宋某某
陳輝照（湖北崇法律師事務(wù)所）
呂某某

原告宋某某，退休職工。
委托代理人陳輝照，湖北崇法律師事務(wù)所律師。
被告呂某某，。
原告宋某某與被告呂某某房屋租賃合同糾紛一案，于2013年9月5日起訴。
本院受理后，依法由審判員何永華獨(dú)任審判，于2013年10月17日公開開庭審理。
原告宋某某的委托代理人陳輝照到庭參加訴訟，被告呂某某經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宋某某訴稱:呂某某是經(jīng)營宜城市一陽大酒店的業(yè)主。
2006年6月8日，呂某某的丈夫魏濤因酒店經(jīng)營需要，與宋某某簽訂房屋租賃合同租用宋某某的房屋四間，年租金8000元。
2008年3月10日又就原租賃房屋簽訂租賃合同，租期一年，租金8000元。
到期后繼續(xù)租用沒有簽訂租賃合同，雙方租賃關(guān)系處于不定期狀態(tài)。
2011年5月28日，宋某某催要下一年租金，直至第二年才又付租金1800元。
2012年8月10，宋某某因?qū)Ψ讲灰栽贤桓懂?dāng)年的租金收回了一間房屋，其余三間仍由對方在使用。
宋某某認(rèn)可其不定期租賃行為，但此后對方既不交還房屋，也不付租金。
宋某某起訴要求解除租賃合同交還房屋，支付2011年5月至2013年7月11日的房租費(fèi)16000元及3000元違約金，訴訟費(fèi)用由呂某某負(fù)擔(dān)。
被告呂某某未答辯。
呂某某是經(jīng)營宜城市一陽大酒店（簡稱一陽酒店）的業(yè)主。
宋某某是宜城市烈士陵園管理所退休工人，該所將自己相鄰一陽酒店的四間紅瓦房交由宋某某居住使用。
2008年3月10日，一陽大酒店租用上述四間房屋與宋某某簽訂書面的房屋租賃合同。
合同約定，租期兩年，即從2008年6月28日至2010年6月28日，年租金8000元。
一陽酒店在辦理承租房屋手續(xù)時(shí)先付一年租金，剩余年租金8000元在2009年5月前付清。
協(xié)議期內(nèi)一陽酒店不再租用，應(yīng)提前2個(gè)月告知宋某某，若繼續(xù)租用，一陽酒店在房屋到期前1個(gè)月將下一年租金交清，否則有權(quán)收回房屋，終止合同。
任何一方違約，應(yīng)罰違約金3000元。
合同簽訂后，一陽酒店于租期內(nèi)交清租金租用宋某某的四間房屋存放雜物。
租期屆滿，一陽酒店支付了一年的租金繼續(xù)租用四間房屋至2012年8月10日交回一間，其余三間一直租用至今。
期間，2012年1月，一陽酒店支付部分租金1800元后沒有再支付過租金。
截止2013年7月11日，一陽大酒店未交租金是12669元。
上述事實(shí)，有一陽酒店登記信息、宜城市烈士陵園管理所證明、國有土地使用權(quán)證、房屋租賃合同、房屋位置及使用情況照片以及當(dāng)事人陳述予以證實(shí)。
本院認(rèn)為:宋某某無房屋所有權(quán)但有使用收益權(quán)，出租房屋和呂某某簽訂的合同合法有效。
合同法規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
本案，宋某某出租房屋給呂某某一直延續(xù)到合同租期屆滿后相當(dāng)一段時(shí)間，是一種不定期租賃。
在不定期租賃當(dāng)中，租賃雙方都有任意解除權(quán)。
因此，宋某某提出解除租賃合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?br/>這種續(xù)租除租期除外，呂某某應(yīng)以原租賃合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)，以及期間租賃物減少租金作相應(yīng)扣減和支付期限來支付租金。
本案，呂某某續(xù)租至3年多沒有完全履行租金支付義務(wù)已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付租金及違約金。
由于不定期租賃，在租金的確定上最終要隨合同解除時(shí)間而定，但現(xiàn)有的時(shí)間內(nèi)租金達(dá)不到宋某某主張的數(shù)額。
訴訟中，宋某某明確合同解除時(shí)租金以主張數(shù)額為限，超出的部分不再要求支付。
對于宋某某的這種意見，因是對自己利益的自由處分，于呂某某也是有利的，本院應(yīng)予肯定。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除宋某某和呂某某的房屋租賃合同。
二、呂某某在本判決生效后15日內(nèi)騰空租賃的三間房屋交還給宋某某，并支付租金12669元及2013年7月12日至合同解除之日的租金（租金500元／月，前后租金總和以16000元為限，不超過16000元的據(jù)實(shí)支付）和違約金3000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)275元，減半收取137.50元，由呂某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?之規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)行銀行襄陽萬山支行，戶名:襄陽市中級人民法院，帳號17×××38。
上訴人也可以將上訴案件受理費(fèi)交給本院，或直接到襄陽市中級人民法院交費(fèi)。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:宋某某無房屋所有權(quán)但有使用收益權(quán)，出租房屋和呂某某簽訂的合同合法有效。
合同法規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
本案，宋某某出租房屋給呂某某一直延續(xù)到合同租期屆滿后相當(dāng)一段時(shí)間，是一種不定期租賃。
在不定期租賃當(dāng)中，租賃雙方都有任意解除權(quán)。
因此，宋某某提出解除租賃合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?br/>這種續(xù)租除租期除外，呂某某應(yīng)以原租賃合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)，以及期間租賃物減少租金作相應(yīng)扣減和支付期限來支付租金。
本案，呂某某續(xù)租至3年多沒有完全履行租金支付義務(wù)已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付租金及違約金。
由于不定期租賃，在租金的確定上最終要隨合同解除時(shí)間而定，但現(xiàn)有的時(shí)間內(nèi)租金達(dá)不到宋某某主張的數(shù)額。
訴訟中，宋某某明確合同解除時(shí)租金以主張數(shù)額為限，超出的部分不再要求支付。
對于宋某某的這種意見，因是對自己利益的自由處分，于呂某某也是有利的，本院應(yīng)予肯定。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除宋某某和呂某某的房屋租賃合同。
二、呂某某在本判決生效后15日內(nèi)騰空租賃的三間房屋交還給宋某某，并支付租金12669元及2013年7月12日至合同解除之日的租金（租金500元／月，前后租金總和以16000元為限，不超過16000元的據(jù)實(shí)支付）和違約金3000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)275元，減半收取137.50元，由呂某某負(fù)擔(dān)。

審判長：何永華

書記員：羅瑞玲