宗某
高某某
魯運華（湖北惠山律師事務所）
錢某某

原告（反訴被告）宗某。
被告（反訴原告）高某某。
被告（反訴原告）錢某某，系高某某之夫。
二被告共同委托代理人魯運華，湖北惠山律師事務所律師。
原告（反訴被告）宗某與被告（反訴原告）高某某、錢某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2014年7月2日，2015年5月21日、6月24日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）宗某，第一次庭審被告（反訴原告）高某某、錢某某及其委托代理人魯運華、第二、三次庭審被告（反訴原告）高某某、錢某某的委托代理人魯運華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案訴爭房屋系村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋，至法庭辯論終結(jié)前，高某某、錢某某未向本院提交訴爭房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的文件，或者房屋產(chǎn)權(quán)證明，故認定宗某與高某某簽訂的《房屋租賃合同》無效。合同無效，自始無效，宗某主張解除此合同缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。本案租賃合同的出租人是高某某，錢某某與高某某系夫妻，錢某某參與了租金的收取，并共同管理出租房屋，應認定系共同出租人，共同享有相關(guān)權(quán)利和承擔相應義務。
合同無效后，出租方有權(quán)請求參照合同約定的租金標準向承租人主張房屋占有期間的使用費。宗某支付使用費至2013年2月7日，2014年1月25日高某某收回房屋，宗某應支付此期間的占用使用費，參照合同約定的年租金20000元計算為19288元，故對高某某、錢某某反訴主張39000元占有使用費的請求，本院予以部分支持。
合同無效后，對于裝飾裝修部分，經(jīng)出租人同意的，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。反之，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人可請求承租人恢復原狀或者賠償損失。本案中，雙方對裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意發(fā)生爭議。本院認為，雖合同約定了裝飾裝修經(jīng)出租人書面同意方可進行，但因合同無效，該條款約定也即無效?？v觀全案分析，高某某、錢某某在出租房屋時，是知道宗某租賃房屋用于餐飲經(jīng)營，餐飲經(jīng)營必然要進行裝飾裝修，方能滿足經(jīng)營需要。宗某經(jīng)營的餐館營業(yè)后，前期按時繳納了相應的租金，高某某、錢某某也收取了租金，未對其裝飾裝修提出異議，應認定高某某、錢某某從行為上同意宗某裝飾裝修的事實。故對高某某、錢某某反訴主張對房屋恢復原狀或賠償損失的請求，本院不予支持。對于未形成附合的裝飾裝修物，目前實際由高某某、錢某某控制占有，應待本案生效后，由高某某、錢某某返還宗某。對于已形成附合的裝飾裝修物，高某某、錢某某以反訴請求的方式表示不予利用裝飾裝修物，按照導致合同無效的過錯由雙方分擔現(xiàn)值損失進行處理。訴爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的文件，是導致本案合同無效的根本原因，高某某、錢某某應分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失的主要責任，宗某未盡到謹慎注意義務，在簽訂合同時沒有嚴格審查訴爭房屋的權(quán)屬，應承擔次要責任，綜合雙方的過錯程度，本院認定高某某、錢某某分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失的80%，宗某分擔20%。裝飾裝修現(xiàn)值54118元，高某某、錢某某分擔43295元，宗某自行分擔10823元。對于鑒定費用，也按此比例分擔，高某某、錢某某分擔4000元，宗某自行分擔1000元。故對宗某主張高某某、錢某某賠償損失198000元及支付鑒定費5000元的請求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、第二百一十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?、第十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）高某某、錢某某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償原告（反訴被告）宗某房屋裝飾裝修現(xiàn)值損失43295元、并支付鑒定費4000元；
二、原告（反訴被告）宗某于本判決生效之日起七日內(nèi)向被告（反訴原告）高某某、錢某某支付房屋占用使用費19288元；
三、駁回原告（反訴被告）宗某和被告（反訴原告）高某某、錢某某的其他訴訟請求。
上述一、二項相抵后，應由被告（反訴原告）高某某、錢某某向原告（反訴被告）宗某支付款項28007元。
債務人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費4260元，財產(chǎn)保全費1520元，計5780元，由宗某負擔4516元，高某某、錢某某負擔1264元。反訴案件受理費488元，由宗某負擔244元，高某某、錢某某負擔244元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

