交納，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的法律責(zé)任。
關(guān)于被告的抗辯主張。
被告稱業(yè)主委員會未經(jīng)法定程序產(chǎn)生，其購買鍋爐行為未經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會無權(quán)購買鍋爐的主張，未提交任何證據(jù)證明，訴訟中，本院告知被告可以在指定的期限內(nèi)查閱征求業(yè)主意見的書面資料，但被告逾期未向本院回復(fù)查閱結(jié)果，故對其該主張本院不予采信；被告稱原告多年來多收取了超出建筑面積90%的取暖費，要求用多收取的費用抵銷應(yīng)交納的鍋爐費，與眾所周知的事實--定州市各小區(qū)按照定州市物價局確定的計費價格均按建筑面積收取取暖費的事實不符，且取暖費價格確定與計費方式（按建筑面積還是套內(nèi)面積）有關(guān)，被告對其上述主張負(fù)有舉證責(zé)任，而被告未對原告按照眾所周之的費方式和收費價格收取取暖費屬于擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費提供證據(jù)加以證明，故對其上述抗辯理由本院不予支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、第一百零八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告成某某限判決生效后15日內(nèi)給付原告鍋爐費、取暖費共計4963元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費100元，由被告成某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告系被告所在小區(qū)的物業(yè)公司，在繼受該小區(qū)原物業(yè)辦公室的物業(yè)管理職能后，多年來一直為該小區(qū)提供供熱和衛(wèi)生管理等物業(yè)服務(wù)，被告也一直按照原告公布的定州市物價局公布的統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)向原告交納供熱和其他物業(yè)管理費用，該事實證明雙方存在物業(yè)管理合同法律關(guān)系，故雙方均應(yīng)按照物業(yè)管理合同法律關(guān)系的內(nèi)容享受權(quán)利，履行義務(wù)。
原告與寶某花園社區(qū)委員會、業(yè)主委員會在更換鍋爐前，經(jīng)征求業(yè)主意見，在多數(shù)業(yè)主同意更換新鍋爐后更換了鍋爐，且1186戶業(yè)主只剩50戶未交納更換費用，更換鍋爐的決定在征求意見過程中，經(jīng)過多數(shù)同意更換及事后同意、自愿交納更換費用的行為追認(rèn)的方式，已經(jīng)符合法定比例的要求，對全體業(yè)主有效，因此，更換鍋爐和改造管道所產(chǎn)生的費用應(yīng)由全體業(yè)主按照各自居住的面積平均承擔(dān)。
在原告墊付鍋爐等費用后，原、被告之間在被告應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~范圍內(nèi)產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
此外，原告為被告提供了2014年11月15日至2015年3月15日期間的供熱服務(wù)，雙方因供熱也產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
被告應(yīng)當(dāng)交納應(yīng)分?jǐn)偟腻仩t、管道費用和供熱費用而一直未交納，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的法律責(zé)任。
關(guān)于被告的抗辯主張。
被告稱業(yè)主委員會未經(jīng)法定程序產(chǎn)生，其購買鍋爐行為未經(jīng)2／3以上業(yè)主同意，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會無權(quán)購買鍋爐的主張，未提交任何證據(jù)證明，訴訟中，本院告知被告可以在指定的期限內(nèi)查閱征求業(yè)主意見的書面資料，但被告逾期未向本院回復(fù)查閱結(jié)果，故對其該主張本院不予采信；被告稱原告多年來多收取了超出建筑面積90%的取暖費，要求用多收取的費用抵銷應(yīng)交納的鍋爐費，與眾所周知的事實--定州市各小區(qū)按照定州市物價局確定的計費價格均按建筑面積收取取暖費的事實不符，且取暖費價格確定與計費方式（按建筑面積還是套內(nèi)面積）有關(guān)，被告對其上述主張負(fù)有舉證責(zé)任，而被告未對原告按照眾所周之的費方式和收費價格收取取暖費屬于擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費提供證據(jù)加以證明，故對其上述抗辯理由本院不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、第一百零八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告成某某限判決生效后15日內(nèi)給付原告鍋爐費、取暖費共計4963元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費100元，由被告成某某承擔(dān)。

審判長：邢惠民

書記員：蒲娜