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安陸市璟苑物業(yè)管理有限公司與艾某、鮑某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告安陸市璟苑物業(yè)管理有限公司。住所地:安陸市鳳凰路124號(hào)。
法定代表人張香珍,公司經(jīng)理。
委托代理人趙川,湖北浩法律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)放棄變更訴訟請(qǐng)求,進(jìn)行和解,代簽法律文書。
被告艾某。
被告鮑某某,系被告艾某之妻。

原告安陸市璟苑物業(yè)管理有限公司訴被告艾某、鮑某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2014年8月13日立案受理后,依法由審判員胡柏松適用簡易程序于2014年9月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告安陸市璟苑物業(yè)管理有限公司法定代表人張香珍及其委托代理人趙川,被告艾某、鮑某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明,原告安陸市璟苑物業(yè)管理有限公司具有從事物業(yè)管理活動(dòng)資格的企業(yè)法人,管理安陸市璟苑華府小區(qū)物業(yè)服務(wù)事務(wù),被告艾某、鮑某某系該小區(qū)的業(yè)主。2010年11月29日,原、被告簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,對(duì)小區(qū)共用部分、公共設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生,保安、交通的服務(wù)管理進(jìn)行了約定,同時(shí)約定,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括房屋公共部分共用設(shè)施大中修、更新、改造的費(fèi)用,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按安陸市物價(jià)局核定調(diào)整;被告住宅面積為96.13平方米,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每平方米0.35元計(jì)算;原告如違約,被告有權(quán)要求退還物業(yè)服務(wù)費(fèi),被告如違約,從逾期交費(fèi)之日起按每天3%交納違約金。2011年11月28日,安陸市物價(jià)局、安陸市住房保障和住房管理局聯(lián)合下發(fā)的安價(jià)費(fèi)(2011)53號(hào)文件載明:普通多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和建筑面積二級(jí)為0.45元/月·平方米,該文件從2011年12月1日起執(zhí)行,暫定一年,文件有效期從2011年12月1日至2012年12月1日;2013年12月1日,安陸市物價(jià)局、安陸市住房保障和住房管理局聯(lián)合下發(fā)的安價(jià)費(fèi)(2013)21號(hào)文件載明:普通多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和建筑面積二級(jí)0.45元/月·平方米,從2013年12月1日?qǐng)?zhí)行,原安陸市物價(jià)局、安陸市住房保障和住房管理局聯(lián)合下發(fā)的安價(jià)費(fèi)(2011)53號(hào)文件同時(shí)廢止。原告據(jù)此將小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由原來的每平方米0.35元調(diào)整為0.45元,并經(jīng)安陸市璟苑華府業(yè)主委員會(huì)同意。2012年3月2日,安陸市物價(jià)局、安陸市住房保障和住房管理局批準(zhǔn)了原告將安陸市璟苑華府小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由原來的每平方米0.35元調(diào)整為0.45元。
另查明,被告艾某、鮑某某從2011年9月1日起未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);原告訴訟請(qǐng)求要求被告支付從2011年9月1日起至2014年8月31日(共計(jì)1095天)止的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)計(jì)1557元及違約金5115元,訴訟中,原告變更訴訟請(qǐng)求為,要求被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)1557元,放棄要求被告支付違約金5115元的訴訟請(qǐng)求。
本案的焦點(diǎn)是,原告調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否合法以及被告抗辯理由是否成立的問題。

本院認(rèn)為,原、被告系合法的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,本院予以認(rèn)定。原、被告物業(yè)服務(wù)合同約定,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按安陸市物價(jià)局核定調(diào)整;同時(shí),安陸市物價(jià)局、安陸市住房保障和住房管理局安價(jià)費(fèi)(2013)21號(hào)文件規(guī)定,調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在符合該文件規(guī)定的基礎(chǔ)上與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商同意后,執(zhí)行新的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例亦規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法執(zhí)行。因此,原告將合同中約定的按建筑面積每平方米0.35元物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)從2012年3月2日起調(diào)整為0.45元,符合原、被告的物業(yè)服務(wù)合同約定和政府相應(yīng)職能部門的規(guī)定,本院予以采納;原告訴請(qǐng)2011年9月1日至2012年3月1日期間物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每平米0.45元計(jì)算,無政府有關(guān)職能部門的規(guī)定,亦無當(dāng)事人約定,本院不予支持,該期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同原約定的0.35元計(jì)算。依據(jù)前述評(píng)判理由,原告訴請(qǐng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)為:1、201.87元(0.35元/平方米×6個(gè)月×96.13平方米),從2011年9月1日至2012年3月1日計(jì)6個(gè)月;2、1297.76元(0.45元/平方米×30個(gè)月×96.13平方米),從2012年3月2日至2014年8月31日計(jì)30個(gè)月,以上合計(jì)1499.6元,本院對(duì)此予以支持。原告放棄要求被告支付違約金并不違法,本院予以采納。被告辯稱其居住房屋外墻開裂的問題,依原、被告物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定,該問題不屬于本案物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)糾紛審理的范圍,本院不予評(píng)判;其辯稱原告沒有對(duì)小區(qū)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)執(zhí)勤,原告收取物業(yè)費(fèi)只開收據(jù)不開發(fā)票,前述問題與本案審理對(duì)象不具關(guān)聯(lián),本院不予采納。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條、第八十二條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:

被告艾某、鮑某某于本判決生效后十五日內(nèi)向原告安陸市璟苑物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1499.6元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元,減半收取25元,由被告艾某、鮑某某負(fù)擔(dān)。原告預(yù)交的案件受理費(fèi)在執(zhí)行中由被告給付原告。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。并預(yù)交上訴案件的受理費(fèi)50元上訴人上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員  胡柏松

書記員:伍滿云 附錄 《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條 第八十一條【建筑物及其附屬設(shè)施的管理】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條 第六條經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條 第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 第一百四十二條法庭辯論終結(jié),應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的,還可以進(jìn)行調(diào)解,調(diào)解不成的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。 《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

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