原告：宋某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李力、谷玉章，上海建章律師事務所律師。
　　被告：姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李秀鵬，上海紅輝律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫志帥，山東睿揚(上海)律師事務所律師。
　　原告宋某訴被告姚某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告宋某及委托訴訟代理人李力，被告姚某某委托訴訟代理人李秀鵬、孫志帥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、要求解除原、被告間簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；2、要求被告返還購房款104萬元；3、要求被告支付違約金290萬元。事實和理由：2016年1月19日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》1份，約定：由原告購買被告位于上海市嘉定區(qū)愛特路XXX弄XXX號XXX室的拆遷安置房(以下簡稱系爭房屋)，房屋建筑面積為64.86平方米，總價款為145萬元。合同簽訂后，原告陸續(xù)支付了購房款105萬元，被告亦于2016年1月19日將系爭房屋交付原告，但被告未能按約于2016年12月30日前辦理系爭房屋的過戶手續(xù)。后系爭房屋于2017年9月29日被登記于被告女兒姚某某名下。原告認為因系爭房屋無法辦理過戶手續(xù)，故雙方間的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》應予解除，而被告出賣非自己產(chǎn)權(quán)的系爭房屋導致無法辦理過戶手續(xù)，屬違約，應承擔違約責任，遂訴至法院。
　　被告辯稱，被告非系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，對此原告亦明知，故雙方間簽訂的關于系爭房屋的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》有惡意串通損害第三人利益之嫌，應為無效；被告同意返還收取的購房款，但基于協(xié)議無效造成的損失應由原告自行承擔；另協(xié)議中約定的違約金亦明顯過高，與實際損失不符。
　　經(jīng)審理查明：位于上海市嘉定區(qū)愛特路XXX弄XXX號XXX室的房屋(以下簡稱系爭房屋)是被告及其女兒案外人姚某某于2013年7月11日獲得的房屋拆遷補償安置房之一。2016年1月19日，原、被告經(jīng)中介簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》1份，約定：由原告購買系爭房屋，房屋建筑面積為64.86平方米，房屋過戶時間暫定為2016年7月31日至2016年12月30日之間。房屋總價款為145萬元：2016年1月18日前支付購房意向金85萬元，2016年2月28日前支付購房款20萬元，2016年12月30日前支付購房款30萬元，過戶當日支付尾款10萬元。房屋交付時間：2016年2月28日。協(xié)議另約定：被告保證其有權(quán)出售系爭房屋，保證可以辦理過戶登記手續(xù)否則由此產(chǎn)生阻礙協(xié)議履行的，則由被告承擔違約責任，被告應按照該協(xié)議約定房屋總價的雙倍向原告支付違約金，同時返還原告已支付的房款，若違約金不足以彌補原告實際損失或房屋市場差價損失等，被告還應賠償不足部分的損失。《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂后，原告陸續(xù)向被告支付了購房款105萬元，后被告退還了1萬元，故被告實際收取了104萬元購房款，另原告向中介支付了傭金2.9萬元。2016年1月29日，原告接收了系爭房屋并將系爭房屋用于出租。之后，雙方未能在2016年12月30日前辦理系爭房屋的過戶登記手續(xù)，2017年11月，原告發(fā)現(xiàn)系爭房屋產(chǎn)權(quán)被登記至被告女兒姚某某名下，遂于2017年11月12日向被告及其女兒姚某某發(fā)出催告函，要求辦理系爭房屋的過戶手續(xù)。因無法達成一致，原告曾于2018年1月將被告及其女兒姚某某訴至本院，要求繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，該案在審理中，姚某某以其為系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為由主張《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》無效，不同意繼續(xù)履行該協(xié)議。后該案以原告撤訴結(jié)案。
　　另查明：1、2014年10月24日，被告簽署《鑒證書》1份，承諾放棄系爭房屋的產(chǎn)權(quán)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)定為其女兒姚某某；2017年9月29日系爭房屋辦理了不動產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)利人為姚某某。2、系爭房屋已于2018年5月1日由姚某某收回。3、審理中，經(jīng)原告申請，本院委托上海大雄房地產(chǎn)估價有限公司對系爭房屋的市場價值作了估價，結(jié)論為系爭房屋2018年6月19日的市場價值為251萬元；對此估價結(jié)論原、被告均無異議。
　　以上事實，有《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、付款憑證及收據(jù)、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》及附件、不動產(chǎn)權(quán)證書、《鑒證書》等及庭審筆錄為證。
　　本院認為：原、被告間簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》系雙方當事人真實意思的表示，無證據(jù)表明原、被告存有惡意串通損害第三人利益的情形存在，故該協(xié)議應屬有效，對原、被告均有約束力。在合同履行中，因系爭房屋被登記至案外人姚某某名下，導致無法辦理過戶手續(xù)，原告據(jù)此主張協(xié)議解除符合法律規(guī)定，本院予以支持。協(xié)議解除后，被告收取的104萬元購房款應返還原告，而系爭房屋已由產(chǎn)權(quán)人收回，故本案不做處理。本案協(xié)議解除系由于被告無權(quán)出售系爭房屋導致無法辦理過戶手續(xù)所致，被告的行為違反了協(xié)議中關于“保證有權(quán)出售系爭房屋及保證可以辦理過戶登記手續(xù)”的相關約定，顯屬違約，應按約承擔向原告支付違約金的違約責任，原告訴請的違約金290萬元(以協(xié)議約定房屋總價的雙倍計算)雖然符合協(xié)議約定，但本院認為違約金應當以實際損失為基礎，兼顧協(xié)議的履行情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量后作出裁決，故本院結(jié)合本案房款支付情況、房價差價及協(xié)議履行情況等因素酌定被告應支付原告違約金為100萬元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告宋某、被告姚某某于2016年1月19日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；
　　二、被告姚某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告宋某購房款104萬元；
　　三、被告姚某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宋某違約金100萬元；
　　四、原告宋某的其他訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費38,320元，減半收取19,160元，財產(chǎn)保全費5,000元，合計訴訟費24,160元，由原告宋某負擔11,682元，被告姚某某負擔12,478元(被告負擔之款應于本判決生效后7日內(nèi)付至本院)。司法鑒定評估費7,800元，由原告宋某及被告姚某某各半負擔(被告負擔之款應于本判決生效后7日直接給付原告)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??奚

書記員：何吉珺