原告（反訴被告）：宋某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市薩爾圖區(qū)，
被告（反訴原告）：大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司，住所地大慶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
法定代表人：紀(jì)春旭，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于蘭剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司副總經(jīng)理，住大慶市薩爾圖區(qū)，
委托訴訟代理人：岳婷，北京岳成律師事務(wù)所大慶分所律師。

原告宋某某與被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司（以下簡稱百湖公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院于2018年3月19日立案受理后,依法適用簡易程序,于2018年3月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告宋某某及被告百湖公司的委托訴訟代理人于蘭剛、岳婷到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宋某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即為原告辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書；2.判令被告立即拿出房屋面積測算依據(jù)；3.判令被告向原告支付逾期辦理不動產(chǎn)證違約金45900元；4.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2012年10月27日，原、被告簽訂了《百湖文化廣場項目摩瑪休閑廣場參建協(xié)議》一份，約定原告向被告支付229506元，以參建方式投資百湖文化廣場項目B座19樓08室。協(xié)議約定，乙方支付了全部房款，參建建筑最終歸乙方。后由于被告原因，房屋于2015年7月15日調(diào)整到B座21樓03室。原告多次要求被告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)未果，故訴至法院。庭審中原告撤回第2項訴訟請求。
被告百湖公司辯稱，原、被告簽訂的是《參建協(xié)議書》，并不是商品房買賣合同或預(yù)售合同。因為答辯人不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也沒有以開發(fā)商名義對外銷售房屋。參建協(xié)議的性質(zhì)不屬于商品房買賣合同，所以原告在訴狀中依據(jù)《城市和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》是錯誤適用法律，本案案由也不應(yīng)當(dāng)確定為商品房預(yù)售合同糾紛；答辯人針對涉案房屋早已辦理了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在原告未交清參建面積差價款的前提下，答辯人無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。原告訴請要求為其辦理不動產(chǎn)證的前提是應(yīng)當(dāng)先履行交清全部購房款的義務(wù)再主張權(quán)利。所以，在本案中，答辯人并沒有違約，更不能承擔(dān)任何違約責(zé)任。如果法院認(rèn)定被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，也不應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的20%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，因為答辯人不存在根本違約，約定違約金金額明顯過高，要求調(diào)整；《參建協(xié)議》屬于原、被告之間的合作協(xié)議，協(xié)議中第五條約定的是“提供辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”，這是被告應(yīng)當(dāng)向合同以外第三方履行的義務(wù)，且被告已經(jīng)完成了備案，義務(wù)履行完畢。協(xié)議中沒有任何關(guān)于被告應(yīng)當(dāng)什么時間給原告辦理房屋不動產(chǎn)證書的約定，根本不存在逾期過戶或辦證，被告不存在違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議中第五條也明確約定了“乙方所支付的最終參建總價款相當(dāng)于參建建筑的房價款，乙方支付了全部參建建筑總價款后，參建建筑歸乙方所有”。結(jié)合《參建協(xié)議》第四條第2款的規(guī)定，“最終參建總價款”是以最終參建面積進(jìn)行精確計算補足房屋面積差額部分的參建款后才可稱之為最終參建總價款，待乙方（即本案原告）支付了最終參建總價款后，參建建筑才歸乙方所有。本案中，乙方并未支付最終參建總價款，參建建筑現(xiàn)在仍然不能歸乙方所有，更不可能登記在乙方名下。
反訴原告百湖公司向本院提出訴訟請求：1.請求反訴被告給付房屋差價款21460元；2.反訴費由反訴被告承擔(dān)。事實和理由：反訴原告與反訴被告簽訂的參建協(xié)議約定參建價款與參建面積有差額的，多退少補?，F(xiàn)涉案房屋實測面積為43.27平方米，故反訴被告應(yīng)補齊差價。
反訴被告宋某某辯稱，對于差價款，在參建協(xié)議第四條的第2項約定，如果面積有誤差，被告應(yīng)該通知我方多退少補，但是至今未通知我方；實際建筑面積不應(yīng)當(dāng)超過國家法律規(guī)定，超過法律規(guī)定的面積，我方不予補交差價款。
原告就其本訴主張向本院提交證據(jù)如下：
1.百湖文化廣場項目摩瑪休閑廣場參建協(xié)議1份（復(fù)印件，與原件核對無異），欲證明原告以參建的關(guān)系投資被告建設(shè)的項目，協(xié)議約定了交房時間及違約責(zé)任，應(yīng)被告方要求，現(xiàn)在把樓號換了，我方已經(jīng)同意。經(jīng)質(zhì)證，被告對證據(jù)真實性無異議，該份證據(jù)恰能證明雙方簽訂的是參建協(xié)議，而不是商品房買賣合同，本合同不受《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的約束，雙方相當(dāng)于合作關(guān)系，而不是買賣合同關(guān)系。該合同中的雙方主體均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，違反《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于商品房買賣合同的規(guī)定。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，被告對證據(jù)真實性不持異議，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。
