上訴人（原審被告）宋萬福男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省林口縣林口鎮(zhèn)。
委托代理人袁紹偉，黑龍江國盛律師事務所專職律師。
被上訴人（原審原告）謝常某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)羈押于牡丹江市尖子山監(jiān)獄。
委托代理人馬占文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地林口縣。

上訴人宋萬福因與被上訴人謝常某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省林口縣人民法院作出的(2015)林民初字第293號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年6月15日公開開庭進行了審理。上訴人宋萬福的委托代理人袁紹偉，被上訴人謝常某的委托代理人馬占文到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人（原審原告）謝常某一審訴稱：2007年至2008年被告欠原告工程款12.5萬元，被告宋萬福用其所有的生資樓門市房（生資市場樓東數(shù)第四家，林房權證林口鎮(zhèn)子第XX號，建筑面積56.8平方米）作價30.5萬元，抵給原告，原告還需支付被告18萬元，經(jīng)協(xié)商被告宋萬福以該樓房設定抵押以父親宋濱的名義在林口建行貸款18萬元給宋萬福，原告房款全部支付完畢，貸款及利息由原告償還，被告在2008年10月將房屋交付給原告占有使用，2011年原告將房屋出租，年租金1.3萬元，后原告被限制人身自由，被告于2012年將房屋侵占至今，現(xiàn)原告起訴要求：一、判令被告履行與原告簽訂的房屋買賣協(xié)議，并協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)；二、判令被告交付房屋，返還非法占有期間房租費4.5萬元（2012年6月-2015年6月）；三、本案的訴訟費用由被告承擔。
上訴人（原審被告）宋萬福一審辯稱：因被告欠原告工程款12.5萬元，雙方于2008年達成口頭抵債協(xié)議，被告將生資樓門市房作價30.5萬元抵償給原告，同時被告用該樓房做抵押向建行貸款18萬元，貸款本息由原告負責償還，用于支付剩余的房款，并約定原告償還完全部銀行貸款后被告協(xié)助原告辦理變更登記手續(xù)。在抵債協(xié)議的履行中，原告又先后向被告借款13.8萬元，雙方約定原告償還完銀行貸款及上述借款后被告協(xié)助原告辦理房屋變更登記手續(xù)。因此，原告償還銀行貸款及被告處的借款，是雙方房屋買賣合同的組成部分，只有在原告將貸款、借款全部還清后，即雙方所約定的條件成就后，被告才有義務協(xié)助原告進行房屋過戶。可是在合同履行過程中，原告被公安機關限制人身自由，沒有繼續(xù)償還銀行貸款及被告的借款，經(jīng)銀行多次催告被告后，被告償還了銀行的全部貸款。通過以上經(jīng)過可以看出原告在履行合同的過程中，沒有按照約定償還貸款，已經(jīng)構成根本違約，原、被告的房屋買賣合同已經(jīng)解除，被告沒有協(xié)助原告辦理房屋過戶登記手續(xù)的義務。退一步講，就算是房屋買賣合同仍在履行中，只有在原告支付全部購房款及償還完被告的借款后，被告才有義務協(xié)助原告過戶，原告沒有履行合同的主要義務，被告沒有義務履行合同的附屬義務。另外，原告要求返還4.5萬元房屋租賃費缺乏事實和法律依據(jù)，因原告被限制自由后，房屋處于無人管理狀態(tài)，被告為了避免損失，對該房屋進行管理，被告沒有將該房屋對外出租，也沒有使用該房屋，該房屋始終是處于閑置狀態(tài)，在房屋閑置期間的全部取暖費是被告交納的，原告請求返還房租費的前提應當是被告取得了房屋租賃費，另外，因原告根本違約，原、被告的買賣合同已經(jīng)解除，所以原告要求返還房租費缺乏依據(jù)。
原審認定：2007年至2008年，被告宋萬福承建林口縣“生資樓”的建筑工程，因原告謝常某為其工程安裝塑鋼窗和鋁合金門，被告宋萬福共計欠原告謝常某工程款12.5萬元。經(jīng)雙方協(xié)商，宋萬福用其所有的“生資樓”門市房（生資市場樓東數(shù)第四家，林房權證林口鎮(zhèn)字第XX號，建筑面積56.08平方米）作價30.5萬元抵給原告謝常某，因二者之間差額款18萬元，謝常某沒有現(xiàn)金給付，經(jīng)原、被告協(xié)商，被告宋萬福以該樓房設定抵押，以其父親宋濱的名義在林口縣建行貸款18萬元給宋萬福，該銀行貸款本金及利息由原告謝常某償還。2008年9月27日宋萬福以宋濱的名義在林口建行申請貸款，2008年10月7日宋萬福從林口縣建行將18萬元貸款取走。之后被告宋萬福將門市房交付給原告謝常某管理和使用。從2008年12月1日開始至2012年3月末，原告謝常某共計償還銀行貸款79280元。另查明，2010年11月24日，原告謝常某兩次向被告宋萬福借款13.8萬元。原告謝常某因犯詐騙罪于2012年2月份左右被限制人身自由，于2012年4月27日被批捕，2012年9月10日被判處有期徒刑七年六個月。爭議門市房從原告謝常某被限制人身自由起至今由被告宋萬福占有，被告宋萬福自2013年3月末起至2014年9月9日將剩余的全部銀行貸款已結(jié)清，共計償還銀行貸款159924.09元。
原審認為：原告謝常某與被告宋萬福之間的房屋買賣合同合法有效，雙方在口頭買賣協(xié)議達成后，應該按照協(xié)議的約定履行合同義務，原告已經(jīng)按照約定放棄了對被告所享有的12.5萬元工程款債權，并按協(xié)議約定以被告父親宋濱名義用爭議門市房作為抵押向銀行申請了18萬元貸款，將此18萬元貸款交付給被告宋萬福使用，并在2008年12月1日開始至2012年3月末按時向中國建設銀行償還貸款。因爭議門市房在林口建設銀行設定抵押，被告宋萬福在雙方的買賣協(xié)議達成后未為原告辦理過戶登記手續(xù)，而是將爭議門市房直接交付給原告謝常某占有使用，因此，被告宋萬福取走18萬元銀行貸款，并將爭議門市房交付給原告占有使用時，原告關于房屋買賣協(xié)議中的合同義務已經(jīng)履行完畢，被告應在原告償還完全部銀行貸款，能辦理房屋過戶登記手續(xù)時為原告辦理房屋過戶登記手續(xù)。即使在2012年3月份，原告被限制人身自由，遲延支付銀行貸款，被告也不應在未經(jīng)原告同意，未給原告考慮時間的情況下變更還款賬戶，直接償還剩余銀行貸款，并將爭議門市房直接收回，林口建設銀行完全可以在對爭議門市房實現(xiàn)抵押權的情況下扣劃剩余銀行貸款。關于被告主張原告償還被告的后期借款13.8萬元，是雙方房屋買賣協(xié)議的組成部分，因被告未提供證據(jù)予以證明，本院不予支持。被告主張原、被告之間的買賣合同已經(jīng)解除，雙方的權利義務已經(jīng)消滅，由于被告未提供雙方之間關于爭議門市房的解除合同，又未提供證據(jù)證明被告已經(jīng)按照《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定向原告依法行使了解除權，因此，被告主張雙方的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)解除，證據(jù)不足，本院不予支持。關于原告主張被告給付房屋租賃費4.5萬元（2012年6月—2015年6月），根據(jù)公安局對案外人張連學的詢問筆錄，證實原告占有爭議門市房后，雖然將爭議門市房出租給張連學3年，但張連學只向原告交了一年的房屋租賃費1.3萬元，原告未提供證據(jù)證明2012年6月張連學不承租后，此房屋一直由被告對外出租，因此關于原告的此項請求，本院不予支持。關于被告已經(jīng)替原告償還的銀行貸款159924.09元，被告可另行向原告起訴主張權利。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條，判決如下：一、被告宋萬福于本判決生效后10日內(nèi)履行與原告謝常某之間的關于林房權證林口鎮(zhèn)字第XX號房屋（建筑面積56.08平方米）的買賣協(xié)議，協(xié)助原告謝常某辦理房屋過戶登記手續(xù)；二、駁回原告謝常某的其他訴訟請求。案件受理費6550元，訴訟保全費2045元，均由被告宋萬福負擔。

