原告宋某某。
委托代理人宋中姣。
委托代理人王靜，天門(mén)市汪場(chǎng)法律服務(wù)所法律工作者。
被告白牛佴。
委托代理人謝木占，湖北文學(xué)泉律師事務(wù)所律師。

原告宋某某與被告白牛佴房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由審判員廖志方擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員樊柏芳、人民陪審員甘賢操組成合議庭，于同年4月5日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人宋中姣、王靜，被告白牛佴及其委托代理人謝木占到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條關(guān)于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為”之規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備相關(guān)的設(shè)立條件，并在工商行政管理部門(mén)進(jìn)行設(shè)立登記，依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。本案中，被告作為不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的自然人，在其享有使用權(quán)的國(guó)有土地上新建房屋的行為，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)為新建私有房屋的行為。被告將本案所涉房屋出售給原告的行為不屬于商品房銷售，雙方簽訂的《房屋銷售合同書(shū)》的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，即房屋買賣合同，因此原、被告形成房屋買賣合同關(guān)系而非商品房銷售合同關(guān)系，且雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，依法應(yīng)予保護(hù)。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條關(guān)于“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，被告作為房屋出賣人，除依法需將所售房屋交付給原告占有使用外，還應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記；本案所涉房屋買賣合同雖未明確約定被告負(fù)有協(xié)助原告辦理過(guò)戶登記的合同義務(wù)，但被告與汪場(chǎng)綜合大市場(chǎng)業(yè)主代表宋中姣（系原告父親）等人經(jīng)天門(mén)市汪場(chǎng)鎮(zhèn)社會(huì)矛盾調(diào)解中心調(diào)解達(dá)成的《協(xié)議書(shū)》，已明確約定被告協(xié)助原告辦理房產(chǎn)證，且該協(xié)議合法有效，對(duì)原、被告均具有合同約束力，故對(duì)被告主張合同未約定其協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證，原告訴請(qǐng)超出合同約定的辯解意見(jiàn)，本院依法不予采納。被告主張合同約定辦理土地使用權(quán)證的條件為房屋全部售完，在房屋尚未售完情況下，被告協(xié)助辦理土地使用權(quán)證的條件尚未成就的辯解意見(jiàn)，因被告與業(yè)主代表達(dá)成的協(xié)議書(shū)，已明確被告為原告辦妥房產(chǎn)證后，雙方共同配合土地管理部門(mén)申報(bào)辦理國(guó)有土地使用權(quán)分戶，原、被告已協(xié)議變更了辦理土地使用權(quán)證需房屋全部售完的合同內(nèi)容，故本院依法不予采納。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，即物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無(wú)效；物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為有效，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為能成就或合同能夠?qū)嶋H履行。本案中，原、被告簽訂的《房屋銷售協(xié)議書(shū)》作為本案所涉房屋轉(zhuǎn)讓的原因行為，是一種債權(quán)形成行為，并非房屋轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)行為?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。本案中，被告因向銀行貸款已將本案所涉國(guó)有土地使用權(quán)抵押給銀行，并辦理抵押登記，其上建筑物（包括本案所涉房屋）依法視為一并抵押?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓。依據(jù)上述法律規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意或抵押權(quán)經(jīng)債務(wù)清償而消滅，且房屋已依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的情形下，行政管理部門(mén)才能為原、被告辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，該房屋及其土地使用權(quán)方能發(fā)生轉(zhuǎn)移，否則無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，從而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。本案中，因被告未依法辦理房屋初始登記，且被告未能清償?shù)盅簜鶆?wù)而消滅抵押權(quán)，致使本案所涉房屋及其土地使用權(quán)無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，合同無(wú)法繼續(xù)履行，故對(duì)原告要求被告為其申請(qǐng)辦理房屋建設(shè)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第一百三十條、第一百三十二條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條、第十五條、第一百八十二條、第一百九十一條第二款，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告宋某某的訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)500元，由原告宋某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，匯款至湖北省漢江中級(jí)人民法院；開(kāi)戶銀行：農(nóng)行仙桃市支行復(fù)州分理處；戶名：湖北省漢江中級(jí)人民法院；帳號(hào)：17×××19。
當(dāng)事人簽收本判決書(shū)時(shí)，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費(fèi)用通知書(shū)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　廖志方 審　判　員　　樊柏芳 人民陪審員　　甘賢操

書(shū)記員：羅偉