2.收據(jù)復(fù)印件4份（復(fù)印件，與原件核對無異），欲證明原告按照參建協(xié)議第2條約定交付了全部房屋價款，原告已經(jīng)履行支付房屋價款的合同義務(wù)。經(jīng)質(zhì)證，被告對證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，原告所交付的并不是購房款，而是部分參建款，對于房屋增加面積部分的差價款沒有交付給被告，根據(jù)合同法第67條規(guī)定，原告并沒有履行先合同義務(wù)，被告有權(quán)拒絕履行后合同義務(wù)。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，被告對證據(jù)真實性不持異議，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。
反訴原告百湖公司就其反訴主張向本院提交證據(jù)如下：
1.參建協(xié)議一份（復(fù)印件，與原件核對無異），欲證明合同性質(zhì)為參建合同，合同中約定了面積差將據(jù)時結(jié)算，違約責(zé)任中沒有針對何時辦理產(chǎn)權(quán)過戶進(jìn)行約定，原告適用的20%標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)過戶沒有關(guān)系，合同中第八條違約責(zé)任條款是針對原告不得更名換名及轉(zhuǎn)讓的約定，而不是對被告未辦理備案登記進(jìn)行的約束，且該條款違約金約定的數(shù)額過高，要求調(diào)整。經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性無異議。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，原告對證據(jù)真實性不持異議，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。
2.房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證各兩份（復(fù)印件，與原件核對無異），欲證明該房屋因為是參建性質(zhì)，所以先辦理到建設(shè)方即被告名下，然后結(jié)算面積差價之后再過戶到原告名下，這種參建性質(zhì)的合同，不能按商品房預(yù)售性質(zhì)一樣，直接辦理到買方名下，參建性質(zhì)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，我方不是開發(fā)商，所以我們是參建房屋。經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性沒有異議，但對產(chǎn)權(quán)登記面積有異議。因該證據(jù)與本案有關(guān)聯(lián)，內(nèi)容合法，原告對證據(jù)真實性不持異議，故本院對該證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。
3.照片復(fù)印件一份，欲證明針對房屋過戶事宜已經(jīng)進(jìn)行過通知、公示。經(jīng)質(zhì)證，原告對照片的真實性及證明問題均有異議，該證據(jù)看不出來真實出處，是否真實張貼我方并不清楚，且被告表示張貼在其大堂、電梯前等位置，其陳述張貼的位置均是其自己單位內(nèi)部，原告不可能知道，該證據(jù)更進(jìn)一步說明了被告未向原告履行通知義務(wù)。原告在被告處登記了姓名、聯(lián)系方式，如果真實存在補差價款，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，被告完全可以以電話、書面送達(dá)通知等方式通知原告，但原告至今也未收到過被告的任何通知。因該證據(jù)系復(fù)印件，原告對真實性持有異議，被告未提供其他證據(jù)予以佐證該證據(jù)真實性，故本院對該證據(jù)不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審理確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)事實如下：2012年10月27日，原、被告簽訂了《百湖文化廣場項目摩瑪休閑廣場參建協(xié)議》一份，約定乙方（原告）以參建的方式投資百湖文化廣場B座19樓08室，房屋性質(zhì)商業(yè)，參建建筑面積暫測39.57平方米，乙方最終參建面積以政府房產(chǎn)部門指定測繪機構(gòu)出具的測繪報告為準(zhǔn)，最終參建總價款以最終參建面積進(jìn)行精確計算，本協(xié)議第二條約定的參建建筑單價不變，乙方按本協(xié)議第二條所支付的參建價款與本條確定的最終參建價款存在差額的，在甲方通知的時間內(nèi)以多退少補的方式處理。乙方支付參建金額229506元，其所支付的參建總價款相當(dāng)于房價款，乙方支付了全部參建價款后，參建建筑歸乙方所有，甲方（被告）預(yù)計在2013年12月31日前將參建建筑或相應(yīng)部分交付乙方。甲方應(yīng)在竣工備案并交付后的180日內(nèi)，提供辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。乙方參建的產(chǎn)權(quán)式酒店在甲乙雙方約定的期限內(nèi)，由甲方統(tǒng)一運營和管理。本協(xié)議簽訂后，任何一方不得違反本協(xié)議約定，不得擅自單方解除本協(xié)議，乙方不得更名、換名及轉(zhuǎn)讓，否則視為違約，違約方應(yīng)向守約方支付本協(xié)議標(biāo)的額20%的違約金，同時賠償守約方因此造成的全部損失。協(xié)議簽訂后，原告支付了全部參建房款229506元，涉案房屋于2014年10月1日投入使用，由被告統(tǒng)一運營管理，包租期五年，于2015年2月4日竣工備案。2015年7月15日，原、被告協(xié)商將上述房屋進(jìn)行調(diào)換，調(diào)換為B座21樓03室房屋。