本院認為，本案訴爭房屋系村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋，至法庭辯論終結(jié)前，高某某、錢某某未向本院提交訴爭房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的文件，或者房屋產(chǎn)權(quán)證明，故認定宗某與高某某簽訂的《房屋租賃合同》無效。合同無效，自始無效，宗某主張解除此合同缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。本案租賃合同的出租人是高某某，錢某某與高某某系夫妻，錢某某參與了租金的收取，并共同管理出租房屋，應認定系共同出租人，共同享有相關(guān)權(quán)利和承擔相應義務。
合同無效后，出租方有權(quán)請求參照合同約定的租金標準向承租人主張房屋占有期間的使用費。宗某支付使用費至2013年2月7日，2014年1月25日高某某收回房屋，宗某應支付此期間的占用使用費，參照合同約定的年租金20000元計算為19288元，故對高某某、錢某某反訴主張39000元占有使用費的請求，本院予以部分支持。
合同無效后，對于裝飾裝修部分，經(jīng)出租人同意的，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。反之，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人可請求承租人恢復原狀或者賠償損失。本案中，雙方對裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意發(fā)生爭議。本院認為，雖合同約定了裝飾裝修經(jīng)出租人書面同意方可進行，但因合同無效，該條款約定也即無效?？v觀全案分析，高某某、錢某某在出租房屋時，是知道宗某租賃房屋用于餐飲經(jīng)營，餐飲經(jīng)營必然要進行裝飾裝修，方能滿足經(jīng)營需要。宗某經(jīng)營的餐館營業(yè)后，前期按時繳納了相應的租金，高某某、錢某某也收取了租金，未對其裝飾裝修提出異議，應認定高某某、錢某某從行為上同意宗某裝飾裝修的事實。故對高某某、錢某某反訴主張對房屋恢復原狀或賠償損失的請求，本院不予支持。對于未形成附合的裝飾裝修物，目前實際由高某某、錢某某控制占有，應待本案生效后，由高某某、錢某某返還宗某。對于已形成附合的裝飾裝修物，高某某、錢某某以反訴請求的方式表示不予利用裝飾裝修物，按照導致合同無效的過錯由雙方分擔現(xiàn)值損失進行處理。訴爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的文件，是導致本案合同無效的根本原因，高某某、錢某某應分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失的主要責任，宗某未盡到謹慎注意義務，在簽訂合同時沒有嚴格審查訴爭房屋的權(quán)屬，應承擔次要責任，綜合雙方的過錯程度，本院認定高某某、錢某某分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失的80%，宗某分擔20%。裝飾裝修現(xiàn)值54118元，高某某、錢某某分擔43295元，宗某自行分擔10823元。對于鑒定費用，也按此比例分擔，高某某、錢某某分擔4000元，宗某自行分擔1000元。故對宗某主張高某某、錢某某賠償損失198000元及支付鑒定費5000元的請求，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、第二百一十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第九條 ?、第十三條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）高某某、錢某某于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償原告（反訴被告）宗某房屋裝飾裝修現(xiàn)值損失43295元、并支付鑒定費4000元；
二、原告（反訴被告）宗某于本判決生效之日起七日內(nèi)向被告（反訴原告）高某某、錢某某支付房屋占用使用費19288元；
三、駁回原告（反訴被告）宗某和被告（反訴原告）高某某、錢某某的其他訴訟請求。
上述一、二項相抵后，應由被告（反訴原告）高某某、錢某某向原告（反訴被告）宗某支付款項28007元。
債務人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費4260元，財產(chǎn)保全費1520元，計5780元，由宗某負擔4516元，高某某、錢某某負擔1264元。反訴案件受理費488元，由宗某負擔244元，高某某、錢某某負擔244元。

審判長：曹振華
審判員：符麗
審判員：趙大波

書記員：王一婷