本院認為，該份證據(jù)為書面證言，結(jié)合被上訴人在原審舉示的證據(jù)一中的（2013）林民初字第257號民事判決書所認定事實對證言中所述的工程款抵頂及房屋轉(zhuǎn)讓、辦理貸款的內(nèi)容予以確認，對上訴人舉示該證據(jù)意圖證明的其他問題不予采信。
被上訴人謝常某未向本院提供新證據(jù)。
根據(jù)當事人當庭陳述，并結(jié)合一審認定證據(jù)，本院認定案件事實與一審認定事實一致。
本院認為：雙方當事人之間達成的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，該合同合法有效。被上訴人謝常某已通過抵頂工程款及抵押貸款的方式向上訴人宋萬福支付了購房款，上訴人應在房屋解除抵押后履行合同協(xié)助被上訴人辦理過戶手續(xù)。即使如上訴人所述被上訴人只有在償還貸款后上訴人才協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，雙方之間的合同為附條件的合同。當被上訴人在出現(xiàn)逾期還款，未履行合同所附條件的情況下，上訴人有權向被上訴人主張解除合同或要求繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。而上訴人在未依法行使上述權利，且未經(jīng)被上訴人同意的情況下，代替被上訴人履行還款義務的行為阻礙了被上訴人繼續(xù)履行合同所附的條件（履行還款義務），其行為系不正當?shù)淖柚箺l件成就，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十五條“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就”規(guī)定，視為合同所附條件已成就。上訴人應依照約定履行協(xié)助被上訴人辦理房屋過戶登記手續(xù)。上訴人代替被上訴人所償還的銀行貸款使得雙方當事人之間形成新的債權債務關系，在本案審理過程中上訴人并未依法提起反訴主張該權利，故本案不予審理，上訴人可另行主張權利。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6550元，由上訴人宋萬福負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　于　堯 審　判　員　　張繼凱 代理審判員　　高玉林

書記員：劉鴻