被告于2015年8月25日取得了大慶開發(fā)區(qū)博學(xué)大街17號百湖文化廣場公寓2103的房屋所有權(quán)證，建筑面積43.27平方米，但至今未協(xié)助原告辦理百湖文化廣場B座21樓03室的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故原告訴至法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的參建協(xié)議書，由原告交納款項，被告自建商業(yè)性房屋，協(xié)議寫明了房屋坐落、房屋單價及總價款，房屋交付使用條件及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭議的方法和違約責(zé)任等條款，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要條款，故其性質(zhì)應(yīng)為商品房預(yù)售合同。該協(xié)議系雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。原、被告簽訂的參建協(xié)議約定，甲方應(yīng)在竣工備案并交付后的180日內(nèi)，提供辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。因被告未提供充分證據(jù)證實其在竣工備案并交付后的180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)以及房產(chǎn)部門出具被告提供材料齊全的證明。即百湖公司應(yīng)當(dāng)自2015年2月4日起180日（即2015年8月3日），將辦理權(quán)屬登記需要由甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)，如超過該期限未提供以上材料應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。且百湖公司應(yīng)在提供相關(guān)資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)后的合理時間（本院酌情確定為30日，即2015年9月2日）內(nèi)，應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋的權(quán)屬登記，如超過該期限未協(xié)助原告辦理權(quán)屬登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因百湖公司已于2015年8月25日取得了大慶開發(fā)區(qū)博學(xué)大街17號百湖文化廣場公寓2103的房屋所有權(quán)證，但至今仍未配合原告辦理過戶，故對原告請求被告協(xié)助其辦理涉案房屋權(quán)屬登記的訴訟請求，本院予以支持。關(guān)于被告辯稱其逾期協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的行為不構(gòu)成違約的意見，本院認(rèn)為，雙方在參建協(xié)議中約定“本協(xié)議簽訂后，任何一方不得違反本協(xié)議約定”，應(yīng)理解為任何一方不得違反本協(xié)議的主要條款，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)為協(xié)議的主要條款，且“任何一方不得違反本協(xié)議約定”與“不得擅自單方解除本協(xié)議”應(yīng)為并列關(guān)系，即甲、乙雙方即不得違反本協(xié)議約定，也不得擅自單方解除本協(xié)議，否則均應(yīng)視為違約,故被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，本院對其辯解意見不予采納。原告主張被告應(yīng)按照協(xié)議約定支付房款20%的違約金45901.2元，但因原告僅主張45900元，本院按45900元予以支持。因該協(xié)議系格式合同，由被告提供，被告有一定的預(yù)見性，該條款系要求雙方恪守誠實信用，現(xiàn)被告遲延辦理產(chǎn)權(quán)過戶，已違反協(xié)議的主要條款，故本院對上述請求予以支持，對被告請求調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)的主張不予支持。關(guān)于被告辯稱應(yīng)在原告補交房屋面積差價款后才能協(xié)助辦理過戶手續(xù)，本院認(rèn)為，涉案房屋投入使用后由被告統(tǒng)一經(jīng)營管理，被告提交向原告通知補交差價款的通知系復(fù)印件，無其他充分證據(jù)予以佐證通知的真實性，況且原告并未在涉案公寓居住，即使在涉案公寓大堂、電梯前室粘貼，原告也無法看到此通知，被告通知方式不當(dāng)，并未對原告發(fā)生約束力，故本院對被告的上述抗辯主張不予支持。關(guān)于百湖公司反訴由宋某某補齊面積差價款的主張，依據(jù)協(xié)議約定，“最終參建總價款以最終參建面積進(jìn)行精確計算，本協(xié)議第二條約定的參建建筑單價不變”，現(xiàn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證體現(xiàn)建筑面積與協(xié)議“暫測面積”存在差額，百湖公司以反訴的方式進(jìn)行通知繳納差價款符合協(xié)議約定，雖反訴被告宋某某認(rèn)為面積已超出法律規(guī)定的3%，但雙方合同中約定測繪報告確定的面積與暫測面積相差超過30%的，反訴被告才有權(quán)終止參建，依照法律規(guī)定，反訴原告與反訴被告雙方約定有效，應(yīng)按合同約定履行，故該部分差額21460（3.7*5800）元應(yīng)從上述違約金中扣除，故本院對反訴原告的上述主張予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第六十七條、第一百零六條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告宋某某辦理百湖文化廣場項目B座21樓03室的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；
二、被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告24440元。
本訴案件受理費474元（已減半），由被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費169元（已減半），由原告宋某某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。
本判決生效后，義務(wù)人在規(guī)定的時限內(nèi)不履行義務(wù)的，權(quán)利人可向本院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期限，為本判決書規(guī)定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)。
（本案所涉貨幣種類均為人民幣）

審判員 楊杰

書記員： 艾敬琪